Как создается управляющая компания в снт

Как управлять коттеджным поселком? – пресса о компании компании

Как создается управляющая компания в снт
30.01.2018

Управление коттеджным поселком — конфликтная и туманная область. Однозначных рецептов нет, законодательство меняется. Многие проблемные проекты стали таковыми именно из-за дефектов управления.

Одна крайность — «колхоз» (множество собственников в составе СНТ или ТСН, которые ни до чего не могут договориться), другая — «диктатура» (сети и дороги остались у застройщика, УК — тоже от него, права собственников урезаны по границам участка).

А есть еще опыт старых садоводств со своими плюсами и минусами.

Журнал «Пригород» начинает открытую дискуссию, посвященную проблемам управления. Мы попросили наших ньюсмейкеров ответить на несколько вопросов.

  Какую форму управления дачным (садоводческим) поселком вы считаете оптимальной? Зависит ли это от стадии проекта (на старте, на финише)? Может быть, от масштаба проекта (50 или 500 участков — это разные истории)? Должны ли владельцы участков становиться членами товарищества собственников недвижимости (ТСН)?

Кому должны принадлежать сети, дороги, общественные пространства? Где брать управляющую компанию — есть ли они на рынке? Какие вопросы в сфере управления вы считаете самыми важными и плохо урегулированными в законодательстве?+

Константин Лапшин,
руководитель отдела продаж
«1-й Академии недвижимости»:

– Управление в виде ДНП, СНТ или ТСН со своим уставом и с правлением, выбранным на общем собрании, — это дееспособная форма для небольших поселков, условно — до 30 дворов. Если даже кто-то не будет подчиняться решениям общих собраний (как правило, таких около 10%), это не повлияет на финансирование целевой программы.

А вот при большем количестве членов товарищества, при большей площади территории, более «длинных» и дорогих инженерных сетях возникает проблема с проведениями очных собраний. Сложно собрать кворум. Без этого невозможно утвердить целевую программу, а без нее нет юридической основы для сбора средств. В таких поселках на долгое время может наступить коллапс.

Также существует проблема неплательщиков. Это может приводить к отключениям поселка от энергоснабжения, прекращению обслуживания дорог (уборка снега и т.п.), что ухудшает качество жизни. Более современной моделью нам представляется управление с помощью профессиональной управляющей компании (УК). Каждый житель заключает с УК прямой договор.

И может спрашивать персонально с УК, не завися от того, уплатил его сосед за электроэнергию или нет. Если не хватает денег, УК вкладывает собственные, страхуя поселок от неприятных неожиданностей: прекращения подачи электроэнергии, необслуживаемых зимой дорог и т.п.

На начальной стадии развития проекта собственники участков несут заметные ежемесячные затраты на строительство домов и не готовы финансировать дорогие целевые программы развития территории. К тому же собственников еще мало. Так что в это время обычно с жителей собираются небольшие взносы — от 500 до 1000 рублей в месяц. Они идут на обслуживание дорог, бухгалтерии.

А вот когда проект приближается к финалу и продано уже около 90% участков, как правило, построены инженерные сети, которые надо обслуживать, ставится охрана (это весьма затратная позиция), возникает необходимость поднимать ежемесячный взнос. Нужно работать с должниками, создавать систему сбора взносов, налаживать взаимодействие бухгалтерии, отдела обслуживания, юридического отдела.

Это все увеличивает затраты и требует профессионального подхода. Насчет того, надо ли включать собственников в СНТ или ТСН, у нас однозначного ответа нет. У нас есть два примера, когда владельцы участков стали членами ТСН. С одной стороны, они получили самостоятельность, с другой — ответственность. А вот к ответственности, как показывает практика, они не очень-то и готовы.

От них требуются профессионализм и опыт управления поселком (которого у них нет); возможность много времени отдавать поселку (этого тоже нет); возможность «закрывать» долги неплательщиков (нет либо денег, либо желания). Такие проекты начинают деградировать. Опираясь на наш богатый практический опыт, мы больше верим в работу с управляющей компанией.

При этом УК должна быть от девелопера, заинтересованного в поддержании репутации проекта. На начальной стадии продаж участки под дороги и земли общего пользования должны принадлежать девелоперу или изначальному собственнику. Это необходимо, чтобы сохранить контроль за развитием проекта.

Если на начальной стадии участки под ЗОП передать в ДНП, СНТ, ТСН, то на собрании неквалифицированные, неопытные жители могут напринимать решений, которые приведут к серьезным негативным последствиям: штрафам от госпожнадзора, от Комитета по природным ресурсам и т.п.

В дальнейшем территории под ЗОП могут быть переданы ТСН по трем схемам: по договорам аренды (не надо выкупать и платить много денег); по договорам купли-продажи (ТСН должно объявить целевую программу, провести ее через общее собрание, отсудиться с несогласными, собрать деньги и выкупить); ЗОП могут покупать только желающие жители на долевой основе, а остальные им платят арендную плату. Все три схемы работоспособны и проверены практикой. Собственно, если девелопер заинтересован в успешной реализации проекта, ему надо позаботиться о создании собственной УК, которая обслуживала бы его проекты. Такие примеры на рынке есть.

А вот если девелоперская компания распродала участки и «самоустранилась», оставив жителей один на один с проблемами, тогда им надо регистрировать ТСН и начинать коллективно решать задачи. Но в большинстве случаев это «колхоз» со всеми вытекающими отсюда неприятностями.

Андрей Бочков,
генеральный директор «ПулЭкспресс»:

– В управлении коттеджными комплексами можно встретить самые разные варианты. Здесь много нюансов и нет универсальных рецептов. В своих проектах мы всегда включаем владельцев участков в управляющие структуры. И сети передаем на баланс ДНП или СНТ.

Это справедливо: затраты на коммуникации входят в цену земли, и если оставить сети на балансе застройщика, это будет постоянным источником конфликтов. Но собственники «включаются» не на стартовой стадии: в начале проекта все рычаги управления должны быть у застройщика.

Полномочия и общее имущество должны передаваться ближе к финишу, когда участки распроданы, а инфраструктура построена. И это не всегда просто. Например, в «Охтинском парке» много домовладений, и мы никак не можем созвать общее собрание: собственники — люди занятые, трудно набрать кворум.

Развитие поселка и комфортная жизнь в нем в значительной степени зависят от того, насколько квалифицированные люди попали в правление и насколько владельцы домовладений готовы к компромиссам, умеют ли они учитывать общие интересы. Конфликты есть везде, вопрос не в том, чтобы их не было — а в том, как они разрешаются.

Нормально организована работа в «Солнечном береге», в «Борисово» и «Борисово–2». А вот в «Зеркальном» не получилось: там меняли правление, но в итоге каждый сам за себя и обустраивается по собственному усмотрению. Есть очевидный показатель: состояние сетей через два-три года после сдачи. В «Солнечном береге» — всего пара случаев аварий на коммуникациях.

Там обустройство либо выполняют специалисты УК, либо их организует собственник, но под наблюдением специалистов. В «Зеркальном» практически разрушена дренажная система: каждый сам делает канавы, въезд на участок и так далее. Оптимальную для загородной жизни структуру я бы назвал «управляемая демократия».

Дмитрий Майоров,

генеральный директор «Русь: Новые Территории»:

– В отношении формы управления и прав собственности на имущество общего пользования мы придерживаемся диалектической точки зрения: на каждой стадии жизненного цикла она должна быть оптимальной. Первая стадия — строительство общей инфраструктуры (инженерных сетей, дорог, детских и спортивных площадок и т.д.), пусконаладка и подготовка ко вводу в эксплуатацию.

На этой стадии, на наш взгляд, конечный продукт должен максимально соответствовать задумке (проекту) и реализовываться застройщиком на принципах единоначалия. Это защищает покупателей от хаотичных изменений в очередности строительства объектов и их несоответствия концепции поселка.

В этот же период формируются и внедряются разработанные застройщиком правила пользования общей инфраструктурой (правила проживания). Вторая стадия — заселение поселка. В этот период у жителей появляется время для размышлений о будущей жизни здесь, проходят дискуссии о формах управления и накапливается практический опыт применения существующих правил.

Появляются предложения по изменениям в количественные или качественные характеристики объектов инфраструктуры (увеличение мощностей, дополнительные площадки для отдыха, система сбора отходов и т.д.). Универсального рецепта нет — в силу многообразия конкретных жизненных ситуаций и личных предпочтений наиболее активной части жителей.

Третья стадия — переход реальных рычагов управления в руки жителей в соответствии с выбранной ими формой управления. Обычно на этом этапе создается ТСН (или не создается), оно включается в реальный процесс управления (или не включается), запускаются длительные процедуры передачи прав собственности на объекты инфраструктуры заинтересованным сторонам.

Что касается инфраструктурных объектов, вокруг которых всегда ломается так много копий, мы считаем, что сети нужно передавать специализированным организациям (электросетевым, газораспределительным компаниям, предприятиям водоснабжения и водоотведения), ибо владение ими ничего, кроме забот об их содержании, жителям не дает.

Собственность на участок, занятый дорогами общего пользования, напротив, имеет смысл сохранить, обеспечив таким образом закрытость периметра и ограничив доступ на территорию посторонним лицам.

Сергей Балуев,
директор по продажам ГК «ФАКТ.»:

– Если в поселке более 100 домовладений и достойный набор коммуникаций (на уровне комфорт-класса) — должна быть профессиональная управляющая компания. Как показала наша практика, для того, чтобы эффективно решать вопросы обслуживания и эксплуатации, управление должно быть обособленным.

Собственники, конечно, могут входить в СНТ, ТСН, перевыбирать правление и т.д. Но на рынке есть проблемные проекты, где трудности возникли как раз из-за того, что собственники не могут договориться. Хотя есть и другие — где владельцы участков хорошо организовались. Проще договориться там, где до 50 домовладений.

Вопросы к тарифам на обслуживание всегда есть и будут. «Я это сделаю дешевле», «Я бы это сделал иначе» — такие реплики звучат на любом собрании. Недовольные всегда есть. Но если УК реально работает, то претензий будет минимум. Хотя профессиональных УК мало, этот рынок только еще развивается, он в стадии становления.

Если выбрана форма СНТ или ДНП, в них есть общие площади и сети — покупатель получает долю в землях общего пользования. (При покупке участка заключают два договора.) Если в поселке работает профессиональная УК, с распределением полномочий и ответственности, — возможны другие решения. Эта ситуация пока законодательно не урегулирована.

(В отличие от города и управления многоквартирными домами.) Новый закон о садоводствах вносит дополнительную смуту: пока в нем далеко не ясно, как и что должно быть. Если речь про электричество, газ, — эти сети должны быть переданы на баланс монополистов. Дороги, дренажные системы — долевая собственность обитателей поселка.

Наши покупатели практически всегда интересуются тем, как управляются уже сданные поселки. И это важно для принятия решения. Если есть качественное управление — это серьезное конкурентное преимущество.

Артем Чесноков,
девелопер проекта «СувантоЯрви»:

– Диктатура или демократия — вопрос философский. К сожалению, чаще всего люди, которые жаждут занять места в правлении, относятся к категории граждан, которым нужна власть ради власти. И, как правило, считают, что именно они-то и знают, как собирать и как тратить деньги.

На самом же деле ни один собственник, который имеет работу (неважно, свой бизнес или по найму) и семью, никогда туда не стремится. В беседе со мной покупатель так и заявил: «Зачем мне это надо? Что я там, в этом ДПК, буду делать? У меня нет времени на все это. В конце концов, каждый должен заниматься своим делом.

Я собственник дома, я хочу приезжать и пользоваться коммуникациями и инфраструктурой. И не хочу ломать голову, кто, как и когда будет косить траву на обочинах и чистить дороги, с кем согласовать вывоз мусора. Приобретая участок, я намеренно шел на то, что за меня все это будут делать, и спрашивал, сколько это стоит».

У тех, кто решил не вступать в ДПК, могут возникать сомнения в обоснованности тарифов. В договоре с собственником мы указываем, что тариф может быть только в рамках суммы, прописанной в смете, в приложении к договору. В договоре есть пункт: тарифы могут повышаться только один раз в год, на уровень инфляции.

И перед повышением всем высылается дополнительное соглашение к договору. Все остальные вопросы выясняем на общем собрании и решаем анием.

Конечно, есть «активисты»: раскройте подробнее статьи расходов, покажите, за что именно и кому мы платим, давайте устроим тендер, да у меня есть компания, вывозящая мусор… С такими просто ведем разъяснительную работу. Некоторые пункты (стоимость банковского обслуживания, налоги, аренда, ФОТ и т.д.) раскрывай не раскрывай — все будет не так.

Эту информацию лучше давать порционно. А тарифы никто завышать не собирается, да и не вправе. Тариф по электроэнергии и по газу — в рамках нормативов. Вода — стоимость скважины и годовой сбор.

Однако есть два негативных фактора. Первый — постоянная инфляция и удорожание ресурсов и услуг. Второй — неплательщики и должники. Эти факторы могут приводить к росту затрат на эксплуатацию.

Источник: https://www.fakt-group.ru/o-kompanii/press_about_us/kak-upravlyat-kottedzhnym-poselkom/

Андрей Туманов: Управляющие компании – это шаг к феодальному строю

Как создается управляющая компания в снт

Сегодня вы вправе строить на дачном участке все что угодно, не спрашивая у соседа разрешения. Завтра – могут запретить.

Парадокс: дачники платят налоги, и немаленькие, но попросить у местных чиновников они ничего не могут.

В законе говорится, что местная власть вправе оказывать помощь огородникам. Вправе! Но может и не делать этого. Человек, выезжающий на свой участок, теряет половину своих гражданских прав. К нему “скорая помощь” не всегда поедет, в местную поликлинику он не обратится.

У депутата Госдумы и председателя Московского межрегионального союза садоводов Андрея Туманова телефон не смолкает. Ему звонят дачники со всей страны и просят помочь решить их проблемы. В интервью “РГ” он рассказал о том, кто и как должен реформировать садово-огородническую “отрасль”.

Конечно, у дачников много правовых проблем. Но зато человек теперь может прописаться на даче.

Андрей Туманов: Как правило, это происходит только через суд. Местные власти будут чинить всяческие препоны тому, чтобы кто-то прописался на даче, даже если у нее есть фундамент, канализация и водопровод.

Все это решается “по договоренности”. Хотя в результате правовой неразберихи люди умудряются прописываться даже в сараях.

У нас в России два трети всех индивидуальных жилых строений таковыми, по сути, не являются, но народ там прописан.

Какое будущее ждет садовые товарищества, по-вашему мнению?

Андрей Туманов: Должна быть привязка садоводческого некоммерческого товарищества (СНТ) к местности. Пусть это будет населенный пункт со всеми вытекающими последствиями. Или хотя бы пункт временного проживания. В любом случае, дачный поселок должен состоять на учете у местной администрации.

https://www.youtube.com/watch?v=lcOTiu14Azg

И самим членам товарищества надо быть активнее. Ко мне женщина, вот, звонит – приезжайте, наведите порядок: у нас председатель негодяй, нас грабит, деньги пропивает, поставьте его на место.

Отвечаю, что приехать не могу, да если бы и смог – не имел бы никакого права голоса, я же не член вашего товарищества. Вы должны сами собрать своих соратников, если вы за что-то боритесь.

Она говорит: нет, у меня нервная система слабая, я не буду этим заниматься.

А что, среди председателей товариществ действительно так много жуликов?

Андрей Туманов: Чаще такие люди не мошенники, а просто непрофессионалы. Вот представьте, выбирают председателем 70-летнего старичка с палочкой и “вешают” на него строительство водопровода, ремонт дороги и т.п. Будет такой дедушка эффективно руководить таким хозяйством? Ясно, нет. Самодеятельность ведь ужас к чему приводит!

Например?

Андрей Туманов: Посмотрите на электрическую разводку в любом садовом домике! Почти всегда она проведена с нарушением всех правил. Медь на алюминий “сажают”, провода не изолируют от деревянных частей и т.д.

И эта “мина” тикает, проходит какое-то время, и проводка начинает крошиться и искрить. И все, пошли гореть дома! А они понатыканы без всякого правила, никакие нормы не соблюдаются.

Сгорит все, и пожарная машина не подъедет, потому что в половине товариществ дороги сужены – люди, в ходе дачной амнистии, захватили часть проезда. Везде необходимо навести порядок.

Кстати, про электричество – может, создать энергокомпанию для дачников? А то они жалуются на несправедливо высокие тарифы.

Андрей Туманов: Этот вариант можно обсуждать, но нужно понимать, что в России возникает много “псевдокомпаний”, которые по акту дарения практически изымают у дачников “электрическую” инфраструктуру, обещая снизить цены за энергию. Под Санкт-Петербургом был такой случай. Тоже пообещали электричество с “дисконтом”, а потом задрали цены. Дачники перестали платить, и теперь энергокомпания с ними судится.

Может быть, нужно создавать в дачном хозяйстве управляющие компании, как это делается в сфере ЖКХ?

Андрей Туманов: Это вариант, но не панацея. Скажем так, управляющие компании – шаг от рабовладельческого строя к феодальному. Но его, видимо, нужно делать. Причем такие компании должны инициировать снизу, не должно быть пришлых жуликов, которых сегодня расплодилось в дачной “отрасли” видимо-невидимо.

Нужно, повторюсь, чтобы работали профессионалы, которые занимались бы, к примеру, отслеживанием состояния электросетей. Это лето будет жарким, сухим. И будут гореть садоводческие товарищества. Надо было позаботиться обо всем этом еще позавчера. Но раз тогда руки не дошли, давайте хоть сегодня обратим на это внимание.

Но одной низовой самоорганизацией все проблемы не решишь. Государство-то на что? Какой должен быть первый шаг со стороны властей, направленный на поддержку “садовой” отрасли?

Необходимо, чтобы вступили поправки в Гражданский кодекс о так называемом соседском праве. Это нужно для того, чтобы прекратить хаотичное строительство на садовых участках. Пока вы можете строить все что угодно, не спрашивая у соседа разрешения.

Но когда нам удастся провести эти поправки, такого безобразия не будет. Если человек построил дом, которой стоит впритык с твоим огородом и “накрывает” его тенью, – изволь выплатить компенсацию.

Источник: https://rg.ru/2013/04/18/dacha.html

Новые стандарты СНТ

Как создается управляющая компания в снт

В Щёлковском районе 421 садово-некоммерческое товарищество (СНТ), ещё 17 – во Фрязине. Как внедряются новые стандарты и какова судьба фрязинских садоводческих товариществ корреспонденту газеты «Ключъ» рассказал председатель Щёлковского районного отделения Союза садоводов Анатолий ШТОКОЛОВ.

В Щёлковском районе 421 садово-некоммерческое товарищество (СНТ), ещё 17 – во Фрязине. Как внедряются новые стандарты и какова судьба фрязинских садоводческих товариществ корреспонденту газеты «Ключъ» рассказал председатель Щёлковского районного отделения Союза садоводов Анатолий ШТОКОЛОВ.

Анатолий Николаевич, как сейчас обстоят дела с садово-некоммерческими товариществами? Есть ли проблемыи как их удаётся решить?

– Если говорить о проблемах, которые сейчас есть в СНТ, то они накапливались годами. Это произошло потому, что раньше правительство Московской области долгое время имело опосредованное отношение к садоводам.

Но с приходом на пост главы Подмосковья Андрея Воробьёва ситуация в корне поменялась.

На садоводов стали обращать больше внимания, и, что немаловажно, садоводческие товарищества определяют не как источник получения прибыли, а как объект, где люди проводят основной оздоровительный сезон.

Губернатор поставил задачу создать жителям Подмосковья комфортные условия для проживания в садоводческих товариществах, чтобы люди могли прежде всего свободно владеть участком и недвижимым имуществом, находящимся на нём, могли беспрепятственно подвести к ним коммуникации: свет, газ, дорогу, организовать вывоз мусора и так далее.

Среди проблем, которые мы успешно решаем, – электрификация. Два с половиной года назад 72 садоводческих товарищества вообще жили без света (на протяжении 30 с лишним лет!). За два последних года мы ввели в эксплуатацию 24 подстанции, только в этом – 16. К концу 2016 года планируем окончательно решить проблему, обеспечив всех электричеством.

Успешно проходит и процесс газификации: уже в каждом десятом садоводческом товариществе есть газ. За нынешний год газ подвели к 13 СНТ. Этот процесс идёт медленно, потому что коммерческие структуры часто завышают цену на газификацию в несколько раз.

Недавно я был в СНТ «Трубино». Так вот там его провели за 285 тысяч рублей. Жители нашли компанию, которая не старается набить себе карман за счёт садоводов, а честно работает, чего не скажешь о компании ООО «Никогаз».

Жители СНТ «Лесные поляны» заплатили ей за газификацию 600 тысяч…

Сейчас можно обзавестись газом в рассрочку. В Щёлкове есть банк, который под 13,5 процентов даёт кредит для этой цели. Если у жителей садоводческих товариществ есть проблемы, связанные с газификацией или электроснабжением, пусть обращаются ко мне.

Большие проблемы существуют в обучении председателей садово-некоммерческих товариществ. На протяжении двух лет каждые три месяца мы проводим семинары для председателей, и прежде всего в юридической сфере. Потому что председатель должен хорошо ориентироваться в современных законах. Для этого мы приглашаем юристов из московского объединения садоводов, из Госдумы и Московской областной Думы.

Какая правовая основа у СНТ существует сейчас?

– На данный момент есть 66 Федеральный закон, по которому живут и работают СНТ, но есть вещи, нуждающиеся в унификации. Например, стандартом предусмотрена высота забора на участке не более двух метров. Сейчас же мы имеем и трёх- ипятиметровые заборы. Хозяин таким образом нарушает права соседей, затеняя большую часть их территории, и наносит ему вред: в результате в огороде ничего не растёт.

Кто должен контролироватьнарушения?

– У нас есть правление, которое и осуществляет контроль над деятельностью садоводов.

Какие задачи стоят перед вами сейчас?

– Нашему районному объединению садоводов необходимо довести до всех требования новых стандартов. Наши садоводческие коллективы должны иметь чёткое представление о своих правах и обязанностях. Когда этот стандарт утвердят, губернатор подпишет соответствующее распоряжение. Но мы должны заранее сориентировать людей на собраниях, на заседаниях правлений и рассказать им об этих новшествах.

Это непросто, потому что в СМИ появились ложные сообщения о том, что с 1 августа дачников станут штрафовать на суммы от 50 до 500 тысяч рублей. В проекте нового закона такой информации нет.

Расскажите об этом проекте. В чём его отличие от уже существующего закона?

– Решение губернатора об утверждении правил для нас крайне важно. Только надо разумно подойти к существующим проблемам и безболезненно их внедрить. Новизны в них нет, просто чётко определены границы нашей работы.

В новом реестре дачников прописано, что надо решать вопросы по поводу содержания дорог, благоустройства территории, ограждений и т. д.

Ситуация осложняется тем, что нынешний Федеральный закон некоторые положения трактует двояко. Допустим, в новом проекте указано, что во всех СНТ должно быть уличное освещение. В действующем законе это не регламентировано, сказано лишь, что им должно заниматься правление.

Вопрос о том, как оно станет работать, определяет общее собрание. Есть у нас такие товарищества, как, например, ДНТ «Новинки», где постоянно проживают 97 процентов жителей, поэтому там освещение должно быть круглосуточным.

Или ПКЗИЖ (потребительский кооператив застройщиков индивидуального жилья) «Гвардейский», там тоже количество постоянных жителей приближается к ста процентам.

Ещё одна важная тема – пропускной режим. Новый стандарт чётко определяет, что в каждом садоводческом товариществе – огородном или дачном – должен осуществляться контроль пропуска на территорию: это шлагбаумы, КПП или какие-либо другие виды обеспечения безопасности.

Статистика показывает, что там, где нет ограждений, воровство буквально захлестывает СНТ. Например, садоводческое товарищество «Заозёрный», что вблизи Фрязина, состоит из 1700 участков.

Раньше там были два КПП, на территории обеспечивали безопасность сотрудники частного охранного предприятия.

Но председатель правления Силаев на одном из собраний сказал, что на это тратятся значительные денежные средства и решил отказаться от контрольно-пропускной системы. В результате за нынешнюю зиму в «Заозёрном» было ограблено более ста домов.

В правилах прописано, что на расстоянии пяти метров от каждого участка территория должна быть убрана. А ведь в некоторых СНТ, например, в том же «Заозёрном», длина улицы составляет 25 км. Соответственно, нужно убирать 50 км территории. Значит, в смете, которая будет утверждаться на собрании, следует предусмотреть отдельные денежные вложения для уборки.

На ваш взгляд, какова самая большая проблема садоводов?

– Бич наших садоводов – это вывоз мусора. Благодаря нашим усилиям 80 процентов садоводческих коллективов заключили договоры на вывоз мусора на постоянной основе. Но как только мы занялись этой проблемой, коммерческие структуры – УК – отреагировали мгновенно.

Так, если раньше вывезти контейнер мусора стоило 180 рублей, то сейчас придётся заплатить 450. Разница значительная. А ведь не секрет, что 90 процентов наших садоводов – пенсионеры, и у них каждый рубль на счету.

Для многих, особенно одиноких стариков, живущих на маленькую пенсию, их дачные участки являются большим подспорьем.

Прилегающие к СНТ территории зарастают сорняками. В августе начинаются суховеи и трава засыхает. А по весне пожара не избежать, в этом году уже 19 дач сгорели из-за того, что вовремя не окосили и не убрали траву.

Пожарные утверждают, что виноваты сами садоводы, которые не приняли элементарные меры. Поэтому огромное значение отводится проведению противопожарных мероприятий.

В новом проекте сказано, чтó должны делать садоводы для принятия противопожарных мер.

Каким образом в соответствии с правилами должны содержаться садоводческие товарищества?

– Каждый садовод должен содержать свой участок и дом в надлежащем виде. Он должен быть окрашен, хорошо выглядеть, при этом не выделяясь на общем фоне. Это накладывает определённые обязанности на правление, которое и должно регулировать эти процессы.

В таких случаях я обычно привожу в пример наших немецких коллег, которые всегда строго следят за такими моментами: у них тоже есть садовые товарищества, и у каждого коллектива своя цветовая гамма.

Также жителям наших СНТ было бы неплохо перенять у них опыт коллективных занятий спортом и физкультурой.

Есть что-то, о чём не сказано в новом реестре?

– Да. Среди них обеспечение электричеством и персональный учёт электроэнергии. Мы идём к тому, чтобы каждый собственник, каждый садовод получил отдельную книжку и платил за свет самостоятельно. На данный момент уже 28 СНТ подключены к системе персонального учёта электроэнергии. Это значительно упростит работу кооперативов и обеспечит комфорт для проживания людей.

Расскажите о реорганизации СНТ в ТСН.

– Госдума издала закон о переименовании садово-некоммерческих товариществ в товарищества собственников недвижимости (СНТ в ТСН) в прошлом году. Но на этом всё и кончилось, то есть в распоряжении не прописали ни обязанности председателей ТСН, ни права и обязанности членов данного товарищества.

Кстати, это мы тоже рассмотрим на заседании межведомственной комиссии. На сегодня могу сказать, что главное отличие СНТ от ТСН в том, что в последнем должна быть управляющая компания. Это означает, что взносы на содержание увеличатся в два раза.

И это опять тяжким бременем ляжет на плечи наших садоводов.

Это мы уже обсуждали в Госдуме, на заседании правительства Московской области и на заседании Совета депутатов Мособлдумы. Дело в том, что для ТСН требуется совсем другая законодательная база, и пока она ещё не готова, не следует что-то менять в нынешних делах и укладе привычной жизни наших кооперативов.

Но процесс преобразования уже начался?

– Пока два или три садоводческих товарищества в Щёлковском районе переименованы в ТСН. Они взяли положения для своих новых уставов из 66 закона, а это неправильно. Потому что ТСН подразумевает создание новой системы, требующей и новой законодательной базы.

В какие организации могут обратиться садоводы для защиты своих прав?

– Жители садово-некоммерческих товариществ могут обратиться, прежде всего, к нам, в районный Союз садоводов. В этом году на личном приёме я принял более 600 человек, в прошлом – 1376. Мы стараемся помочь решить те или иные вопросы всем, дать юридическую консультацию бесплатно.

Кто подготовил новый проект и когда он будет утверждён?

– Проект подготовлен инициативной группой, возглавляемой заместителем председателя Московской областной Думы – председателем Союза дачников Подмосковья Никитой Чаплиным.

Утверждён он будет на втором съезде дачников, скорее всего, в конце сентября – начале октября.

Каков нынче статус фрязинских СНТ?

– Сейчас они существуют обособленно, но нашей организации так или иначе приходится и ими заниматься.

Поэтому я считаю, что присоединение их к районному Союзу садоводов облегчит нам задачу, ведь они фактически находятся в границах Щёлкова.

Мы готовы поделиться своим многолетним опытом и с фрязинскими садоводами. С этим вопросом я собираюсь в ближайшее время обратиться к главе города Владимиру Ухалкину.

Беседовала Кристина ЛУШНИКОВА

Источник: http://infryazino.ru/novosti/aktualno/17-08-2015-14-32-18-novye-standarty-snt

Источник: http://infryazino.ru/novosti/aktualno/17-08-2015-14-32-18-novye-standarty-snt

С января 2019 года изменились права покупателей земельных участков на земли общего пользования и членские взносы – земля закон снт 2017

Как создается управляющая компания в снт
03.08.2017 Закон подписан и вступает в силу с 01 января 2019 года. Важно! Закон НЕ устанавливает сроков, в течении которых СНТ должны быть перерегистрированы в ТСН или ТСЖ. Перерегистрация может быть проведена по желанию владельцев коттеджного поселка.

Однако если покупатели участков в коттеджном поселке подадут заявление на регистрацию ТСН раньше управляющей компании или застройщика коттеджного поселка, то создать второе ТСН будет уже нельзя.

Только собственники земельных участков, которые входят в состав территории одного садоводческого массива.

Может ли быть два ТСН в одном садоводстве?

Нет в одном садоводстве может быть только одно ТСН или ТСЖ, то которое будет первым зарегистрировано. В случае подачи документов на регистрацию второго ТСН в регистрации будет отказано.

Кто может создать ТСН?

ТСН могут создать только собственники земельных участков, при этом их должно быть не менее 7 (семи) человек и это могут быть только физические лица они станут учредителями ТСН. Для этого нужно составить устав ТСН, провести собрание учредителей ТСН и подать документы в налоговую.

Могу ли я НЕ вступать в ТСН?

Да, каждый сам решает вступать ему в ТСН или нет, для вступления в ТСН нужно подать заявление, председателю которое будет рассмотрено на общем собрании членов ТСН. Те, кто уже вступил в ТСН могут выйти из него в любой момент по заявлению в уведомительном порядке, на зависимо от наличия задолженности.

Могу ли я присутствовать на собрании ТСН?

Любой собственник земельного участка имеет право присутствовать на общем собрании ТСН без права ания, а также знакомиться с бухгалтерскими и иными документами ТСН которые ему обязаны предоставить по заявлению не позднее чем через 30 дней с момента подачи заявления. ТСН не имеет права устанавливать стоимость предоставления данных документов дороже чем фактическая стоимость изготовления копий этих документов.

Как часто проводится собрание ТСН?

Собрание проводится не реже одного раза в год или в любое время по решению председателя, правления или по требованию не менее чем 20% участников ТСН.

Может ли ТСН исключить меня из членов ТСН?

Да, правление ТСН вправе исключить из членов ТСН любого участника за неуплату взносов в течении более чем 2 (два месяца). Вы так же автоматически прекратите быть членом ТСН если продадите земельный участок, однако ТСН имеет право начислять требовать с вас взносы до того момента пока вы письменно не уведомите ТСН о продаже земельного участка.

Могут ли мне отказать в вступлении в члены ТСН?

Да, правление ТСН имеет право отказать вам в принятии в члены ТСН если ранее вы были исключены из членов ТСН за неуплату членских взносов.

Могут ли мне запретить пользоваться дорогами ТСН (СНТ, ДНП)?

Нет, дороги в ТСН являются земельным участком – общим имуществом ТСН.

Любой собственник земельного участка в садоводческом массиве имеет право пользоваться не только дорогами, но и любым другим общим имуществом ТСН не зависимо от того является ли он членом ТСН или нет и не зависимо от наличия у него задолженности по взносам перед ТСН.

Глава 6, статьи 24, пункт 5 содержит точную формулировку: «Никто не вправе ограничивать доступ правообладателей земельных участков, расположенных в границах территории садоводства или огородничества, к таким земельным участкам»

Кому принадлежат дороги в ТСН (СНТ, ДНП)?

Дороги в ТСН могут быть в собственности ТСН. ТСН имеет право передать дороги в общедолевую собственность владельцев земельных участков безвозмездно при этом собственник земельного участка нет не имеет права выделить себе отдельный участок дороги или продать его. ТСН имеет право передать дороги государству общим анием на собрании.

Может ли ТСН (СНТ, ДНП) отключить мне электричество?

Нет, электричеством вас снабжает энергоснабжающая организация и даже если у вас есть долги по членским взносам ТСН имеет право взыскивать с вас долг, однако не имеет право прекращать ваше пользование общими сетями и имуществом общего пользования.

Кто устанавливает стоимость электричества в ТСН (СНТ, ДНП)?

Стоимость потребленной электроэнергии устанавливает энергоснабжающая организация, точно так же как в многоквартирном жилом доме, не зависимо от точки подключения или принадлежности трансформатора, или столбов с проводами.

Обязан ли я платить взносы в ТСН если я в него не вступал?

Да, закон обязывает любого собственника земельного участка входящего в состав садоводческого массива уплачивать членские взносы, установленные правлением ТСН не зависимо от наличия членства в ТСН. Более того, ТСН в праве установить штрафные пени за просрочку уплаты взносов и взыскать эти пени в судебном порядке.

Кто устанавливает размер взносов в ТСН (СНТ, ДНП)?

Размер взносов определяется анием на общем собрании или решением правления ТСН. Взносы могут быть одинаковыми для каждого владельца земельного участка или быть пропорциональны площади земельного участка, это зависит от решения членов правления ТСН. Размер взносов не может превышать сумму планируемых расходов на нужды ТСН.

Если я не согласен с суммой взносов в ТСН, что мне делать?

Вы имеете право получить от ТСН обоснованный расчет стоимости взносов и обжаловать данное решение ТСН в судебном порядке.

На какие цели ТСН может тратить полученные от меня взносы?

ТСН имеет право тратить деньги только на хозяйственные нужды, оплату труда сотрудников, приобретение общего имущества для ТСН, ремонт общего имущества и оборудования, строительство общего имущества, покупку и ремонт дорог, оформление документов. ТСН нет не имеет права извлекать прибыль из своей деятельности.

Могу ли я продать земельный участок если у меня долги перед ТСН?

Да, вы можете продать земельный участок если суд не наложил на него арест.

Я купил участок, а у предыдущего владельца долг перед снт (тсн), что мне делать?

Долг предыдущего владельца нет не переходит на нового владельца. Новый владелец обязан платить взносы ТСН (СНТ) с момента регистрации права собственности на земельный участок.

Что можно строить на земельных участках в ТСН (СНТ, ДНП)?

Можно строить «Садовые» и «Жилые» дома, при этом Садовый дом может быть признан Жилым, а Жилой дом может быть признан Садовым не зависимо от статуса земельного участка.

Таким образом если вы построили теплый дом со всеми коммуникациями в садоводстве (СНТ, ТСН, ДНП и т.д.

) вы можете написать заявление в МВК (Межведомственную комиссию) районной администрации и потребовать признать дом Жилым.

Можно ли прописаться в ТСН (СНТ, ДНП)?

Да, можно прописаться если ваш дом признан Жилым домом и зарегистрирован как жилое строение, даже если вы построили его на сельскохозяйственной земле или в садоводстве.

участок под ижс

снт всеволожский район

снт выборгский район

снт ломоносовский район

Источник: https://zemli78.ru/news/zemlya-zakon-snt-2017-chto-izmenilos-dlya-pokupateley-uchastkov-v-tsn-dnp-i-snt/

Как создается управляющая компания в снт – ЖКХ

Как создается управляющая компания в снт

Новый закон о садоводах, вступивший в силу с 01.01.2019 г., изменил правовое регулирование деятельности органов СНТ, в т.ч. Председателя товарищества, которые должны быть отражены в новом Уставе СНТ 2019.

С 01 января 2019 г. вступил в силу новый закон об СНТ — ФЗ от 29.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

С 01 января 2019 г. наконец вступил в силу новый закон об СНТ — ФЗ от 29.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Новый закон о садоводах изменил правовое регулирование деятельности органов СНТ, в т.ч. Правления садовых товариществ, которые должны быть отражены в новом Уставе СНТ 2019. В связи с этим необходимо перестраиваться работать по новым правилам в т.ч. и Правлению, которое избрано до 01.01.2019 года.

С 01 января 2019 г. вступает в силу ФЗ от 29.2017 №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Он приходит на смену ФЗ от 15.04.1998 366-ФЗ «О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан».

Принятые в течение 2017 года поправки в законодательство дали в руки правления СНТ мощный рычаг воздействия на неплательщиков взносов в садовые товарищества.

При оказании юридической помощи садоводам наши адвокаты по СНТ последнее время все чаще сталкиваются со следующим вопросом: «Надо ли новому собственнику земельного участка платить взносы за приобретенный им дачный участок, которые до продажи участка не оплатил прежний собственник»?

Наши дачные юристы, разъясняют, что индивидуальные садоводы по новому закону являются такими же собственниками имущества общего пользования, как и члены товарищества…

Действующим законодательством предусмотрена возможность для садоводов, энергопринимающие устройства которых уже присоединены к сетям СНТ, переходить на…

Отключение электрической энергии в руках председателя СНТ является серьезным рычагом воздействия на недобросовестных или несговорчивых садоводов…

Зачастую при разводе недобросовестный супруг пытается вывести бизнес из-под раздела совместного имущества, например, продав доли в совместной компании сторонним лицам по заниженным ценам.

В связи с многочисленными вопросами садоводов наши адвокаты по СНТ разъясняют вопрос о том, возможно ли для организации территории СНТ (иных садоводческих и дачных некоммерческих объединений граждан), а также для раздела земельного участка такого объединения использовать такой документ как «Проект организации и застройки» или он окончательно отменен? Слово нашим дачным юристам.

В связи с многочисленными вопросами садоводов наши юристы по вопросам садовых товариществ хотели бы разъяснить в какие организационно-правовые формы могут преобразовываться садоводческие, огороднические и дачные некоммерческие объединения?

Среди юридических вопросов по даче и СНТ часто встречается вопрос на тему «Преобразование СНТ в ТСН», мы также не могли обойти ее стороной…

Итак, Президент России подписал 29.07.2017 г. долгожданный многими Федеральный закон №217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ-217).

К нам обратился за помощью клиент в связи с отказом в государственной регистрации его права собственности на садовый земельный участок.

Собственник, приехав на свой земельный участок, обнаружил, что на входных воротах, в доме и гараже сменены замки.

Когда садовод обратился к председателю СНТ, последний пояснил, что земельный участок возвращен в собственность СНТ на основании решения общего собрания членов СНТ и продан другому лицу на выгодных для СНТ условиях. Удивительно, но это не придуманная и совершенно реальная история.

Для чего нужны дачные или садовые объединения: СНТ, ДНТ, садовые или дачные кооперативы? Прежде всего для создания комфортных условий пользования своими личным земельными участками, дачами, садовыми домиками.

Если вы хотите застроить свой з/участок, предназначенный для индивидуального жилищного строительства (далее – ИЖС), ведения садоводства или дачного хозяйства, необходимо знать, в каких случаях требуется получать разрешение на строительство, а в каких не требуется.

С 1 марта 2015 года появилась законная возможность увеличить свой земельный участок за счет государственных или муниципальных земель (земельных участков) (ст.39.27 — 39.29 ЗК РФ).

С 12 мая 2016 года вступили в силу поправки в Уголовный кодекс РФ, устанавливающие уголовную ответственность за привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований законодательства об участии в…

Нас часто спрашивают действительно ли многодетным семьям дают землю бесплатно? Как получить земельный участок многодетной семье? Где получают земельный участок многодетные семьи?

Для каждого инвестиционного проекта по строительству набор правоустанавливающих (правоподтверждающих) документов в общем то одинаковый. Для того, чтобы понять какие документы запросить и что в них смотреть, необходимо определить:

Самой актуальной проблемой для инвестора при покупке проекта или его финансировании всегда является проверка «юридической чистоты» этого проекта:

  • как выделялась земля для строительства?
  • какие есть ограничения по возведению объекта капитального строительства на участке?
  • наличие обстоятельств юридического характера, которые могут удорожать объект или сделать строительство невозможным?

Источник:

Кем и как управляются коттеджные поселки? Функции управляющих компаний

Приобретая загородную недвижимость, помимо местоположения коттеджного поселка, качества и дизайна самого дома, нужно рассматривать, кто обслуживает данную территорию в сервисно-техническом плане. Ведь не секрет, что даже самое идеальное жилье иногда требует починки инженерных систем, т.е. необходимо еще до покупки жилья, понять, какая организация централизовано оказывает услуги ЖКХ.

https://www..com/watch?v=lcOTiu14Azg

В этом плане, загородный дом в коттеджном поселке ничем не отличается от городской квартиры. В него организована централизованная подача воды, электроэнергии, газа, и все эти системы точно также требуют регулярного технического осмотра, починки в случае возникновения бытовых проблем.

Оказывать услуги по ЖКХ в коттеджном поселке может:

  • Управляющая компания, которую формирует застройщик;
  • Некоммерческое объединение (товарищество собственников жилья);
  • Каждый владелец имеет право заключить договор с поставщиками услуг в индивидуальном порядке.

Последний пункт намного более хлопотнее остальных, и встречается достаточно редко.

Плюсы и минусы наличия управляющей компании в поселке

Вариант управляющей компании от застройщика, в целом, считается более выгодным для жильцов, так как всеми бытовыми и коммунально-хозяйственными услугами в поселке занимается компания, которая досконально знает об его оснащении, коммуникациях, тонкостях строительства. Довольно часто такие компании создаются еще на стадии строительства коттеджей, и именно они занимаются прокладкой всех коммуникаций.

Владельцы жилья, в этом случае, оплачивают услуги УК ежемесячно. Размер платы в каждом коттеджном поселке различается и устанавливается индивидуально. От чего она зависит? Прежде всего, от того набора услуг, которые предоставляет компания.

Что может входить в обязанности УК коттеджного поселка:

  1. уборка снега, расчистка дорог;
  2. опрыскивание растений от клещей и насекомых;
  3. уборка мест отдыха на территории поселка;
  4. уход за детскими, спортивными площадками;
  5. утилизация мусора и уборка территорий всего поселка, включая загрязнения, связанные с осадками;
  6. санитарная обработка общественных мест, включая лавочки, беседки, площадки и спортивно-игровой инвентарь;
  7. работы по озеленению и ландшафтному дизайну, благоустройству территорий;
  8. уборка водоемов, санитарная обработка искусственных декоративных прудов, уход за фонтанами;
  9. ремонтные работы и профилактические осмотры инженерно-коммуникационных сетей;
  10. контроль учета и снятие показаний счетчиков электроэнергии;
  11. контроль и выдача разрешительной документации на строительные работы в поселке, включая модификацию общественных зон, работы по благоустройству территории.

Зачастую застройщик создает управляющую компанию для оказания услуг сразу на нескольких своих объектах. Это удобно и позволяет экономить ресурсы.

Для собственников коттеджей этот вариант также удобен, поскольку позволяет оперативно получить качественное сервисное обслуживание прилежащих к дому территорий, а также решает вопрос с очисткой дорог и обслуживанием коммуникаций.

Как понять хорошо ли управляется коттеджный поселок?

Если вы еще только определяетесь с поселком для покупки коттеджа, и видите, что все территории ухожены и все работы выполнены аккуратно — это уже большой плюс. А если вы узнаете, что девелопер имеет свою собственную компанию, которая поддерживает территорию в таком порядке, то вы можете доверять этому застройщику, видя серьезность подхода к своему проекту.

Управляющая компания — это не просто мастера по ЖКХ, они также отвечают за создание зон отдыха, развлекательной инфраструктуры, объектов для спортивного досуга и детских площадок. Поэтому от ее эффективной работы зависит удобство проживания загородом и комфортность досуга жильцов.

Особенно это касается элитных поселков, которые привлекают свою компанию для поддержания особенной внутренней атмосферы, работ по ландшафтному дизайну, контролю и уборке эксклюзивных вариантов обустройства внутренней территории, обслуживанию новейших коммуникационных систем.

Все это косвенные признаки того, что застройщик строил свой объект качественно, ведь все неполадки и брак впоследствии ему придется разбирать самостоятельно, так как его управляющая компания будет заниматься поддержкой территории.

Можно ли поменять управляющую компанию?

Многие покупатели ошибочно считают, что если поселком управляет УК от застройщика — это неизбежная данность и один из способов и дальше «тянуть» с них деньги. Важно знать, что по закону, если управляющая компания не устраивает владельцев жилья, то они имеют право ее поменять.

Обычно это происходит спустя пару лет, после того как поселок застроен окончательно. И связано это прежде всего с тем, что первое время, покупатели только приживаются, и на мелкие недочеты по благоустройству территории или ее обслуживанию — не обращают внимания. Да и поломки начинают все чаще случаться после определенного срока эксплуатации инженерных сетей.

Чаще всего, смена управляющей компании поселка проходит на общем собрании, путем принятия решения большинством собственников жилья.

ТСЖ: пережиток прошлых времен или все еще актуальная форма управления загородными территориями?

Товарищество собственников жилья позволяет избирать председателя и организовывать уже с его подачи уборку территории, благоустройство, починку коммуникаций и многих других вопросов.

С одной стороны это удобно, но с другой, такая форма обслуживания имеет свои минусы, так как нужно отдельно нанимать специалистов по благоустройству, технической поддержке, работе по организации мест для детского досуга — все это выливается в непомерную цену. Практика показывает, что в случае обслуживания поселком ТСЖ, собственники жилья вынуждены ежемесячно платить существенно больше, по сравнению с вариантом управляющей компании.

Да, в прошлые времена это было удобно, в частности, при обслуживании дачных участков, когда в принципе требовалась достаточно простая работа по поддержке территорий садового товарищества.

Однако, современные коттеджные поселки бизнес и элитного класса, территория которых благоустраивается по совершенно иным параметрам и применяются новейшие технологии — могут оказаться «не по зубам» сторонним организациям без должного опыта, и привести к печальным последствиям.

К тому же, большое внимание при ТСЖ стоит уделить финансовой стороне вопроса. От того, кого люди выбирают в качестве председателя, зависит качество выполнения работ и эффективность расходования бюджета поселка.

Насколько хорош председатель ТСЖ обычно показывает время и результаты работы. При такой форме обслуживания территорий, важным является человеческий фактор, честность и порядочность.

Существует ряд особенностей, при которых наличие УК в коттеджном поселке необходимо.

Прежде всего, такой формы управления требует КПП и охрана, которая должна быть связана с конкретными людьми, производящими благоустройство и обслуживание территорий поселка.

Недопустимо при строгом въезде, постоянной охране загородного жилья, попадание на территорию посторонних людей. В этом случае авторизованные сотрудники УК будут идеальным решением, подтверждающим соблюдение безопасности на территории поселка.

Довериться управляющей компании стоит в случае создания клубного поселка, с особенной инфраструктурой и элитным жильем.

Обычно нареканий к управляющей компании не возникает, если соблюдается весь заранее оговоренный функционал по уборке, обустройству и ремонту территорий. Но в некоторых случаях, при особом недовольстве жильцов, они вправе потребовать смены обслуживающего технического персонала.

В этом случае, стоит быть готовым к тому, что придется подбирать достаточно оперативно новый персонал, чтобы не оставлять бесхозными территории.

Еще одной важной особенностью поведения некоторых УК, является то, что иногда они хорошо работают только в первые два года, в период продаж коттеджей и как только поселок распродается, качество услуг управляющей компании может существенно упасть. Но хозяева коттеджей должны не забывать свои права и в этом случае менять коллективно фирму, которая оказывает технические и уборочные услуги в поселке.

Источник: https://gradpk.ru/zakonodatelstvo/kak-sozdaetsya-upravlyayushhaya-kompaniya-v-snt.html

Правовое решение
Добавить комментарий