Что является органом управления многоквартирным домом

Органы управления ТСЖ

Что является органом управления многоквартирным домом
Энциклопедия Сервиса бесплатных юридических консультаций » Жилищное право » ТСЖ и ЖСК » Органы управления ТСЖ

Посторонние лица не могут принимать участие в управлении МКД. Поэтому контролирование деятельности, направленной на его содержание, могут осуществлять только собственники.

  • Вопросы и ответы с возможностью задать бесплатный вопрос адвокату
  • Товарищество собственников жилья должно функционировать под управлением, формы которого установлены несколькими нормативными актами. Посторонние лица не могут принимать участие в управлении многоквартирным домом. Поэтому непосредственное контролирование деятельности, направленной на содержание здания, могут осуществлять только собственники.

    Определение органов управления товариществом

    По закону товарищество собственников жилья является юридическим лицом, а значит, обязано осуществлять свою деятельность с помощью органов управления. Как и в большинстве организаций, членами таких управляющих органов являются участники ТСЖ. При этом процедура назначения регламентируется учредительными документами товарищества.

    Органы управления товарищества собственников жилья – это правление и общее собрание.

    Они необходимы для того, чтобы решать все самые важные вопросы, которые могут возникать в товариществе. Исходя из этого, существует определенное разделение полномочий этих органов.

    Высшим органом принято считать собрание всех участников ТСЖ, в то время как правление во главе с председателем являются исполнительным органом. Председатель исполняет в этом случае еще и представительскую функцию.

    Правление товарищества

    Выбор членов правления осуществляется с помощью ания. Каждый из них имеет право занимать свою должность в течение двух лет, не более. Количество участников правления устанавливается уставом ТСЖ. После того, как все члены правления выбраны, происходит их самостоятельный выбор представителя.

    Правление в первую очередь призвано контролировать своевременное внесение различных платежей и взносов.

    Кроме того, в его обязанности входит управление многоквартирным домом. Правление должно нанимать работников для ремонтных и других работ по содержанию здания и прилегающей территории, заключать договор по предоставлению разнообразных услуг жильцам, а также собирать и проводить собрания.

    В обязанности правления ТСЖ также входит необходимость решать те вопросы, которые не находятся согласно уставу в компетенции ревизионной комиссии и общего собрания. Такими вопросами чаще всего являются:

    • руководство деятельностью ТСЖ;
    • составление смет и отчетов, которые касаются финансовой деятельности товарищества;
    • распоряжение всеми активами ТСЖ в установленном порядке;
    • выбор необходимого способа для охраны имущества ТСЖ;
    • непосредственное ведение реестра членов организации;
    • подготовка проекта изменений учредительного устава и т. д.

    Лицам, принятым в правление ТСЖ для управления многоквартирным домом запрещено:

    • совмещать работу в ТСЖ по трудовому договору и в другой должности;
    • совмещать должность члена правления с другими должностями в органах управления ТСЖ;
    • совмещать свою деятельность с деятельностью ревизора товарищества.

    Общее собрание членов ТСЖ

    Непосредственное управление товариществом осуществляется общим собранием. Этот коллегиальный орган управления тсж имеет довольно обширную сферу деятельности. Ведь управление многоквартирным домом подразумевает решение большого количества вопросов, которые касаются всех жильцов. Членом этого органа управления может быть только владелец помещения.

    Законодательство требует, чтобы все члены ТСЖ во время получали уведомления о предстоящем собрании. Что касается способа передачи уведомления, то этот выбор могут делать члены правления ТСЖ. Все это необходимо для полноценного управления многоквартирным домом.

    Если участник товарищества не получает эту информацию, можно смело утверждать об ущемлении его прав. Уведомление обязательно должно содержать повестку дня, которая не подлежит изменению во время проведения собрания.

    При этом существуют разные формы проведения собрания – очная и заочная. Выбор способа осуществления собрания зависит от повестки дня и других причин.

    Общее собрание считается правомочным, если на нем присутствует больше половины собственников жилья. Данное условие может быть ужесточено с помощью устава организации.

    Для определения правомочности перед открытием собрания происходит регистрация присутствующих участников.

    Общее собрание ведет председатель правления. Во время его отсутствия эта обязанность переходит к заместителю. Если отсутствует и заместитель, то выбор управляющего падает на одного из членов правления.

    Решения на общем собрании принимаются с помощью ания. Количество , необходимое для принятия решения, по каждому отдельному вопросу отличается. Самые важные вопросы решаются большинством , но для некоторых достаточно две трети от всего количества участников. Причем выбор вопросов определен уставом.

    Все собрания в обязательном порядке оформляются протоколами. Помимо этого, общее собрание вправе:

    • устанавливать размер обязательных взносов;
    • образовывать резервные фонды ТСЖ;
    • использовать доходы товарищества;
    • рассматривать разнообразные жалобы, в том числе и на правление ТСЖ;
    • принимать правила внутреннего распорядка для наемных сотрудников.

    В компетенцию общего собрания входит также решение вопросов, связанных с получением кредитных средств (договор с банками), ликвидации или реорганизации ТСЖ, использование прибыли, вознаграждение участников товарищества, утверждение новых участников и т. д. Общее собрание принимает устав и определяет непосредственное направление деятельности организации.

    Здравствуйте. Член правления тсж агитирует собственников ать, как он хочет. Если у собственник не соглашается, начинает настраивать жильцов против него, спорить друг с другом, распространять ложную информацию, давать нелестные характеристики об этом жильце. Что можно предпринять?

    Олеся 23.08.2019 08:38

    УК РФ Статья 128.1. Клевета

    Источник: https://advokat-malov.ru/tszh/organy-upravleniya-tszh.html

    Выбор способа управления многоквартирным домом

    Что является органом управления многоквартирным домом

    С 1 марта 2005 года на территории России вступил в действие Жилищный кодекс Российской Федерации (далее – ЖК РФ), в соответствии с которым только собственники жилых и нежилых помещений многоквартирного дома (независимо от организационного статуса: гражданин, предприятие, муниципалитет, государство) совместно определяют способ управления многоквартирным домом, порядок использования прилегающей территории, перечень требующихся ремонтных работ в доме и их стоимость.

    В соответствии с ч. 2 ст. 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом.

    Существует 3 способа управления многоквартирным домом:

    1) Непосредственный способ управления

    2) Управление товариществом собственников жилья

    3) Управление посредством управляющей организации

    В случае если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано (не заключен договор управления), орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации (Постановление Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом»).

    Решение вопроса о выборе способа управления находится в исключительной компетенции общего собрания собственников, поэтому выполнить свою обязанность по выбору способа управления собственники смогут только путем проведения общего собрания и принятия на нем необходимых решений.

    Общее собрание собственников помещений многоквартирного дома

    В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

    К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится принятие решений:

    – о реконструкции многоквартирного дома, строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений,

    – о ремонте общего имущества в многоквартирном доме,

    – о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме,

    – об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на условиях, определенных решением общего собрания;

    – о выборе способа управления многоквартирным домом;

    – о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

    – другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

    подробнее

    Способы управления: что выбрать?

    1-й способ управления – непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

    При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

    подробнее

    2-й способ управления – управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

    При этом способе управления товарищество собственников жилья от своего имени заключает договор управления многоквартирным домом, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, договоры об оказании коммунальных услуг и прочие договоры в интересах членов товарищества, а также договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме с собственниками помещений в многоквартирном доме, не являющимися членами товарищества.

    подробнее

    3-й способ управления – управление управляющей организацией

    При этом способе управления избранной управляющей организацией с каждым собственником помещения и заключается договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания собственников.

    Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

    Под управляющей организацией понимается юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы, а также индивидуальный предприниматель.

    подробнее

    Обязанности органов местного самоуправления муниципальных образований по организации обеспечения населения качественными жилищно-коммунальными услугами.

    Орган местного самоуправления в порядке, установленном Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 г.

    № 75 «О порядке проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом» (далее – Постановление № 75), проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации, если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

    подробнее

    Источник: http://pkgo.ru/region/municipal_economy/upravdom/vybor-sposoba-upravleniya-mnogokvartirnym-domom/

    Статья 44. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме

    Что является органом управления многоквартирным домом

    Новая редакция Ст. 44 ЖК РФ

    1.

    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на ание.

    1.

    1.

    Лица, принявшие от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, вправе принимать участие в общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме и принимать решения по вопросам, отнесенным настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в порядке, предусмотренном настоящим Кодексом, в течение года со дня выдачи разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию.

    2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

    1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме;

    1.

    1) принятие решений о выборе способа формирования фонда капитального ремонта, выборе лица, уполномоченного на открытие специального счета в российской кредитной организации, совершение операций с денежными средствами, находящимися на специальном счете;

    1.

    1-1) принятие решений о размере взноса на капитальный ремонт в части превышения его размера над установленным минимальным размером взноса на капитальный ремонт, минимальном размере фонда капитального ремонта в части превышения его размера над установленным минимальным размером фонда капитального ремонта (в случае, если законом субъекта Российской Федерации установлен минимальный размер фонда капитального ремонта), размещении временно свободных средств фонда капитального ремонта, формируемого на специальном счете, на специальном депозите в российской кредитной организации;

    1.

    2) принятие решений о получении товариществом собственников жилья либо жилищно-строительным кооперативом, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, управляющей организацией и при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в этом доме лицом, уполномоченным решением общего собрания таких собственников, кредита или займа на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, об определении существенных условий кредитного договора или договора займа, о получении данными лицами гарантии, поручительства по этим кредиту или займу и об условиях получения указанных гарантии, поручительства, а также о погашении за счет фонда капитального ремонта кредита или займа, использованных на оплату расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, и об уплате процентов за пользование данными кредитом или займом, оплате за счет фонда капитального ремонта расходов на получение указанных гарантии, поручительства;

    2) принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им, а также о заключении соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу в многоквартирном доме;

    2.1) принятие решений о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке;

    3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;

    3.

    1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций), на представление документов на согласование переустройства и (или) перепланировки помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме, на заключение соглашения об установлении сервитута, соглашения об осуществлении публичного сервитута в отношении земельного участка, относящегося к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, и о лицах, уполномоченных на подписание указанных соглашений, а также о порядке получения денежных средств, предусмотренных указанными соглашениями на условиях, определенных решением общего собрания;

    3.

    2) принятие решений об использовании системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного ания;

    3.

    3) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на использование системы или иных информационных систем при проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного ания (далее – администратор общего собрания);

    3.

    4) принятие решения о порядке приема администратором общего собрания сообщений о проведении общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме, решений собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, а также о продолжительности ания по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в форме заочного ания с использованием системы;

    3.

    5) принятие решения о порядке финансирования расходов, связанных с созывом и организацией проведения управляющей организацией, правлением товарищества собственников жилья, жилищного или жилищно-строительного кооператива, иного специализированного потребительского кооператива общего собрания в соответствии с частью 6 статьи 45 настоящего Кодекса;

    4) выбор способа управления многоквартирным домом;

    4.

    1) принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

    4.

    2) принятие решения о наделении совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

    4.

    3) принятие решения о наделении председателя совета многоквартирного дома полномочиями на принятие решений по вопросам, не указанным в части 5 статьи 161.1 настоящего Кодекса, за исключением полномочий, отнесенных к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

    4.

    4) принятие решения о заключении собственниками помещений в многоквартирном доме, действующими от своего имени, в порядке, установленном настоящим Кодексом, соответственно договора холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) (далее также – договор, содержащий положения о предоставлении коммунальных услуг), договора на оказание услуг по обращению с твердыми коммунальными отходами с ресурсоснабжающей организацией, региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами;

    4.

    5) принятие решения о согласии на перевод жилого помещения в нежилое помещение;

    5) другие вопросы, отнесенные настоящим Кодексом к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

    Источник: http://jkodeksrf.ru/rzd-2/gl-6/st-44-jk-rf

    Разъяснения ГЖИ РК по вопросам управления МКД – Правительство Республики Карелия

    Что является органом управления многоквартирным домом

    Кто и как выбирает способ управления многоквартирным домом

    Собственник жилого помещения осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности жилым помещением.

    Собственник жилого помещения несет бремя содержания данного помещения и, общего имущества собственников помещений в соответствующем многоквартирном доме.

    Органом управления многоквартирным домом является общее собрание собственников помещений.

    К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе относится выбор способа управления многоквартирным домом.

    Приказом Минстроя России от 31.07.2014 N 411/пр утверждены методические рекомендации по порядку организации и проведению общий собраний собственников помещений в многоквартирных домах, а также примерные условия договора управления многоквартирным домом.

    Собственники помещений в многоквартирном доме на общем собрании обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

    а) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

    б) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

    в) управление управляющей организацией.

    Управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса.

    Общее собрание может быть проведено:

    а) в очной форме (собрание), то есть при совместном присутствии собственников помещений в конкретном месте и в конкретное время для обсуждения вопросов, поставленных на ание;

    б) в форме заочного ания – путем передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания, в письменной форме решений собственников по поставленным на ание вопросам.

    Общее собрание может быть созвано по инициативе физических или юридических лиц, являющихся собственниками помещений данного многоквартирного дома.

    Инициатор (инициативная группа) разрабатывает необходимую для проведения общего собрания документацию, формирует повестку дня, подготавливает проекты решений общего собрания, подбирает помещение, в котором предполагается проведение общего собрания, размещает информацию и документацию, а также определяет дату и место проведения общего собрания.

    Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения в этом же доме пропорциональна размеру общей площади указанного помещения.

    Правом ания на общем собрании по включенным в повестку дня данного общего собрания обладают собственники помещений в данном многоквартирном доме (по квартирам, находящимся в собственности муниципального образования (неприватизированные квартиры) правом ания обладают администрации).

    Общее собрание правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном многоквартирном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в таком доме.

    Присутствие собственников на общем собрании и наличие кворума подтверждается листом регистрации участников общего собрания (собственников помещений в многоквартирном доме или их представителей) с указанием фамилии, имени, отчества, адреса, реквизитов свидетельства о собственности на помещение в данном многоквартирном доме, доли в праве общей собственности на общее имущество в данном многоквартирном доме, подписью собственника или представителя собственника с приложением доверенности, если в общем собрании принимает участие представитель собственника.

    Общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного общего собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

    Решения общего собрания по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в ании.

    Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение в случае, если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы.

    Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении.

    Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если ание указанного собственника не могло повлиять на результаты ания, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

    Результаты ания по каждому вопросу, включенному в повестку дня данного общего собрания, в обязательном порядке заносятся в протокол общего собрания

    Решения общего собрания оформляются протоколом в порядке и сроки, установленные общим собранием (не позднее чем через десять дней со дня принятия таких решений)

    Решения, принятые общим собранием, а также итоги ания доводятся до сведения собственников помещений в данном доме инициатором (инициативной группой) путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного многоквартирного дома, определенном решением общего собрания и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

    Если собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

    Источник: http://old.gov.karelia.ru/gov/Power/Inspectorate/House/uprav.html

    Рекомендации Рекомендации по управлению многоквартирным домом – скачать бесплатно

    Что является органом управления многоквартирным домом

    ЦЕНТР МУНИЦИПАЛЬНОЙ ЭКОНОМИКИ И ПРАВА

    РЕКОМЕНДАЦИИ ПО УПРАВЛЕНИЮ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ

    Москва, 2006 г.

    1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ2. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ2.1. Характеристика объекта управления2.2. Права собственников помещений в отношении общего имущества в многоквартирном доме2.3. Порядок определения технического состояния общего имущества в многоквартирном доме2.4. Учет общего имущества в многоквартирном доме2.4.1. Технический учет многоквартирного дома2.4.2. Учет земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом2.5. Регистрация прав на общее имущество в многоквартирном доме3. УПРАВЛЕНИЕ КАК ФУНКЦИЯ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ В МНОГОКВАРТИРНОМ ДОМЕ3.1. Основные цели, задачи и функции управления многоквартирным домом3.2. Рекомендации по выбору способа управления многоквартирным домом3.3. Непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме3.4. Управление многоквартирным домом объединением собственников помещений (товариществом собственников жилья)3.5. Управление многоквартирным домом управляющей организациейПриложение 1Примерная форма решения собственников по вопросам повестки дня, вынесенным на аниеПриложение 2Примерный протокол общего собрания собственников помещений в многоквартирном домеПриложение 3Примерная форма заявления на вступление в товарищество собственников жилья

    Рекомендации предназначены для оказания практической помощи собственникам помещений, объединениям собственников помещений, органам местного самоуправления, управляющим организациям в выборе способа управления многоквартирным домом.

    В рекомендациях приведены оценка и сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом: непосредственное управление, управление объединениями собственников помещений, либо управляющей организацией, которые позволят собственникам выбрать оптимальное управление многоквартирным домом.

    Содержат порядок определения технического состояния и технического учета общего имущества в многоквартирном доме, учета земельного участка, процедуры регистрации прав на общее имущество.

    1. ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ

    1. «Рекомендации по управлению многоквартирным домом» (далее – Рекомендации) предназначены для оказания практической помощи в:

    – обеспечении благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решении вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлении коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме;

    – выборе способа управления многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме.

    2. Рекомендации разработаны в соответствии с Жилищным кодексом Российской Федерации (далее – Жилищный кодекс), Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491 (далее – Правила содержания общего имущества), и другими нормативными правовыми актами Российской Федерации.

    3. Рекомендации предназначены для использования собственниками помещений, объединениями собственников помещений (товариществами собственников жилья, жилищными или иными специализированными потребительскими кооперативами), органами местного самоуправления, управляющими организациями.

    4. В Рекомендациях применяются следующие основные термины и понятия:

    1)многоквартирный дом – совокупность двух и более квартир, имеющих самостоятельные выходы либо на земельный участок, прилегающий к жилому дому, либо в помещения общего пользования в таком доме, а также содержащий в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством;

    2) жилое помещение – изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом и пригодное для постоянного проживания граждан, т.е. отвечающее установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства. К жилым помещениям относятся: жилой дом, часть жилого дома; квартира, часть квартиры; комната;

    3) нежилое помещение– изолированное помещение, являющееся недвижимым имуществом, не относящееся к жилым помещением и не входящее в состав общего имущества в многоквартирном доме;

    4) общее имущество в многоквартирном доме– имущество в многоквартирном доме, принадлежащее собственникам помещений в таком доме на праве общей долевой собственности;

    5) собственник помещения в многоквартирном доме– физическое или юридическое лицо, осуществляющее права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему на праве собственности помещением, в соответствии с его назначением и пределами его использования;

    6) содержание общего имущества в многоквартирном доме– комплекс работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, осуществляемый в соответствии с установленными нормативными требованиями;

    7) управление многоквартирным домом– деятельность по обеспечению благоприятных и безопасных условий проживания, надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, решению вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставлению коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

    Значения иных понятий, используемых в Рекомендациях, соответствуют определениям, приведенным в нормативных правовых актах Российской Федерации.

    2. МНОГОКВАРТИРНЫЙ ДОМ КАК ОБЪЕКТ УПРАВЛЕНИЯ

    1. В соответствии с Жилищным кодексом объектом управления является многоквартирный дом. В структуре имущества многоквартирного дома выделяются:

    – имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве собственности (далее – жилые и (или) нежилые помещения);

    – имущество, принадлежащее собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности (далее – общее имущество в многоквартирном доме).

    2. К общему имуществу в многоквартирном доме относятся:

    – помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее – помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование);

    – крыши;

    – ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции);

    – ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции);

    – механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры);

    – земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства;

    – иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом.

    Источник: http://www.gosthelp.ru/text/RekomendaciiRekomendaciip284.html

    Роль общего собрания собственников помещений при непосредственном управлении многоквартирным домом

    Что является органом управления многоквартирным домом

    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме согласно ст. 44 ЖК РФ является органом управления многоквартирным домом.

    В.Н. Литовкин полагает, что общее собрание следует рассматривать в качестве органа общественной самодеятельности.[131]

    В соответствии со ст. 12 ФЗ от 19 мая 1995 г.

    №382-ФЗ «Об общественных объединениях» органом общественной самодеятельности является не имеющее членства общественное объединение, цель которого – совместное решение различных социальных проблем, возникающих у граждан по месту жительства, работы или учебы, направленное на удовлетворение потребностей неограниченного круга лиц, чьи интересы связаны с достижением уставных целей и реализацией программ органа общественной самодеятельности по месту его создания. Орган общественной самодеятельности формируется по инициативе граждан, заинтересованных в решении указанных проблем, и строит свою работу на основе самоуправления в соответствии с уставом, принятым на собрании учредителей. Исходя из данного определения очевидно, что общее собрание собственников помещений многоквартирного дома не является органом общественной самодеятельности. Во-первых, общее собрание формируется не на добровольной основе, а в силу Закона. Факт приобретения имущества в многоквартирном доме на праве собственности влечет возникновение обязанности участвовать в выборе способа управления или в управлении общим имуществом многоквартирного дома посредством участия в общем собрании. В ст. 30 Конституции РФ установлен запрет на принуждение к вступлению в какое-либо объединение или пребывание в нем. Во- вторых, участвовать в принятии решений на общем собрании может только собственник помещения в многоквартирном доме, т.е. круг лиц, входящих в данный орган управления, ограничен законом. Причем решения общего собрания обязательны для всех собственников помещений в таком доме, как принявших, так и не принявших участие в ании. В-третьих, у общего собрания нет устава.

    Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме – это правовой механизм не только реализации ими своих вещных правомочий (владения, пользования и распоряжения имуществом), но и согласования воль сособственников общего имущества в многоквартирном доме с целью самостоятельного и наиболее эффективного решения организационных вопросов управления им.

    Е.А. Чефранова, С.Г. Певницкий отмечают, и с ними есть все основания согласиться, что попытки найти для общего собрания готовую форму в отечественном законопорядке вряд ли могут принести теоретический либо практический результат.[132]

    В п. 2 ст. 44 ЖК РФ определена компетенция общего собрания собственников жилых помещений в многоквартирном доме.

    К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:

    – принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, ремонте общего имущества в многоквартирном доме;

    – принятие решений о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;

    – принятие решений о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме;

    – выбор способа управления многоквартирным домом;

    – другие вопросы, отнесенные ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

    Принципиально новыми для жилищного законодательства являются его положения о порядке проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 45), устанавливающие правила ания и принятия собранием решений (ст. 46, ст. 48), определяющие особенности общего собрания в форме заочного ания (ст. 47).

    Различаются два вида общих собраний:

    – годовые, которые проводятся в сроки и в порядке, устанавливаемые решением общего собрания;

    – внеочередные, которые созываются по инициативе любого из собственников помещений, расположенных в данном многоквартирном доме.

    Годовые общие собрания являются обязательными, а внеочередные созываются по мере необходимости.

    Собрание считается правомочным, если на нем присутствуют собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников.

    Количество , которым обладает каждый собственник помещения вне зависимости от типа помещения, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома.

    В то же время число лиц, обладающих правом голоса на общем собрании собственников в многоквартирном доме, может превышать число жилых помещений в нем, например, такое увеличение возможно за счет собственников нежилых помещений, а также помещений, находящихся в общей собственности.

    Поскольку в последнем случае правом ать на общем собрании обладают сособственники, так как они также имеют право на долю в общем имуществе многоквартирного дома, которая пропорциональна размеру доли в праве общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

    Решения на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1-3 части 2 статьи 44 ЖК РФ решений, которые принимаются большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме. К ним относятся: принятие решений о реконструкции многоквартирного дома, в том числе с его расширением или надстройкой; о возведении хозяйственных построек и других зданий, строений и сооружений; о ремонте общего имущества в многоквартирном доме; о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им; о передаче в пользование общего имущества в многоквартирном доме.

    В п. 2 ст. 46 ЖК РФ содержится запрет на принятие на общем собрании решений по вопросам, не включенным в повестку дня, а также запрет на изменение повестки дня общего собрания.

    Все решения, принятые на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, оформляются протоколами, которые хранятся в месте, также определенном общим собранием.

    Протокол общего собрания должен быть составлен в письменной форме, подписан председателем данного общего собрания, секретарем. В протоколе должны быть указаны: дата и время проведения общего собрания, место проведения общего собрания, повестка дня общего собрания, а также установление наличия кворума.

    Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе и для тех, кто не участвовал в ании, кто не участвовал в общем собрании собственников помещений, кто ал против данного решения.

    Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований ЖК РФ, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или ал против принятия такого решения и если этим решением нарушены его права и законные интересы. Обжалование решения общего собрания осуществляется в порядке искового производства. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении (п. 6 ст. 46 ЖК РФ).

    В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом. Принуждение меньшинства к выполнению воли большинства возможно лишь в корпоративном объединении, где все его участники добровольно изъявили волю на это.

    Соответственно решение общего собрания, принятое требуемым большинством собравшихся или в порядке заочного ания, отражает лишь мнение большинства.

    Поэтому не может служить основанием к отказу суда в удовлетворении жалобы на решение собрания потому, что ание истца не могло повлиять на его результаты и принятое решение общего собрания не повлекло убытков указанному собственнику.[133]

    В случае выбора в качестве способа управления – непосредственное управление многоквартирным домом собственниками помещений, собственники, осуществляющие такое управление, договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

    Решение общего собрания о заключении соответствующих видов договоров имеет обязательную юридическую силу для всех собственников, в том числе и не принимавших участие в ании.

    В отличие от договоров оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества многоквартирного дома, договоры на предоставление коммунальных услуг заключаются каждым собственником от своего имени.

    На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

    Источник: https://studopedia.su/1_32149_rol-obshchego-sobraniya-sobstvennikov-pomeshcheniy-pri-neposredstvennom-upravlenii-mnogokvartirnim-domom.html

    Правовое решение
    Добавить комментарий