Как переизбрать управляющую компанию дома

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме 2019 – порядок, процедура

Как переизбрать управляющую компанию дома

м многоквартирных домов чаще всего занимаются специальные управляющие компании. Они следят за техническим состоянием МКД, предоставляют жильцам коммунальные услуги и выполняют немало других функций. По сути, это наемная компания, которую можно сменить при необходимости.

Основания

Если организация выполняет все свои обязательства, то собственники квартир вряд ли захотят ее сменить. Чаще всего это случается, если УК злоупотребляет своими полномочиями.

Таким примеров немало:

  • злостное невыполнение обязанностей, закрепленных в договоре;
  • УК предоставляет некачественные услуги, уменьшает необходимый объем и т. д.;
  • не проводятся ремонтные работы;
  • организация игнорирует обращения граждан;
  • управляющая компания подозревается в воровстве.

Существуют и другие причины для смены УК в 2019 году. Например, жильцы могут инициировать эту процедуру, если заканчивается срок лицензии компании. Основанием для смены организации также является окончание срока действия договора, если в нем нет условия пролонгации.

Законодательная база

Деятельность управляющих компаний и товариществ регулируется Жилищным кодексом РФ. Именно этим нормативным актом должны руководствоваться жильцы, если хотят сменить подобную организацию на другую.

Как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме?

Перед тем, как сменить управляющую компанию в многоквартирном доме, необходимо уточнить все нюансы. Существует определенная процедура, согласно которой нельзя решать такие вопросы в одностороннем порядке.

Порядок действий

Если речь заходит о смене управляющей компании, значит, есть определенная инициативная группа жильцов.

Этим собственникам квартир для получения результата необходимо придерживаться стандартной процедуры:

  • выбор новой управляющей компании;
  • проведение собрания жильцов;
  • предоставление соответствующей информации руководству УК;
  • оформление договора с новой организацией.

Ни один пункт пропускать нельзя. К тому же, собрание жильцов должно быть проведено под протокол.

Выбор другой УК

Нет смысла настаивать на смене организации, если нет никакой альтернативы. Сначала следует проверить наличие надежных компаний. Важно проверять отзывы, рейтинг и другую информацию.

Не лишним будет пообщаться с жильцами дома, который обслуживает выбранная УК. Также нужно узнать, сможет ли руководство компании взять на баланс еще один МКД.

Собрание собственников

Организация общего заседания проводится стандартно. Инициаторам необходимо за 10 дней сообщить нужные сведения (место, время, повестку дня) всем жильцам многоквартирного дома. Обязательно оформляется письменное уведомление (никаких устных сообщений).

Повесткой дня является:

  • расторжение соглашения с УК;
  • выбор новой организации;
  • оформление контракта с новой организацией.

Если нет возможности провести очное мероприятие, то можно использовать его заочную форму. Во время собрания нужно оформить протокол, который потому подписывают председатель, секретарь и члены счетной комиссии.

Чтобы смена управляющей компании в многоквартирном доме была осуществлена по всем правилам, нужно, чтобы за это проало больше 50% присутствующих.

Решение, принятое на заседании, доносится до тех жильцов, которые не смогли принять участие в ании.

Здесь представлен образец протокола собрания собственников о смене управляющей компании.

Уведомление старой УК

Управляющую компанию необходимо поставить в известность о принятом решении по всем правилам. То есть, с соблюдением нужных формальностей.

Поэтому в течение 5 дней после собрания соответствующее уведомление и копию протокола направляют не только в УК, но и в службу государственного жилищного надзора.

Заключение договора

Вышеперечисленные документы передаются также руководству управляющей компании, с которой хотят сотрудничать жильцы.

Право подписи договора есть у всех жильцов многоквартирного дома. По закону (ст. 162 ЖК РФ) документы обязаны пописать больше половины владельцев квартир. Иначе соглашение просто не будет иметь юридической силы.

Договор обязательно должен содержать такие пункты:

  • состав имеющегося имущества (сведения тех. паспорта);
  • перечень услуг, которые будет предоставлять УК;
  • стоимость услуг, способы оплаты;
  • права и обязанности сторон;
  • ответственность, если условия соглашения не будут выполнены участниками;
  • способ предоставления отчетности жильцам.

Документ ступает в силу с момента подписания или с даты, которая была выбрана сторонами.

Образец договора обслуживания с управляющей компанией здесь.

Какие документы нужны?

Так как смена управляющей компании является юридической процедурой, то инициаторам обязательно понадобятся соответствующие документы. В первую очередь это заявление, протокол собрания владельцев квартир и договор со старой управляющей компании. Также лучше иметь реальные доказательства того, что УК не выполняла своих обязанностей (если этот факт имел место быть).

Оплата счетов ЖКХ в новую компанию

Смена УК часто пугает жильцов именно из-за различных финансовых вопросов, которые очень часто возникают. Например, когда нужно перечислять денежные средства новой компании? Считается, что делать это необходимо, как только будет подписан договор. На самом деле это не совсем так.

Многоквартирный дом должен быть включен в лицензию УК (эту информацию можно узнать на сайте ГЖН). Только после этого собственники могут без опасений оплачивать услуги организации.

Что делать, если УК не хочет отдавать дом?

Для недобросовестных управляющий компаний наличие на содержании многоквартирного здания – это хороший способ для осуществления различных мошеннических схем. Поэтому УК не всегда положительно реагируют на решение жильцов и отказываются передавать документы новой компании.

В этом случае есть только один реальный способ добиться правильно решения – составление искового заявления.

Как минимум, можно пригрозить руководству организации судебным разбирательством. Если это не помогло, тогда следует нанимать хорошего юриста и готовить иск.

Можно ли поменять на ТСЖ?

Сменив несколько УК, жильцы часто приходят к выводу, что лучше управлять МКД с помощью ТСЖ. То есть, самостоятельно. Иногда это действительно лучшее решение, особенно когда в состав инициативной группы входят хорошие специалисты. Закон разрешает использовать товарищества и даже менять УК на ТСЖ.

Для смены достаточно организовать собрание жильцов и принять соответствующее решение. Процедура вполне стандартная, но следует понимать, какая нагрузка ляжет на плечи собственников квартир.

Очень большую популярность имеет смешанный тип управления. Жильцы формируют ТСЖ, но и от услуг управляющей компании не отказываются. Правда, УК занимается лишь предоставлением коммунальных услуг. Все остальные вопросы решают исключительно жильцы.

Выбор способа управления МКД зависит только от самых жильцов. Если они недовольны тем, как работает УК, то можно ее сменить. Седлать это гораздо проще, чем кажется. Особенно, если есть уважительные причины. Можно создать ТСЖ, правда, для очень больших домов, где трудно собрать жильцов, будет нелегко руководить. Но для небольших МКД это является идеальным решением.

На видео о порядке смены УК

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: https://realtyurist.ru/mnogokvartirnye-doma/kak-smenit-upravljajushhuju-kompaniju-v-mnogokvartirnom-dome/

Как сменить управляющую компанию

Как переизбрать управляющую компанию дома

Чтобы обеспечить комфортные условия проживания жильцов в многоквартирных зданиях и соблюдать соответствующие меры безопасности, установленные законом, создают управляющие организации, которые обязаны:

  • поддерживать основные виды инженерных коммуникаций в рабочем состоянии;
  • защищать права владельцев многоквартирного здания.

Бывает, что управляющая организация недобросовестно выполняет свои обязанности, тогда ее нужно сменить. Как это сделать?

В жилищном кодексе РФ установлены обязательства УК, указывается, что она должна обеспечивать комфортным проживанием собственников квартир и обслуживать на высоком уровне подконтрольную территорию.

В статье 162 Жилищного кодекса, написано, что УК осуществляет свою деятельность на основании договора управления, заключенного с каждым собственником многоквартирного дома лично. После выбора жильцами УК, сразу подписывается договор. Срок его действия – не меньше 12 месяцев, но и не больше 5 лет.

Причины, чтобы сменить УК

Сменить управляющую компанию можно в следующих случаях:

  • при желании собственников квартир сделать это;- при отсутствии у организации, занимающейся управлением многоквартирными домами, разрешения (лицензии) на подобную работу;
  • при невыполнении организацией своих обязательств, за что ее можно привлечь к ответственности.

Одной из этих причин достаточно, чтобы сменить УК на новую без всяких проблем, препятствий и затрат времени.

Если нынешняя УК не выполняет своих обязанностей, значит, процесс замены нужно инициировать обязательно. При правильном выборе другой управляющей организации, проживание владельцев квартир должно в значительной степени улучшиться, а снабжение по технической и коммуникационной части – оптимизироваться.

Для смены УК в многоквартирных зданиях сначала нужно ее выбрать. Затем собственники жилья обязаны дать свое соглашение и пройти специальную процедуру для замены организации. Инициатором может выступать один человек или группа людей из жильцов дома.

Свое разрешение должен дать каждый владелец, в противном случае УК имеет право обжаловать решение с помощью судебного разбирательства.

Это еще раз доказывает важность общего собрания жильцов, на котором предоставляется возможность донести нужную информацию до каждого собственника.

Последовательность действий

Для смены УК в многоквартирном доме нужно пройти несколько этапов:

  1.  Принять совместное решение о смене УК.
  2.  Выбрать другую УК для передачи ей права управления домом.
  3. Провести собрание, на котором обсудить все причины для смены УО.
  4. Составить протокол собрания, подтверждающий согласие собственников.
  5. Передать этот протокол бывшей и будущей УК.

Как проводится собрание

Общее собрание собственников – обязательное условие для смены УК. Без этого не получится принять коллективное решение и отразить его в протоколе.

Каждому собственнику квартиры вручают извещение о предстоящем собрании, которое разносят заранее, за десять дней до собрания.

Если кто-то из собственников не получит уведомления, тогда собрание могут посчитать незаконным, и протокол с подписями тоже будет недействительным.

Приглашается специальная счетная комиссия, чтобы подсчитать количество владельцев квартир во время проведения заседания. Именно она составляет протокол и подсчитывает голоса.

Принятие решения

Решение выносит комиссия, подсчитав голоса собственников квартир. Для смены УК необходимо, чтобы более 50% собственников проали за это. После того как комиссия огласила результаты, следует процесс подписания договора с последующим переходом прав на управление жилым домом к выбранной УК.

Как выбирать УК

К выбору новой УК нужно подходить ответственно, чтобы в дальнейшем избежать проблем при сотрудничестве. Стоит обращать внимание на организации, имеющие большой стаж работы в этой сфере и положительные отзывы жильцов других жилых домов. Предварительно нужно собрать всю информацию о компании, чтобы предоставить ее другим собственникам. Обычно этим и занимается инициативная группа. 

Как перезаключить договор

Чтобы перезаключить договор с УК, нужно выполнить следующие шаги:

  • составить договор с собственниками квартир и согласовать его;
  • провести общее собрание, на котором обсудить каждый пункт договора;
  • обговорить с УК условия, при получении согласия, перезаключить договор;
  • раздать копии договора владельцам квартир.

Если УК не желает при перезаключении договора соглашаться с условиями владельцев квартир, они имеют право сменить управляющую организацию.

maksim 2017-03-09 21:58:36

Источник: https://znaytovar.ru/s/kak-smenit-upravlyayushchuyu-kompaniyu.html

Как сменить управляющую компанию: проблемы, нюансы, порядок действий

Как переизбрать управляющую компанию дома

1. Создание инициативной группы собственников.

На первом этапе важно определится, поддерживают ли инициативу смены УК другие собственники дома. Обсудите с соседями инициативу, зафиксируйте на бумаге основные вопросы, волнующие жителей дома. Активные жители, входящие в состав инициативной группы, в дальнейшем станут членами Совета дома

2. Соглашение о намерениях с новой управляющей компании.

Соберите информацию об управляющих компаниях, работающих в Вашем районе, изучите их сайты, проведите встречу с руководством. По результатам встреч определитесь, какую именно УК Вы хотите пригласить для управления своим домом.

Критерии для сравнения нескольких УК могут быть следующие (в порядке убывания значимости):

• Опыт работы на рынке ЖКХ (чем больше, тем компания надежнее)

• Наличие сайта и сервисов для решения вопросов удаленно (представительство в социальных сетях, мессенджерах, прием заявок он-лайн, мобильное приложение и пр.)

• Инженерный состав (наличие собственных инженерных сотрудников различных направлений)

• Наличие собственной уборочной техники

• Наличие круглосуточной аварийной службы

• Есть ли дома другие обслуживаемые дома в относительной близости.Лучше, когда обслуживаемые дома расположеныкомпактно, это удешевляет их обслуживание.

• Предлагаемый тариф на содержание жилья.

• Близость офиса компании к обслуживаемому дому

• Юридическая поддержка УК инициаторам общего собрания собственников. Зачастую результаты общего собрания собственников приходится отстаивать через суд, поэтому лучше заранее заручится поддержкой юристов УК.

• Оказывает ли УК организационную помощь в проведении общего собрания собственников, в открытии спец. счета на кап ремонт дома и пр.

Отдельно хочу заметить, что предлагаемый тариф занимает далеко не первое место по значимости. Дешевле, не значит лучше. Что касается нашей группы компаний, то мы придерживаемся муниципального тарифа на «Ремонт и содержание жилья».

Закрепите достигнутые договоренности с УК в Соглашении о намерениях. В Соглашение о намерениях внесите основные пункты, которые войдут в повестку общего собрания, в том числе: размер тарифа на содержание жилья, открытие специального счета на капитальный ремонт дома, открытие отдельного расчетного счета для накопления средств от рекламы и пр.

3. Подготовка документов к общему собранию собственников.

Подготовка общего собрания начинается с формирования реестра собственников Вашего дома. Реестр должен быть актуальным на дату проведения общего собрания.В реестре отражается вся информация, необходимая для проведения общего собрания и подсчета : перечень всех собственников, размер доли каждого собственника, площадь помещении и реквизиты правоустанавливающего документа на собственность.

Реестр нужно официально запросить в действующей УК. Если получить реестр в действующей УК не получилось, то можно данный реестр приобрести за деньги с специализированной компании. Реестр собственников должен подкрепляться выписками из ЕГРН. Предварительно лучше проконсультироваться в ГЖИ, в какую компанию обратиться за покупкой реестра.

Подготовка повестки общего собрания. Совместно с УК необходимо определить окончательный круг вопросов, который войдет в повестку общего собрания собственников.

В повестку должны войти обязательные процедурные вопросы, такие как утверждение счетной комиссии, утверждение Председателя и секретаря счетной комиссии, утверждения способа уведомления и ознакомления собственников с результатами собрания, утверждение места хранения бюллетеней.

Основной блок вопросов касается непосредственно выбора новой УК, утверждение основных пунктов договора с новой УК, утверждение тарифа. Также в повестку можно включить любые дополнительные вопросы, например, выбор Совета дома, открытия/закрытия мусоропровода в доме, заключение прямых договоров с РСО и пр.

Во время проведения общего собрания повестку менять будет нельзя.

Следующим шагом будет рассылка уведомлений всем собственникам дома и планируемом общем собрании. Нужно заметить, что собрать необходимый кворум на очной части собрания нереально, поэтому в уведомлениях лучше сразу указывать очно-заочную форму проведения общего собрания, со сроками заочной части не меньше месяца.

Уведомления необходимо рассылать заказными письмами.

При отправке нужно сохранять все документы и чеки, подтверждающие отправку и получение, их придется направлять в ГЖИ после окончания общего собрания вместе с остальными документами.

Если в доме есть муниципальные квартиры, то Уведомления необходимо направлять в муниципалитет.Уведомить о проведении общего собрания необходимо не менее чем за 10 дней до его начал.

4. Проведение общего собрания собственников

В назначенную дату, время, в назначенном месте собственники встречаются для обсуждения и ания по вопросам, вынесенным в повестку. Это очная часть собрания. На очной части желательно присутствие представителей новой УК, которые смогут ответить на вопросы жителей.

Ведется протокол собрания, реестр присутствующих.

Собрать необходимый кворум на очной части собрания невозможно и собрание переходит в заочную форму. Бюллетени ания рассылаются всем собственникам для заполнения. По каждому вопросу, вынесенному в повестку, собственник может проать «за», «против» или «воздержался».

По окончании заочной части ания счетная комиссия пересчитывает голоса по каждому вопросу, составляет протокол. Протокол с принятыми решениями по всем вопросам размещается в месте, указанном в бюллетене. Чаще всего это информационные стенды в подъездах. Если кворум набран и принято положительное решение о смене УК, то готовится комплект документов для подачи в ГЖИ.

5. Внесение изменений в реестр ГЖИ.

Комплект документов, обязательный для предоставления в ГЖИ огромный. В том числе в ГЖИ обязательно нужно направить:

• Оригинал Протокола общего собрания

• Оригинал Решения общего собрания

• Оригиналы бланков решений собственников

• Реестр собственников помещений многоквартирного дома

• Уведомление собственников о проведении внеочередного общего собрания собственников

• Реестр почтовых отправлений уведомления о проведении внеочередного общего собрания собственников

• Реестр присутствующих собственников на очной части собрания

Очень часто, ГЖИ отказывает во внесении изменений в реестр по разным причинам. Тогда собственникам после окончания общего собрания собственника приходится отстаивать результаты собрания в суде и принуждать ГЖИ через суд внести изменения в реестр.

В нашей группе компаний есть успешная юридическая практика защиты результатов общего собрания в суде.

Поэтому уже на первой стадии переговоров с новой УК нужно закладывать неизбежность судебных процессов после завершения общего собрания и заручится юридической поддержкой новой УК.

Источник: https://www.irn.ru/conf/114/

Как сменить управляющую компанию?

Как переизбрать управляющую компанию дома

Несмотря на то, что реформа ЖКХ в России официально стартовала в далеком 2008 году, степень удовлетворенности населения осуществляемыми преобразованиями в гору идти не торопится.

Причин тому несколько, но одна из ключевых — крайне слабая вовлеченность собственников жилья в процесс управления многоквартирным домом.

Этот фактор способствует сохранению низкого уровня информированности о своих правах.

Вот и получается — ходим, плюемся на неприятный запах от мусоропровода или на переполненные баки на контейнерной площадке, впотьмах нащупываем собственную замочную скважину, даже можем с соседом, не стесняя себя в выражениях, данные мелкие неурядицы обсудить. Но дальше подъездных разговоров дело не идет.

Между тем, ситуацию можно и нужно менять. Точнее не ситуацию, а не справляющуюся с обязанностями управляющую компанию. Те, кто скажет, что это сопряжено с необходимостью продираться через чудовищные бюрократические заросли — вводят вас в заблуждение.

Единственная оговорка связана с тем, что сменить управляющую компанию можно не раньше чем через год после заключения договора. Государство дало ей послабление в 12 месяцев, мотивировав это необходимостью погружения в курс дела и отладки своей работы.

Кстати, договор между собственниками многоквартирного дома и УК заключается сроком от года до 5 лет.

Если у вас вдруг нет на руках договора — то вы явно никогда не посещали собрания собственников жилья, на котором за вас принимали решения, а вы позже за эти решения расплачивались. Где-то нервами и временем, где-то деньгами.

Так что немедленно истребуйте договор и внимательно изучите его текст. В документе прописаны обязанности управляющей компании.

Не выполнение их или выполнение в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков дают собственникам основания для предъявления претензий или для отказа от услуг компании:

  • ненадлежащее содержание общедомового имущества,
  • нарушение качества предоставления коммунальных услуг,
  • несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту,
  • сокрытие своей деятельности и так далее.

По последнему пункту следует дать небольшие пояснения. Жилищный кодекс предписывает управляющим компаниям в обязательном порядке в первом квартале предоставлять общему собранию собственников жилья отчет об итогах своей деятельности. Если этих отчетов нет, или их полнота не соответствует требованию о раскрытии информации, то это может служить основанием для замены управляющей организации.

Алгоритм смены управляющей компании:

  • Помните, что инициатором смены управляющей компании может быть любой собственник. А вот решать судьбу управляющей компании в любом случае придется коллегиально на общем собрании. Планируя отказ от услуг действующей управляющей компании, определитесь с тем, кто придет ей на смену. Проанализируйте рынок управляющих компаний, наведите нужные справки, получите ответы на вопросы, которые позволят получить ясную картину относительно надежности УК: сколько домов находится в ее управлении, есть ли у компании аварийно-диспетчерская служба, насколько оперативно рассматриваются заявки граждан. Не поленитесь пообщаться с собственниками, проживающими в доме, находящемся в управлении компании. Задайте интересующие вопросы напрямую руководству управляющей компании. Важно договориться с УК о правовом сопровождении дальнейших шагов, касающихся перехода дома в ведении новой компании.
  • Информацию о планируемом к проведению собрании необходимо донести до каждого собственника. Упустите хоть одного — у управляющей компании будет повод оспорить решение через суд. Вручите соответствующее уведомление под роспись каждому владельцу квадратных метров либо поадресно разошлите заказным письмом с уведомлением. Информируя собственников о планируемом собрании, обязательно четко обозначьте дату, время его проведения, перечень вопросов для обсуждения, состав счетной комиссии. Не забудьте расклеить объявления не позднее, чем за 10 дней до анонсированной даты проведения собрания. Не забудьте, что зачастую в числе собственников фигурирует муниципалитет, представителей которого нужно также заблаговременно оповестить о собрании.
  • Определитесь с тем, кто будет вести протокол собрания. Перед обсуждением вопросов повестки простым анием необходимо утвердить секретаря и председателя собрания. Протокол следует составить в письменной форме, подписать председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В протоколе обязательно указываются дата и место проведения общего собрания собственников, повестка дня, кворум. Решения общего собрания собственников должны быть доведены до сведения всех собственников помещений, в том числе и не принявших участие в собрании, в течение десяти дней со дня принятия этих решений.
  • Собрание будет признано состоявшимся, если в нем примут участие собственники, обладающие более 50% . Важно помнить, что голос зависит от размера жилой площади, находящейся в собственности гражданина. Если в поддержку смены управляющей компании будет отдано меньше 50% , то есть возможность провести заочное ание. Об этом мероприятии собственников придется обязательно поадресно уведомить еще раз, обозначив в сообщении те же вопросы, что значились в повестке при подготовке к очному собранию, приглашение к анию, а также время и место сбора листов ания. Обратите внимание, что в заочном ании должен принять участие каждый собственник. Не забудьте, что по каждому пункту ания должны быть варианты ответа «За», «Против», «Воздержался». Если в итоге инициатива наберет больше 50% , то ее противники вынуждены будут подчиниться большинству, а опальная управляющая компания обязана в 30-дневный срок сдать дела новой. Кроме того собранием должны быть определены уполномоченные лица — представители жителей многоквартирного дома, которые смогут от имени жителей подписывать акты выполненных работ, получать от управляющей компании необходимую информацию и т. д.
  • Ознакомив с протоколом собрания всех собственников, обязательно вышлите его копии бывшей и новой управляющей компании. Таким образом, вы уведомляете одних о расторжении договора, вторых — о намерении заключить новый. После заключения договора проследите за тем, чтобы управляющая компания предоставила договор каждому собственнику на подпись в двух экземплярах. В обязанности новой управляющей компании входит необходимость заключения договоров с ресурсоснабжающими организациями.

В ряде случаев старая управляющая компания может отказаться добровольно уйти с обжитой территории. Тогда все споры разрешаются в судебном порядке.

Именно по этой причине следует крайне внимательно отнестись к требованиям Жилищного Кодекса РФ, относящихся к вопросу выбора способа управления многоквартирным домом и смене управляющей компании.

Лучше на первом же этапе взять в помощники квалифицированного юриста, который, к слову, может проживать в вашем доме и оказать услуги на безвозмездной основе.

Подписывайтесь на наш канал в Telegram 

Источник: https://communal-control.ru/advice/view?id=4

Как сменить управляющую компанию. Пошаговая инструкция

Как переизбрать управляющую компанию дома
Вернуться назад

04.02.2019

Пошаговая инструкция по смене управляющей компании от “УК СВА”

Шаг 1. Создание инициативной группы собственников.

На первом этапе важно определится, поддерживают ли инициативу смены УК другие собственники дома. Обсудите с соседями инициативу, зафиксируйте на бумаге основные вопросы, волнующие жителей дома. Активные жители, входящие в состав инициативной группы, в дальнейшем станут членами Совета дома

Шаг 2. Мониторинг управляющих компаний

Соберите информацию об управляющих компаниях, работающих в Вашем районе, изучите их сайты, проведите встречу с руководством. По результатам встреч определитесь, какую именно УК Вы хотите пригласить для управления своим домом.

Критерии  для сравнения нескольких УК могут быть следующие (в порядке убывания значимости):

  • Опыт работы на рынке ЖКХ (чем больше, тем компания надежнее)
  • Наличие сайта и сервисов для решения вопросов удаленно (представительство в социальных сетях, мессенджерах, прием заявок он-лайн, мобильное приложение и пр.)
  • Инженерный состав (наличие собственных инженерных сотрудников различных направлений)
  • Наличие собственной уборочной техники
  • Наличие круглосуточной аварийной службы
  • Есть ли дома другие обслуживаемые дома в относительной близости. Лучше, когда обслуживаемые дома расположены компактно, это удешевляет их обслуживание.
  • Предлагаемый тариф на содержание жилья.
  • Близость офиса компании к обслуживаемому дому
  • Юридическая поддержка УК инициаторам общего собрания собственников. Зачастую результаты общего собрания собственников приходится отстаивать через суд, поэтому лучше заранее заручится поддержкой юристов УК.
  • Оказывает ли УК организационную помощь в проведении общего собрания собственников, в открытии спец. счета на кап ремонт дома и пр.

Заметьте! Предлагаемый тариф на « жилого помещения»  занимает далеко не первое место по значимости. Дешевле, не значит лучше. Что касается нашей группы компаний, то мы придерживаемся уровня муниципального тарифа на « жилого помещения».

Шаг 3. Соглашение о намерениях с новой управляющей компании.

Закрепите достигнутые договоренности с УК в Соглашении о намерениях. В Соглашение о намерениях внесите основные пункты, которые войдут в повестку общего собрания, в том числе: размер тарифа на содержание жилья, открытие специального счета на капитальный ремонт дома, открытие отдельного расчетного счета для накопления средств от рекламы и пр.

Шаг 4. Подготовка документов к общему собранию собственников.

Подготовка общего собрания начинается с формирования реестра собственников Вашего дома. Реестр должен быть актуальным на дату проведения общего собрания.

В реестре отражается вся информация, необходимая для проведения общего собрания и подсчета :  перечень всех  собственников, размер доли каждого собственника, площадь помещении и реквизиты правоустанавливающего документа на собственность.

Реестр нужно официально запросить в действующей УК или приобрести за деньги с специализированной компании. Реестр собственников должен подкрепляться выписками из ЕГРН.

Подготовка повестки общего собрания. Совместно с УК необходимо определить окончательный круг вопросов, который войдет в повестку общего собрания собственников.

В повестку должны войти обязательные процедурные вопросы, такие как утверждение счетной комиссии, утверждение Председателя и секретаря  счетной комиссии, утверждения способа уведомления и ознакомления собственников с результатами собрания, утверждение места хранения бюллетеней.

Основной блок вопросов касается непосредственно выбора новой УК, утверждение основных пунктов договора с новой УК, утверждение тарифа. Также в повестку можно включить любые дополнительные вопросы, например, выбор Совета дома, открытия/закрытия мусоропровода в доме, заключение прямых договоров с РСО и пр.

Во время проведения общего собрания повестку менять будет нельзя.

Следующим шагом будет рассылка уведомлений всем собственникам дома и планируемом общем собрании. Нужно заметить, что собрать необходимый кворум на очной части собрания нереально, поэтому в уведомлениях лучше сразу указывать очно-заочную форму проведения общего собрания, со сроками заочной части не меньше месяца.

Уведомления необходимо рассылать заказными письмами.

При отправке нужно сохранять все документы и чеки, подтверждающие отправку и получение, их придется направлять в ГЖИ после окончания общего собрания вместе с остальными документами.

Если в доме есть муниципальные квартиры, то Уведомления необходимо направлять в муниципалитет. Уведомить о проведении общего собрания необходимо не менее чем за 10 дней до его начал.

Шаг 5. Проведение общего собрания собственников

 В назначенную дату, время, в назначенном месте собственники встречаются для обсуждения и ания по вопросам, вынесенным в повестку. Это очная часть собрания. На очной части желательно присутствие представителей новой УК, которые смогут ответить на вопросы жителей.

Ведется протокол собрания, реестр присутствующих.

Собрать необходимый кворум на очной части собрания невозможно и собрание переходит в заочную форму. Бюллетени ания рассылаются всем собственникам для заполнения. По каждому вопросу, вынесенному в повестку, собственник может проать «за», «против» или «воздержался».

По окончании заочной части ания счетная комиссия пересчитывает голоса по каждому вопросу, составляет протокол. Протокол с принятыми решениями по всем вопросам размещается в месте, указанном в бюллетене. Чаще всего это информационные стенды в подъездах. Если кворум набран и принято положительное решение о смене УК, то готовится комплект документов для подачи в ГЖИ.

Шаг 6. Внесение изменений в реестр ГЖИ.

Комплект документов, обязательный для предоставления в ГЖИ огромный. В том числе в ГЖИ обязательно нужно направить:

  • Оригинал Протокола общего собрания
  • Оригинал Решения общего собрания
  • Оригиналы бланков решений собственников
  • Реестр собственников помещений многоквартирного дома
  • Уведомление собственников о проведении внеочередного общего собрания собственников
  • Реестр почтовых отправлений уведомления о проведении внеочередного общего собрания собственников
  • Реестр присутствующих собственников на очной части собрания

Очень часто, ГЖИ отказывает во внесении изменений в реестр по разным причинам. Тогда собственникам после окончания общего собрания собственника приходится отстаивать результаты собрания в суде и принуждать ГЖИ через суд внести изменения в реестр.

В нашей группе компаний есть успешная юридическая практика защиты результатов общего собрания в суде.

Поэтому уже на первой стадии переговоров с новой УК нужно закладывать неизбежность судебных процессов после завершения общего собрания и заручится юридической поддержкой новой УК.

Источник: https://myuk.ru/blog/kak-smenit-upravlyayushhuyu-kompaniyu.-poshagovaya-instrukcziya/

Что делать, если вы недовольны работой УК?

Безусловно, жители не всегда довольны качеством работы управляющей компании. Однако некоторые недостатки в работе возможно устранить, не меняя саму УК.

Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагирует на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить.

В Москве и Московской области для улучшения качества работы УК собственники квартир могут воспользоваться порталами «Активный гражданин» или «Добродел».

Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Кроме того, для решения спорных ситуаций при взаимодействии с УК вы можете привлечь контролирующие организации.

Например, направить жалобу в Роспотребнадзор, если УК нарушает санитарные нормы и правила при содержании общедомового имущества или если договор с УК нарушает ваши права как потребителя услуг ЖКХ.

Для проверки того, как УК выполняет лицензионные требования, необходимо обращаться в Госжилинспекцию. А при выявлении нарушения законодательства со стороны УК — в прокуратуру.

shuterdima/Depositphotos

Основания для смены управляющей компании

Если вы приняли решение сменить УК, то необходимо знать, что именно может служить основанием для реальных действий.

Порядок расторжения договора с УК предусмотрен п. 8 ст. 162 ЖК РФ о выборе или изменении способа управления МКД. Допустим, общее собрание собственников решило, что хочет образовать ТСЖ для управления домом. Тогда договор с УК можно досрочно расторгнуть путем одностороннего отказа (п. 8.1 указанной статьи).

Если УК не выполняет обязательства по договору, общее собрание вправе принять решение в одностороннем порядке отказаться от договора с такой компанией (п. 8.2 указанной статьи).

Важно, что факт невыполнения обязательств по договору должен быть зафиксирован: например, к УК применялись административные взыскания, связанные с ненадлежащим управлением МКД.

Как привести в чувство управляющую компанию?

Как заставить управляющую компанию делать текущий ремонт?

Одно из оснований — окончание действия договора с текущей УК. Вторая и, пожалуй, самая распространенная причина отказа от услуг УК — это невыполнение ею обязательств, предусмотренных договором с собственниками квартир. В частности, это могут быть:

  • нарушения качества предоставления жилищных услуг;
  • отсутствие должного уровня освещения в местах общего пользования;
  • отсутствие уборки снега и наледи с крыш домов;
  • нарушение правил и норм пожарной безопасности;
  • ненадлежащее содержание общедомового имущества;
  • несвоевременное исполнение заявок от собственников;
  • непредоставление отчета от УК о своей деятельности собранию собственников или предоставление неполного отчета.

pressmaster/Depositphotos

Как поменять УК?

Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:

  • определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
  • выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
  • выбрать новую УК;
  • заключить с новой УК договор управления домом.

Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:

1. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы принять решение о расторжении договора с действующей УК. Здесь главное — уведомить всех собственников о проведении общего собрания (за 10 дней), причем в уведомлении правильно определить повестку ания:

  • о расторжении договора с УК с определенной даты в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления;
  • о выборе новой УК с определением существенных условий договора с ней (тариф, срок, состав услуг);
  • о выборе уполномоченного лица сделать отказ от договора со старой УК.

2. Далее необходимо собрать кворум на очном собрании (собрание считается состоявшимся, если на нем присутствуют собственники, которые представляют не менее 50% . Голос напрямую зависит от размера жилой площади, принадлежащей собственнику).

Инструкция: как собрать и провести общее собрание жильцов

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

3. На собрании вы должны принять решение о расторжении договора с действующей УК большинством .

4. В течение пяти дней с даты принятия общим собранием решения о досрочном расторжении договора с УК необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления, а также новую и бывшую УК.

Помните, что УК, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление о досрочном расторжении договора, передает техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением домом, а также сведения о собственниках и нанимателях помещений, новой организации, которую выбрали собственники помещений в многоквартирном доме, по акту приема-передачи за 30 дней до расторжения договора управления.

ParStud/Depositphotos

На что обратить внимание при выборе новой УК?

В процессе выбора новой УК проведите свое мини-исследование: начните с изучения сайтов потенциальных УК, найдите отзывы от них в интернете, составьте свой топ-3 и пообщайтесь с жителями домов, которыми управляют заинтересовавшие вас компании.

Обратите внимание на дату создания УК, количество домов, которыми они управляют, наличие лицензий и сертификатов и не стесняйтесь задавать вопросы представителям УК напрямую. Узнайте, есть ли у компании своя материально-техническая база и какие именно работы она выполняет своими силами, а на какие привлекает подрядчиков.

Не лишним будет и осведомиться о квалификации работников УК, как ее управляющего состава, так и работников «на местах» — дворников, инженеров и т. д. Оцените заранее список услуг, которые предоставляет УК, их стоимость и размер повышающих коэффициентов.

Попросите УК, которая вам понравилась, составить предложения по улучшению эксплуатации дома, это поможет вам принять окончательное решение. И конечно, необходимо запросить в УК типовой договор, а также проконсультироваться с юристом.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Есть ли выгода заключать прямой договор с РСО?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Как начать платить за отопление по квартирному счетчику?

15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_smenit_upravlyayuschuyu_kompaniyu/7761

Правовое решение
Добавить комментарий