Имеют ли право жильцы многоквартирного дома огораживать территорию

Ограничение пользования придомовой территорией многоквартирного дома

Имеют ли право жильцы многоквартирного дома огораживать территорию

«Свобода одного человека заканчивается там,

где начинается свобода другого».

М. Бакунин.

В наше кризисное время практически каждая семья имеет собственный легковой автомобиль, а то и два, поэтому вопросы парковки, если ты живешь в многоквартирном доме, стоят как никогда остро.

Если в старой жилой застройке многоквартирных домов 30-40-летней давности все-таки автомобилей не так много, то в новостройках, которые заселяются, в основном, более молодым поколением, их на порядок больше. И проблема парковок, особенно в крупных городах, стоит очень остро.

Ведь и гаражей в шаговой доступности также не хватает из-за плотности застройки в результате экономии места. Жители многоквартирных домов в абсолютном большинстве паркуют свои автомобили во дворе дома, своего или соседнего, кому как повезёт.

Это только в последние годы требования градостроительного законодательства стали обязывать застройщиков предусматривать необходимое количество парковочных мест и иные элементы инфраструктуры и благоустройства. Но законодательные изменения всё равно не успевают за реалиями нашей жизни, да и градостроительные нормы зачастую занижены.

Вот и возникают в результате «войн за парковочные места» различные решения собственников, принятые на общих собраниях, которые предусматривают установку шлагбаумов при въезде в свой двор, а также запираемые парковки во дворах домов и другие – не менее спорные с точки зрения жилищного законодательства. А некоторые собственники обустраиваются во дворе своего МКД без всяких решение общих собраний. Насколько правомерны такие решения и действия собственников мы и рассмотрим в данной статье.

В соответствии с ч. 1 ст. 16 ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса РФ» в существующей застройке поселений земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме.

Согласно ст.

36 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) к общему имуществу многоквартирного дома относится, в том числе и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома, и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Пунктом 2 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных Жилищным Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с п. 1 ст. 247 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия – в порядке, устанавливаемом судом.

Однако пользоваться своей долей в общем имуществе, в том числе и земельным участком, собственники вправе только сообща, принимая решения об этом на общем собрании собственников помещений МКД, то есть, в порядке, установленном жилищным законодательством.

В пункте 5 ст. 36 ЖК РФ говорится о том, что земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, может быть обременен правом ограниченного пользования другими лицами.

Не допускается запрет на установление обременения земельного участка в случае необходимости обеспечения доступа других лиц к объектам, существовавшим до дня введения в действие Жилищного Кодекса.

Новое обременение земельного участка правом ограниченного пользования устанавливается по соглашению между лицом, требующим такого обременения земельного участка, и собственниками помещений в многоквартирном доме. Споры об установлении обременения земельного участка правом ограниченного пользования или об условиях такого обременения разрешаются в судебном порядке.

Правила благоустройства муниципальных образований и нормативно-правовые акты субъектов Федерации также в большинстве своём содержат нормы о порядке содержания и использования придомовой территории, в том числе и по организации парковок и их согласованию.

Очень часто границы земельного участка МКД не определены в соответствии с земельным и градостроительным законодательством.

На период строительства участок формируется, а в дальнейшем, по истечении времени, установленного законом, земельный участок снимается с кадастрового учета, так как дальнейшего его оформления не происходит по разным обстоятельствам. По данному вопросу в нашем блоге уже была размещена статья.

В соответствии со статьей 44 ЖК РФ в компетенцию общего собрания собственников помещений (ОСС) МКД входит принятие решений:

  • о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им;
  • о благоустройстве земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом и который относится к общему имуществу собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе о размещении, об обслуживании и эксплуатации элементов озеленения и благоустройства на указанном земельном участке.

Указанные правомочия общего собрания собственники толкуют зачастую очень своеобразно и это отражается в «странных» протоколах общих собраний.

А некоторым собственникам и решения собрания не нужны, они просто обустраивают себе парковочные места на придомовой территории, невзирая на мнение иных собственников и нормы закона.

Но, как обычно, толкование норм законов мы получаем в результате сложившейся судебной практики по применению этих норм, которая порой бывает полярно противоположной.

В обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 1 (2018), утвержденном Президиумом Верховного Суда РФ 28.03.

2018 года, сделан следующий вывод: общее собрание автовладельцев многоквартирного дома не относится к органам, полномочным принимать решения об ограничении прав собственников помещений на пользование придомовой территорией в целях размещения на ней принадлежащих им автомобилей.

Суть дела в следующем: на общем собрании членов ЖСК с участием заявителя (С.) было принято решение о создании парковки транспортных средств с установкой шлагбаума при въезде на дворовую территорию. С. был получен брелок от шлагбаума и впоследствии за ней закреплено парковочное место.

Далее, через какое-то время на собрании автовладельцев по вопросу организации парковочных мест и благоустройства придомовой территории принято решение лишить С.

возможности парковать автомобиль, принадлежащий истцу, на огороженной придомовой территории за нарушение правил парковки, утвержденных на общем собрании автовладельцев, и за нарушение положения о порядке въезда и парковки автотранспорта, возвратить ранее внесенные ею денежные средства, ее первоначальный взнос.

Верховный суд РФ отменил все решения судов нижестоящих инстанций, принятые не в пользу собственника, который был лишен права на пользование придомовой территорией (согласно решению общего собрания), посчитав их принятыми в нарушение норм действующего законодательства, при этом разъяснив следующее:

«… Пунктом 67 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда от 29 апреля 2010 г.

№ 10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав» определено, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ.

В указанных случаях собственники помещений в многоквартирном доме как законные владельцы земельного участка, на котором расположен данный дом и который необходим для его эксплуатации, в силу положений ст.

304 – 305 ГК РФ имеют право требовать устранения всяких нарушений их прав, хотя бы эти нарушения и не были соединены с лишением владения, а также право на защиту своего владения.

Согласно ч. 2 ст. 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В ч. 4 ст. 37 ЖК РФ запрещены выдел в натуре и отчуждение доли в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, а также совершение иных действий, влекущих передачу этой доли отдельно от права собственности на помещение в многоквартирном доме.

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены.

… Суд, признав ограничение права С. на использование парковки, расположенной на придомовой территории многоквартирного дома, регламентированным Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК 14 июня 2013 г., и соответствующим требованию Постановления Правительства г.

Москва № 428-ПП, не учел, что данным постановлением не регулируются вопросы создания и порядка использования парковочных мест на огороженной придомовой территории, а следовательно, и наложения каких-либо ограничений права С.

, как собственника помещения в многоквартирном доме на пользование придомовой территорией, в том числе и на размещение на ней принадлежащего ей автомобиля.

Пунктом 13 ППМ № 428-ПП запрещается установка и эксплуатация ограждающих устройств, препятствующих или ограничивающих проход пешеходов и проезд транспортных средств на территорию общего пользования.

Право С. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома в течение суток, как собственницы жилого помещения в данном доме, закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК.

При таких обстоятельствах ссылка суда на то, что решение общего собрания автовладельцев послужило правомерным основанием для ограничения права истца на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, противоречит приведенным выше нормам материального права».

В другом деле одни собственники обустроили парковочные места прямо под окнами квартир, чем возмутились другие собственники помещений МКД. Суд встал на сторону возмущенных жителей и признал их правоту в нежелании мириться с желаниями отдельных собственников, решивших самовольно обустроить себе парковку.

Источник: https://burmistr.ru/blog/obshchee-imushchestvo-mkd/ogranichenie-polzovaniya-pridomovoy-territoriey-mnogokvartirnogo-doma/

Прилегающий к многоквартирному дому участок получают лишь покупатели жилья по 214-ФЗ – Рынок жилья

Имеют ли право жильцы многоквартирного дома огораживать территорию

Подпишитесь на нас:

29.03.2013 | 10:00 9548

Право общедолевой собственности на придомовые участки новостроек автоматически получают лишь те, кто приобретал квартиры по 214-ФЗ. Остальные покупатели жилья порой вынуждены оформлять землю самостоятельно. Практика показывает, что сделать это непросто – понятие «придомовой территории» законодательно не определено.

По Жилищному кодексу РФ (ЖК РФ), владельцы помещений в многоквартирном доме имеют право общей долевой собственности на прилегающий к нему участок – так называемую придомовую территорию. Но юристы и чиновники до сих пор спорят о том, что данное понятие в себя включает.

Обязательная доля В Гражданском кодексе РФ (статья 289-я) сказано, что владельцам жилья в многоквартирных домах принадлежит доля в праве собственности на общее имущество здания. В состав такого имущества (ст.

36 ЖК РФ) входит земельный участок под домом с элементами озеленения и благоустройства, а также другими объектами, предназначенными для обслуживания, эксплуатации и благоустройства здания (например, электроподстанциями, площадками для сбора мусора и пр.).

То есть, следуя логике законодательства, в состав общего имущества входит не только земля под самим домом, но и незастроенная часть участка, который получил застройщик под возведение здания (часто ее называют придомовой территорией).

Как уточняет юрист практики недвижимости и градостроительства компании Rightmark group Наталья Кузьмина, весь участок, изначально отведенный под строительство объекта, автоматически становится общедолевой собственностью покупателей – вместе с придомовой территорией.

Происходит это после получения застройщиком разрешения на ввод дома в эксплуатацию и регистрации прав покупателей на квартиры – но лишь в том случае, если граждане приобретали квартиры в соответствии с 214-ФЗ. В ст. 16 (п.

5) этого закона сказано, что доля на общее имущество дома автоматически появляется в момент регистрации прав на квартиру.

По словам старшего юриста практики по земельному праву, недвижимости и строительству «Пепеляев Групп» Юрия Халимовского, если жилье приобреталось по предварительным договорам купли-продажи либо – путем вступления в жилищно-строительный кооператив, момент возникновения права собственности на общее имущество (в том числе на земельный участок) может быть и не определен в договоре.

Из-за чего у покупателей жилья могут возникнуть проблемы. Формально, после сдачи дома Госкомиссии, застройщик может потребовать с жильцов арендную плату за использование прилегающей к дому территории. И будет мотивировать это тем, что именно он владеет землей, а право общедолевой собственности у граждан не появилось.

Только по обрезу Бывает, что застройщик возводит здание на всей площади участка и места для придомовой территории практически нет. Конечно, никто не может запретить жильцам гулять с детьми на площадке у соседнего дома или оставлять на ночь свои автомобили во внутриквартальном проезде.

Но если жильцы захотят, например, огородить свободную территорию около своего дома и использовать ее исключительно для собственных нужд (организовать детскую площадку либо парковку), участок придется соответствующим образом оформлять.

Теоретически, сделать это можно бесплатно – но лишь в том случае, если расположенный около вашего дома земельный надел свободен и находится в городской собственности.

Чтобы зарегистрировать такой участок в качестве придомовой территории, владельцы жилья должны провести общее собрание, осуществить кадастровую съемку и межевание земли (если эти процедуры не проводились), после чего – обратиться в районную администрацию с просьбой оформить землю в общедолевую собственность.

К сожалению, процесс регистрации придомовых территорий в качестве общего имущества жильцов крайне запутан из-за того, что в Петербурге отсутствует сложившаяся и внятная практика проведения этой процедуры. В результате власти чаще всего регистрируют придомовые территории многоквартирных домов исключительно по обрезу фундамента.

Хотя, как поясняют эксперты, в таких случаях чиновники пользуются безграмотностью населения: ведь по действующему законодательству, придомовая территория включает в себя отнюдь не только участок под самим домом. Согласно постановлению Правительства РФ №491 от 13 августа 2006 года, в ее состав могут входить пожарные проезды, детские площадки, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки.

Если власти готовы оформлять придомовой участок лишь по обрезу фундамента, тогда у ТСЖ осталась лишь одна возможность – претендовать на свободный земельный надел около своего дома (если таковой имеется в наличии).

Но, как утверждает адвокат Алексей Люкшин, землю придется арендовать или выкупать на общих основаниях (у города либо частного собственника, в зависимости от того, кому именно участок принадлежит).

«По закону, у ТСЖ нет никаких преимуществ перед другими инвесторами, если те, например, захотят построить на свободном участке рядом с многоквартирным зданием паркинг или магазин», – утверждает он.

Сюрпризы под окном Как отмечают эксперты, число желающих оформить прилегающие к новым домам участки постоянно растет.

«Владельцы квартир, которые не озаботились соответствующим вопросом, впоследствии могут столкнуться с трудностями – к примеру, под окнами дома могут построить магазин или автозаправку», – утверждает председатель Ассоциации ЖСК, ЖК и ТСЖ Санкт-Петербурга Марина Акимова.

Эксперты советуют: перед приобретением строящегося жилья необходимо поинтересоваться у застройщика, какой статус имеет земля, на которой возводят дом, и появится ли у покупателя право общедолевой собственности на придомовую территорию.

В случаях, когда вы приобретаете квартиру с помощью механизма ЖСК или по предварительному договору купли-продажи, момент возникновения права собственности жильцов на общее имущество должен быть прописан в договоре.

Желательно, чтобы надел, на котором ведется строительство, не был застроен целиком.

Лишь в этом случае покупатели, которые приобретали жилье по 214-ФЗ, автоматически получат право общедолевой собственности на общее имущество дома – включая не только участок под самим зданием, но и всю оставшуюся часть территории, выделенной под возведение многоквартирного дома.

Сергей Бардин   

Источник: https://www.bn.ru/gazeta/articles/104730/

Имеют ли право жители многоквартирного дома огородить двор забором? — Law-justice

Имеют ли право жильцы многоквартирного дома огораживать территорию

Согласно ст.

13 Конституции Украины, земля, ее недра, атмосферный воздух, водные и другие природные ресурсы, находящиеся в пределах территории Украины, природные ресурсы ее континентального шельфа, исключительной (морской) экономической зоны являются объектами права собственности Украинского народа. От имени Украинского народа права собственника осуществляют органы государственной власти и органы местного самоуправления в пределах, определенных настоящей Конституцией.

Каждый гражданин имеет право пользоваться природными объектами права собственности народа в соответствии с законом.

Согласно ст.

41 Конституции Украины, каждый имеет право владеть, пользоваться и распоряжаться своей собственностью, результатами своей интеллектуальной, творческой деятельности.

Право частной собственности приобретается в порядке, определенном законом.

Граждане для удовлетворения своих потребностей могут пользоваться объектами права государственной и коммунальной собственности в соответствии с законом.

Согласно ст.

382 Гражданского кодекса Украины, все владельцы квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме являются совладельцами на праве общей совместной собственности общего имущества многоквартирного дома.

Общим имуществом многоквартирного дома является помещения общего пользования (в том числе вспомогательные), несущие, ограждающие и несущее-ограждающие конструкции дома, механическое, электрическое, сантехническое и другое оборудование внутри или за пределами дома, обслуживающее более одного жилого или нежилого помещения, а также здания и сооружения, предназначенные для удовлетворения потребностей всех совладельцев многоквартирного дома и расположенные на придомовой территории, а также права на земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и его придомовая территория, в случае государственной регистрации таких прав.

Согласно ст.

24 Земельного кодекса Украины, земельные участки, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовая территория, находящихся в общей совместной собственности владельцев квартир и нежилых помещений в доме, передаются бесплатно в собственность или в постоянное пользование совладельцам многоквартирного дома в порядке, установленном Кабинетом Министров Украины.

Порядок использования земельных участков, на которых расположены многоквартирные дома, а также относящиеся к ним здания, сооружения и придомовые территории, определяется совладельцами.

Согласно ст.

1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», управляющий многоквартирного дома (далее — управляющий) — физическое лицо — предприниматель или юридическое лицо — субъект предпринимательской деятельности, по договору с совладельцами обеспечивает надлежащее содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и придомовой территории и надлежащие условия проживания и удовлетворения хозяйственно-бытовых нужд.

Согласно ст.

11 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», управление многоквартирным домом управляющим осуществляется на основании договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом.

Условия договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом должны соответствовать условиям типового договора, утвержденного Кабинетом Министров Украины.

Существенными условиями договора о предоставлении услуг по управлению многоквартирным домом являются:

1) перечень услуг;

2) права и обязанности сторон;

3) цена на услуги;

4) срок действия договора.

Ни вышеприведенный закон, регулирующий деятельность управляющей компании, ни типовой договор, который должен быть заключен с собственниками квартир не дает прав управляющий компании решать вопросы, касающиеся ограничения доступа на земельный участок на который размещены многоквартирные жилые дома, переданные в управляння и ограничивать возможность проезда граждан по улице между домами в том числе и для осуществления законной предпринимательской деятельности.

Таким образом, ни  Управляющая компания в соответствии с Законом Украины « Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме », ни владельцы квартир в доме  который расположен на земельном участке,  не наделены полномочиями решать вопрос об ограничении доступа (проезда) других гражданам по земельному участку на который размещены многоквартирные дома и находящегося в коммунальной собственности.

При этом, пребывание земельного участка на который в том числе построен дом в аренде в  Застройщика опять же по мнению Адвокатов объединения  «Право и справедливость»  не дает ему право ограничивать доступ (как минимум) части земельного участка на котором  уже построены и введены в эксплуатацию дома и между домовой улице общего пользования, поскольку фактически это уже не территория, на которой ведется строительство.

Тот факт, что владельцы квартир   платят  деньги в соответствии с Законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах» на содержание дома и придомовой территории,  также не  дает им права ограничивать доступ граждан (в том числе и предпринимателей) к территории, на которой расположен дом и придомовой территории дома.

Более того, как показывает практика,  придомовая территория дома может быть  и не определенной  до полной застройки всего земельного участка. Следовательно, утверждение жильцов дома, что  кто то использует придомовую территорию дома в котором они проживают  могут оказаться необоснованными и не подтвержденным соответствующей  земельной документацией.

К тому же, ст.

1 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», определено понятие придомовой территории, а именно это территория вокруг многоквартирного дома, определенная на основании соответствующей градостроительной и землеустроительной документации, в пределах земельного участка, на котором расположены многоквартирный дом и относящиеся к нему здания и сооружения, необходимая для обслуживания многоквартирного дома и удовлетворения жилищных, социальных и бытовых потребностей владельцев (совладельцев и нанимателей (арендаторов) квартир, а также нежилых помещений, расположенных в многоквартирном доме.

Таким образом, между домовая  улица  общего пользования,  по которой,  в том числе проезжают автомобили, не относится к придомовой территории.

Согласно ст.

21 Закона Украины «О дорожном движении», автомобильная дорога, улица представляет собой часть территории, в том числе в населенном пункте, предназначенную для движения транспортных средств и пешеходов, со всеми расположенными на ней сооружениями.

Согласно ст.

83 Земельного кодекса Украины, к землям коммунальной собственности, которые не могут передаваться в частную собственность, относятся земли под железными дорогами, автомобильными дорогами, объектами воздушного и трубопроводного транспорта.

Таким образом, право  граждан  находится на коммунальной собственности, не может быть ограниченным.

Детальный анализ действующего законодательства Украины,   проведенный  управляющим партнером Адвокатского объединения «Право и справедливость»  Лысичем Юрием Владимировичем  дает  основания утверждать об отсутствии правовых оснований, в соответствии с которыми  Управляющая компания,  владельцы квартир в доме или  Застройщик  имели бы право ограничить доступ к земельному участку на котором  построенной  многоэтажный жилой дом и запретить движение автомобилей по между домовой улице.

При этом, ограничения не могут основываться исключительно на основании решения общего собрания собственников квартир дома, не являющихся собственниками земельного участка.

Акцентирую Ваше внимание на том, что действующее законодательство Украины не предусматривает такого определения, как «жилой комплекс закрытого или открытого типа».

Следовательно, ограничение определенными лицами путем устройства забора и ворот по границам земельного участка, находящегося в коммунальной собственности и перекрытия между домовой улице общего пользования  являются  противоправными действиями.

По мнению специалистов  Адвокатского объединения «Право и справедливость» любой гражданин имеет право беспрепятственного доступа (проезда) на земельный участок (с любой стороны), которая находится в коммунальной собственности и на который размещены многоквартирные дома и между домовая улица общего пользования.

Только владелец земельного участка в случаях, предусмотренных законом, имеет право ограничить к ней доступ.

Устройство забора вокруг многоквартирных домов и  допуск на эту территорию исключительно лиц, давших средства на обустройство забора и ворот не соответствует требованиям действующего законодательства Украины и нарушает  права граждан проживающих на этой территории.

Если владельцы квартир в жилом доме не является совладельцами  земельного участка то они не наделены правом определять порядок использования этого земельного участка (его ограждения металлическим забором).

Таким образом, владельцы квартир в доме  будут иметь право определять порядок использования  земельного участка,  на котором  размещен дом и придомовая территория дома  только лишь после надлежащего оформления таких прав и определения этой территории в соответствии с земельной документацией.

Согласно ст.

15 Гражданского кодекса Украины, каждый человек имеет право на защиту своего гражданского права в случае его нарушения, непризнания или оспаривания.

Таким образом, граждане  наделены  правом на защиту своего нарушенного гражданского права, в том числе и путем совершения действий по демонтажу установленного с нарушением требований действующего законодательства  забора.

Согласно ст.

16 Гражданского кодекса Украины, каждый человек имеет право обратиться в суд за защитой своего личного неимущественного или имущественного права и интереса.

В случае ограничения  права, проезжать по улице между домом  путем установления и не предоставление доступа к управлению автоматическими воротами  граждане имеют  право  обратиться в суд с иском об устранении препятствий в пользовании помещением путем сноса железного забора и ворот.

По мимо вышеизложенного граждане  имеют право  защищать  свои  права  в административном порядке путем обращения к собственнику земельного участка с соответствующими жалобами о незаконном устройства забора и ворот и их немедленный демонтаж.

Специалисты по недвижимости Адвокатского объединения «Право и справедливость»  имеют большой опыт по разрешению споров такой категории дел и с радостью предоставят Вам свои услуги.  

Источник: http://law-justice.com.ua/imeyut-li-pravo-zhiteli-mnogokvartirnogo-doma-otgorodit-dvor-zaborom/

Соседний дом огородил часть двора под парковку. Это законно?

Имеют ли право жильцы многоквартирного дома огораживать территорию

Если речь идет о Москве, то придомовая территория, как правило, является городской собственностью. При этом закон позволяет оформить придомовую территорию в долевую собственность, но большого применения эта практика не имеет.

На жителей ложится самостоятельное бремя расходов на содержание, которое распределяется соразмерно доли в праве. Кроме этого, документальное оформление земельного участка влечет за собой дополнительные налоги, расходы на уборку и ремонт.

При минимальном наборе услуг по содержанию придомового участка расходы собственников могут увеличиться до 5 рублей и выше без учета налоговых платежей, которые рассчитываются по кадастровой стоимости участка.

Даже если земельный участок оформлен в долевую собственность, закон запрещает выделять в натуре долю, то есть любые попытки использовать отдельную часть земли в личную пользу недопустимо. В связи с этим установка столбиков, барьеров и ограждений незаконны.

Могу ли я арендовать место для машины под своими окнами?

Какая инфраструктура должна быть в ЖК?

Отвечает управляющий партнер «Метриум Групп» Мария Литинецкая:

Порядок действий зависит от того, как управляются дома, образующие двор. Если все три здания входят в одно ТСЖ, то парковочные места должны быть разделены решением общего собрания жильцов в ходе ания.

Если жители одной из многоэтажек успели провести отдельное собрание, то, скорее всего, все три многоквартирных дома представляют из себя отдельные ТСЖ. В таком случае повод для конфликтов из-за парковок исчезнет, как только Вы оформите право собственности на придомовую территорию.

Для этого Вам необходимо обратиться в местные органы самоуправления для проведения межевания придомовой территории, то есть определения границ участка вокруг дома, который после этой процедуры перейдет в общую собственность жителей Вашей многоэтажки.

Межевание проводится в соответствии с градостроительными нормами, что позволяет минимизировать спорные ситуации.

В итоге станет ясно, какая часть двора относится к каждому из домов, и собственники площадей в них смогут сами решить, как управлять своей территорией: организовать общую парковку для всех или выделить отдельное машино-место каждому, поставить ограду или шлагбаум. При этом нужно учитывать, что как только Вы оформите право собственности на участок вокруг дома, придется оплачивать соответствующий налог на землю.

Отвечает председатель совета некоммерческого партнерства «ЖКХ Контроль Московской области» Олег Иванов:

Решение об ограждении придомовой территории для целей регулирования въезда и (или) выезда транспортных средств, организации парковочного пространства на придомовой территории действительно может быть принято на общем собрании собственников многоквартирных домов при соблюдении ряда условий.

Во-первых, земельный участок, на котором располагается дом, должен быть сформирован (то есть размежеван) и принадлежать собственникам на праве долевой собственности.

Во-вторых, такое решение должно быть принято квалифицированным большинством – не менее, чем две трети от общего числа собственников помещений.

В этом случае такое ограждение может быть установлено в том числе и на придомовой территории, образующей общий двор с соседними многоквартирными домами.

Однако, если жители соседних домов считают, что нарушены их права, они имеют право обратиться в суд для установления сервитута – права ограниченного пользования земельным участком многоквартирного дома, жители которого установили ограждение.

Вместе с тем в Москве установка ограждений становится возможной только после согласования проекта размещения ограждающего устройства советом депутатов муниципального округа на основании решения общего собрания собственников. А если двор является общим для нескольких домов, то на основании решений общих собраний собственников помещений всех этих домов.

7 главных фактов об общем собрании жильцов

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:

Действия Ваших соседей незаконны: даже собрание жильцов всех трех домов не может принять решение о размещении парковочных мест с ограничителями, если земельный участок под домами, включая всю дворовую территорию, не оформлен в собственность жильцов или в долгосрочную аренду. Только если участок куплен или взят в аренду у города от ТСЖ или частным лицом для использования под коммерческую парковку, тогда возможно выделение мест и сдача их в аренду частным лицам, но это уже другая история.

Вам необходимо от ТСЖ обоих обиженных домов подать жалобу в администрацию района и города о неправомерном самозахвате и нецелевом использовании земли.

По решению администрации незаконные ограждения будут демонтированы путем срезания столбов под корень.

Это довольно распространенная история организации придомовых парковок, и в районных администрациях есть отработанная процедура противодействия.

Отвечает юрисконсульт департамента вторичной недвижимости Est-a-Tet Юлия Дымова:

Ограждение в виде цепей является самоуправством, если не проводилось собрание жильцов, на котором было решено поставить земельный участок под домом на кадастровый учет. Но, опять же, при условии, что это не создает никаких препятствий и не нарушает законные интересы граждан.

В данном случае необходимо написать жалобу в управляющую компанию о том, что столбы с цепями были установлены незаконно. Информация будет передана в административно-технический надзор, после чего цепи уберут.

Установка любых, даже мелких столбиков на придомовой территории запрещена.

Для того чтобы оградить отдельно взятое парковочное место, оно должно быть выделено в качестве объекта с кадастровым номером и передано в аренду соответствующему гражданину или юридическому лицу.

Может ли инвалид поставить гараж?

Можно ли жить в гараже?

Отвечает директор департамента правового сопровождения сделок Tekta Group Юлия Симановская:

В данном случае речь идет не о парковочных местах, а об использовании земельного участка жильцами.

Согласно действующему законодательству, земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом, и все расположенные на нем элементы благоустройства являются общим имуществом всех собственников в таком доме.

Границы земельного участка определяются органом местного самоуправлении при межевании этого участка. Соответственно, у каждого из трех домов должен быть оформлен свой земельный участок. Именно в пределах этого участка собственники помещений в доме могут распоряжаться общедолевой собственностью.

О правомерности действий жильцов соседнего дома можно говорить, лишь выяснив, надлежащим ли образом оформлен ими земельный участок под их жилым домом, а точнее – был земельный участок под их жилым домом сформирован, произведен ли в отношении данного земельного участка кадастровый учет.

Узнать это можно, заказав выписку из ЕГРН на земельный участок. Если жильцы соседнего дома огородили по решению собрания собственников участок по существующим установленным границам, то действия их вполне законны.

Если участок под их домом гораздо меньше и затрагивает часть земли под Вашим домом, то необходимо потребовать убрать столбы с цепями и перенести их за границы своего участка.

Отвечает партнер АБ «Дмитрий Филин и партнеры» Геннадий Васильев:

Действия соседей будут законными при соблюдении двух условий.

  1. Земельный участок, который они огородили, отведен им как часть общего имущества их многоквартирного дома. Проверить, сделано ли это законным образом, можно на публичной кадастровой карте. Если на этой карте по адресу их дома показан отдельный земельный участок, который имеет отдельный кадастровый номер, можно с высокой степенью вероятности предположить, что данное условие выполнено. Если отдельного земельного участка нет, и все ваши три дома находятся на одном общем пространстве, данное условие не выполнено.
  2. Если первое условие выполнено, должно быть выполнено и второежители того дома должны были провести собрание и принять решение о порядке использования общего имущества. Порядок проведения подобного собрания, вопросы кворума и т. п. подробно изложены в Жилищном Кодексе (подзаконные акты при этом не требуются, достаточно ознакомиться с текстом закона).

Если первое (главное) условие не выполнено, то для защиты своих интересов необходимо:

  • Начать процедуру формирования земельного участка под своим домом (эта процедура в законе прописана невнятно, многое зависит от усмотрения чиновников, которые во многих регионах склонны ущемлять интересы жильцов. Поэтому лучше обратиться за помощью к профессионалам). Для этого достаточно желания одного собственника любой из квартир (не требуется каких-либо общих решений).
  • Пока идет данная процедура, можно подать жалобы в Жилищную инспекцию, органы земельного надзора, составить претензии непосредственно жителям. В принципе, здесь можно задуматься и об исках о взыскании убытков, причиненных невозможностью парковать машину по дворе. За составлением этих документов также лучше обратиться к юристам необходимы конкретные адреса, факты и т. п.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Все материалы рубрики «Хороший вопрос»

Должен ли я выкупать землю под подземным гаражным боксом?

Какой налог я должен платить за машиноместо?

Кто должен платить за обслуживание газопровода?

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/sosedniy_dom_ogorodil_chast_dvora_pod_parkovku_eto_zakonno/6512

Вс объяснил, кто имеет право на въезд во двор многоквартирного дома

Имеют ли право жильцы многоквартирного дома огораживать территорию

Верховный суд разъяснил, кто имеет право на въезд во двор многоквартирного дома. И кто может лишить автовладельца такого права.

После введения платной парковки массовые огораживания дворовой территории и установка шлагбаумов буквально захлестнули крупные города. Еще бы, гаражи есть не у всех.

И вот тут-то началась борьба за место под солнцем. Дворовые объединения автовладельцев собирают плату за парковку во дворе, за работу шлагбаума. А тех, кто не платит, буквально выгоняют на улицу, запрещая подъезд к собственному дому. Законно ли это?

Что заставляет россиян менять автомобили

Вправе собственники закрывать свой двор? Вправе одни соседи говорить “не пущу” другим соседям, не заплатившим за место под солнцем во дворе? Именно с такой ситуацией пришлось разбираться Верховному суду.

А поскольку таких случаев много, это дело было включено в обзор судебной практики.

То есть теперь все судьи при разборе подобных дел должны ориентироваться на правовые позиции Верховного суда, указанные в этом процессе.

Итак, собрание автовладельцев одного из многоквартирных домов приняло решение лишить гражданку С. возможности парковать автомобиль на придомовой территории.

Несмотря на то, что эта гражданка имеет в собственности квартиру в этом доме, там же зарегистрирована и постоянно проживает.

Поводом для этого послужило нарушение ею положений о порядке въезда и парковки, утвержденных этим же благородным собранием. Также собрание решило вернуть ей ранее уплаченные деньги – ее первоначальный взнос.

Случилось это спустя два года после того, как она получила брелок от шлагбаума.

О порядке установки шлагбаума эксперты “РГ” рассказывают в рубрике “Юрконсультация”

Лишившись подъезда к дому, гражданка С. подала в суд на жилищно-строительный кооператив. Однако суд первой инстанции отказал ей в удовлетворении иска. По его мнению, доказательств препятствия доступа к принадлежащему ей жилищу не представлено.

Ограничение права на пользование парковочным местом, находящимся в общем пользовании собственников помещений многоквартирного дома, установлено решением общего собрания автовладельцев.
С этими доводами согласился и суд апелляционной инстанции.

Но Верховный суд посчитал, что они не соответствуют закону.

Согласно пункту 1 статьи 262 Гражданского кодекса, граждане имеют право свободно, без каких-либо разрешений находиться на не закрытых для общего доступа земельных участках и использовать имеющиеся на этих участках природные объекты.

Участок, на котором стоит многоквартирный дом, – это общая долевая собственность хозяев помещений

В соответствии с частью 5 статьи 16 Закона “О введении в действие Жилищного кодекса РФ”, с момента формирования земельного участка и проведения его кадастрового учета, участок, на котором расположен многоквартирный дом, переходит бесплатно в общую долевую собственность хозяев помещений многоквартирного дома.

Согласно части 2 статьи 36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных этим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.

В ГИБДД Москвы нарисовали портрет виновника аварий

Таким образом, собственнику помещения в многоквартирном доме принадлежит безусловное и неотчуждаемое право на пользование общим имуществом многоквартирного дома. При этом какие-либо способы ограничения или лишения собственника помещения в многоквартирном доме такого права действующим законодательством не предусмотрены, отметил Верховный суд.

Кроме того, право гражданки С. на беспрепятственный въезд на огороженную территорию части двора многоквартирного дома как собственницы жилого помещения в этом доме закреплено и Положением о порядке въезда и парковки автотранспорта на придомовой территории, утвержденным общим собранием членов ЖСК.

Ссылка нижестоящих судов на то, что решение собрания автовладельцев – это правомерное основание для ограничения права истца на пользование парковочным местом, противоречит нормам материального права.

Одно из обязательных условий признания решения собрания основанием для возникновения или прекращения гражданских прав и обязанностей – это наличие в законе указания на гражданско-правовые последствия, обязательные для всех управомоченных на участие в таком собрании лиц.

Исчерпывающий перечень органов управления жилищного кооператива содержится в статье 115 ЖК РФ. Он включает общее собрание членов жилищного кооператива, конференцию, если число участников общего собрания более пятидесяти, а также правление и председателя правления жилищного кооператива.

Общее собрание автовладельцев в этом перечне не указано. Значит его решения не могут иметь последствий для гражданки С. Но именно этого не учли ни суд первой, ни суд апелляционной инстанций. В общем, лишить права парковать машину во дворе собственника жилья практически невозможно. 

Источник: https://rg.ru/2018/04/16/vs-obiasnil-kto-imeet-pravo-na-vezd-vo-dvor-mnogokvartirnogo-doma.html

Правовое решение
Добавить комментарий