Как организовать тсж в коттеджном поселке

Некоторые спорные вопросы управления загородной недвижимостью: проблемы создания ТСЖ и их последствия (Султанов Р.)

Как организовать тсж в коттеджном поселке

Дата размещения статьи: 20.11.2017

Последние десятилетия в стране активно развивается строительство так называемых коттеджных поселков.Законодательство на данный момент не содержит определения понятия “коттеджный поселок”.

Под данным термином зачастую понимаются расположенные рядом жилые дома, возведенные на землях различных категорий и назначения: для садоводства и огородничества, малоэтажного строительства, индивидуального жилищного строительства и др.

В связи с этим и управление такими поселками (управление общим имуществом таких поселков и предоставление коммунальных услуг) с точки зрения юриспруденции осуществляется (оформляется) по-разному.Представляется, что по общему правилу правовое регулирование управления коттеджными поселками должно осуществляться в соответствии с Жилищным кодексом РФ (далее – ЖК РФ).

Исключение составляют коттеджные поселки, возведенные на землях, предназначенных для садоводства и огородничества, когда регулирование должно осуществляться в соответствии с Федеральным законом от 15.04.1998 N 66-ФЗ “О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан”.

Кроме того, в ряде случаев рынок создает свои, не запрещенные, но и прямо не предусмотренные законодательством схемы управления коттеджными поселками. Возможно, это стало следствием несовершенства законодательства, регулирующего данную сферу деятельности в целом.

Дело в том, что ни один из предусмотренных законом вариантов управления коттеджным поселком не представляется оптимальным.Формат настоящей статьи не позволит провести анализ всех фактически существующих способов управления коттеджными поселками, поэтому предлагается рассмотреть один из наиболее широко используемых – посредством создания товарищества собственников жилья (далее – ТСЖ или товарищество).

ОСОБЕННОСТИ СОЗДАНИЯ ТСЖ В КОТТЕДЖНОМ ПОСЕЛКЕ

Согласно нормам законодательства ТСЖ можно организовать не только в многоквартирном доме (или нескольких многоквартирных домах), но и в коттеджных поселках.Так, в соответствии с п. 2 ст.

136 ЖК РФ товарищество может быть создано собственниками нескольких близко расположенных жилых домов, дачных домиков с приусадебными участками если:- данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу;- в пределах указанных земельных участков имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома, то есть общее имущество.Отметим, что указанные условия могут служить для целей определения термина “коттеджный поселок”. При этом нельзя не подчеркнуть не самую удачную формулировку первого условия создания ТСЖ в коттеджном поселке. Очевидно, что все земельные участки в поселке не могут иметь общую границу между собой. Представляется, что земельные участки должны иметь общую границу хотя бы с одним из всех других земельных участков, которые включены в поселок. Однако, учитывая отсутствие судебной практики по оспариванию решений собраний о создании ТСЖ на основании указанной неточности, оставим отмеченное на совести законодателя и продолжим детальное рассмотрение правового регулирования ТСЖ в коттеджных поселках.Первая и, вероятно, самая существенная особенность создания ТСЖ в коттеджном поселке заключается в порядке его создания.Как известно, в многоквартирном доме товарищество создается решением общего собрания жильцов. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проало не менее половины от общего количества собственников помещений в таком доме, или не менее 2/3, если создается единое ТСЖ на несколько многоквартирных домов (см. п. 1 и подп. 1 п. 2 ст. 136 ЖК РФ соответственно).При этом к созданию товарищества в коттеджных поселках законодатель предъявляет существенно более строгие требования.Так, в соответствии с подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ решения о создании товарищества принимаются по соглашению всех собственников жилых домов в поселке. Иными словами, для создания ТСЖ в коттеджном поселке, с одной стороны, необходимо выяснить волю каждого собственника в поселке, с другой – воля каждого должна заключаться в намерении создать такое ТСЖ.К сожалению, указанное требование в значительной степени невыполнимо.Как показывает практика проведения собраний, сбор 100% собственников – задача практически невыполнимая. Во-первых, вероятность реального единогласия обычно исключительно мала, в большинстве случаев часть жителей все равно выступают против предлагаемого решения. Во-вторых, даже если предположить реальное единогласие граждан, то физически собрать подписи всех жильцов представляется весьма затруднительным. Причем в коттеджных поселках это сделать особенно сложно. Например, часть собственников могут не проживать в поселке на постоянной основе или могут не иметь домовладений на земельном участке и поэтому годами не принимать никакого участия в жизни поселка.Представляется, что создать ТСЖ в коттеджном поселке в полном соответствии с законом под силу только застройщику, причем на ранних этапах продаж земельных участков или жилых домов (пока жителей поселка еще совсем мало).В связи с этим можно предположить (в том числе основываясь на личном опыте автора), что существенная доля товариществ, создаваемых в коттеджных поселках, не в полной мере отвечает требованиям подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ и создается по решению только части собственников жилых домов в коттеджных поселках. С точки зрения буквы закона такая ситуация ставит под угрозу легитимность существования таких ТСЖ.При этом судебная практика по данному вопросу практически отсутствует.Тем не менее, удалось найти дело, рассмотренное в Самарском областном суде, в рамках которого собственники жилых домов в поселке оспаривали решение общего собрания жильцов поселка о создании ТСЖ на основании того, что сами не участвовали в принятии данного решения. Отсутствие истцов на собрании, естественно, исключает выполнение требования ЖК РФ о необходимости принятия решения о создании товарищества по согласию всех (100%) жителей.Вместе с тем суды двух инстанций не нашли оснований для оспаривания решения о создании ТСЖ. Аргументы истцов фактически оставлены без рассмотрения. Основным правовым аргументом суда стали результаты проведенной после собрания Госжилинспекцией проверки, которая не нашла никаких нарушений в деятельности ТСЖ (см. Апелляционное определение от 28 апреля 2015 г. по делу N 33-4529/2015).Анализируя данный прецедент, сложно не отметить весьма снисходительную позицию суда.Однако представляется, что именно такой подход отвечает интересам и граждан, и бизнеса, и самого государства. Если представить, что государственные органы, в том числе суды, будут проявлять чрезмерную строгость к соблюдению вышеуказанных норм, множество поселков по всей стране могут остаться без управления, что неизбежно приведет к недовольству жителей. Возникшие проблемы придется разрешать местным органам власти за счет средств тех же самых жителей поселка – налогоплательщиков.В целом на основе анализа судебной и административной практики можно предположить, что суды неохотно идут на оспаривание решений о создании ТСЖ в коттеджных поселках и, по всей видимости, руководствуются принципом “ломать – не строить”.Тем не менее, снисхождение судов в данном вопросе не исключает наличия значительного количества рисков оспаривания как решений о создании ТСЖ, так и их последующих решений. Рассмотрим возможные последствия несоблюдения подп. 2 п. 2 ст. 136 ЖК РФ (за исключением признания решения собрания о создании ТСЖ недействительным, последствия которого весьма очевидны).

ЧТО БУДЕТ, ЕСЛИ СДЕЛАТЬ ВСЕ НЕ ТАК

Источник: http://xn----7sbbaj7auwnffhk.xn--p1ai/article/25754

Управление коттеджным поселком товариществом собственников жилья

Как организовать тсж в коттеджном поселке

Ломако Н.Н.

Аспирант, кафедра гражданского права и процесса, Бурятский государственный университет

Управление коттеджным поселком товариществом собственников жилья

Аннотация

В статье рассмотрено – правовые проблемы, возникающие при управлении коттеджным поселком товариществом собственников жилья ввиду отсутствия в действующем жилищном законодательстве норм, регулирующих порядок создания и деятельности коттеджных поселков.  

Ключевые слова: товарищество собственников жилья, многоквартирный дом, коттедж

Keywords: householders society, apartment building, cottage

В российском правовом поле сложилась ситуация, при которой фактически существующий объект «коттеджный поселок» не имеет легального определения и регулирования.

Коттеджем принято называть большой загородный дом, а коттеджным поселком — конгломерат таких домов, расположенных по соседству. Отсутствие нормативной определенности в этих понятиях позволяет говорить о своеобразном законодательном вакууме вокруг развития загородного строительства.

Законодательство Российской Федерации оперирует понятием индивидуальный жилой дом. Согласно ст. 16 Жилищного кодекса РФ (далее – ЖК РФ) [1] жилым домом признается индивидуально-определенное здание, которое состоит из комнат, а также помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании.

Представляется что коттедж – это индивидуальное строение, снабженное коммуникациями с возможностью круглогодичного проживания, расположенном на земельном участке.  Следовательно, коттеджным поселком можно считать совокупность индивидуальных жилых домов, расположенных на обособленном земельном участке, связанных общностью коммуникаций и обладающий собственной инфраструктурой.

Элементами  коттеджного поселка являются: земельный участок, предоставленный под коттеджный поселок; индивидуальные жилые дома (коттеджи) с закрепленными в собственность или аренду земельными участками под домами (по желанию собственников строений); общее имущество собственников коттеджей (коммуникации, дороги, стоянки и т.п.), и инфраструктура.

В законодательстве Российской Федерации отсутствует нормы, посвященные порядку создания и деятельности коттеджных поселков, взаимоотношению между органами управления и собственниками коттеджей. Поэтому актуальной является практика распространения жилищного законодательства на отношения, связанные с вопросами содержания общего имущества поселка и коммунальными платежами.

  Согласно ст. 7 ЖК РФ в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона).

Суды, рассматривая споры об управлении, о  содержании общего имущества в коттеджном поселке и об оплате коммунальных платежей, по аналогии применяют нормы о многоквартирном доме. В жилищном законодательстве детально проработан вопрос управления многоквартирным домом.

Управление коттеджным поселком, как и управление многоквартирным домом,  должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в коттеджном поселке, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в домах на территории поселка.

Собственники домов, расположенных на территории коттеджного поселка, пользуясь правами собственников жилья, могут заключить договор с управляющей компанией, создать товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ, товарищество) или жилищный кооператив (далее – ЖК), либо самостоятельно заключить договоры с поставщиками коммунальных услуг. Возможны сочетания способов управления. В данной статье мы рассмотрим управление коттеджным поселком товариществом собственников жилья.

В соответствии со ст. 291 ГК РФ, ч. 1 ст. 135 ЖК РФ товарищество собственников жилья представляет собой форму объединения домовладельцев, особый вид некоммерческой организации. ТСЖ может создаваться для объединения не только собственников помещений одного или нескольких многоквартирных домов (ч. 1 ст. 135, п. 1 ч. 2 ст.

136), но и собственников нескольких расположенных близко жилых домов, дачных домов с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами, если данные дома расположены на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры (п.

2 ч. 2 ст. 136).

Необходимо обратить внимание, что предыдущая редакция п. 2 ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, действующая до принятия Федерального закона от 04 июня2011 г.

№ 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» [2], причисляющая к жилым домам здания, строения и сооружения,  породила различные толкования нормы.  Так, по мнению А.Н. Гуева, ТСЖ создается при объединении зданий (в том числе нежилых), строений и жилых домов [3].

ЖК РФ трактует жилой дом исключительно как индивидуально-определенное здание (ч. 2 ст. 16), под сооружениями традиционно понимаются инженерно-строительные объекты, не предназначенные для проживания граждан  [4].

Так как задачи ТСЖ не сводятся лишь к управлению многоквартирными домами и ТСЖ – это объединение собственников жилых и нежилых помещений многоквартирных и иных объектов (в том числе коттеджей), способное эффективно решать общие хозяйственные проблемы, правомерность образования ТСЖ для объединения владельцев коттеджей, не являющихся многоквартирными домами, не вызывает сомнений.

Согласно ранее действующей ст. 139 ЖК РФ товарищество могло быть учреждено не только в существующих объектах недвижимости, но и в строящихся многоквартирных домах. Однако упомянутый выше Федеральный закон от 04 июня2011 г. № 123-ФЗ отменил данную норму.

ТСЖ в коттеджном секторе предполагает объединение нескольких коттеджей с приусадебными участками или без них, гаражами и другими объектами на соответствующих земельных участках, а также элементами инфраструктуры. Причем обязательным условием создания ТСЖ в соответствии с п. 2 ч. 2 ст.

136 ЖК РФ является близость расположения коттеджей.

Данное требование дополняется положением о необходимости нахождения гаражей и других объектов (помимо собственно коттеджей) на земельном участке, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженерно-технического обеспечения, другие элементы инфраструктуры.

Таким образом, собственники домов индивидуальной застройки могут создавать ТСЖ, если дома и объекты “расположены на соседних земельных участках и соединены инженерно-техническими сетями” [5].

ЖК РФ регулирует управление многоквартирными домами, собственники помещений которых имеют право общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и специальные правила, регулирующие порядок возникновения и функционирования ТСЖ за рамками многоквартирных домов, отсутствуют. Ст. 290 ГК РФ и ст.

36 ЖК РФ квалифицируют в качестве общего имущества лишь имущество многоквартирного дома как, по словам Т.А. Борзенковой, “некоего замкнутого пространства” [6], принадлежащее собственникам помещений на праве общей долевой собственности в силу самого факта приобретения помещения в собственность.

Поэтому ориентация товарищества на положения ЖК РФ при управлении коттеджным поселком порождает определенные проблемы, в числе которых можно назвать понятие и цели деятельности ТСЖ.

Согласно п. 1 ст.

135 ЖК РФ товариществ – это объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и распоряжения общим имуществом в таком доме, осуществления деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению общего имущества, предоставления коммунальных услуг. Приведенные цели невозможно безоговорочно перенести на ТСЖ, возникшее при объединении собственников домов индивидуальной застройки, так как отсутствует общее имущество в смысле  ст. 290 ГК РФ и ст. 36 ЖК РФ. Скорее всего, в качестве первоочередных целей таких товариществ можно обозначить коллективное решение вопросов, связанных с предоставлением коммунальных услуг, поддержанием в надлежащем состоянии объектов и мест общего пользования.

Сложности возникают при применении к товариществам и нормативных положений по созданию ТСЖ.

ЖК РФ устанавливает, что ТСЖ учреждается на общем собрании собственников помещений многоквартирного дома при условии, что членами организации станут собственники, обладающие более 50% от общего числа собственников дома; количество каждого собственника пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество дома, которая, в свою очередь, определяется пропорционально площади занимаемого собственником помещения. Понятно, что данные предписания не учитывают специфику товарищества, объединяющего жилые дома, предназначенные для проживания одной семьи. И обнаруженный пробел не может быть восполнен переносом правил подсчета на товарищества в коттеджном секторе без искажения сути отношений между собственниками жилых домов. Следовательно, данный вопрос нуждается в законодательном разрешении.

Анализируя хозяйственную деятельность, осуществляемую ТСЖ в соответствии с ч. 2 ст. 152 ЖК РФ, которая не учитывает специфики ТСЖ за рамками многоквартирного дома, можно предположить, что в уставе ТСЖ управляемом коттеджным поселком виды деятельности должны быть подвергнуты корректировке.

Так как членство в ТСЖ базируется на исключительно добровольном волеизъявлении, собственник, не являющийся членом ТСЖ, несет бремя содержания общего имущества и обязан по договору перечислять соответствующие платежи ТСЖ.

В нашем случае обязать собственника, не приобретшего членства в товариществе, нести какие-либо расходы, не продиктованные наличием общей долевой собственности на имущество, весьма затруднительно.

Кроме того члены товарищества не могут создавать препятствия лицу, не вошедшему в товарищество, в нормальном осуществлении его прав.

Подводя итог, следует сказать о необходимости законодательного урегулирования перечисленных проблем.

Литература

  1. Жилищный кодекс Российской Федерации от 29 декабря2004 г. № 188-ФЗ. Собрании законодательства РФ. 2005. № 1 (часть I). Ст. 14.
  2. Федеральный закон от 04 июня2011 г. № 123-ФЗ «О внесении изменений в Жилищный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» // Собрание законодательства РФ. 2011. № 23. Ст. 3263.

Источник: https://research-journal.org/law/upravlenie-kottedzhnym-poselkom-tovarishhestvom-sobstvennikov-zhilya/

Как организовать тсж в коттеджном поселке – ЖКХ

Как организовать тсж в коттеджном поселке

Приобретая загородную недвижимость, помимо местоположения коттеджного поселка, качества и дизайна самого дома, нужно рассматривать, кто обслуживает данную территорию в сервисно-техническом плане. Ведь не секрет, что даже самое идеальное жилье иногда требует починки инженерных систем, т.е. необходимо еще до покупки жилья, понять, какая организация централизовано оказывает услуги ЖКХ.

В этом плане, загородный дом в коттеджном поселке ничем не отличается от городской квартиры. В него организована централизованная подача воды, электроэнергии, газа, и все эти системы точно также требуют регулярного технического осмотра, починки в случае возникновения бытовых проблем.

Оказывать услуги по ЖКХ в коттеджном поселке может:

  • Управляющая компания, которую формирует застройщик;
  • Некоммерческое объединение (товарищество собственников жилья);
  • Каждый владелец имеет право заключить договор с поставщиками услуг в индивидуальном порядке.

Последний пункт намного более хлопотнее остальных, и встречается достаточно редко.

Плюсы и минусы наличия управляющей компании в поселке

Вариант управляющей компании от застройщика, в целом, считается более выгодным для жильцов, так как всеми бытовыми и коммунально-хозяйственными услугами в поселке занимается компания, которая досконально знает об его оснащении, коммуникациях, тонкостях строительства. Довольно часто такие компании создаются еще на стадии строительства коттеджей, и именно они занимаются прокладкой всех коммуникаций.

Владельцы жилья, в этом случае, оплачивают услуги УК ежемесячно. Размер платы в каждом коттеджном поселке различается и устанавливается индивидуально. От чего она зависит? Прежде всего, от того набора услуг, которые предоставляет компания.

Что может входить в обязанности УК коттеджного поселка:

  1. уборка снега, расчистка дорог;
  2. опрыскивание растений от клещей и насекомых;
  3. уборка мест отдыха на территории поселка;
  4. уход за детскими, спортивными площадками;
  5. утилизация мусора и уборка территорий всего поселка, включая загрязнения, связанные с осадками;
  6. санитарная обработка общественных мест, включая лавочки, беседки, площадки и спортивно-игровой инвентарь;
  7. работы по озеленению и ландшафтному дизайну, благоустройству территорий;
  8. уборка водоемов, санитарная обработка искусственных декоративных прудов, уход за фонтанами;
  9. ремонтные работы и профилактические осмотры инженерно-коммуникационных сетей;
  10. контроль учета и снятие показаний счетчиков электроэнергии;
  11. контроль и выдача разрешительной документации на строительные работы в поселке, включая модификацию общественных зон, работы по благоустройству территории.

Зачастую застройщик создает управляющую компанию для оказания услуг сразу на нескольких своих объектах. Это удобно и позволяет экономить ресурсы.

Для собственников коттеджей этот вариант также удобен, поскольку позволяет оперативно получить качественное сервисное обслуживание прилежащих к дому территорий, а также решает вопрос с очисткой дорог и обслуживанием коммуникаций.

Как понять хорошо ли управляется коттеджный поселок?

Если вы еще только определяетесь с поселком для покупки коттеджа, и видите, что все территории ухожены и все работы выполнены аккуратно — это уже большой плюс. А если вы узнаете, что девелопер имеет свою собственную компанию, которая поддерживает территорию в таком порядке, то вы можете доверять этому застройщику, видя серьезность подхода к своему проекту.

Управляющая компания — это не просто мастера по ЖКХ, они также отвечают за создание зон отдыха, развлекательной инфраструктуры, объектов для спортивного досуга и детских площадок. Поэтому от ее эффективной работы зависит удобство проживания загородом и комфортность досуга жильцов.

Особенно это касается элитных поселков, которые привлекают свою компанию для поддержания особенной внутренней атмосферы, работ по ландшафтному дизайну, контролю и уборке эксклюзивных вариантов обустройства внутренней территории, обслуживанию новейших коммуникационных систем.

Все это косвенные признаки того, что застройщик строил свой объект качественно, ведь все неполадки и брак впоследствии ему придется разбирать самостоятельно, так как его управляющая компания будет заниматься поддержкой территории.

Можно ли поменять управляющую компанию?

Многие покупатели ошибочно считают, что если поселком управляет УК от застройщика — это неизбежная данность и один из способов и дальше «тянуть» с них деньги. Важно знать, что по закону, если управляющая компания не устраивает владельцев жилья, то они имеют право ее поменять.

Обычно это происходит спустя пару лет, после того как поселок застроен окончательно. И связано это прежде всего с тем, что первое время, покупатели только приживаются, и на мелкие недочеты по благоустройству территории или ее обслуживанию — не обращают внимания. Да и поломки начинают все чаще случаться после определенного срока эксплуатации инженерных сетей.

Чаще всего, смена управляющей компании поселка проходит на общем собрании, путем принятия решения большинством собственников жилья.

ТСЖ: пережиток прошлых времен или все еще актуальная форма управления загородными территориями?

Товарищество собственников жилья позволяет избирать председателя и организовывать уже с его подачи уборку территории, благоустройство, починку коммуникаций и многих других вопросов.

С одной стороны это удобно, но с другой, такая форма обслуживания имеет свои минусы, так как нужно отдельно нанимать специалистов по благоустройству, технической поддержке, работе по организации мест для детского досуга — все это выливается в непомерную цену. Практика показывает, что в случае обслуживания поселком ТСЖ, собственники жилья вынуждены ежемесячно платить существенно больше, по сравнению с вариантом управляющей компании.

Да, в прошлые времена это было удобно, в частности, при обслуживании дачных участков, когда в принципе требовалась достаточно простая работа по поддержке территорий садового товарищества.

Однако, современные коттеджные поселки бизнес и элитного класса, территория которых благоустраивается по совершенно иным параметрам и применяются новейшие технологии — могут оказаться «не по зубам» сторонним организациям без должного опыта, и привести к печальным последствиям.

К тому же, большое внимание при ТСЖ стоит уделить финансовой стороне вопроса. От того, кого люди выбирают в качестве председателя, зависит качество выполнения работ и эффективность расходования бюджета поселка.

Насколько хорош председатель ТСЖ обычно показывает время и результаты работы. При такой форме обслуживания территорий, важным является человеческий фактор, честность и порядочность.

Существует ряд особенностей, при которых наличие УК в коттеджном поселке необходимо.

Прежде всего, такой формы управления требует КПП и охрана, которая должна быть связана с конкретными людьми, производящими благоустройство и обслуживание территорий поселка.

Недопустимо при строгом въезде, постоянной охране загородного жилья, попадание на территорию посторонних людей. В этом случае авторизованные сотрудники УК будут идеальным решением, подтверждающим соблюдение безопасности на территории поселка.

Довериться управляющей компании стоит в случае создания клубного поселка, с особенной инфраструктурой и элитным жильем.

Обычно нареканий к управляющей компании не возникает, если соблюдается весь заранее оговоренный функционал по уборке, обустройству и ремонту территорий. Но в некоторых случаях, при особом недовольстве жильцов, они вправе потребовать смены обслуживающего технического персонала.

В этом случае, стоит быть готовым к тому, что придется подбирать достаточно оперативно новый персонал, чтобы не оставлять бесхозными территории.

Еще одной важной особенностью поведения некоторых УК, является то, что иногда они хорошо работают только в первые два года, в период продаж коттеджей и как только поселок распродается, качество услуг управляющей компании может существенно упасть. Но хозяева коттеджей должны не забывать свои права и в этом случае менять коллективно фирму, которая оказывает технические и уборочные услуги в поселке.

Профессионализм таких компаний действительно имеет большое значение для сохранения комфортной жизни в поселке.

Ведь представители этих служб должны уметь организовать жителей, общаться с внешними организациями, оказывающими те или иные услуги для коттеджного поселка, оперативно убирать территорию, обеспечивать поставку строительных материалов, плитки, товаров для ландшафтного дизайна и озеленения и многое другое.

Зачастую именно благоустроенность и чистота территории являются важным внешним фактором, который невольно обращает на себя внимание при покупке загородного жилья.

Вступайте в наше сообщество ВК, где мы рассказываем о всех нюансах загородной жизни и недвижимости.

ссылкой в соцсетях:

Источник:

Проблемы коттеджных поселков

В настоящее время набирает популярность тенденция жить загородом. Вокруг крупных городов растут большие и маленькие коттеджные поселки.

Застройщики коттеджных поселков обещают современную инфраструктуру, все удобства, охраняемую территорию. Однако на практике будущий собственник может столкнуться с определенными трудностями, о которых застройщик тактично умолчит.

Понятия коттедж и коттеджный поселок в законодательстве отсутствуют. Обычно вместо термина коттедж в различных источниках права используют жилой дом, индивидуальное жилищное строительство, индивидуальная застройка, малоэтажное строительство, дачный или садовый дом.

При этом значение указанных понятий не совпадает, в связи с чем возникает сложность в правовом регулировании сходных по своей природе отношений.

В этой связи, а также из-за недостаточной законодательной регламентации процесса организации коттеджного поселка, по-разному решаются вопросы, связанные с его строительством и последующей эксплуатацией.

На практике коттеджный поселок обычно формируется следующим образом: юридическое лицо приобретает большой земельный участок, «нарезает» его на участки по 10−20 соток, и продает их гражданам.

Далее, в зависимости от конкретного проекта, застройщик может организовывать подвод коммуникаций к поселку, проектирование и строительство домов и объектов инфраструктуры.

По окончании строительства все общее имущество обычно передается в управление специально созданному юридическому лицу, далее занимающемуся вопросами эксплуатации поселка (товариществу собственников недвижимости (ТСН) или управляющей компании).

Земельный вопрос

По общему правилу строительство домов, предназначенных для проживания, а также садовых или дачных домов, возможно только на землях населенных пунктов и землях сельскохозяйственного назначения.

Что касается земель иных категорий, то создание коттеджных поселков на них по общему правилу не допускается.

Земли особо охраняемых территорий из оборота изъяты, т. е. не могут быть приобретены в собственность и использованы для строительства.

Лесные земли находятся в собственности РФ и могут предоставляться коммерческой организации только в аренду. Вести строительство капитальных сооружений на таких участках запрещено. Соответственно, для создания коттеджного поселка земли лесного фонда необходимо перевести в другую категорию, что требует веских оснований и на практике занимает значительное время.

Все непросто и с землями водного фонда. Сами водоемы (за исключением небольших прудов расположенных в пределах единого земельного участка) находятся в государственной собственности.

Кроме того, выделяют прибрежную зону общего пользования, доступ к которой не может быть перекрыт, и водоохранную зону, использование которой имеет определенные ограничения.

В соответствии с Водным кодексом РФ в водоохранной зоне строительство и эксплуатация коттеджа возможны при условии создания очистных и гидротехнических сооружений. Однако правоприменительная практика содержит немало примеров изъятия земельных участков в водоохраной зоне.

Земли промышленности, транспорта, энергетики для размещения жилых объектов не предназначены. Обычно такие участки не представляют ценности для строительства загородной недвижимости и требуют серьезной рекультивации.

Однако и в том случае, если участок находится на землях населенных пунктов или на землях сельскохозяйственного назначения, возникают определенные казусы.

Помимо категории в отношении земельного участка устанавливается еще и разрешенное использование, которое определяется в соответствии с зонированием территории (если в соответствующем муниципальном образовании приняты Правила землепользования и застройки), а также с данными Государственного кадастра недвижимости в отношении участка.

В свою очередь, использование земельного участка не по целевому назначению в соответствии с его принадлежностью к той или иной категории земель и (или) разрешенным использованием влечет административную ответственность.

В составе земель населенных пунктов в целях застройки жилыми зданиями, в том числе индивидуальной жилой застройки, малоэтажной смешанной жилой застройки предназначены земельные участки в составе жилых зон.

Источник: https://gradpk.ru/dokumenty/kak-organizovat-tszh-v-kottedzhnom-poselke.html

Как создать ТСЖ в коттеджном поселке в 2019

Как организовать тсж в коттеджном поселке

Российские Законы, к сожалению, так и не дали точного определения, что такое коттеджные поселки, их правовой статус до сих пор так и не определен. Поэтому отсутствует юридически значимое регулирование по созданию и конечному управлению этим населенным пунктом.

Итог весьма печален – возведение малоэтажных жилых домов, так бурно развивающееся в последнее время на всем пространстве страны, так и остался без правового законного урегулирования.

Что же приходится делать? Остается только одно – применять схожие нормы законодательной базы, относящиеся к садоводо-огородническим товариществам, а ЖК РФ допускает создание товарищества собственников загородных домов и в коттеджных поселках.

Что это такое

Коттеджи – это благоустроенные жилые дома, с хорошей планировкой и всем необходимым коммуникационным обеспечением. А группа подобных домов будет образовывать коттеджный поселок.

Строительство ведется строго в соответствии с генеральным планом, к каждому дому прилегает земельный участок.

На территории поселка обычно присутствует вся необходимая для жизни инфраструктура, например, продовольственные магазины, медицинские учреждения, места для занятий спортом и отдыха, парикмахерские салоны, бары и рестораны, и т.п.

Обычно они располагаются недалеко от крупных населенных пунктов в транспортной доступности.

Все коттеджные дома имеют свою уникальную планировку, они возводятся по новейшим строительным технологиям со своей уникальной архитектурой, к тому же к дому прилегают земельный надел, гаражный бокс, проложены все необходимые коммуникации.

Для коттеджного поселка характерны двух-трехэтажные дома из кирпича или натурального камня типа таунхаусов или роскошных вилл.

В поселках обычно организована служба охраны, контрольно-пропускной пункт, своя эксплуатационная диспетчерская, которая оперативно получает информацию обо всех неисправностях в инженерных или коммуникационных сетях жизнеобеспечения.

На практике все поселки этого типа имеют ограждение, которое периодически контролируется службой охраны.

https://www.youtube.com/watch?v=eKe_0Vw8zhc

И управлять таким большим хозяйством порой бывает весьма трудно, поэтому целесообразность создания ТСЖ весьма актуальна.

Можно ли

Жилищное законодательство дает регламентацию – ТСЖ допускается создать несколькими владельцами близкорасположенных жилых домов, с палисадами и без них, другими хозяйственными постройками.

Но при соблюдении следующих условий – владения должны граничить между собой, иметь общие коммуникационные линии для жизнеобеспечения, предназначенные для обслуживания более одного жилого строения.

Если все это имеет место быть, то препятствий для создания ТСЖ в коттеджном поселке нет. К такому выводу пришла и Свердловская судебная инстанция, вынося свое постановление от 11.10.

2011: « Суд установил, что жилое строение и прилегающий к нему участок ответчика входит в состав самостоятельного коттеджного поселка, следовательно, правовое регулирование определяется ЖК РФ, следовательно, применяется аналогия Закона.

А суд вышестоящей кассационной инстанции необоснованно указал, что применение аналогии Закона не является правомочным. Но если в Законе отсутствует прямое урегулирование подобных ситуаций, то применение нормы ст. 7, 8 ЖК РФ является правомочным, то есть аналогичным».

Правила

Чтобы регистрация прошла без отказа, собственникам коттеджей следует действовать по следующему алгоритму:

  • установить точные границы поселка;
  • закрепить за ним почтовый и юридический адрес;
  • провести общее собрание с вынесением решения о создании ТСЖ;
  • разработать устав общества.

Поскольку регулирование применяется по Жилищному Законодательству, то ведение собрания следует проводить в соответствии с ним, оно может иметь вид:

  • очного сбора всех собственников загородных домов;
  • путем проведения заочного ания, например, если нет 100% явки всех желающих;
  • по очно-заочной форме, наиболее оптимальный вариант.

При проведении общего сбора следует соблюдать основные требования:

  • каждый собственник должен быть уведомлен по Закону – повестка рассылается либо почтовым письмом, либо вручается лично под роспись;
  • ранее принятую повестку нельзя впоследствии изменять;
  • в случае передачи прав собственника уполномоченному лицу, то они должны быть удостоверены в нотариальной конторе;
  • составление протокола собрания должно проходить по общепринятым правилам.

Если отмеченные пункты не будут соблюдены, то решение собрания можно посчитать недействительным.

Как создать ТСЖ в коттеджном поселке

Создание товарищества собственников жилья сводится к следующим этапам:

  1. Создать группу инициативных жильцов поселка, которые будут заниматься всеми организационными вопросами.
  2. Провести сбор и закрепить решение в протоколе.
  3. Назначить ответственных членов правления товарищества.
  4. Разработать и утвердить устав.
  5. Открыть банковский расчетный счет.
  6. Утвердить юридический адрес поселка.
  7. Провести регистрационные действия и получить свидетельство об организации юридического лица.

Первое, с чего следует начинать инициаторам, так это заказать работы кадастрового инженера для установления точных границ поселка, этот документ будет фигурировать в единой базе собственников недвижимости.

Проблемы

Как и в любом другом товариществе, так и в ТСЖ коттеджного поселка могут быть свои насущные проблемы, от них никто не застрахован:

  • недобросовестность управленческого аппарата. Имея на руках большие деньги, трудно удержаться от соблазна что-нибудь украсть. Многие УК грешат этим недугом – деньги исчезают со счетов, образуются крупные долги, а это чревато отключением коммуникационных жизнеобеспечивающих линий от общего снабжения, света и газа;
  • в большинстве случаев в правление попадают непрофессиональные работники, без опыта управления большим хозяйством. Порой случатся сбои, возникают проблемы с техническими возможностями оборудования, ремонтом и качественным обслуживанием. Поэтому следует тщательно продумывать и назначать в правление только тех людей, у кого есть представление о сложном механизме управления поселком.
  • в мелких поселках могут наблюдаться трудности со сбором необходимых средств для оплаты заработной платы обслуживающего персонала, бухгалтеров и узких специалистов. А содержать все хозяйство следует должным образом, чтобы все оборудование работало без сбоев, а жильцам было комфортно не только в своих домах, но и на улице. Работа бухгалтера очень сложна – постоянная отчетность перед контролирующими органами, налоговой инспекцией, и не каждый может согласиться работать за мизерную заработную плату.
  • порой сами управленцы назначают необоснованную стоимость энергоресурсов или водоснабжения – они объясняю повышенную стоимость общими потерями или тратой на общие нужды. Но действия могут быть признаны антимонопольной службой необоснованными, на товарищество могут наложить штрафные санкции, что опять же, ляжет на плечи собственников загородных домов.
  • ну а если не заключен договор на вывоз твердо-бытовых отходов, то здесь уже будут претензии со стороны санитарно-надзорной службы, что вновь приведет к дополнительным расходам.

Преимущества

Но нельзя так однозначно говорить только о недостатках в создании ТСЖ коттеджного поселка, образуя юридическое самостоятельное лицо, жителям будет явная выгода от своих организационных действий:

  • под управление ТСЖ будет передано все имеющееся имущество – коммуникационные линии, проложенные дороги и другие объекты обслуживания;
  • на дебетовом банковском счете аккумулируются все средства собственников – все передвижения легко отслеживаются ревизионной комиссией по запросу в банк;
  • все расходные операции под строгим контролем – любой член товарищества сможет узнать интересующую его информацию;
  • контакты с ресурсоснабжающими компаниями упрощаются – как юридическое лицо, ТСЖ может напрямую заключать договоры поставки воды, газа и электричества по оптимальным ценам, минуя жадных посредников;
  • наличие собственной бригады технического обслуживания нужд населения поселка, позволяет оперативно решать все технические вопросы, все запросы исполняются в самое кратчайшее время;
  • владельцы коттеджей могут принимать активное участие при решении вопросов по себестоимости той или иной предоставляемой услуги, предлагать новые расходные операции на улучшенное благоустройство всего поселка, они могут быть выбраны в управленческий аппарат, они могут заблокировать то или иное решение председателя ТСЖ, если он не отвечает общим интересам жителей.

Можно констатировать один немаловажный факт – целесообразно создание ТСЖ только в крупных населенных пунктах, сборы с 2-3 домов могут не покрыть все имеющиеся расходы, или они будут весьма высоки.

: Как уйти от управляющей компании и создать ТСЖ

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://kvartirkapro.ru/kak-sozdat-tszh-v-kottedzhnom-poselke/

Правовое решение
Добавить комментарий