Должен ли застройщик оплачивать коммунальные услуги

Какие услуги я должен оплачивать до оформления прав на квартиру?

Должен ли застройщик оплачивать коммунальные услуги

Ответ на Ваш вопрос написан у Вас в договоре долевого участия (ДДУ). Если там обозначено, что Вы обязаны оплатить коммунальные платежи в определенном размере за период с момента сдачи дома до оформления в собственность, то Вы уже в любом случае должны эти деньги заплатить, так как Вы это подписали.

Если это не прописано в договоре, то принудить Вас заключить с УК договор никто не может. Но в этом случае Вам могут не предоставляться услуги, прописанные в договоре с УК. Вы можете подписать договор только на поставку определенного вида услуг, не вступая в ТСЖ. По-моему, это бессмысленно.

Коммунальные услуги оплачиваются не за собственность, а за использование жилого помещения для жизни. За поданные в квартиру воду, отопление, электричество, за убранные и вымытые лестничные клетки и лифты, за подметенную придомовую территорию и т. д.

С момента подписания акта приема-передачи Вы становитесь ответственным за содержание и эксплуатацию данной квартиры и, соответственно, должны оплачивать эксплуатационные расходы.

Приемка квартиры в новостройке без отделки

Может ли УК брать плату за отопление в новостройке, не приняв теплосети?

Отвечает начальник жилищного отдела «ВК Комфорт» Зарема Аблямитова:

По закону обязать заключить договор управления можно только в том случае, если управляющая организация выбрана по конкурсу. В данном случае для лиц, принявших квартиры от застройщика по акту приема-передачи либо иному акту, заключение такого договора является обязательным (ч. 13 ст. 161 Жилищного Кодекса РФ).

Если управляющая организация на текущий момент выполняет свои функции по решению застройщика (застройщик, согласно ч. 14 ст.

161 ЖК РФ, должен до проведения конкурса заключить договор управления с УО на срок не более чем на три месяца), то обязать лицо, принявшее квартиру от застройщика по акту приема-передачи, данная управляющая организация не может.

Однако необходимо помнить, что отсутствие заключенного договора управления никак не исключает обязанности собственника (лица, принявшего квартиру по акту приема-передачи помещения либо иному акту от застройщика) оплачивать жилищно-коммунальные услуги. Эта обязанность возникает в силу закона (ст. 153 ЖК РФ), а не договора.

С даты акта приема-передачи лицо, принявшее квартиру от застройщика, обязано оплачивать все жилищно-коммунальные услуги, в том числе дополнительные, в случае, если они были утверждены в конкурсной документации или если заключены договоры на оказание данных дополнительных услуг с управляющей организацией.

В случае, когда собственников не устраивает УО, выбранная по итогам конкурса, они могут провести общее собрание собственников, переизбрать управляющую организацию или выбрать иной способ управления (в виде ТСЖ или непосредственного управления собственниками, если дом небольшой). По закону это возможно в любое время, но при этом решение общего собрания будет реализовано только по истечении года действия текущего договора с управляющей организацией.

Как принять квартиру в новостройке?

Когда можно начинать ремонт в новостройке?

Отвечает к. ю. н., председатель Третейского суда строительных организаций, адвокат Юлия Вербицкая:

Никто не вправе Вас понуждать к подписи договора с УК. Поэтому обязательно ознакомьтесь с его условиями и решите для себя, будете Вы его подписывать или нет.

Следует обратить внимание на то, что с момента официальной передачи Вам объекта (а она может быть осуществлена только после того, как дом введен в эксплуатацию и право собственности на Вас зарегистрировано) Вы обязаны платить все коммунальные и прочие платежи (включая платежи за обслуживание дома, его ремонт, охрану, эксплуатацию и прочее) в объеме, установленном собранием собственников. Данная обязанность возникает у Вас вне зависимости от подписания или неподписания договора с УК (именно по этому пути идет судебная практика последние пять лет). Подписание договора делает Вас участником всех собраний, предоставляет право получать и истребовать информацию и документы и прочее.

С другой стороны, пока объект в эксплуатацию не введен, акт приема-передачи не подписан и собственность на Вас не оформлена, никто не вправе требовать от Вас каких бы то ни было денежных средств, если договорные обязательства отсутствуют. Более того, если застройщик Вам не передал объект в срок, то Вы имеете право взыскивать с него значительные штрафные санкции, предусмотренные законом о долевом участии в строительстве и законом о защите прав потребителей.

Суммируя вышеизложенное: попросите у застройщика (и желательно в письменном виде) документы, подтверждающие своевременное выполнение обязательств по договору.

Также попросите направить Вам документы о вводе дома в эксплуатацию и акт приема-передачи.

После чего, получив весь объем документов, включая договор на управление и техническую эксплуатацию с УК, ознакомьтесь с ними и решайте, в какой момент для Вас подписание данных документов будет носить желательный характер.

В случае же, если условия предлагаемого договора с УК Вас не удовлетворяют (например, содержат значительные штрафные санкции), Вы вправе отказаться от его подписания. Но при этом помните, что оплату всех платежей, установленных собранием, Вам все равно придется производить. В случае их неоплаты управляющая компания может их взыскать в судебном порядке.

Отвечает ведущий юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

С момента подписания передаточного акта человек несет все обязанности по содержанию и оплате жилого помещения. Подписывать договор с управляющей компанией или нет дело добровольное, но оплачивать коммунальные услуги нужно.

Что касается авансовых платежей и дополнительных видов коммунальных платежей, то здесь можно пообщаться с управляющей компанией и попробовать отказаться.

По оплате основных видов коммунальных услуг лучше сразу заключать договор и подписывать передаточный акт, потому что сейчас во всех квартирах установлены счетчики на воду, и есть момент пломбировки.

Пока Вы не опломбировали счетчики, Вы платите по нормативам, что в сумме получается очень недешево. Оспорить вряд ли что получится, потому что управляющая компания в добровольном порядке не решает вопрос по регулированию данных споров.

Что нужно сделать после заключения договора купли-продажи?

Должен ли я платить за капремонт, если новостройка еще на гарантии?

Отвечает руководитель проекта «Рамблер/финансы» Николай Косяк:

Покупатели квартир в новостройках должны оплачивать жилищно-коммунальные услуги с момента подписания акта приема-передачи квартиры. В момент выдачи ключей подписывается несколько документов, в том числе и акт, в котором указаны все показания счетчиков.

С этого момента ответственность за жилье, а также все расходы на его содержания несет дольщик. Оплата ЖКУ с момента регистрации права собственности распространена только на вторичном рынке: при заключении договора купли-продажи и последующей его регистрации.

Чаще всего в первые месяцы после сдачи дома в эксплуатацию в работу заступает управляющая компания, назначенная застройщиком.

Через какое-то время проводится общее собрание собственников жилья, где предлагается утвердить эту УК. Также может быть объявлен открытый конкурсный отбор УК администрацией муниципалитета.

Но надо заметить, что его проводят лишь в том случае, если собственники сами не смогли выбрать для новостройки обслуживающую организацию.

С выбранной жильцами или в результате конкурса УК дольщики подписывают договор, который будет действителен минимум один год. Если собственники не заявляют о расторжении договора с УК, он считается пролонгированным на тот же срок, что был заключен ранее.

Отвечает генеральный директор Rezidential Group, девелопера ЖК «Пироговская Ривьера» Сергей Ильясаев:

При получении ключей и оформлении акта приема-передачи квартиры Вы имеете право не подписывать договор с управляющей компанией, выбранной застройщиком.

Согласно ФЗ № 38 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации, ФЗ «О Фонде содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства» и статье 161 Жилищного кодекса, дольщики имеют право начать выбор управляющей компании еще до момента оформления права собственности на квартиры.

Таким образом, будущие жильцы могут организовывать конкурс и выбрать управляющую компанию на основании четко регламентированных процедур. Через 10 дней после завершения конкурса орган местного самоуправления должен уведомить всех дольщиков о его результатах и условиях договора.

Далее жильцам следует заключить договор с выигравшей управляющей компанией. Если они не согласны с итогами конкурса, то должны сообщить об этом администрации и составить протокол разногласий.

В том случае, если застройщик настойчиво предлагает Вам подписать договор с выбранной им управляющей компанией, можно пойти на компромисс, но при этом подготовить протокол разногласий по положениям «навязываемого» документа со ссылками на расхождение с нормами актуальных правовых актов. Тогда возможно заключение дополнительного договора с управляющей компанией.

На вопрос об оплате услуг ЖКХ до оформления права собственности на квартиру однозначного ответа не существует, поскольку многое зависит от конкретной ситуации.

Для того чтобы сэкономить на этих услугах, некоторые дольщики стараются не подписывать акт приема-передачи квартиры до момента получения права собственности.

Однако такой способ нежелателен, поскольку застройщик заинтересован в выполнении своих обязательств по ДДУ и может расценить подобные действия как уклонение от принятия квартиры. В связи с этим ключи могут быть переданы в одностороннем порядке.

К слову, при возникновении подобных вопросов дольщику также следует внимательно прочитать договор долевого участия, заключенный с застройщиком. Если в документе указано, что после подписания акта приема-передачи жилья Вы обязаны заключить договор с управляющей компанией и оплатить определенную сумму авансом, оспорить это условие будет достаточно сложно.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Кто должен платить за обслуживание газопровода?

Все, что нужно сделать до покупки квартиры по ДДУ

Если УК не прислала счета вовремя, платит ли она пени?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: //www.domofond.ru/statya/kakie_uslugi_ya_dolzhen_oplachivat_do_oformleniya_prav_na_kvartiru/6315

Когда нужно начинать оплачивать коммунальные услуги в ТСЖ в новостройке

Должен ли застройщик оплачивать коммунальные услуги

Ситуации с неправомочными действиями ТСЖ встречаются, к сожалению, очень часто. Одна из них связана с оформлением права собственности на объект недвижимости, расположенный в новостройке. Не все знают, когда именно начинается тот момент, когда жилец обязан начинать платить за пользование коммунальными услугами в таком доме.

С одной стороны, закон гласит о том, что собственник жилья обязан оплачивать коммунальные услуги с того момента, как поставил подпись на документах о праве собственности.

С другой стороны, если в квартиру поселяется человек еще до того момента, как оформлены все документы, он не освобождается от обязанности оплачивать пользование электроэнергией, газом, водопроводом и прочими бытовыми удобствами, без которых жизнь просто невозможна.

Попробуем разобраться в данной спорной ситуации. Ни одним законом не запрещается эксплуатировать недвижимость, которая находится в доме, еще не сданном в эксплуатацию. То есть люди могут поселиться в квартире и пользоваться всеми коммунальными услугами: отоплением, водопроводом и электричеством.

В некоторых домах, которые еще не введены официально в эксплуатацию, есть и охрана, и парковка, и сервисные службы, которые обслуживают помещения.

Жильцы должны понимать, что осуществляется такое обслуживание дома не на бесплатных основаниях, а значит, оплата коммунальных услуг должна производиться с момента заселения людей в квартиру в новостройке.

Обычно в договоре, который заключается между будущим собственником квартиры и застройщиком, предполагает этот пункт. В нем четко прописано, что как только собственник (пусть даже не оформленный официально), въезжает в квартиру, он оплачивает в полном объеме долю расходов на содержание дома-новостройки.

Закон об обязательных коммунальных платежах можно трактовать и по-другому. Например, некоторые застройщики, которые уже успели оформить дом в товариществе собственников жилья, требуют от будущих собственников оплаты коммунальных услуг.

Люди фактически еще не живут в квартире и не успели оформить право собственности. В таком случае взимание коммунальных платежей считается не совсем правомерным.

Подобные ситуации нередко приводят к судебным разбирательствам, в результате которых проигрывает застройщик.

Если же право собственности уже оформлено на квартиру в новостройке, но собственник так и не въехал в принадлежащее ему помещение, то вопрос об уплате коммунальных платежей регулируется договором между застройщиком и собственником.

Застройщик вправе потребовать, чтобы собственник оплачивал те суммы, которые необходимы на техническое содержание дома, охранные и прочие услуги. При этом застройщик обязан предоставить пример расчета коммунальных платежей, чтобы обосновать взимаемые платежи.

Это необходимо для того, чтобы собственник мог убедиться, что не несет лишних расходов, связанных со строительством или дооборудованием новостройки.

Часто приходится сталкиваться с мошенническими действиями, когда собственники оплачивают коммунальные услуги в гораздо большем, чем полагается размере, а застройщик объясняет это тем, что содержание нового современного дома с дорогими коммуникациями требует больших расходов.

Перед тем, как вселиться в квартиру в новостройке и начать оплачивать коммунальные услуги, собственник имеет право убедиться в том, что объект прошел специальную техническую экспертизу.

Это касается домов, не сданных в эксплуатацию, и необходимо для того, чтобы жильцы могли быть уверены в своей безопасности во время проживания в доме.

Каждым собственником нового жилья подписывается акт приема-передачи жилого объекта, на основании которого тоже может приниматься решение о необходимости оплаты коммунальных услуг.

ТСЖ, в которое вступает дом-новостройка, не имеет права без оснований и каких-либо документов требовать от жильцов, въехавших в квартиры, оплаты коммунальных услуг. Так, момент оплаты должен начинаться в соответствии с договором на право собственности или с договором, заключенным с застройщиком.

Факт оплаты коммунальных услуг должен зависеть еще и от того, предоставляются ли данные услуги вообще. К примеру, водопровод может быть проведен к дому, но вода пока не открыта и не поступает в каждую квартиру. Отопление тоже пока не включено.

В таком случае оплата должна производиться только по факту оказания коммунальных услуг.

Собственник вправе потребовать от ТСЖ отчета о предоставлении тех услуг, в предоставлении которых он не может убедиться, например, о проведенной дезинфекции в подвальных помещениях.

Следует отметить и тот факт, что если в доме имеются нежилые помещения, то оплата сумм на их содержание производится собственниками жилья в соответствии с долевым участием.

Источник: //www.webohrannik.ru/vseokomynalke/kogda-nuzhno-nachinat-oplatsivat-komunalnye-uslugi.html

Должен ли дольщик оплачивать коммунальные услуги

Должен ли застройщик оплачивать коммунальные услуги

Почти во всех договорах долевого участия имеется пункт об условиях оплаты дольщиком коммунальных услуг в новостройке.

Обычно этот пункт включают в основной договор, но иногда оформляется отдельный договор, который госрегистрации не подлежит.

Условия договора об оплате коммунальных услуг дольщиком также часто вызывает его споры с застройщиком, наряду с вопросом оплаты площадей балконов и лоджий.

Споры эти сводятся к вопросу, с какого момента дольщик обязан оплачивать коммунальные услуги в новостройке: 1) С момента ввода новостройки в эксплуатацию (получения разрешения на ввод в эксплуатацию); 2) С момента передачи квартиры дольщику по акту после ввода дома в эксплуатацию; 3) С момента фактической передачи квартиры дольщику независимо от получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги … Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: …5) собственника жилого помещения с момента возникновения права собственности на жилое помещение; 6) лица, принявшего от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи. 6 введен Федеральным законом от N 123-ФЗ) Отсюда следует, что условие об оплате дольщиком коммунальных услуг и содержания общего имущества с момента передачи ему квартиры по акту после ввода дома в эксплуатацию соответствует законодательству, и именно оно чаще всего встречается в договорах долевого участия. С момента передачи Квартиры Застройщиком Участнику (после ввода в эксплуатацию Объекта), Участник обязуется выплачивать Застройщику денежные средства (платеж) для осуществления Застройщиком надлежащих расчетов с эксплуатирующими и/или энергоснабжающими организациями по данному Объекту и доли в праве собственности на общее имущество жилого дома.

В самом общем виде это условие в договоре формулируется примерно так: Участник долевого строительства обязуется оплачивать коммунальные и иные платежи за Объект долевого строительства, а также нести иные обязанности, предусмотренные действующим законодательством РФ, с момента подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства, указанного в п.6.1, либо с момента подписания Застройщиком одностороннего акта приема-передачи указанного в п. Размер причитающегося с Участника платежа для целей, предусмотренных настоящим пунктом Договора, не входит в Цену Договора и определяется расчетным путем исходя из фактических затрат на потребленные коммунальные услуги и размера платы за содержание общего имущества Объекта.Вышеуказанный платеж начисляется Застройщиком и подлежит уплате Участником с даты подписания Передаточного акта Квартиры до даты заключения Участником договора на обслуживание Объекта с Управляющей компанией или иной эксплуатирующей организацией.

Срок платежа — (указать срок) банковских дней с даты выставления соответствующего счета Застройщиком.

После получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию застройщик обязан в течение пяти дней заключить договор с управляющей компанией и передать ей управление домом (либо застройщик сам выполняет функции управляющей компании при условии его соответствия стандартам и правилам деятельности по управлению многоквартирными домами, которые должны быть установлены Правительством РФ).В этой формулировке упоминается управляющая компания. Одновременно местный орган власти должен провести открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления данным домом.

Если конкурс признан состоявшимся, то застройщик должен перезаключить договор с управляющей компанией, отобранной по результатам конкурса, поскольку управлять многоквартирным домом может только одна управляющая компания.

Такой порядок действий установлен в статье 161 ЖК РФ. Но так или иначе выбранная или созданная самим застройщиком управляющая компания обязана в течение месяца заключить договора с поставщиками ресурсов (тепла, воды, электричества и т.д.

) для новостройки и приступить к выполнению своих обязанностей.

Итак, получается, что после ввода дома в эксплуатацию и до передачи квартир дольщикам застройщик продолжает нести расходы по оплате коммунальных услуги и обслуживанию дома.

(Нет сниппета 8)

А между тем, налоговые органы настаивают, что с момента ввода объекта в эксплуатацию у застройщика нет оснований для отнесения на себестоимость этих затрат, то есть застройщик должен оплачивать их из своей прибыли, если нет другого источника для их покрытия.

Поэтому иногда застройщики формулируют условие оплаты коммунальных платежей таким образом: Обратите внимание, в этой формулировке речь идет не о коммунальных и т.д.Платежах для участника как таковых, а о компенсации расходов застройщика, не связанных с ценой договора.

И если в договоре стоит такая или похожая формулировка, она не противоречит законодательству.Подписав договор с таким условием, вы вряд ли сможете оспорить его в суде.

Правда, вы можете попросить застройщика обосновать расчет компенсации и приложить копии документов от поставщиков ресурсов, чтобы убедиться, что счета от ресурсоснабжающих организаций относятся именно к вашему объекту, и суммы не завышены.

Поскольку речь идет не о договорной сумме, а о компенсации реальных расходов, застройщик обязан предоставить вам эти документы и расчет вашей доли компенсации.Если же в формулировке говорится не о компенсации расходов застройщика, а просто об уплате участником коммунальных платежей, и при этом передачи квартиры не было, то такое условие можно оспорить.

(Нет сниппета 9)

Самый тяжелый случай – если застройщик не получив разрешение на ввод в эксплуатацию, фактически передает квартиры участникам, независимо от условий в договоре.

Или в самом договоре написано, что: С момента подписания сторонами передаточного акта о передаче Объекта долевого строительства Участник долевого строительства самостоятельно несет расходы, связанные с содержанием и эксплуатацией переданного ему Объекта долевого строительства и помещений общего пользования.

При этом в договоре нет указания, что квартира передается только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию.Или передача квартиры носит «временный» характер, например, для проведения ремонта.Какую при этом вешают лапшу на уши участнику, неважно.Главное, чтобы подписал акт о передаче ему квартиры.

Потому что необходимость оплаты коммунальных услуг не ставится в зависимость от наличия или отсутствия разрешения на ввод дома в эксплуатацию, а Если уж квартира передается таким образом, то неплохо бы, чтобы в акте передачи было зафиксировано: право участника в действительности пользоваться переданной квартирой (для каких целей – тоже можно указать); состояние коммуникаций и реальная возможность доступа к потреблению услуг по электроснабжению, отоплению, холодному и горячему водоснабжению и водоотведению.

Таким образом, и последний случай не противоречит законодательству.Даже более того — если участник не подписывал никаких актов и/или договоров с управляющей компанией, но фактически начал пользоваться квартирой, и застройщик или управляющая компания может это доказать, то оплачивать коммунальные услуги все равно придется.

Иногда в договорах встречаются и незаконные требования, например, требование подписать договор с конкретной управляющей компанией.Или при подписании договора с управляющей компанией от дольщика требуют предоплату вперед за несколько месяцев, включая авансовый платеж за вывоз строительного мусора при проведении отделочных работ в квартире.

Эти требования можно оспорить, даже не обязательно обращаться в суд. В крайнем случае можно заплатить, а потом потребовать перерасчета с зачетом излишне уплаченного в счет будущих платежей.

А вообще, если вы уверены, что какие-то условия в договоре не соответствуют законодательству, всегда лучше поставить застройщика (управляющую компанию) в такую ситуацию, когда он будет вынужден сам обращаться в суд. Ведь застройщик обычно знает, какие условия договора не вполне законны, но рассчитывает, что подписав договор, вы будете его исполнять, не вдаваясь в подробности.

Резюме: 1) Подписывая договор, обращайте внимание, с какого момента вы будете оплачивать коммунальные и прочие услуги по содержанию дома.Потом оспорить то, что вами подписано, практически невозможно.

Если в договоре нет такого условия, то по умолчанию оплата коммунальных услуг участником производится с момента передачи квартиры после получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию дома.2) Подписывая акт о приеме-передаче квартиры, вы удостоверяете выполнение застройщиком всех его обязательств по договору.С момента подписания акта все расходы по содержанию квартиры и доли в общем имуществе ложатся на вас.Так позаботьтесь о том, чтобы иметь фактический доступ в квартиру в этом случае.

3) Если вы начали пользоваться квартирой фактически, то застройщик или управляющая компания вправе выставлять вам счета на оплату коммунальных и прочих услуг.4) Незаконные требования, указанные в договоре, можно не исполнять, а как конкретно избежать конфликтов в таких случаях, лучше посоветоваться с юристом.

Мы приобрели квартиру в новостройке, при получении ключей нас обязали подписать договор с Управляющей Компанией и оплатить 2 месяца коммунальных услуг (вперед).Несколько месяцев делали ремонт, несколько месяцев жили.Дом получил разрешение на ввод в эксплуатацию только 31 декабря 2014 г, а акт приема-передачи мы подписали фактически только 10 апреля, но 12м января..

с января все по коммунальным услугам и по счетчикам оплачено, а за период до сдачи есть задолженность.В акте приема-передачи есть пункт, что с момента подписания настоящего акта участник долевого строительства осуществляет оплату коммунальных услуг по договору с управляющей компанией.

Так с какого момента мы обязаны по закону платить коммуналку?(я имею в виду такие пункты, как отопление (не по счетчику), содержание и текущий ремонт жилья, обеспечение контроля доступа (охрана), консьерж.) То, что потрачено по счетчикам, я понимаю, что заплатить в любом случае обязаны . Собственников квартиры нас двое- я и мой брат в равных долях.

В течение 9 лет оплачиваю одна все коммунальные платежи, установку и поверку водосчетчиков, также оплачиваю в рассрочку установку общедомового теплосчетчика, капитальный ремонт хотя счет приходит на его имя, делаю ремонт по мере своих возможностей.

Можно узнать должен ли брат помогать мне оплачивать все коммунальные платежи и ремонт квартиры или наоборот я должна была платить за найм его доли?Он в квартире не прописан, живет отдельно со своей семьей в своей квартире .Ещё хочу спросить могу ли я рассчитывать на большую долю при продаже квартиры потому что как сказала выше оплачивала и плачу одна?

(14 , в среднем: 18)

Рассылка выходит раз в сутки и содержит список программ из Спортивное право перешедших в категорию бесплатные за последние 24 часа.

Источник: //eurasia.net.ru/sportpravo-dolzhen-li-dolschik-oplachivat-kommunalnye-uslugi.html

Кто же должен платить коммунальные платежи во вновь построенном доме? (два дела из судебной практики) – Управление персоналом

Должен ли застройщик оплачивать коммунальные услуги

(два дела из судебной практики)

Случаи, описанные мною в данной статье, лишь единичные в той массе исков, которые предъявляются управляющими компаниями в целях компенсации затрат, произведенных ими на коммунальное обслуживание и содержание общего имущества многоквартирных домов. Всего два случая из судебной практики, но какой разный подход судов к разрешению возникших споров!

Застройщики (инвесторы), сдавая дом в эксплуатацию, не намерены его содержать, во всяком случае уходят от этого обременения. Тогда коммунальные службы предъявляют требования к эксплуатирующим организациям, а те в свою очередь либо вынуждены обращаться в суд с иском к застройщику, либо просто распределять все затраты между проживающими в доме лицами.

Итак, сначала начнем с обзора законодательства. Бремя содержания вновь построенного объекта несет его собственник (ст. 210 ГК РФ). Право собственности у застройщика (инвестора) объекта возникает с момента государственной регистрации его права на построенный объект (ст. 219 ГК РФ).

Стало быть, нет свидетельства о праве собственности на объект — нет и обязанности по содержанию этого объекта. Такое заключение поддерживается и п. 4 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11.07.2011г.

«О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», где можно прочитать, что положения законодательства об инвестиционной деятельности не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство домов, правом собственности на возводимые за их счет объекты недвижимости.

Теперь положения Жилищного кодекса РФ. Согласно ст.

 153 ЖК РФ, обязанность по оплате коммунальных услуг несут собственники помещений, их арендаторы, наниматели, члены жилищного кооператива, получившие жилье от данного кооператива, и, наконец, лица, получившие от застройщика после выдачи ему разрешения на ввод дома в эксплуатацию помещения в данном доме.

Таким образом, указанная статья, помимо собственников, обязанных нести расходы на содержание отдельных помещений в многоквартирном жилом доме, указывает на арендаторов, нанимателей помещений, а с июня 2011 г. — еще и на лиц, получивших помещения от застройщика.

Означает ли, что до передачи сданного в эксплуатацию жилого дома другому лицу бремя расходов на его содержание должен нести застройщик? Из смысла Гражданского кодекса РФ и указанного Постановления Пленума ВАС РФ положительного ответа по данный вопрос не усматривается. Ну а как применяют его на практике суды?

Дело 1. Сначала ТСЖ «Долина Грез-2» обратилось в районный суд г. Москвы о взыскании с гр. С, являющейся собственником квартиры на ул.

Крылатская, стоимости коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества дома за период с момента образования ТСЖ и оплаты им всех услуг, предоставляемых дому коммунальными службами города, до оформления ответчиком права собственности на данную квартиру.

Как следует из материалов дела, между ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой» (Инвестор) и гр. С (Соинвестор) был заключен договор инвестирования № 01К-КР005-012/ГН от 18.11.2004.

Предметом договора является взаимодействие сторон по инвестированию строительства объекта с последующим правом оформления Соинвестором в собственность результата инвестиционной деятельности в виде трехкомнатной квартиры.

В договоре записано, что Соинвестор (гр.

С) несет затраты по управлению, коммунальному и техническому обслуживанию Объекта в части принимаемого Объекта инвестирования и своей Доли участия в Общем имуществе, начиная с даты передачи Объекта под заселение согласно подписанной «ключевой справке» и до момента получения свидетельства о государственной регистрации права собственности Соинвестора на Объект инвестирования. Причем платежи оплачиваются Соинвестором, исходя из фактических затрат эксплуатирующей (управляющей) организации.

Соинвестор обязуется при приемке Объекта инвестирования (подписании Акта) заключить с соответствующими эксплуатирующими организациями (либо ТСЖ) договоры на управление, коммунальное и эксплуатационное обслуживание Объекта инвестирования в пределах своей доли участия в общем имуществе и нести расходы по обязательным платежам в других общих расходах (согласно договору на обслуживание).

Решением Останкинского районного суда г. Москвы от 17.11.2010, вступившим в законную силу постановлением кассационной коллегии Мосгорсуда, исковые требования истца удовлетворены частично, т.е. с гр. С взысканы оплата коммунальных услуг и расходы на общее содержание дома только с момента получения по акту приема-передачи квартиры и до оформления ее в собственность.

В мотивировочной части решения Останкинский суд записал следующее.

Применительно к положениям ст.

 431 ГК РФ, принимая буквальное значение содержащихся в вышеуказанных договорах слов и выражений путем в том числе сопоставления с условиями и смыслом договора в целом, суд пришел к выводу, что возникновение обязанности ответчика по оплате затрат по управлению, коммунальному и техническому обслуживанию объекта в рамках заключенного договора возможно только после принятия квартиры и подписания акта приема-передачи.

При этом представленные ОАО «Главмосстрой» в суд сведения о том, что денежные выплаты за обслуживание им квартиры ТСЖ не производились, не свидетельствуют об отсутствии у данной организации («Главмосстроя») обязанности таких выплат, поскольку до момента приобретения ответчиком (гр.

С) права собственности на указанную квартиру построенный объект недвижимости находился в ведении и владении ОАО «Главмосстрой», что в том числе подтверждается передачей квартиры ответчице по акту именно указанным обществом. Кроме того, на данное обстоятельство также указывают положения договора инвестирования от 18.11.04г.

, исходя из которых, в случае неисполнения Соинвестором обязанностей, предусмотренных договором, Соинвестор компенсирует Инвестору (компании «Главмосстрой») все понесенные последним затраты по осуществлению эксплуатационных и иных платежей за обслуживание, штрафных санкций, налагаемых на Инвестора, в связи с неоплатой указанных платежей, начиная с даты получения Инвестором «ключевой справки» (она как раз подтверждает возможность фактической эксплуатации объекта) и до момента заключения договоров на обслуживание непосредственно Соинвестором. Исходя из таких выводов, Останкинский районный суд взыскал с гр. С в пользу ТСЖ «Долина Грез-2» коммунальные платежи и расходы на содержание общего имущества дома только за период с момента получения гр. С от ОАО «Главмосстрой» квартиры по акту приема-передачи и до получения ею свидетельства о праве собственности на эту квартиру.

Что же касается долга, образовавшегося до передачи квартиры гр. С, суд посчитал обязанной его оплатить компанию «Главмосстрой», что и дало ТСЖ «Долина Грез-2» повод обратиться в арбитражный суд с иском к «Главмосстрою» о взыскании платежей, начисленных до передачи квартиры гр. С.

Во втором иске ТСЖ «Долина Грез-2» просило арбитражный суд взыскать с компании «Главмосстрой» всю сумму за коммунальные услуги и содержание общего имущества дома пропорционально площади квартиры за период оплаты ТСЖ коммунальных услуг муниципальным службам города и до передачи квартиры гр. С.

Арбитражный суд г. Москвы, сославшись на сделанный Останкинским судом г. Москвы вывод о должниках коммунальных платежей спорной квартиры, не принимая во внимание ст. ст. 210, 219 ГК РФ, а также руководящие разъяснения указанного Пленума ВАС РФ, учитывая положения ст.

 153 ГК РФ, принял решение об удовлетворении иска и взыскал с компании «Главмосстрой» в пользу ТСЖ все расходы по коммунальным платежам и содержанию общего имущества дома с момента передачи дома на баланс ТСЖ и до передачи квартиры гр. С. (ПОСТАНОВЛЕНИЕ № 09АП-15542/2012-ГК, г.

Москва, Дело № А40-109516/11-105-964 26 июня 2012 г.)

Конечно, судебные акты не соответствуют ни приведенным нормам закона, ни разъяснениям ВАС РФ. Скорее всего, арбитражные суды заставило принять такое решение уже вступившее в законную силу решение Останкинского суда по иску ТСЖ «Долина Грез-1» к гр. С.

Но ведь если вчитаться в данное решение, то в нем не делается однозначного вывода об обязанности «Главмосстроя» нести расходы по содержанию квартиры, позднее переданной гр. С.

В нем записано буквально следующее: при таких обстоятельствах не исключается возможность компании «Главмосстрой» оплачивать коммунальные платежи за квартиру до передачи ее гр. С.

Такую запись арбитражные суды истолковали как установленную судом обязанность «Главмосстроя» оплачивать коммунальные услуги и расходы на содержание общего имущества дома, а это, по мнению автора, спорный вывод.

Останкинский суд посчитал, что запись в договоре об обязанности гр. С компенсировать затраты «Главмосстроя» за коммунальные и другие услуги с момента получения «ключевой справки» и до оформления права собственности на квартиру свидетельствует об обязанности компании «Главмосстрой» оплачивать коммунальные платежи и в дальнейшем, после передачи квартиры, взыскивать их с гр. С. Т.

е., исходя из логики суда, ОАО «Компания «Главмосстрой», являясь инвестором строительства дома, вправе взыскать уплаченную за коммунальные услуги сумму с гр. С. с даты получения ею «ключевой справки» до получения свидетельства о праве собственности на квартиру.Дело 2. Аналогичное первому.

Товарищество собственников жилья «Долина грез-2» (далее — ТСЖ «Долина грез-2») обратилось в Арбитражный суд города Москвы с исковым заявлением о взыскании с открытого акционерного общества Холдинговая компания «Главмосстрой» (далее — ОАО Холдинговая компания «Главмосстрой») (с учетом уточнений исковых требований, принятых судом в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации) задолженности по оплате коммунальных услуг и расходов на содержание общего имущества дома, процентов за пользование чужими денежными средствами. В обосновании исковых требований истец сослался на то обстоятельство, что им понесены расходы за счет собственных средств на содержание машиномест, построенных, но еще не проданных ответчиком. ТСЖ пришлось оплачивать все коммунальные платежи и расходы на эксплуатацию принадлежащих ответчику машиномест.

Решением Арбитражного суда города Москвы от 09 августа 2011 года в удовлетворении исковых требований ТСЖ «Долина грез-2» отказано в полном объеме.
Решение суда оставлено без изменения апелляционным судом. Однако ФАС Московского округа, рассмотрев кассационную жалобу ТСЖ на указанные судебные акты, отменил их и направил дело на новое рассмотрение, указав в своем Постановлении следующее.

Суд первой инстанции не определил спорное правоотношение и нормы материального права, которые эти отношения регулируют.

Кассационная коллегия считает также необходимым обратить внимание суда на руководящие разъяснения, содержащиеся в пункте 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», следующего содержания.

При рассмотрении споров, вытекающих из договоров, связанных с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, судам следует устанавливать правовую природу соответствующих договоров и разрешать спор по правилам глав 30 («Купля-продажа»), 37 («Подряд»), 55 («Простое товарищество») Кодекса и т.д.

Если не установлено иное, судам надлежит оценивать договоры, связанные с инвестиционной деятельностью в сфере финансирования строительства или реконструкции объектов недвижимости, как договоры купли-продажи будущей недвижимой вещи.

При этом судам необходимо учитывать, что положения законодательства об инвестициях (в частности статьи 5 Закона РСФСР «Об инвестиционной деятельности в РСФСР», статьи 6 Федерального закона «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений») не могут быть истолкованы в смысле наделения лиц, финансирующих строительство недвижимости, правом собственности (в том числе долевой собственности) на возводимое за их счет недвижимое имущество.

Право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 Гражданского кодекса Российской Федерации, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Учитывая изложенное, Кассационный суд решил отменить ранее изданные судебные акты и направить дело на новое рассмотрение с учетом изложенных замечаний (Постановление ФАС МО от 15.02.2012г. по делу № А40-1593/11-142-16).

Вот другой подход суда к ситуации, подобной описанной до этого. Если в первом случае ни Останкинский суд, ни позднее арбитражный суд г. Москвы, взыскивая с компании «Главмосстрой» стоимость коммунальных услуг, не учитывали правила ст. ст.

 210, 219, 223 ГК РФ, по второму делу, как мы видим, суды сослались на эти нормы закона и сделали свой вывод с учетом требований этих правил. Из содержания мотивировочной части Постановления Кассационного суда в общем также напрашивается отказ в удовлетворении иска.

При повторном рассмотрении дела суду достаточно лишь изменить содержание обосновывающей части решения, оставив без изменения резолютивную часть. Но ведь это мог сделать и кассационный суд.

В такой ситуации, когда различные суды по-разному понимают одни и те же случаи, по мнению автора, необходимо вмешаться высшим судебным инстанциям и дать соответствующие разъяснения низшим.

Александр Герасимов, юрист компании «Главмосстрой»

Источник: //www.top-personal.ru/estatelawissue.html?379

Правовое решение
Добавить комментарий