Если в многоквартирном доме есть магазин

Магазин в многоквартирном доме: развитие бизнеса или проблема для жильцов?

Если в многоквартирном доме есть магазин

Интенсивное развитие малого бизнеса до неузнаваемости преобразило облик современных населенных пунктов.

Изменения коснулись не только центральных улиц, где в основном обычно сосредоточена сфера торговли и услуг,  но и «спальных районов»,  и,  даже частного жилого сектора.

В редкой многоэтажке сегодня  нет магазина на первом этаже, иные из них обросли  причудливыми наростами пристроек.

На местах «зелёных кармашков» и любом мало-мальски свободном клочке земли втискиваются между многоэтажками  если не торговые павильоны,  так клубы, кафе или автомойки. Жизнь диктует новые требования. Населению удобно иметь аптеку, магазин, парикмахерскую или химчистку в шаговой доступности. Но, с другой стороны,  население также не желает мириться с неудобствами, которые приносит  им новое вынужденное соседство.

 Не секрет, что для многих горожан соседство с любым предприятием торговли или услуг доставляет определенные неудобства.

Если в  многоэтажных жилых домах помещения под магазины, аптеки, парикмахерские, фотоателье предусмотрены проектом, там изначально предусмотрен ряд необходимых для удобства жильцов условий: больше высота этажа и дополнительная звукоизоляция, отдельная система канализации и подъезд для грузового транспорта. Впоследствии такое соседство обычно не  беспокоит.

 А вот в случаях приспособления помещений под коммерческие объекты, или уплотнения застройки владельцам соседних жилых помещений часто приходится расстаться со спокойной жизнью, когда реконструкция помещения проведена без соблюдения  всех норм, что в ряде случаев бывает априори технически невозможно.

Неудобства жильцов не заканчиваются на этапе строительных работ, когда изводит шум от строительной техники и страхи от возможных последствий долбления и сноса стен,  лишает комфорта постоянный мусор во дворе.

Их недовольство подогревается осознанием равнодушия к общественному мнению, ведь  законодательством не предусмотрено проведение опросов на предмет согласия жильцов с переменами в привычном укладе жизни.

И в итоге большинство новоиспеченных «соседей» становится источником бесконечных неудобств: шума от вентиляционной системы, запахов кухни, звуков музыки, грохота грузового транспорта и жары от раскаленной крыши пристройки.

Следует отметить,  что далеко не все виды деятельности возможны на коммерческих площадях в жилых зданиях. Одним из важнейших документов, регламентирующих ограничения по ведению бизнеса в жилых комплексах, является редакция соответствующего СНиПа – (СП 54.13330.2011. Свод правил. Здания жилые многоквартирные. Актуализированная редакция СНиП 31-01-2003).

Не погружаясь в юридические тонкости, можно сказать, что на территории жилых комплексов запрещена любая деятельность, которая доставит неудобство жильцам. Запрещено торговать химическими веществами, автомаслами, резиной, коврами и рыбой. Продуктовый магазин не получит разрешения работать круглосуточно, только до 23 часов.

Прачечные и химчистки можно открыть только в режиме пунктов приема. Не место в жилых домах и производствам, дискотекам, рентгеновским кабинетам, клинико-диагностическим и бактериологическим лабораториям, травмпунктам, похоронным бюро и т.д. Предприятия общественного питания вместимостью до 50 человек и площадью не более 250 кв.

метров при соответствующей вентиляции и противопожарной безопасности, кстати, открывать можно. Но работать такие заведения тоже смогут только до 23 часов.

Нужно сказать, что в подавляющем большинстве случаев вышеперечисленные требования выполняются. Но, тем не менее, часто причиной жалоб населения становятся объекты, открытые и устроенные в соответствии с правилами.

В прошедшем  2016 году 8 таких предприятий бизнеса стали причиной 10 обращений от населения  с жалобами, и в текущем году – ещё 4. Причем, за весь этот период какие-либо  нарушения действующего законодательства были выявлены только в двух случаях.

  В основной массе   все обстоятельства, лишившие  граждан покоя и комфорта не являлись нарушениями требований санитарных правил и норм. Но людям от этого не стало легче жить.

Коснемся  некоторых примеров подробно.

В начале прошлого года  жители улиц Ленина и Старикова г.Черкесска обратились в несколько инстанций (мэрия города, Глава республики, Президент РФ) жалуясь, что на протяжении двух лет лишены возможности спать по ночам  от шума ночного караоке-клуба «Филин».

«Ежедневно с 22 до 4  часов мы вынуждены выслушивать пьяные песнопения, музыку на такой громкости,  что её слышно даже через закрытые окна и включенный телевизор.

У нас здесь спальный район, частные домики, садики-огородики, в одиннадцать ночи всё замирает, кругом тишина, и посреди всего стоит это чудовище и лишает нас права на отдых». В  ходе административного расследования проведены замеры уровня шума в ночное время суток.

Исследования проводились в жилых помещениях на расстоянии 100 и 25 метров от клуба во время работы аппаратуры и пения в караоке. Установлено, что уровень шума в пределах установленных санитарных норм.

Примерно в это же время поступила жалоба от проживающих в  доме №21 по ул.Ленина в Черкесске, где находится продуктовый магазин. «Работа магазина сопровождается совершенно неприемлемым шумом и нарушает покой жителей дома.

Загрузка товаров в магазин осуществляется ежедневно, до 22 часов,  включая субботу и воскресенье, во дворе жилого дома непосредственно под окнами квартир жильцов. Одновременно во дворе находятся 7-8 автомобилей, которые не выключают двигатели, сигналят о движении  задним ходом, выделяют выхлопные газы, периодически ломают бордюры колесами, разбивают асфальт в нашем дворе».

  В рамках административно расследования были выполнены лабораторно-инструментальные исследования воздуха жилых помещений, эквивалентныого и максимального уровней      звука. Концентрации диоксида серы, диоксида азота, оксида углерода, а также уровни звука не превысили предельно допустимых показателей.

Единственное выявленное нарушение  заключалось в том, что предприятие торговли осуществляет загрузку товаров со стороны подъездов жилого дома. Это и есть то вышеупомянутое единственное нарушение, обнаруженное  в прошлом году.

Среди аналогичных жалоб  – жалоба жильца многоквартирного дома № 21 по ул.Мира в ст.Зеленчукской: шум от производящего разгрузку транспорта   в магазин с пристройкой, которая также доставляет неудобства; запахи кухни и дым от вытяжки  кафе «Август» в городе Черкесске, расположенном на расстоянии от многоэтажки; шум от кафе «Касабланка» по ул.

Ворошилова в Черкесске, доставляющий неудобства жителю соседнего частного домовладения; шум от швейных машин соседей, зарабатывающих на жизнь сшиванием трикотажных изделий, который докучает пенсионерам-инвалидам дома № 101 по ул.Карла Маркса.

Все эти жалобы с точки зрения закона также считаются необоснованными, поскольку не подтверждены в результате лабораторных исследований и измерений.  

В текущем году нарушения требований санитарных правил и норм выявлены в ходе административного расследования по жалобе жильцов дома № 5-а по улице Космонавтов в Черкесске. В этом многоквартирном доме  примерно год, как открылись столовая и магазин «Мясо».

Граждане жаловались, что информация о графике работы столовой потребителям  не представлена, а вот мясной магазин, заявивший на вывеске  о работе с 9.00 до 22.00 – работает с утра и до поздней ночи (до 02.00).

«В магазине не только продают мясо, но и организована на поток рубка мяса топором, готовят айран и другие кисломолочные продукты не только для этого магазина, но и для других торговых точек. В процессе рубки в соседских квартирах со второго до пятого этажа содрогаются стены, мебель и стояки канализации, водоснабжения и отопления.

По потолочному плинтусу в квартире на третьем этаже пошла трещина. Пищевые отходы периодически выбрасывают под окнами второго подъезда. Последней каплей, переполнившей чашу терпения жильцов стал следующий факт: в середине декабря в 22.

30, когда судя по режиму, магазин должен быть закрыт, один из продавцов под окнами дома осуществлял  обработку  туши паяльной лампой. Кроме того, в ходе производственной деятельности данных объектов постоянно производится слив отходов в общедомовую канализацию, что приходит к засорам и подтоплению подвального помещения дома».

Как и следовало ожидать,  лабораторные измерения уровня звука и вибрации в результате разрубки мяса превышения предельно допустимых уровней не показали. Но, в ходе административного расследования подтвержден факт объединения канализаций столовой и магазина с бытовой канализацией.

Кроме того, установлено, что предпринимателями не проводятся дезинсекционные и дератизационные работы. За вышеперечисленные нарушения на ИП Чомаева М.О. составлены протоколы и наложены штрафы по ст. 14.8ч.1 (предупреждение) и ст.6.4 КоАПРФ (1000 рублей), а на ИП Алиеву Т.М.  – по ст. 6.

6 КоАПРФ (7000 рублей).

К какому выводу мы приходим, рассмотрев вышеуказанные жалобы? Развитию малого бизнеса в нашей стране дан зеленый свет. Отменен предупредительный санитарный надзор, объявлены «надзорные каникулы» на три года.

В ответ от предпринимателей ожидается законопослушание и плодотворная деятельность на благо экономики и на пользу россиян. Хочется пожелать, чтобы к этому с их стороны  присутствовало ещё и уважение к людям.

Е.И.Покровская,

главный специалист-эксперт ОЗППиЮО

Источник: http://09.rospotrebnadzor.ru/content/magazin-v-mnogokvartirnom-dome-razvitie-biznesa-ili-problema-dlya-zhilcov

Разъясняем законодательство

Если в многоквартирном доме есть магазин

Вопрос: Я проживаю в 9-ти этажном жилом доме по ул. Союзная    г. Курска. На первом этаже нашего дома когда-то было отделение сберкассы. Сейчас переделывают в мясной магазин. Никто не согласовал с жильцами размещение в нашем доме магазина.

Мы беспокоимся, что магазин, в котором установлены мощные холодильники и другое оборудование, будет много потреблять электроэнергии и воды, и в связи с этим возрастут   расходы жильцов на общедомовые нужды.

Как в этом случае будут распределяться расходы за потребление электроэнергии и воды на общедомовые нужды? Должны ли были согласовать с жильцами дома размещение  магазина?

Отвечает старший помощник прокурора города Курска Светлана  Лунева: Согласно требованиям СП 2.3.

6-1066-01 «Санитарно-эпидемиологические требования к организациям торговли и обороту в них продовольственного сырья и пищевых продуктов» организации торговли могут размещаться как в отдельно стоящем здании, так и в пристроенных, строенных, встроенно-пристроенных к жилым домам и зданиям иного назначения.

Деятельность организаций торговли не должна ухудшать условия проживания, отдыха, лечения, труда людей в жилых зданиях и зданиях иного назначения.

При этом, в помещениях, встроенных, встроенно-пристроенных к жилым зданиям и зданиям иного назначения, не допускается размещать специализированные рыбные и овощные магазины, а также магазины, площадью более 1000 м2.

В соответствии с положениями ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Таким образом, если помещение, в котором предполагается размещение магазина, находится в собственности лица, его размещающего, то согласование с собственниками помещений многоквартирного дома на его размещение не требуется.

При этом, в соответствии с ч. 2 ст.

40 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии со ст. 246 ГК РФ распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

Таким образом, если помещение, в котором предполагается размещение магазина, относится к общему имуществу собственников помещений многоквартирного дома, то принятие решения о пользовании им относится в силу положений п. 3 ч.

2 ст. 44 ЖК РФ к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, и принимается большинством не менее двух третей от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 1 ст. 46 ЖК РФ).

По вопросу оплаты владельцами нежилых помещений в многоквартирном доме за коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, разъясняю следующее.

В соответствии со ст.ст.

39, 153, 154 и 158 ЖК РФ собственники жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме и обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество.

Вопросы оплаты коммунальных услуг регулируются Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 (далее – Правила предоставления коммунальных услуг).

Согласно пункту 44 Правил предоставления коммунальных услуг объем коммунальной услуги, предоставленной за расчетный период на общедомовые нужды, рассчитывается и распределяется между потребителями пропорционально размеру общей площади принадлежащего каждому потребителю (находящегося в его пользовании) жилого или нежилого помещения в многоквартирном доме.

В случае, если объемы поставки коммунального ресурса собственникам нежилых помещений в этом многоквартирном доме определяются по договорам ресурсоснабжения, заключенным ими непосредственно с ресурсоснабжающими организациями, и не фиксируются коллективным (общедомовым) прибором учета многоквартирного дома, то обязанность потребителей, использующих нежилые помещения, оплачивать коммунальные услуги, предоставленные на общедомовые нужды, сохраняется.

Источник: http://prockurskobl.ru/legislation/1068.html

Можно ли открыть магазин на первом этаже в жилом доме

Если в многоквартирном доме есть магазин

Здравствуйте! В этой статье расскажем, допустимо ли открытие магазина в жилых домах.

Сегодня вы узнаете:

  1. Какие плюсы и минусы связаны с открытием магазина в жилом доме;
  2. С каким расходами придется столкнуться при открытии;
  3. Какие проблемы возникают в этом процессе.

Магазин, который открыт в многоквартирном доме, не просто привлекает к себе много внимания, но и обладает высоким уровнем проходимости. Но стоит знать, что для того, чтобы такой магазин был открыт без нарушения закона, нужно соблюсти ряд требований. Вот об этом и поговорим сегодня.

Законодательство не запрещает открывать магазин в жилом доме. Другое дело, что к этому процессу предъявляются некоторые требования.

Например: в жилом доме открыть магазин вы можете, а вот в помещении, которое является жилым – нет. То есть в обычной квартире, не делая перепланировку и не создавая некоторые условия, открывать магазин недопустимо. Это регламентируется ЖК РФ.

Сложности открытия магазина в частных и многоквартирных домах

Важной и серьезной проблемой является осуществление перевода из жилого в нежилой фонд, при том что сделать это необходимо.

Основной вопрос состоит в том, что в вашей или другой квартире нельзя разместить торговую точку и производство, если эта квартира не соответствует определенным требованиям.

Помимо этого, если под той квартирой, которую вы выкупили, расположена квартира, в которой живут люди, открыть магазин вы не сможете.

Получается, что открытие в многоквартирном доме допускается только на первом этаже.

Но и в этом случае вы должны оформить перевод жилого помещения в нежилое. А для этого нужно собрать пакет необходимой документации и обратиться в администрацию вашего населенного пункта.

Документация

  • Ваше заявление;
  • Документация, которая подтвердит ваше право на данное помещение (свидетельство и другое);
  • План всего дома по этажам;
  • Проект магазина с учетом перепланировки;
  • Техпаспорт жилого помещения;
  • Если будет затронуто общее с жильцами имущество дома, нужно согласие жильцов в письменном виде (если они собственники квартир).

Помимо всего этого, если вы планируете проводить работы по реконструкции, например, что-то достраивать, увеличивать количество ступенек, то придется еще и заручиться положительным решением каждого участника собрания собственников.

Учитывайте и то, что у вашего магазина должен быть отдельный вход. В противном случае все покупатели будут заходить через общий подъезд дома, а это нарушит права ваших соседей. Поэтому такой магазин открыть вам не разрешат.

Сроки согласования и принятия объекта

Вся процедура по согласованию перевода не должна превышать 45-дневного срока. Как только согласование пройдет и проект вашего магазина утвердят, можете приступать к реализации своих планов. После того как закончите все работы, результат нужно будет снова согласовывать.

Для этого подается заявление и эксперты выезжают непосредственно на место событий. Они принимают либо не принимают работы, которые были произведены. В том случае, если все сделано без нарушений, прием не вызывает проблем.

Вся процедура по утверждению объекта не должна превышать срока в 25 дней. Итого, ждать вам придется около 70 дней.

Когда могут отказать в переводе

Такой отказ вполне возможен:

  • Если не оборудован отдельный вход и сделать это невозможно;
  • Если вы проживаете в данном помещении;
  • Если на данное помещение имеется обременение правами третьих лиц.

Другие нюансы

Многим кажется, что процедура не такая уж и сложная. Но вопросы могут появиться в самом процессе согласования. Например, нужно переводить в нежилой фонд всю квартиру или только ее часть? Законодательство ответа на этот вопрос не дает.

Еще одна тонкость: на момент начала процесса перевода в квартире никто не должен быть прописан.

Это такие нюансы, из-за которых перевод могут не согласовать.

Далее поговорим о том, как открыть магазин в частном доме.

Открываем магазин в собственном доме

Открыть такой магазин вполне возможно, только это требует не только финансовых, но и большое количество временных затрат.

С чем это связано? Прежде всего со сбором необходимой документации.

Выходит, что одного желания открыть магазин и заняться торговлей мало. Нужно перевести помещение в нежилой фонд, а это занимает время.

Кроме этого, нужно подготовить помещение под открытие магазина. Если решили открыть продуктовый магазин, нужно организовать вход так, чтобы продукты можно было отгружать.

Также обязательно должна быть вентиляция и вода в помещении. Также не забывайте об установке мусорного контейнера и создании подъездных путей.

Если же вашим бизнесом будет пивной магазин, то вы должны зарегистрировать ООО, так как реализовывать алкогольные напитки, можно только в качестве юридического лица. Также вам нужно будет приобрести кассовый аппарат и зарегистрировать его в ФНС.

Приобретение оборудования для торговли

Помимо всего прочего, помните, что складские и торговые помещения должны быть отделены от жилых. А из инвентаря для торговли нужно приобрести стеллажи, витрины, при необходимости морозильные камеры и холодильники.

Персонал

Если позволяют средства, можно нанять и продавцов, и охрану. Но если магазин открыт в вашем помещении, гораздо проще работать самому, да и экономичнее.

Но если времени лично заниматься магазином у вас нет, нанимайте сотрудников.

Затраты на рекламу

Не стоит игнорировать этот момент. Реклама нужна практически любому бизнесу и лишней она не будет.

Не обязательно тратить большие деньги на рекламные ролики, достаточно сделать яркую вывеску и разместить информацию о вашем магазине в интернете.

Можно также раздавать листовки, применять и другие варианты рекламы.

Рекомендуем к прочтению:

Реклама в интернете — ТОП-15 видов, стоимость и расчет эффективности.

Ассортимент

Чтобы принять решение об ассортименте, стоит заняться изучением спроса. Может быть, в вашем районе нет ни одного магазина одежды, а может быть он и есть, но стоимость товара слишком высокая.

Когда изучите рынок, просчитаете все затраты и возможную прибыль, тогда уже принимайте решение об ассортименте и заключайте договоры с поставщиками.

Рекомендации специалистов

Если вы собственник частного дома, который расположен поблизости от дорог с большим потоком машин, то вполне можете открыть небольшой цветочный магазинчик, а также магазин с автозапчастями.

Если рядом находится какое-то учебное заведение, то магазин канцтоваров – отличный вариант. В нем же можете предлагать услуги ксерокопирования, распечатки и так далее.

Вы будете обеспечены потоком клиентов, а особенно, если и стоимость услуг будет привлекательной, ваш бизнес ждет успех.

Налоги

Налоговые платежи для частных домов и квартир в многоквартирных домах разные. Отличаются даже тарифы на электричество. Налоговые платежи на недвижимость также будут разными.

Положительные стороны открытия

На самом деле, плюсов здесь гораздо больше, чем минусов. Да нужно потратить достаточное количество времени, выполнить некоторые требования закона.

Но положительные стороны очевидны:

  • Не нужно тратить деньги на аренду помещения у других лиц;
  • Не придется выкупать помещение;
  • Можно сократить затраты на персонал и заниматься торговлей самому.

Заключение

Открыть магазин в своем доме – идея отличная и перспективная. О преимуществах по сравнению с площадями, которые придется арендовать, мы уже говорили.

Единственное, стоит запастись терпением по отношению к процессу согласования, а затем вам ничто не будет мешать развивать и расширять свой бизнес.

Источник: https://kakzarabativat.ru/nachinayushhim-predprinimatelyam/kak-v-zhilom-dome-otkryt-magazin/

Жильцы дома или магазин – кто главнее?

Если в многоквартирном доме есть магазин
Жильцы дома или магазин – кто главнее? “Магнит” игнорирует права собственниковupravdom_73May 29th, 2017Очень часто общая собственность МКД подвергается атакам и попыткам захвата со стороны предприимчивых и не столь чистоплотных дельцов, которые присваивают себе право решать за остальных.

Так разгорелся конфликт в доме №57 по улице Камышинская, где супермаркет сети «Магнит» поступает абсолютно безобразно и нагло по отношению к жителям.
Началось все с того, что со второго апреля в доме прекратилась спокойная жизнь, так как на первом этаже приступили к активным и шумным работам.

В нарушение закона о тишине, в ночное время и в выходные дни строители долбили, стучали и сверлили так, что стены дрожали. Мало того, оказалось, что магазин решил навесить под окнами второго этажа промышленные вентиляторы.

Представляете, каково это, когда у вас под окном круглосуточно гудит мощное оборудование!

Кто не местный – закон не писан?

Попытки поговорить с работниками магазина не увенчались успехом и терпение у людей лопнуло.

Тем более, выяснилось, что на проведение данных работ с фасадом, который является общим имуществом, разрешения никто не давал! В управляющей компании, которая отвечает за содержания данного имущества МКД, сами были удивлены таким наглым поведением магазина.

УК выписала «Магниту» предписание прекратить работы, которое было полностью проигнорировано.
– Работники «Магнита» чувствуют себя безнаказанно, видимо считая, раз у них головной офис в Краснодаре, то наши законы на них не распространяются.

Иначе не возможно объяснить, почему они проигнорировали закон о тишине, подписанный губернатором Ульяновской области, – говорит, возглавивший инициативную группу жителей дома, Владимир ТУРЧЕНКО. – Мы писали письма руководителям сети «Магнит», генеральному директору в Краснодар, это было еще 20 апреля.

Пришло подтверждение по электронной почте, что наше обращение принято и ответят в течении 5 рабочих дней. Однако, до сих пор (12 мая – прим. ред.) никакого ответа нет. Тем временем, пока это все тянется, работы в магазине уже закончили и в «Магните», видимо, рассчитывают, что мы просто смиримся и будем терпеть их самоуправство.

Вы что, с ума сошли!

За помощью и защитой жители обратились в Координационный областной Совет собственников в ЖКХ, который возглавляет губернатор Сергей МОРОЗОВ. Ситуацию разбирали на заседании в зале правительства региона 12 мая. Накануне заместитель председателя Совета Александр ПОТАПОВ, выехал на место для выяснения обстоятельств.

– Когда вместе с членами Совета мы прибыли в дом №57 по улице Камышинская, то увидели жуткую картину. Мало того, что рядом с магазином устроена свалка мусора, сам «Магнит», даже не закончив ремонтных работ, уже открылся и принимал покупателей. Хотя с потолка свисали провода прямо над головами у людей. Мы увидели вопиющие нарушения, которые делаются в ущерб безопасности граждан ради наживы, – прокомментировал Александр ПОТАПОВ. – То обстоятельство, что у торговой сети руководство находится в другом городе не дает им право нарушать законы. Я не позволю это делать и так поступать с жителями Ульяновска! Если магазин не предпримет срочные меры и не договорится с собственниками дома, обязательно пойдем в суд. Более того, проверим и другие МКД, где располагается «Магнит», уверен, там аналогичные нарушения. Научим жильцов и тех домов как защитить свои права, и они тоже обратятся в суд. «Магниту» мало не покажется!В отличии от многих других торговых сетей, «Магнит» действует по такой схеме, что не просто арендует помещение на первом этаже жилого МКД, а выкупает его. То есть магазин – тоже собственник, причем самый крупный и влиятельный. Пользуясь своим положением «Магнит» зачастую просто диктует свою волю.- Выяснилось, что пользуясь своим доминирующем положением, когда на общем собрании собственников дома проходило ание по вопросу ремонта, магазин проал против. Против! Вы что, с ума сошли?! Вы против жителей голосуете и мешаете им ремонтировать свой дом, – обратился Александр ПОТАПОВ к представителям «Магнита». – Да, вы совсем обнаглели …

«Магнит» кладет на Ульяновск

Фасад здания, как ограждающая несущая конструкция дома, является общим имуществом в многоквартирном доме. По закону распоряжение общим имуществом осуществляется по согласованию всех его собственников, то есть и жильцов в том числе. Однако, их-то никто и не спросил. Да вообще никого не спросили…

– Любое изменение фасада – это реконструкция, на проведение которой требуется получение разрешения. Мы его не выдавали! – пояснил заместитель начальника управления архитектуры и градостроительства администрации Ульяновска Александр СЕМЕНОВ. – Однако, на данный момент в наше управление не было ни одного обращения от АО «Тандер» (владелец сати «Магнит» – прим. ред.

) за получением градостроительного плана на реконструкцию части многоквартирного дома под продовольственный магазин. А начинать надо именно с этого, с получения задания на проектирование, где мы, например, пропишем что делать с сетями. Ведь в несколько раз увеличивается нагрузка, на которую жилой дом просто не рассчитан.

Кроме того, надо рассчитать нагрузку на перекрытия торгового оборудования, холодильников, витрин. Для всего этого нужна экспертиза. Если делается перенос кондиционеров, надо заключение куда будет дуть отработанный воздух и так далее.Масса вопросов, которые необходимо решать в законном порядке, чего не было сделано.

– Пользуясь случаем хотел бы обратиться к магазинам «Магнит» в городе Ульяновске – вы когда будете следить за территорией? – продолжил представитель администрации города. – Мы уже устали ругаться с «Магнитом» по поводу мусора.

Ну примите на работу хотя бы одного дворника на два магазина! Что касается фасадов, их вид нас тоже не устраивает – это не соответствует архитектурному облику города. Я понимаю, что руководство сети находится в Краснодаре и на нас, на Ульяновск «Магнит», грубо говоря, кладет.

Я вижу это отношение, так как практически еженедельно лично общаюсь с директорами этих магазинов и не нахожу общий язык по вопросам благоустройства.Очевидно, разговаривать с людьми, у которых основной целью жизни является получение прибыли, можно лишь на языке денег. Такие понимают только, если пригрозить им убытками.

А они будут существенные, если действительно один за другим МКД, где располагаются магазины начнут подавать в суд о защите прав жильцов.

Присутствовавший на заседании Координационного Совета представитель «Магнита» главный инженер Константин СЕЛЕЗНЕВ обещал в ближайшее время обратиться к собственникам дома, чтобы попытаться найти компромисс. Но сами жители уже не верят, так как на их неоднократные попытки пообщаться все это время видели от «Магнита» лишь игнорирование и полное равнодушие к состоянию МКД и прилегающей территории.

Алексей Николаев

Источник: https://upravdom-73.livejournal.com/325075.html

Как использовать собственную недвижимость в предпринимательской деятельности

Если в многоквартирном доме есть магазин

01 марта 2019 Пригодится для: Предприниматели

Если у вас есть квартира на первом этаже многоэтажки и вы хотите открыть магазин, кофейню, языковые курсы, нужно перевести её в нежилой фонд. В статье рассказываем, как.

Когда можно вести деятельность на дому

Если зарегистрированы предпринимателем, можете спокойно работать в своей квартире или доме (ст. 320 ГКУ), если вы: дизайнер, разработчик, маркетолог или другой digital-специалист; инфобизнесмен, бухгалтер-фрилансер, занимаетесь репетиторством или делаете хендмейд-изделия.

Главное, чтобы ваша деятельность не мешала соседям.

В законодательстве нет прямого запрета на использование собственной жилой недвижимости для предпринимательства, но запрещено использовать жилые дома «для нужд промышленного характера» и «для промышленного производства» (ст. 6 ЖКУ, ст. 383 ГКУ). То есть выпекать торты на продажу на дому нельзя.

Если ваша квартира на первом этаже многоквартирного дома и вы хотите переоборудовать её в офис под сдачу, магазин или парикмахерскую, сначала надо переоформить её из жилого в нежилой фонд.

Требования к домам и квартирам для перевода в нежилой фонд

Правила, по которым надо переводить жилую недвижимость в нежилой фонд, утверждают городские, районные, поселковые советы. Алгоритм перевода почти везде одинаковый, как и требования к такой недвижимости.

Никто не вправе запретить использовать вашу квартиру как вам хочется, но для перевода её в нежилой фонд жильё должно соответствовать требованиям:

  • находиться на цокольном или первом этаже, втором — если она находится непосредственно над нежилым помещением. Если квартира на третьем этаже, её тоже можно перевести в нежилой фонд и использовать как мастерскую или студию;
  • иметь возможность оборудовать отдельный вход и эвакуационный выход, пандус. Вход-выход должны быть изолированы от жилой части дома. Чтобы попасть в ваш магазин, посетители не должны заходить через подъезд дома;
  • в квартире не должен быть прописан ни её владелец, ни его семья. Вы не можете перевести половину квартиры в нежилой фонд и оборудовать там магазин и жить с семьёй в соседней комнате.

 Жилой дом не переведут в нежилой фонд, если:

  • в аварийном состоянии, обветшал, подлежит сносу или на текущий момент находится на реконструкции;
  • находится под арестом или в залоге;
  • это памятник архитектуры.

Это не исчерпывающий список требований, советы на местах могут придумать дополнительные условия.

Нельзя размещать в многоквартирных домах

Если переводите квартиру в нежилой фонд, чтобы открыть офис, магазин или стоматологический кабинет — это разрешённые бизнесы. Но есть список бизнесов, которым не место в многоквартирном доме:

  • объект промышленного характера;
  • общественный туалет;
  • похоронное бюро (если офис, то можно).
  • пункты приёма стеклотары;
  • предприятия и заведения, от деятельности которых возникает шум, вибрации, загрязнение постройки и окружающей территории;
  • пункты бытового обслуживания, на которых используют пожаро- и взрывоопасные вещества (можно — ателье, парикмахерские, мелкий ремонт техники, а вот если захотите оборудовать мастерскую по ремонту мебели и будете там красить стулья — так нельзя).

Что с соседями

Перспектива соседства с магазинами и кафе не порадует ваших соседей по дому: их пугает мусор, грызуны, насекомые, шум и запахи. Но в законодательстве не пописана процедура согласования их открытия в многоквартирном доме.  

Что предпринимателю делать с мусором

Ваш магазин или кафе не имеет отдельно выделенного земельного участка, а только придомовую территорию, которая относится к землям коммунальной собственности. Тогда для реконструкции квартиры и сооружения отдельного входа вам нужно согласование не только с местными властями, но и с жителями дома.

Если же в доме создано ОСМД, которое получило в пользование земельный участок, вопрос реконструкции обязательно надо обсудить на общем собрании с соседями и руководством объединения. Так как ОСМД самостоятельно принимает решение о выделении части земельного участка для переводимого нежилого помещения, например для лестницы или пандуса. Это и будет согласием на реконструкцию.

При перепланировке помещения или при ведении вашей деятельности имущество соседей или дом может пострадать, тогда придётся возмещать ущерб (ст. 7 ЗУ «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме»).

Потребовать с вас компенсацию могут через суд. Но сначала спецы ЖЭКа или управляющей компании с чиновниками из исполкома или администрации города должны составить акт и зафиксировать повреждения.

Если хотите спокойно вести бизнес, лучше наладить отношения с жильцами, ведь они могут жаловаться в ЖЭК, в инспекцию архитектурно-строительного контроля или потребовать через суд вернуть недвижимость в первоначальное состояние. А если есть решение суда, делать это вам придётся за свой счёт.

Что делать, чтобы перевести помещение в нежилой фонд

Первый шаг — подать документы в центр предоставления административных услуг, если в вашем городе такого центра нет — обратитесь в исполком. Список документов примерно такой:

  1. Заявление о переводе помещения в нежилое без определения функционального назначения.
  2. Копии свидетельства о праве собственности на жилое помещение с указанием всех совладельцев, в том числе несовершеннолетних (в этом случае потребуется ещё и решение опекунского совета). Обязательно заверьте их у нотариуса.
  3. Техническое заключение (акт) обследования помещения, квартиры, жилого дома, которое переводится в нежилое.
  4. Техпаспорт на дом или квартиру.

Вот примерный образец заявления:

Ещё у вас могут запросить справку из ЖЭКа, чтобы подтвердить, что в доме/квартире никто не живёт и не зарегистрирован, и письменное согласие собственника дома на дальнейшее его использование (это может быть ЖЭО, жилищно-строительный кооператив, ОСМД и т. д.).

На рассмотрение и утверждение решения по вашему запросу у чиновников есть 7 рабочих дней. Сначала документы рассмотрят в исполкоме или админцентре, потом передадут в управление или департамент градостроительства и архитектуры. А там уже утвердят решение.

Если с документами всё в порядке, вам выдадут разрешение на перевод вашего дома или квартиры в нежилой фонд.

Если найдут ошибки в документах, или вашу недвижимость нельзя перевести в нежилой фонд, или вы указали недостоверную цель использования, вам выдадут письменный отказ. Его можно обжаловать в суде.

После того как получите разрешение на перевод жилого помещения в нежилое, нужно определиться с функциональным назначением, что там будет размещаться —офис, магазин, аптека, кафе.

Обычно перевод предполагает ещё и проведение реконструкции помещения: обустройство отдельного входа, а также отвод участка на придомовой территории.

Второй этап — получить от чиновников исходные данные на проектирование:

  • градостроительные условия и ограничения застройки земельного участка;
  • технические условия;
  • задание на проектирование.

Мы опишем общий порядок перевода жилого помещения в нежилое, но в разных областях и городах действуют свои порядки и процедуры перевода. Всё это ФЛП может сделать самостоятельно или доверить уполномоченному лицу, обратиться в компанию, которая возьмёт на себя бумажную работу.

Разрабатывается и утверждается проектная документация на строительство. Затем согласно закон «О регулировании градостроительной деятельности»:  

  • регистрируется декларация о начале строительных работ;
  • оформляют новый техпаспорт;
  • регистрируют декларацию о готовности объекта к эксплуатации;
  • регистрируют право собственности уже на нежилое помещение.

А ещё надо подать пакет документов в местное управление или департамент, которые занимаются вопросами перевода недвижимости в нежилой фонд, для уплаты паевого взноса или освобождения от такой уплаты.

Придётся ли вам платить паевой взнос и в каком размере, зависит от того, в каком регионе ваша недвижимость. Ведь размер паевого взноса устанавливают местные органы.

Размер указывают в договоре с облсоветом или горсоветом в процентах от сметной стоимости объекта строительства и его назначения (ст. 40 ЗУ № 3038).

Например, в Луцке для ФЛПФизическое лицо — предприниматель , который переоборудует квартиру под офис турфирмы, паевой взнос составит 2% от стоимости строительства, если это будет кафе, ресторан, магазин или гостиница — 5%, а если агентство недвижимости или нотариальная контора — 10%.

На что придётся потратиться

Придётся потратиться на составление плана реконструкции, саму перепланировку, шумоизоляцию и установку кондиционеров, оборудование отдельного входа — через подъезд к вам заходить не будут — и ремонт.

В нежилом помещении использовать газовые приборы нельзя, поэтому придётся делать отвод, это дополнительное время и затраты.

Для кафе придётся спроектировать и установить вентиляционную систему, она должна быть раздельной с системами дома.

Советуем предупредить жителей дома о ремонтных работах. Проводить их запрещено в рабочие дни с 19:00 до 8:00, а в праздничные и нерабочие дни — круглосуточно. Греметь дрелью и перфоратором в праздники и выходные можно, только если удастся получить согласие соседей.

Оплата коммуналки

После перевода квартиры или дома из жилого фонда в нежилой, чтобы платить за свет, воду, обслуживание территории, придётся перезаключать договоры с поставщиками услуг и оплачивать их по производственным тарифам для коммерческой недвижимости.

А что если не переводить квартиру в нежилой фонд

Штраф за использование жилых помещений не по назначению скромный — от 17 до 51 грн (ст. 150 КоАП). Но если без согласований и перевода в нежилой фонд развернёте деятельность кафе, магазина или салона красоты, вас смогут оштрафовать службы, которые занимаются проверкой таких объектов.

Это касается как собственных, так и арендованных жилых площадей. 

К тому если физлицо использует жилое помещение в предпринимательской деятельности, даже если это сдача в аренду, его лишат льгот по уплате налога на недвижимость, так как недвижимость используется для получения доходов.

А если дойдёт до суда, могут обязать собственника жилого помещения перевести его в нежилой фонд в связи с его эксплуатацией не по назначению.

Предприниматели на общей системе не могут отнести к расходам платежи за аренду жилого помещения и коммуналку.

Расходы предпринимателя на общей системе

Источник: https://journal.ostapp.com.ua/articles/post/kak-ispolzovat-sobstvennuu-nedvizimost-v-predprinimatelskoj-deatelnosti

Правовое решение
Добавить комментарий