Где хранится техническая документация на многоквартирный дом

Передача технической документации на многоквартирный дом

Где хранится техническая документация на многоквартирный дом

Согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее — ЖК РФ)1 управляющая организация за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо в случае непосредственного управления таким домом собственниками помещений в таком доме одному из данных собственников, указанному в решении общего собрания данных собственников о выборе способа управления таким домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком доме.

Представляется, что для обеспечения реализации указанных норм в настоящее время разработан законопроект (проект Федерального закона №453987-4 «О внесении изменений в Кодекс Российской Федерации об административных правонарушениях»2), регламентирующий установление административной ответственности за нарушение срока передачи вышеуказанной документации. По мнению разработчиков законопроекта, рассмотрение дел об административных правонарушениях о нарушениях срока передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов следует возложить на органы государственной жилищной инспекции.

Кодекс РФ об административных правонарушениях предлагается дополнить статьей 7.35 «Нарушение срока передачи технической документации на многоквартирный дом и иных связанных с управлением таким домом документов», устанавливающей наложение административного штрафа на должностных лиц за совершение правонарушения.

На первый взгляд формулировка указанной нормы вполне понятна и проста. Однако в теории и на практике возникает множество вопросов по ее реализации.

В частности, что представляет собой техническая документация на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы (далее — техническая документация); кому принадлежит техническая документация и у кого во владении и пользовании она должна находиться; кто несет ответственность за ее хранение и ведение; как быть, если документация отсутствует или утрачена; сохраняется ли у управляющей организации обязанность передать техническую документацию при прекращении договора управления многоквартирным домом; распространяются ли положения части 10 статьи 162 ЖК РФ о передаче технической документации вновь выбранной управляющей организации на управляющие организации, которые были выбраны для управления многоквартирными домами по результатам открытого конкурса, проводимого органами местного самоуправления согласно части 4 статьи 161 ЖК РФ; каковы основания и порядок передачи технической документации; могут ли органы местного самоуправления регулировать отношения по передаче технической документации путем принятия муниципального правового акта и т.д.

В данной статье предлагается рассмотреть указанные вопросы и определить пути их решения.

Итак, перечень документов, включаемых в состав технической документации на многоквартирный дом, установлен в пунктах 24, 26 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 г. № 491.3 К ним относятся:

— документы технического учета жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества;

— документы (акты) о приемке результатов работ;

— акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

— инструкция по эксплуатации многоквартирного дома по форме, установленной федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативному правовому регулированию в сфере строительства, архитектуры, градостроительства и жилищно-коммунального хозяйства (для многоквартирных домов, вводимых в эксплуатацию с 1 июля 2007 года);4

— копия кадастрового плана (карты) земельного участка, удостоверенная органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра;

— выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

— заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка;

— документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременений, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учету объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременений, относящихся к части земельного участка (при наличии сервитута);

— проектная документация (копия проектной документации) на многоквартирный дом, в соответствии с которой осуществлено строительство (реконструкция) многоквартирного дома (при наличии);

— иные связанные с управлением многоквартирным домом документы, перечень которых установлен решением общего собрания собственников помещений.

Из названного перечня документов следует, что он не является закрытым, поскольку решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме к технической документации могут быть отнесены иные связанные с управлением таким домом документы.

Перечень технической документации определен также в Правилах и нормах технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27.09.2003 г. № 170.5 Согласно пункту 1.5 данных Правил в состав технической документации длительного хранения входит:

— план участка в масштабе 1:1000–1:2000 с жилыми зданиями и сооружениями, расположенными на нем;

— проектно-сметная документация и исполнительные чертежи на каждый дом;

— акты приемки жилых домов от строительных организаций;

— акты технического состояния жилого дома на передачу жилищного фонда другому собственнику;

— схемы внутридомовых сетей водоснабжения, канализации, центрального отопления, тепло-, газо-, электроснабжения и др.;

— паспорта котельного хозяйства, котловые книги;

— паспорта лифтового хозяйства;

— паспорта на каждый жилой дом, квартиру и земельный участок;

— исполнительные чертежи контуров заземления (для зданий, имеющих заземление);

— сметы, описи работ на текущий и капитальный ремонт;

— акты технических осмотров;

— журналы заявок жителей;

— протоколы измерения сопротивления электросетей;

— протоколы измерения вентиляции.

В г. Москве Распоряжение Департамента жилищно-коммунального хозяйства и благоустройства города Москвы от 29.09.2006 г.

№05-14-316/6 «Об утверждения порядка передачи управления многоквартирным домом при смене организаций, управляющих многоквартирным домом, независимо от их организационно-правовых форм»6 разделяет документацию на техническую, иную и бухгалтерскую.

При этом к иной документации относятся, в частности, письменные заявления, жалобы и предложения (а также соответствующие журналы и книги учета) по вопросам качества содержания общего имущества в доме и предоставлении коммунальных услуг, копии договоров с подрядными организациями, копии правоустанавливающих документов на нежилые помещения, копии свидетельств о праве собственности на помещения, копии договоров социального найма, акты проверки газотехнической инспекции. Бухгалтерскую документацию составляют, в частности, копии лицевой стороны финансово-лицевых счетов, акты на остаточную стоимость строения, гарантийные письма и обязательства, выписки из домовой книги.

В соответствии с письмом Министерства регионального развития Российской Федерации от 20.12.2006 г.

№ 14313-РМ/07 «О передаче технической документации на многоквартирный дом»7 техническая документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме.

При этом, исходя из смысла части 10 статьи 162 ЖК РФ, во владении и пользовании такая документация находится у управляющей организации, которая осуществляет ее ведение и хранение.

Как справедливо отмечается в литературе, в части 10 статьи 162 ЖК РФ имеется указание на то, кому управляющая организация возвращает всю техническую документацию, но при этом не говорится о том, кто же представит техническую документацию управляющей организации.

8 В связи с этим на практике нередко возникают случаи, когда техническая документация у управляющей организации отсутствует и передавать вновь выбранной управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу либо собственнику помещения в многоквартирном доме нечего.9

В целях разрешения указанной ситуации 26 октября 2006 года в Государственную Думу Федерального Собрания Российской Федерации был внесен проект федерального закона № 357022-4 «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и Федеральный закон от 6.10.2003 г.

№ 131-ФЗ «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации» (по вопросу закрепления за органами местного самоуправления обязанности осуществлять сбор и систематизацию информации по управлению жилищным фондом).

10 Данный законопроект предусматривает внесение изменений в ЖК РФ, закрепляя за органами местного самоуправления полномочия по организации передачи технической документации на многоквартирный дом и других документов, связанных с управлением таким домом, управляющей организации, выбранной собственниками помещений непосредственно или по результатам открытого конкурса по отбору управляющей организации на управление многоквартирным домом.

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?94

Обязанность передачи технической документации. Анализируем дело № А71-2741/2018

Где хранится техническая документация на многоквартирный дом

Фабула дела: ООО «УК «АСПЭК-Мастер» (Истец) обратилось в арбитражный суд с иском к ООО УК «Мегаполис» (Ответчик) об обязании в течение 10 дней с момента вступления решения суда в законную силу передать техническую документацию и иные документы, связанные с осуществлением деятельности по управлению домом №97 по ул. 7-я Подлесная г. Ижевск (это двухподъездная «свечка» 2015 года постройки с претензией на «элитность», если кому-то интересно).

В перечне истребуемой Истцом документации были заявлены (нумерация для удобства):

  1. документы технического учёта жилищного фонда, содержащие сведения о состоянии общего имущества – технический паспорт на многоквартирный дом;

  2. документы (акты) о приёмке результатов работ, сметы, описи работ по проведению текущего ремонта, оказанию услуг по содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

  3. акты осмотра, проверки состояния (испытания) инженерных коммуникаций, приборов учета, механического, электрического, санитарно-технического и иного оборудования, в том числе оборудования для инвалидов и иных маломобильных групп населения, обслуживающего более одного помещения в многоквартирном доме, конструктивных частей многоквартирного дома (крыши, ограждающих несущих и ненесущих конструкций многоквартирного дома, объектов, расположенных на земельном участке, и других частей общего имущества) на соответствие их эксплуатационных качеств установленным требованиям;

  4. акты проверок готовности к отопительному периоду и выданные паспорта готовности многоквартирного дома к отопительному периоду;

  5. списки собственников и нанимателей помещений в многоквартирном доме, а также лиц, использующих общее имущество в многоквартирном доме на основании договоров (по решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме), составленные с учётом требований законодательства Российской Федерации о защите персональных данных;

  6. выписка из Реестра, содержащая сведения о зарегистрированных правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом;

  7. заверенная уполномоченным органом местного самоуправления копия градостроительного плана земельного участка по установленной форме (для многоквартирных домов, строительство, реконструкция или капитальный ремонт которых осуществлялись на основании разрешения на строительство, полученного после установления Правительством РФ формы градостроительного плана земельного участка);

  8. документы, в которых указываются содержание и сфера действия сервитута или иных обременении, с приложением заверенного соответствующей организацией (органом) по государственному учёту объектов недвижимого имущества плана, на котором отмечены сфера действия и граница сервитута или иных обременении, относящегося к части земельного участка (при наличии сервитута);

  9. оригиналы решений и протоколов общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме;

  10. договоры об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

  11. журнал учёта показаний общедомового прибора учёта;

  12. акты (иные документы) о контрольном снятии показаний индивидуальных приборов учёта;

  13. акты (иные документы) о проверке состояния индивидуальных приборов учёта;

  14. ведомости (иные документы) о показаниях индивидуальных приборов учёта;

  15. акты и заявления о фактическом проживании граждан в жилых помещениях, документы об окончании срока проживания таких потребителей.

Суд первой инстанции после трёхмесячного рассмотрения дела исковые требования удовлетворил частично.

Дело добралось до второй кассации (неудачной, поскольку в передаче дела в ЭК ВС РФ было отказано) и представляет интерес потому, что неожиданный поворот произошёл в апелляции.

Немного предыстории…

Ответчик управлял домом три года, а потом в один далеко не прекрасный день началось общее собрание, на повестке дня которого были вопросы прощания с ответчиком и «уход» к Истцу.

В конце декабря 2017 г. (а точнее – 25 числа) собственники заключили с Истцом договор управления, а после новогодних праздников Ответчику прилетело требование передать документацию.

Не дождавшись желаемого в течение полутора месяцев, Истец обратился в суд…

Да, кстати! ГЖИ по заявлению Истца 31 января 2018 г. приняла решение включить с 1 февраля спорный дом в перечень управляемых Истцом домов.

Попутно отметим: по судебным актам кочует придуманный в своё время Минстроем и отражённый в письме от 20.12.2006 г. № 14313-РМ/07 «перл» о том, что «техническая и иная документация принадлежит собственникам помещений в многоквартирном доме». Попала сия фраза и в рассматриваемое решение суда. О том, как может быть полезна эта мысль – чуть позже.

Как мы знаем, хранение и ведение технической документации это обязанность управляющей организации (ну или ТСЖ, куда ж без них!).

Источник: https://burmistr.ru/blog/tekhnicheskaya-dokumentatsiya/obyazannost-peredachi-tekhnicheskoy-dokumentatsii-analiziruem-delo-a71-2741-2018/

Где хранится проектная документация на многоквартирный дом

Где хранится техническая документация на многоквартирный дом

В состав технической документации многоквартирного дома, обязательной для хранения перечень документов определён в постановлении Правительства РФ 491.

Условия добавления иных документов в состав технической документации определяется на общем собрании собственников. Что включает в себя техническая документация на многоквартирный дом в 2019 году.

Какие особенности следует учитывать при приеме и передаче бумаг, и сколько следует их хранить.

Иные документы

Самый загадочный пункт в перечне технической документации – «иные документы».

Дело в том, что перечень благодаря этому пункту становится по сути открытым, в него могут входить любые документы, которые имеют какое-то отношение к управлению МКД.

Достаточно того, чтобы решение о вхождении какого-то из документов в состав техдокументации было принято на ОСС простым большинством .Протокол общего собрания собственников многоквартирного дома 16797 1

Таким «дополнительным» документом может быть, например, договор с подрядчиком и даже какой-то внутренний документ УО – табеля зарплат или штатное расписание. Отметим, что если такое решение на ОСС будет принято и согласовано с УО, то документ войдёт в состав технической документации. А это значит, что тогда у собственников появится право знакомиться с ним.

У УО есть возможность предвосхитить такое развитие событий ещё на этапе заключения договора управления: достаточно просто внести в него закрытый перечень документов, согласовав его с собственниками. Тогда у собственников не будет возможности расширять этот список.ТОП-15 ошибок при составлении ДУ 7580 0

Где хранится?

Из правил, установленных Постановлением Правительства РФ № 491, хранение технической документации осуществляют специально выбранные ответственные лица. Также правила хранения документации прописаны в ФЗ № 125. При этом, точных сроков хранения документов в данных актах не указано.

Однако узнать сроки можно исходя из приказа Министерства культуры № 558. В нем установлен перечень управленческих архивных документов с установленными периодами хранения. В данный список входит и техническая документация.

На данный день известно, что:

  • управляющая организация может самостоятельно выбирать документы, хранение которых может осуществляться в течение 5 лет;
  • некоторые виды бумаг следует хранить на постоянной основе;
  • различные протоколы, в случае управления при помощи ТСЖ, необходимо хранить на постоянной основе.

Согласно пункту 4 статьи 46 ЖК РФ, протоколы, полученные вследствие собраний собственников помещений МКД, следует хранить в соответствии с итогами встречи. То же правило касается и запротоколированных решений, принятых на соответствующих мероприятиях.

Общие сведения

Техническая документация необходима для осуществления управления многоквартирным домом. В ней содержится перечень документов, связанных с аспектами использования или обслуживания общедомового имущества.

Технической документацией должны владеть собственники помещений. Их они могут получить от разных организаций:

  • застройщика;
  • управляющей организации;
  • предыдущих владельцев.

Также документация может быть и у управляющей организации.

Техническая документация на многоквартирный дом

Техническая документация необходима для каждого многоквартирного дома или МКД. При ее отсутствии управляющей организации будет сложно в полной мере выполнять свои обязанности.

Любой управленец обязан знать о том, что входит в перечень технических документов, и какие из них имеют наиболее важное значение.

Читайте о порядке признания жилья аварийным и непригодным для проживания.

Как проводят межевание земельного участка многоквартирного дома? Смотрите тут.

Состав

Состав технической документации установлен Постановлением Правительства № 491. В данный перечень включены следующие бумаги:

  1. Технический паспорт здания.
  2. Инструкция по эксплуатации МКД. В случае, если дом был введен в эксплуатацию позднее 1 июля 2007 года, документ должен соответствовать стандартам, установленным Приказом Министерства регионального развития.
  3. Документы на все приборы учета, установленные в доме.
  4. Акты приемки работ, описи работ и сметы.
  5. Паспорт и акты проверок, подтверждающие возможность подключения отопления или его отсутствие.
  6. Акты проведенных проверок состояния конструкции, оборудования и других элементов здания на соответствие установленным стандартам.
  7. Документы, подтверждающие наличие зарегистрированных прав на общедомовое имущество.
  8. Бумаги, содержащие информацию о различных обременениях, таких как действия сервитута. К ним прикладываются заверенные платы здания, указывающие границы и сферы действия тех или иных обременений.
  9. Копии проектной документации дома, на основании которых велись строительство или реконструкция здания.
  10. Градостроительный план участка.
  11. Кадастровый план участка.
  12. Список граждан, являющихся собственниками помещений в доме или нанимателями.
  13. Договоры, на основании которых ведется использование общедомового имущества.
  14. Протоколы и решения, принятые во время проведения общих собраний собственников.

Также в перечень технической документации на многоквартирный дом могут быть включены и другие бумаги. Так, пакет дополняется Постановлением Госстроя Российской Федерации № 170. В данном своде правил прописана техническая документация, предназначенная для длительного хранения.

Техпаспорт

Техпаспорт МКД является наиболее важным документом.

Он необходим для того, чтобы граждане, государственные организации и компании могли знать наиболее актуальную информацию о:

  • технических характеристиках здания;
  • экономических характеристиках дома;
  • потребительских свойствах строения.

В технический паспорт должны вноситься сведения, связанные с площадью и состоянием инженерных систем и конструктивных элементов дома. Данная информация получается в ходе тщательного визуального осмотра и других проверок.

Техпаспорт дома может понадобиться в нескольких случаях:

  • во время планирования ремонтных работ;
  • при планировании расходов, направленных на ремонт и содержание общедомового имущества, в том числе, и при расчете заработной платы работников;
  • для ведения расчетов энергетической эффективности;
  • для расчета точного потребления ресурсов;
  • при ведении лицевого счета дома;
  • во время расчета потенциала энергосбережения.

Правовые нормы

Постановление Правительства № 491 устанавливает основные правила пользования общедомовым имуществом. В том числе, в 24 пункте данного акта содержится информация о том, что сведения о состоянии общего имущества и его составе необходимо вносить в техническую документацию. Там же изложен и список бумаг, входящих в данный пакет.

Условия хранения, передачи и заполнения регулируются и другими законодательными актами. В их число входят постановления различных инстанций, Жилищный кодекс и Федеральное законодательство.

Перечень документов

Перечень документов, которые входят в состав технической документации МКД, определён в постановлении Правительства РФ N 491 от (п. 24 и 26).

Это те документы, в которых содержится информация о составе и состоянии общего имущества:

  • технический паспорт дома;
  • документы на приборы учёта;
  • документы о приёмке результатов работ, сметы, описи работ;
  • акты осмотра, проверки состояния;
  • акты проверок и выданные паспорта готовности к отопительному периоду;
  • инструкция по эксплуатации МКД;
  • кадастровый план земельного участка;
  • выписка из Росреестра;
  • градостроительный план земельного участка;
  • документы о действии сервитута или иного обременения;
  • проектная документация;
  • списки собственников, нанимателей и арендаторов;
  • договоры об использовании общего имущества МКД;
  • решения и протоколы общих собраний собственников;
  • иные документы.

Перечисленные документы передаются от застройщика, предыдущей УО или собственников (в том случае, если дом находился в непосредственном управлении).

Таких документов, как инструкции по эксплуатации МКД и проектная документация, у УО может и не быть, если они были по каким-то причинам утрачены.

В первую очередь это относится к старым домам, построенным в прошлом веке или раньше.

Другие документы, которые есть далеко не всегда, – договоры об использовании общего имущества МКД и документы о действии сервитута или иного обременения. Очевидно, что они есть только в тех МКД, собственники которых сдают в аренду ОИ или согласились на установление сервитута.

Поясним, что сервитут – это право ограниченного пользования чужим объектом недвижимого имущества. Он может устанавливаться, к примеру, для прокладки коммуникаций, или это может быть разрешение провести через свой участок какие-то инженерные сети или дорогу, которыми будут пользоваться собственники других домов.

Напротив, градостроительный план земельного участка – документ, который нужен для новых домов. С того момента, как в вашем городе был принят градостроительный план, его наличие в техдокументации для МКД, построенного после его принятия, становится обязательным.

Часть названных документов хранится в неизменном виде, а часть обновляется: это информация о собственниках и нанимателях помещений в МКД, а также о лицах, использующих ОИ в МКД на основании договоров, в том числе и ведение списков.

Это устанавливается Стандартами управления МКД, которые введены постановлением Правительства РФ N 416. Соответственно, регулярно должны актуализироваться списки собственников, нанимателей и арендаторов, потому что меняется их состав.

Обновлению подлежит технический паспорт многоквартирного дома, это делается раз в 5 лет после инвентаризации. Если, например, изменилась площадь квартиры после перепланировки, то изменения вносятся сначала в техпаспорт квартиры, а потом и в техпаспорт всего дома.

Также обновляется выписка из Росреестра, в которой содержатся сведения о том, кому принадлежат жилые и нежилые помещения.Фонд ЖКХ намерен контролировать капремонт домов в регионах России 1015 1

Прием и передача

Во время передачи обязательно следует следить за тем, чтобы техническая документация на многоквартирный дом содержала в себе полный перечень бумаг.

В случае, если управление зданием переходит в компетенцию другой организации, то вместе с правами, необходимо передать и все бумаги. На данный процесс отведено не более 30 рабочих дней.

В случае отсутствия тех или иных актов, их необходимо восстановить.

В 2019 году ответственность за проверку документов на наличие всех бумаг и их актуальность возлагается на получающую управляющую организацию.

В случае, если при передаче возникают какие-либо проблемы, действие производится по стандартной схеме:

  • Новая компания должна оставить соответствующую отметку в акте приема-передачи.
  • Старая организация, в течение 3 месяцев должна внести необходимые изменения.
  • Операция начинается сначала, но уже с новым актом приема-передачи.

Причинами для отсутствия документов могут являться абсолютно любые факторы. Но независимо от этого, во время передачи старая управляющая организация обязана провести восстановление бумаг.

В случае, если трехмесячный срок, отведенный на восстановление, истек, новая управляющая организация имеет право на обращение в ГЖИ, суд и прокуратуру. Данная мера является обязательной, поскольку при отсутствии любой технической документации компания не может в полной мере осуществлять управление домом.

Узнайте, как создать совет многоквартирного дома.

Как оформить парковку во дворе многоквартирного дома? Информация здесь.

Какие требования к подвалу многоквартирного дома? Подробности в этой статье.

Вопросы и ответы

Использованные источники информации.

  • https://roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6998/tehnicheskaya-dokumentaciya-mkd-chto-v-neye-vhodit
  • https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/tehnicheskaja-dokumentacija-na-mnogokvartirnyj-dom/

Источник: https://sofia-realty.ru/gde-hranitsya-proektnaya-dokumentaciya-na-mnogokvartirnyy-dom.html

Правовое решение
Добавить комментарий