Как выбрать домкома в многоквартирном доме

Старшие по дому: деятельность советов МКД

Как выбрать домкома в многоквартирном доме

Еще в 1991 году с принятием Закона о приватизации жилых помещений, государство полностью переложило ответственность за содержание многоквартирных домов на его собственников.

Однако, понимания как реализовать эту обязанность не было ни у собственников, ни у государства, и, в реальности, управление домами оставалось в руках муниципальных предприятий, за очень редким исключением, когда наиболее организованные и продвинутые собственники с 1993 г.

начали создавать ТСЖ (кондоминиумы). Привычное нам положение дел, когда треть домов управляется ТСЖ и ЖСК, а оставшиеся 2/3 находятся в управлении УК, берет свое начало с 01.03.2005 (момента вступления ЖК РФ в силу).

Тогда ЖК РФ впервые определил 3 способа управления многоквартирными домами, а, главное, снова подчеркнул, что управление домом это не только право, но и обязанность собственников.

В той первоначальной редакции ЖК РФ было установлено, что органом управления и контроля ТСЖ является общее собрание его членов, а реализацией решения собрания занимается правление, которое избирается из самих же собственников и, по сути, является правительством в государстве (если дом воспринимать как мини государство, то правление в нем правительство, собрание членов – парламент, а председатель ТСЖ – президент). В такой структуре участие собственников в жизни дома максимальное, стопроцентное, ведь ТСЖ это и есть собственники, самостоятельно управляющие домом.

Ситуация с УК была обратной, участие собственников в жизни дома было сведено к нулю, выбор такого способа управления означал, что собственники, передав управление профессионалам (специалистам), полностью делегировали свои права и обязанности. Способ контроля над такими профессионалами ЖК РФ предусмотрен не был, хотя был необходим.

В связи с этим не на уровне закона, а на уровне бытовой жизни появилось понятие «старший по дому», а также «старший по подъезду», которые брали на себя ответственность по взаимодействию с УК и контроль над ее действиями.

Однако, поскольку такой институт как «старший по дому/подъезду» не был предусмотрен законом, то и правовых инструментов осуществления контроля над УК у таких инициативных граждан не было.

Только в 2011 году «старшим по домам/подъездам» дали правовой статус, наделили их правами и обязанностями. Федеральным законом от 04.06.2011 N123-ФЗ были внесены изменения в ЖК РФ, и появилась новая статья 161.1. «Совет многоквартирного дома».

Из содержания указанной статьи можно сделать несколько выводов:

1. Совет дома это орган контроля над УК, то есть совет дома создается только в домах, где нет ТСЖ или ЖСК.

2. Совет дома орган коллективный, количество его членов определяется собранием собственников.

3. Совет дома избирается только на общем собрании собственников. Необходимое количество для такого избрания – более 50% «ЗА» от кворума.

4. Совет дома осуществляет свои функции как коллектив граждан и не регистрируется как юридическое лицо.

5. Совет дома избирается только для данного дома, не может существовать на несколько домов.

6.

 Если в течение календарного года решение об избрании совета многоквартирного дома собственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано, орган местного самоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, в повестку дня которого включаются вопросы об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома, или о созданиив данном доме товарищества собственников жилья (ч. 2 ст. 161.1.ЖК РФ).

7. Из состава совета дома избирается председатель совет дома, который осуществляет руководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собранию собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 6 ст. 161.1.ЖК РФ).

8. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о выплате вознаграждения членам совета многоквартирного дома, в том числе председателю совета многоквартирного дома.

Такое решение должно содержать условия и порядок выплаты указанного вознаграждения, а также порядок определения его размера (ч. 8.1. ст. 161.1.ЖК РФ).

Необходимое количество для такого избрания – более 50% «ЗА» от кворума.

9. Срок полномочий совета дома устанавливается общим собранием собственников и не ограничен по времени. Если собрание не установило срок полномочий, тогда совет дома должен переизбираться каждые 2 года. Совет дома может быть переизбран досрочно только в случае ненадлежащего исполнения своих обязанностей.

10. В соответствии с ч. 5 ст. 161.1. ЖК РФ к полномочиям совета дома относятся:

1) обеспечивает выполнение решений общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

2) выносит на общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме в качестве вопросов для обсуждения предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом, о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке обсуждения проектов договоров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и предоставления коммунальных услуг, а также предложения по вопросам компетенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу;

3) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планирования управления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания и ремонта общего имущества в данном доме;

4) представляет собственникам помещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собрании собственников помещений в данном доме свое заключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения на этом общем собрании. В случае избрания в многоквартирном доме комиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляется советом данного дома совместно с такой комиссией;

5) осуществляет контроль за оказанием услуг и (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемых коммунальных услуг собственникам жилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям таких помещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данном доме;

6) представляет на утверждение годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме отчет о проделанной работе;

7) осуществляет принятие решений о текущем ремонте общего имущества в многоквартирном доме в случае принятия соответствующего решения общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме в соответствии с пунктом 4.2 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

11. В соответствии с ч. 8 ст. 161.1. ЖК РФ к полномочиям председателя совета дома относятся:

1) до принятия общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения о заключении договора управления многоквартирным домом вправе вступить в переговоры относительно условий указанного договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить в переговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса;

2) доводит до сведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров по вопросам, указанным в пункте 1 настоящей части;

3) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, заключает на условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данном доме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях 1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

По договору управления многоквартирным домом приобретают права и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме, предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия, удостоверенные такими доверенностями.

Собственники помещений в многоквартирном доме вправе потребовать от управляющей организации копии этого договора, а при непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме копии договоров, заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнение работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц;

4) осуществляет контроль за выполнением обязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, подписывает акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о нарушении нормативов качества или периодичности оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, акты о непредоставлении коммунальных услуг или предоставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества, а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса;

5) на основании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данном доме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлением коммунальных услуг;

6) осуществляет принятие решений по вопросам, которые переданы для решения председателю совета многоквартирного дома в соответствии с решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятым в соответствии с пунктом 4.3 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса.

Огромный минус действующего законодательства в части полномочий и возможностей совета дома в том, что все перечисленные в ч. 5 ст. 161.1. ЖК РФ полномочия носят декларативный характер, многие формулировки неточные и вызывают массу вопросов.

По своей сути, даже полномочия по контролю за деятельностью УК, ничем не подкреплены, у совета нет механизмов воздействия на УК, нет инструментов (наложение санкций, распоряжение денежными средствами дома, удержание средств в связи с некачественно предоставленными услугами и т.п.).

В случае выявления советом со стороны УК каких-либо нарушений, совет с этим ничего не может сделать, только лишь обращаться в надзорные органы, но таким правом обладают и другие собственники дома. Деятельность совета дома в подавляющем большинстве случаев носит безвозмездный характер, т.к. предусмотренная в ч. 8.1. ст. 161.1.

ЖК РФ возможность установления вознаграждения членам совета дома, является лишь правом, а не обязанностью собрания, хотя с момента избрания совета дома, члены такого совета обязаны реализовывать свои полномочия.

Даже при утверждении такого вознаграждения, механизм его выплаты (должен ли заключаться договор с УК, из каких средств оплачиваются эти деньги, ведь статья «содержание дома» является целевой и не предусматривает таких расходов?) неясен. Письмом от 29.09.2015 N32395-ОГ/04 Минстрой России разъяснил один из возможных порядков оплаты вознаграждения членам и председателям советов МКД, однако письмо содержит лишь мнение Минстроя и нормативным правовым актом не является.

Источник: https://acato.ru/articles/20151012/starsie-po-domu

Уполномоченные представители собственников жилья – кто это и зачем они нам нужны?

Как выбрать домкома в многоквартирном доме

С недавних пор собственники жилья в многоквартирных домах смогли выбирать своих уполномоченных представителей. Кто такие эти уполномоченные представители собственников жилья? Каковы их функции? И нужны ли они вообще? Давайте разберемся.

Уполномоченные – кто это?

Согласно Жилищному Кодексу РФ в последней редакции, на сегодняшний момент есть 3 формы управления многоквартирным домом (раздел VIII, статья 161):

«Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.»

Самой частой является на сегодняшний день является третья форма. Именно к ней и имеют отношения эти самые уполномоченные представители собственников. Мы это подчеркиваем, поскольку некоторые жители путают уполномоченных с товариществом собственников жилья (ТСЖ). А это совершенно не верно.

Прежде чем, разобраться в уполномоченных, необходимо раскрыть понятие управления управляющей организацией. В общем-то, это речь обо всех ЖЭКах, ДЕЗах, ГУП ЭВАЖД и т.п. Жители вправе их менять. Все решения по данному вопросу находятся в компетенции общего собрания собственников помещения.

В той же статье, – статье 161 ЖК РФ говорится:

«Решение общего собрания собственников помещений о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.» 

Общее собрание собственников или Откуда берутся уполномоченные

Каким образом происходит взаимодействие собственников жилья и управляющими компаниями? Именно через эти общие собрания, на которых и выносятся вопросы. Обычно в любом доме есть старшие по подъездам, которые образуют так называемый домком, который и контактирует с управляющей компанией.

Именно через этих старших происходит «общение». Часто это общение происходит совершенно одностороннее. Известны тысячи случаев, когда актив дома, в виде домкома или просто инициативных граждан, пишет сотни писем в управляющую компанию, что бы что-то было сделано. Ходят на встречи, жалуются в вышестоящие инстанции.

И, как правило, ничего не происходит. Точнее происходит — повышаются тарифы, придумаются сметы, которые часто не подписываются собственниками, а просто подделываются. Хотя управляющая компания обязана отчитываться каждый год о проделанной работе, в ход могут идти и не совсем корректные отчеты.

Часто наказать недобросовестную управляющую компанию просто невозможно. Тут остается только одно — судиться.

Так вот, как ясно из статьи об общем собрании собственников, почти все вопросы решаются именно так. А это — должное оповещение в нужный срок, необходимость обходить все квартиры и ни один раз и т.п. Это очень длительная и трудоемкая работа, которую люди совершают бесплатно по собственной инициативе.

Поэтому государство предложило следующую форму — уполномоченных. По сути, это те же старшие по подъездам. Они избираются на общем собрании решением двух третей ото всех собственников. Т.е.

, если вы решили избрать этих уполномоченных, для этого необходимо провести ание, на котором, чтобы они были избраны, надо набрать не менее 67% (не менее двух третей).

Вопрос о выборе уполномоченных, может быть совмещен со многими другими вопросами — утверждение отчета управляющей компании, ее смена и т.п. Некоторые спросят, а зачем их избирать, раз уж есть домком? Вопрос справедливый, и часто они и правда не нужны.

Но в ряде вопросов они нужны, чтобы по некоторым вопросам не собирать каждый раз собрание, потому как управляющие наделяются большими функциями, чем старшие по дому. По сути, собственники, по личному доверию, делегируют свои голоса, чтобы за них по ряду вопросов али эти выбранные представители собственников жилья.

Известен случай в Красносельском районе, когда актив дома разделился с уже пожилым председателем домкома, с которым уже никто не хотел работать, ввиду его маразматичности. Разделившись, актив выбрал уполномоченных. А пожилой председатель подал на них в суд, мотивируя тем, что выборы были проведены с нарушениями.

Он поиграл уже 2 суда, включая Мосгорсуд. Но все не успокоится — расклеивает по дому листовки, в которых говорится, что уполномоченные хотят отобрать собственность у жителей, что они в сговоре с управляющей компанией, что они получают процент от них, и прочий бред. Именно поэтому вы должны понимать, что уполномоченные, это не ТСЖ.

У них не так много функций и полномочий. И все эти функции прописаны в ЖК. Ничего более этого уполномоченные сделать не могут.

В 44 статье ЖК РФ сказано, что по ряду вопросов можно выбрать уполномоченных лиц — и это, главным образом, «заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания…» 

Реклама и функции уполномоченных

По сути, уполномоченные, главным образом понадобились, для решения вопросов о рекламе на доме, в связи с введением 27.09.2009 изменения в ФЗ «О Рекламе» N 228-ФЗ.

В статье 19 закона «О рекламе» говорится: «Установка и эксплуатация рекламной конструкции осуществляются ее владельцем по договору с собственником земельного участка, здания или иного недвижимого имущества, к которому присоединяется рекламная конструкция, либо с лицом, управомоченным собственником такого имущества, в том числе с арендатором. В случае, если для установки и эксплуатации рекламной конструкции предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, заключение договора на установку и эксплуатацию рекламной конструкции возможно только при наличии согласия собственников помещений в многоквартирном доме, полученного в порядке, установленном ЖК РФ. Заключение такого договора осуществляется лицом, уполномоченным на его заключение общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.»

Т.е. уполномоченные нужны главным образом для решения вопросов, по согласованию рекламных конструкций на доме. Ведь теперь без подписи собственников никакой рекламы на фасаде здания не может быть. И чтобы каждый раз не проводить выборы, уполномоченные — как раз то звено, которое оптимизирует этот процесс. По остальным вопросам, у уполномоченных прав не более, чем у того же домкома.

В заключение, хотелось бы сказать, что боязнь собственников, что кто-то отберет что-то у них, и воспользуется их голосами, может быть оправдана. Известны случаи, когда ТСЖ создавались, путем подделывания ания. Но вы здесь должны понимать, что уполномоченные, это лишь путь оптимизации работы.

И главное здесь – доверие собственников. И если Вы не доверяете, не выбирайте их. Но тогда Вам придется проводить общие собрания по каждому решению по водружению рекламной конструкции. И в итоге так можно потерять деньги, которые могут быть потраченных, опять же, на нужды дома и его жильцов.

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/jkh/o_40557

Обязанности домкома в многоквартирном доме по закону

Как выбрать домкома в многоквартирном доме

  • 1 Старший по дому и подъезду, его права и обязанности, зарплата и льготы
  • 2 Старший по многоквартирному дому: права, обязанности и зарплата, как переизбрать
  • 3 Обязанности старшего по дому в многоквартирных домах
  • 4 Старший по дому: из кого избирается и его права и обязанности
    • 4.1 Как избирается
    • 4.2 Ограничение полномочий
    • 4.3 Заключение
  • 5 Обязанности домкома в мкд

04.03.2018

Нередкие столкновения интересов жильцов домов и эксплуатационных организаций способствовали введению должности старшего по дому (подъезду), дабы более эффективно и оперативно решать спорные вопросы. Выполнение функций старшего наделяет жильца правами и обязанностями, отличными от прав и обязанностей прочих жильцов дома.

Кто такой «старший по дому» или по подъезду, как правильно называть таких людей, их правовой статус

Ныне действующий жилищный кодекс не содержит таких понятий, как старший по дому (в народе – управдом), старший по подъезду или же главный по дому. Вместе с тем такие лица имеются и их правовой статус закреплен в локальных нормативно-правовых актах на уровне территориальных органов самоуправления.

Фактически старший по дому – это один из жильцов дома, которому остальные жильцы в установленном локальной инструкцией порядке делегировали право осуществлять представительство своих интересов перед ТСЖ или ЖСК, или УК (управляющая компания). Узнать, кто именно им является в вашем доме или подъезде, можно в одной из вышеупомянутых организаций.

Конкретный перечень полномочий, которыми наделен старший по дому, и прочих вопросов, касающихся его деятельности, прописывается в местной инструкции и индивидуален для каждой административно-территориальной единицы. Узнать, что конкретно включает в себя должность старшего, можно лишь изучив действующую в данном населенном пункте инструкцию.

Однако ряд положений будет присутствовать в инструкциях всех административно-территориальных единиц. В частности:

  • Общие положения, которыми определяется, кто такой старший по дому (подъезду), как происходит его назначение и в подчинении у кого он находится;
  • Правовой статус: права и обязанности старшего по дому;
  • Ответственность, которую может понести управдом, и ее основания.

Права, обязанности и ответственность

Управдом наделен особым правовым статусом по сравнению со всеми остальными жильцами дома, и ему предоставлены определенные полномочия.

Так, в обязанности старшего по дому входит:

  • Осуществление на постоянной основе контроля за качеством и регулярностью уборки всех объектов общего пользования (лестниц, лифтов и т.д.) и придомовой территории, в том числе проверка качества уборки снега в зимний период;
  • Контроль деятельности организаций, осуществляющих эксплуатацию жилого фонда, в вопросах исполнения ими обязательств, принятых на себя на основании договоров, — уборка, благоустройство и т.д.;
  • Контроль за проведением текущего или капитального ремонта;
  • Контроль за соблюдением стандартов в области гигиены, санитарии, экологии, противопожарной безопасности, над качеством проведения дезинфекция, и в том числе оценка условий содержания кошек, собак и прочих домашних животных;
  • Принятие мер, направленных на устранение нарушений в использовании и содержании общего имущества дома;
  • Предложение и внедрение идей и решений по поддержанию и обеспечению сохранности общедомового имущества;
  • Разъяснение жильцам их правового статуса в вопросах содержания и использования жилых и нежилых помещений и общих мест;
  • Доведение до сведения жильцов контактов эксплуатационных учреждений, которые могут понадобиться в чрезвычайной и иной нестандартной ситуации;
  • Взаимодействие с органами пожарного надзора для обеспечения надлежащего противопожарного состояния дома;
  • Общение с органами созцащиты и здравоохранения при оказании помощи малоимущим и проведении профилактических мероприятий;
  • Общение с правоохранительными органами для обеспечения правопорядка и профилактики бытового насилия.

Хранение ключей от аварийных выходов, подсобок, служебных, технических помещений (исключение — электрощитовые и пусковые), а ведение и хранение журналов с протоколами собраний собственников, учет обращений жильцов, паспортов на МКД и т.д. также входит в обязанности старшего по дому.

По итогам года управдом отчитывается о проделанной работе с представлением соответствующих документов общему собранию жильцов.

Обязанности старшего по подъезду

Фактически обязанности старшего по подъезду и обязанности старшего по дому в многоквартирном доме идентичны, разница заключается лишь в масштабах.

Права старшего по дому

Старший по дому имеет право:

  • Запрашивать в различных инстанциях сведения и направлять управляющей организации требования об устранении нарушений в области принятых обязательств;
  • Предлагать варианты улучшения содержания и использования объектов общего пользования, а также работ по ремонту;
  • Контролировать расходование средств, предназначенных для ремонта и содержания имущества дома;
  • Участвовать в начислении платы за ЖКУ;
  • Указывать управляющей организации на необходимость проведения работ по капремонту имущества дома;
  • Оценивать качество услуг и работ УК, участвовать в приемке произведенных работ с составлением актов;
  • Способствовать оказанию общественного воздействия на жильцов, нарушающих правила пользование жильем;
  • Инициировать созыв общего собрания жильцов;
  • Может быть избран членом районного домового комитета и «старшего по району».

Ответственность за нарушения обязанностей старшего наступает в соответствии с законодательством РФ. В зависимости от характера нарушений она может быть административной, уголовной или гражданско-правовой.

Избрание и переизбрание — кто может стать управдомом

Претендовать на звание старшего может лишь собственник жилья в доме!

Старшая или старший по дому получают такой статус в результате ания. Выборы старшего по дому проводятся на общем собрании собственников жилья. Итог выборов фиксируется в протокол о выборе.

Введение такой административной единицы, как упрадом, зависит от желания жильцов, и при его отсутствии у большинства жильцов о выборах речи быть не может. Установлен необходимый кворум – 2/3 собственников.

В отсутствие управдома председатель совета дома реализует часть его полномочий.

Согласно законодательству, инициатором введения управдома может выступить любой собственник как на очередном, так и на внеочередном собрании, которое также проводится по инициативе одного из собственника, заблаговременно (за 10 и более дней) уведомившего остальных и составившего повестку собрания.

Стать старшим может лишь жилец, в пользу которого отдано более половины всех .

В многоквартирных домах выбрать старшего можно с применением заочного ания. Правом голоса наделены лишь собственники, арендаторы не участвуют в ании.

Результат отражается в протоколе, а решение выборов обязательно для исполнения всеми жильцами, как принимавшими участие, так и нет.

Переизбрать старшего можно аналогичным назначению способом. Проводятся выборы, ОС. Переизбрание либо продлевает срок полномочий, либо прекращает их досрочно.

Зарплата, ее размер и кто должен ее оплачивать

Управдом за выполнение своих функций получает зарплату. Зарплата старшего по дому устанавливается по принципу, аналогичному выборам самого управдома. На общем собрании жильцов определяется, каким из не противоречащих закону способом будут производиться выплаты и их ежемесячная сумма.

Оплата услуг старшего может производится:

  • Путем предоставления скидки на оплату ЖКУ;
  • Путем ежемесячного сбора средств с совладельцев МКД и передачи их членам совета. Такой способ позволяет гарантировать управдому вознаграждение и возмещение его личных затрат, понесенных им при выполнении своих функций.

Льготы

Постановление Правительства Москвы от 13 апреля 1999 г. N 328 предусматривает определенные льготы для управдома. К ним относятся:

  • 100% освобождение от оплаты вывоза мусора,
  • 100% освобождение от платы за домофонную систему;
  • 100% освобождение от оплаты услуг консьержа.

Иных снижений сумм платы за коммунальные услуги не предусмотрено.

Работники, числящиеся в штате жилищной организации и являющиеся старшими, могут получать доплату к зарплате, не превышающую 5% от должностного оклада.

Решение о применении такой стимулирующей меры может принять только руководитель жилищно-эксплуатационной организации.

В управдомы стоит выбирать человека не просто наобум, из числа владельцев жилья в доме, а исходя из личностных качеств. Такой человек должен пользоваться авторитетом среди всех жильцов, ответственно подходить к возложенным обязанностям, быть организованным и обладать базовыми правовыми знаниями.

Источник: http://natalibijou.ru/obyazannosti-domkoma-v-mnogokvartirnom-dome-po-zakonu/

Старший по подъезду или домком? Что надежнее? – МК Челябинск

Как выбрать домкома в многоквартирном доме

Привычный для нашего понимания список дел старшего по подъезду постепенно пополняется новыми функциями

Ведь теперь собственники вынуждены сами следить за общедомовым пространством. Как же организовать эту деятельность? Мы расскажем вам о двух вариантах управления многоквартирным домом со стороны жильцов.

Прежде всего это может быть один старший по подъезду, или так называемый домком

Как мы уже говорили, помимо товарищества собственников жилья или управляющей компании, существует еще две формы управления многоквартирным домом, одна из которых — непосредственное управление, то есть содержание, ремонт и другие работы по дому производятся на основании гражданско-правовых договоров.

Одной стороной выступают организации, оказывающие жилищно-коммунальные или ремонтные услуги, а второй — собственники квартир. По общему правилу при такой схеме решения принимаются жильцами на общем собрании при кворуме в 50%.

Но зачастую на практике проводить такие собрания просто невозможно, а проблемы в этой сфере нужно решать регулярно, а иногда и оперативно, поэтому и возникает необходимость назначить старшего по дому.

Жилищный царь и бог

Все помнят комичную песню Сергея Гальцина про «Батарея вдруг отпала, окатила кипятком», в которой герой стихов восклицал: «А где мой управдом?» — как раз про них.

Шум в подъезде или вечеринка после 10 часов вечера, обращения к жильцам, обсуждение последних новостей на лавочке — вот те занятия, которые мы по привычке относим к деятельности управдома, а они, впрочем, имеют гораздо более расширенные обязанности.

Согласно статье 164 ЖК РФ на общем собрании жильцы вправе выбрать уполномоченное лицо, которое будет представлять их интересы в отношениях с третьими лицами. Как правило, эта должность и именуется «старший по дому». После избрания на должность старший по дому действует не от своего имени, а от имени всех жильцов.

Теперь попробуем перечислить обязанности, которые может исполнять старший по подъезду.

Среди них периодический контроль за уборкой подъезда, лестничных клеток, кабины лифта и других мест общего пользования, в том числе за проведением текущего и капитального ремонта, то есть, в сущности, следить за выполнением жилищно-эксплуатационными организациями работ по уборке, благоустройству и оборудованию придомовых территорий, за соблюдением санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и эксплуатационных требований. А также оценивать качество работ, выполняемых управляющей организацией (правлением ТСЖ или ЖСК), участвовать в составлении актов приемки выполненных работ, в случае недочетов — требовать решения. Зимой — это контроль за уборкой снега на придомовой территории.

Также управдом осуществляет прием всевозможных мер по устранению недостатков и нарушений в эксплуатации и содержании общего имущества в подъезде, подготовку предложений по содержанию и сохранению имущества. В ведении также хранение комплекта ключей от запасного выхода, служебных и эксплуатационных помещений, электрических щитов и вводных устройств.

Человек, который берет на себя обязанности старшего, должен обладать всеми нужными знаниями, которые помогут разъяснить жильцам их права и обязанности по содержанию и эксплуатации жилых и нежилых помещений, мест общего пользования, знать адреса эксплуатационных организаций, куда можно обратиться в случае возникновения аварийных, чрезвычайных или любых иных ситуаций.

Идеальный управдом ведет и хранит журналы протоколов общих собраний жильцов, за проведение которых он также ответственен, учета обращений жителей, совместных технических осмотров общего имущества, а также паспорт многоквартирного дома.

Для того чтобы обеспечить выполнение всех этих функций, старший по подъезду имеет право запрашивать необходимую информацию у жильцов, направлять управляющей организации (правлению ТСЖ или ЖСК) требования об устранении нарушений обязательств.

Даже участвовать в осуществлении контроля за использованием финансовых средств на содержание, текущий и капитальный ремонт общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Принимать меры общественного воздействия в отношении нанимателей и собственников жилых помещений и проживающих с ними лиц, нарушающих правила пользования.

При недобросовестном исполнении своих обязанностей управдом может быть снят с должности на общем собрании. Протокол такого собрания должен быть передан в районную администрацию, которая отстранит его от должности. Кроме того, не стоит забывать аннулировать подписанные доверенности.

Комитет из «домовых»

Домком — это общественное объединение граждан, основанное на добровольных началах по месту их жительства в многоквартирном доме.

Целью комитета является совместное решение социальных проблем в жилищной сфере, развитие доброжелательных отношений между соседями, создание комфортной среды проживания, осуществление общественного контроля за содержанием жилых домов и придомовых территорий, объектов благоустройства и озеленения. Стоит отметить, что, следуя статье 161.1. ЖК РФ, совет не может быть избран применительно к нескольким многоквартирным домам.

Если вы решили, что вашему дому недостаточно рук одного старшего по подъезду, то вы можете создать домовой комитет. Напомним, что старшего по подъезду вы можете как снять, так и сделать председателем домкома.

Для того чтобы собрать комитет, вам необходимо провести собрание собственников жилых помещений, на котором составляется протокол о начале создания домкома с указанием основных направлений его деятельности и названия предполагаемых полномочий, территории действия и количественного состава участников.

На этом же собрании следует выбрать инициативную группу. Количество членов совета многоквартирного дома устанавливается также на общем собрании.

Затем провести второе собрание, на котором будет принято положение о домовом комитете, а также пройдут выборы руководства — председателя, его заместителя, секретаря и прочих.

Для избрания на эти посты претендентам нужно получить больше половины участников собрания.

На главу комитета возлагается обязанность договариваться с УК об условиях обслуживания и подписывать соответствующие документы. Помимо этого председатель комитета будет, при необходимости, отстаивать интересы собственников в суде.

Пример отличной работы домового комитета — дом № 65 по улице Молодогвардейцев. Совсем недавно во дворе сделали капитальный ремонт. Тогда жители и решили: раз сделали — необходимо сохранить.

В итоге они не просто сохранили, а превратили рядовой двор в настоящее произведение искусства. Инициативная группа занимается разработкой клумб, растит саженцы на своих участках, а затем приносит, и впоследствии каждому цветочку-деревцу найдется подходящее место. Результат — отличный двор, в котором жильцов теперь волнуют совсем другие вопросы.

Большим плюсом создания домового комитета является возможность распределения обязанностей для более детальной работы. Один человек из комитета, скажем садовод, мог бы отвечать за посадки и клумбы, смыслящий в ремонте — за состояние подъезда, а кто-то с юридическим образованием мог бы консультировать жильцов.

Во главу комитета поставили бы уважаемого человека, который смог бы оперативно принимать решения, собирать собственников на собрания и вести картотеку протоколов, а секретарь мог бы их составлять. Безусловно, такой объем работы просто немыслим в руках одного человека.

Источник: https://chel.mk.ru/articles/2012/07/30/731051-starshiy-po-podezdu-ili-domkom-chto-nadezhnee.html

Старший по дому или подъезду: права и обязанности, полномочия и зарплата, как узнать кто старший в вашем доме и имеет ли он право требовать деньги

Как выбрать домкома в многоквартирном доме

Согласно Жилищному кодексу РФ, не всегда управлением многоквартирным домом занимается ТСЖ или управляющая компания.

Если в нем не более четырех квартир, то создается совет МКД. Это не юридическое лицо, поэтому регистрации в уполномоченных органах не требуется. Они и имеют право на принятие важных решений, на разрешение общедомовых вопросов и др.

Председатель совета – это и есть старший по дому.

Иногда такого человека называют «главным» по подъезду или дому. У него есть как права, так и обязанности. Он может от имени дома заключать различные договоры, участвовать в общественной жизни и др. Жилищный кодекс наделяет его и другими правами, предусмотренными для разных правоотношений.

Старшие могут избираться и тогда, когда в доме действует товарищество собственников и тогда, когда управлением занимается специальная управляющая компания. ⇐

Как выбрать старшего вашего дома

Для того чтобы выбрать старшего, необходимо провести собрание жильцов. Чтобы такое мероприятие имело юридическую силу, оно должно быть запротоколировано. Собрание будет считаться правомочным только тогда, когда на нем присутствовало больше половины жильцов. О проведении выборов должно быть объявлено за несколько дней путем обхода квартир или утверждении объявления на подъезде.

На собрании выдвигаются различные кандидатуры, из которых и выбирается старший. В протоколе указывается, сколько и за какого кандидата было выдвинуто. Подписать протокол обязаны все участвующие в собрании жильцы.

Порядок и правила проведения выборов устанавливаются внутренними локальными актами собрания жильцов дома.

Для домкома может быть предусмотрено вознаграждение и льготы и привилегий.

Кто может быть старшим

В законе указано, что старшим может быть только гражданин, являющийся жильцом МКД. Не принимаются для такой работы сторонние граждане.

Как правило, старший, это гражданин:

  • ответственный;
  • обладающий хорошей репутацией;
  • инициативный;
  • полностью дееспособный.

Внутренними локальными актами могут быть предусмотрены и другие требования для старших.

На какой срок избирают

Федеральным законом нет четкой регламентации сроков полномочий старшего по дому.

Стоит отметить, что такие сроки устанавливаются на муниципальном уровне. Он равен двум годам. Поменять и переизбрать старшего можно по истечении этого срока. Уставом многоквартирного дома может быть установлен и более короткий срок.

Не установлено каких либо пределов, в течение которых один и тот же гражданин может переизбираться. Поэтому такие граждане могут занимать свой пост и двадцати и тридцать лет. По истечении вышеуказанных сроков полномочий происходит переизбрание в порядке и по правилам, предусмотренным внутренними локальными актами.

Переизбрание закрепляется отчетом. Выбирается главный по дому только по его собственному желанию. В случае его отказа он включению в список кандидатов не подлежит.

Права, обязанности и зарплата

Как у любого должностного лица, у старшего по дому есть обязанности, права и полномочия. В перечень прав входит:

  1. Делать документы в сфере ЖКХ.
  2. Осуществлять правление домом.
  3. Осуществлять содержание общего имущества МКД.
  4. Проводить инструкции для новых квартиросъемщиков (актуально для Москвы и других крупных городов).
  5. Платить сторонним организациям и заниматься заключением договоров и др.

Это далеко не весь перечень прав. Отдельными локальными актами устанавливаются и иные правомочия.

Среди обязанностей можно отметить:

  1. Проведение собраний.
  2. Отчет перед жильцами.
  3. Проведение плановых и внеочередных работ и их организация и обеспечение и др.

За свою работу старший по многоквартирному дому имеет право получать заработную плату. Размер вознаграждения определяется на общем собрании. Собственники сами решают, как за такую работу надо заплатить.

Оплачивается работа по всем правилам, предусмотренным трудовым законодательством. Это означает, что с такого рода дохода можно снять НДФЛ (налог на доход физических лиц). Учитывая все вычеты, заработная плата управдома ничтожно мала и носит лишь формальный характер. Разумеется, что основным источником дохода она быть не может. Он может и отказаться от оплаты за свои функции.

Как узнать, кто старший по многоквартирному дому по его адресу

При ответе на данный вопрос все зависит от того, под чьим управлением находится дом. Тут может быть два варианта:

Узнать о том, был ли избран старший и кто он, можно обратившись как в одну, так и в другую организацию. Они обязаны предоставлять сведения по письменному заявлению гражданина и предоставлять контактные данные по его запросу.

В случае, если данные организации отказывают в предоставлении такой информации, гражданин может обжаловать это в жилищную инспекцию. Если они и при этом препятствуют доступу к информации, гражданин имеет право написать жалобу в Роспотребнадзор.

Как переизбрать

Переизбрать данного гражданина можно в трех ситуациях: когда он сам этого желает; когда истек срок полномочий; когда он совершил правонарушение.

Собственники жилья имеют законные основания для того, чтобы избрать нового «старосту» своего подъезда или целого дома. Они могут объединиться и подать заявление против действующего лица. Такое возникает, когда он, например, ворует, не исполняет свои обязанности или иным образом препятствует функционированию управления многоквартирным домом.

Переизбрание знаменуется соответствующим объявлением и также протоколируется.

Как снять полномочия со старшей по подъезду (дому) юридически грамотно

В той ситуации, когда проведением общего собрания вопрос разрешить не получилось, то приходится прибегать к юридическим способам защиты своих прав. Сюда относится написание жалобы в:

  1. Жилищную инспекцию.
  2. Роспотребнадзор.
  3. Суд.

Как рекомендуют юристы, для этого жильцам следует объединяться. Только тогда можно надеяться на разрешение конфликта в пользу заявителей. Жаловаться нужно путем подачи письменного заявления.

Устные жалобы, как правило, остаются без ответа.

Правовая ответственность по жалобе может наступить как в рамках административного, так и уголовного законодательства в том случае, если будет доказано противоправное поведение неугодного старшего.

Куда жаловаться на старшего по МКД или подъезду

Очень часто возникает вопрос – а куда можно пожаловаться и как найти управу. Такие положения закреплены законом. Согласно им в первую очередь конфликт можно разрешить путем обращения в управляющую компанию или товарищество собственников жилья, в зависимости от того, какой способ управления МКД был избран.

Так же гражданам дается выбор и право на обращение в:

  1. Жилинспекцию.
  2. Прокуратуру.
  3. Суд.

В последний обращаются очень редко. Такое происходит только в ситуации, когда действия управляющего носит явно противоправный характер.

Старшая по дому требует деньги, можно ли не платить

Согласно действующему законодательству, жильцы обязаны уплачивать взносы за капитальный ремонт, за коммунальные услуги и др. Если уставом для человека, находящегося в такой должности, предусмотрено вознаграждение, то должно быть уплачено и оно.

В той ситуации, когда старшая требует внесения денежных средств на какие-либо иные цели, граждане имеют право на вполне законных основаниях не уплачивать их, а так же подать жалобу в инстанции, которые уже указывались выше. Так как должностным лицом управляющий по дому не является (в отличие, например, от депутатов), то привлечь их за взяточничество или вымогательство по уголовному закону нельзя.

Льготы старшего по дому в многоквартирных домах

Помимо зарплаты, статусом старшего по дому предусматриваются так же и льготы. Привилегии устанавливаются внутренними актами дома. Сюда могут входить:

  1. Освобождение от уплаты денег за вывоз мусора.
  2. За домофон.
  3. За мытье подъезда и др.

Льготы не распространяются на взносы за капитальный ремонт или же услуги ЖКХ.

Старший по подъезду: чем отличается от старшего по дому

Введение такой должности, как старший по подъезду, актуально в многоквартирных домах, состоящих из большого количества подъездов. По сути, они в пределах своей компетенции ничем не отличаются от главных по дому. Они выполняют те же функции, но только в рамках подъезда.

Все же старший по дому наделен большей степенью распорядительных действий. Старшие же по подъезду представляют интересы отдельной группы жильцов на общем собрании всего дома.

Таким образом, введение подобного рода должностей является эффективным способом для соблюдения прав и жильцов, а так же управления МКД.

Старший по дому или подъезду: права и обязанности, полномочия и зарплата, как узнать кто старший в вашем доме и имеет ли он право требовать деньги Ссылка на основную публикацию

Источник: https://yurzona.ru/upravlenie/starshij-po-domu-ili-podezdu-prava-i-obyazannosti-polnomochiya-i-zarplata.html

Правовое решение
Добавить комментарий