Как выписать счет на возмещение коммунальных услуг

Аренда: как выгодно и безопасно учесть НДС по коммунальным услугам

Как выписать счет на возмещение коммунальных услуг

Аренда помещений связана с необходимостью нести бремя оплаты коммунальных услуг. Порядок расчета НДС по коммунальным платежам напрямую зависит от условий договора аренды. Проанализируем, какие варианты оплаты коммунальных платежей безопасны, а какие могут вызвать претензии со стороны налоговиков.

Исходя из положений ст.

606 ГК РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Арендатор обязан нести расходы на содержание имущества (если иное не установлено законом или договором аренды), к которым относятся и коммунальные расходы (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Под термином «коммунальные услуги» понимается:

— холодное водоснабжение и водоотведение;

— горячее водоснабжение;

— электроснабжение;

— отопление;

— газоснабжение.

Возможны следующие варианты оплаты коммунальных платежей, когда:

— коммунальные услуги включены в состав постоянной (фиксированной) части арендной платы либо «плавающей» (переменной) части арендной платы;

— коммунальные платежи перевыставляются арендатору для их последующего возмещения;

— с арендатором заключается агентский договор (либо договор комиссии), по которому арендодатель приобретает коммунальные услуги для арендатора;

— арендатор напрямую заключает договоры с поставщиками коммунальных услуг.

Рассмотрим подробно первые три варианта, поскольку четвертый вариант на практике почти не используется.

Вариант 1: коммунальные платежи как часть арендной платы

Забегая вперед, отметим, что это самый безопасный с точки зрения налогообложения способ учета коммунальных платежей по арендным договорам.

Арендная плата может устанавливаться в твердом либо в «плавающем» размере (разбивается на постоянную и переменную части). Переменная часть и представляет собой сумму фактически потребленных арендатором коммунальных услуг (ст. 614 ГК РФ).

Учитывая постоянный рост тарифов на коммунальные услуги, установление фиксированной величины арендной платы в договоре неудобно для арендодателя. Поэтому участники сделки прибегают ко второму варианту и устанавливают в договоре методику расчета «плавающей» величины арендной платы.

Независимо от способа установления размера арендной платы, арендодатель на всю сумму арендной платы начисляет НДС (ст. 146 НК РФ). Арендодатель, получая счета-фактуры от ресурсоснабжающих организаций, вправе принять к вычету сумму НДС, предъявленную в счетах-фактурах поставщиков коммунальных услуг (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Формулировка договорных условий

По общему правилу, арендатор обязан нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды (п. 2 ст. 616 ГК РФ).

Формулировка условия договора в части фиксированного размера арендной платы может быть следующая: «Арендная плата устанавливается в фиксированной сумме и включает в себя стоимость коммунальных услуг».

В части «плавающего» размера арендной платы можно использовать следующую формулировку: «Арендная плата устанавливается в фиксированной сумме и переменной части. Переменная часть арендной платы включает в себя стоимость коммунальных услуг, рассчитанную по приборам учета электроэнергии, воды, установленными в арендуемом помещении согласно приложению к договору аренды».

Бухгалтерский учет

Рассмотрим порядок отражения в бухгалтерском учете у арендатора и арендодателя коммунальных услуг.

Пример 1

ООО «Ромашка» (арендодатель) заключило с торговой организацией ООО «Василек» (арендатор) договор аренды нежилых помещений. По договору арендная плата складывается из постоянной и переменной части. Предположим, что в июле 2017 г. арендная плата составила 1 000 000 руб., в т.ч. переменная часть — 500 000 руб.

В учете арендатора расходы по аренде, включая переменную и постоянную части, признаются расходами по обычным видам деятельности (п. 5 Положения по бухгалтерскому учету «Расходы организации» ПБУ 10/99, утв. приказом Минфина России от 06.05.99 № 33н).

В учете арендатора — ООО «Василек» будут сформированы следующие записи:

Июль 2017 г.:

Дебет 44 Кредит 76, субсчет «Задолженность перед ООО „Ромашка“»

— 847457,63 руб. — отражена стоимость арендной платы, включая коммунальные платежи;

Дебет 19 Кредит 76, субсчет «Задолженность перед ООО „Ромашка“»

— 152542,37 руб. — учтена предъявленная арендодателем сумма НДС по счету-фактуре (УПД);

Дебет 68 Кредит 19

— 152542,37 руб. — отражен налоговый вычет по НДС со стоимости предъявленной арендатором арендной платы, включая коммунальные платежи;

Дебет 76, субсчет «Задолженность перед ООО „Ромашка“» Кредит 51

— 1000 000 руб. — перечислена арендатору арендная плата, включая коммунальные платежи.

В учете арендодателя — ООО «Ромашка» будут сделаны проводки:

Дебет 76, субсчет «Задолженность ООО „Василек“» Кредит 90

— 847457,63 руб. — начислена арендная плата (с учетом переменной части стоимости коммунальных услуг);

Дебет 76 Кредит 68

— 152542,37 руб. — начислен НДС к уплате в бюджет;

Дебет 51 Кредит 76 субсчет «Задолженность ООО „Василек“»

— 1000 000 руб. — получены денежные средства в счет оплаты аренды, включая коммунальные услуги.

Порядок выставления счетов-фактур: судебная практика

В данном случае арендодатель выписывает в адрес арендатора счет-фактуру на всю сумму арендной платы с учетом коммунальных услуг (п. 3 ст. 168 НК РФ). Причем стоимость коммунальных услуг в счете-фактуре отдельной строкой не выделяется (письмо ФНС России от 04.02.2010 № ШС-22-3/86@).

Арендатор сумму НДС с коммунальных услуг, предъявленную арендодателем, принимает к вычету в полном объеме.

Сам арендодатель в полном объеме принимает НДС к вычету по счетам-фактурам организаций, поставляющих коммунальные услуги.

Стоит заметить, что иногда налоговики не соглашаются с тем, что арендодатель в полном объеме принимает НДС к вычету по счетам-фактурам энергоснабжающих организаций по причине того, что фактическим потребителем коммунальных услуг является арендатор, а не арендодатель.

Пример 2

Арендодатель оказывал услуги по предоставлению помещений в аренду различным организациям и ИП на основании договоров аренды. По условиям договора арендная плата состояла из основной (постоянной) и дополнительной (переменной) частей.

Переменная арендная плата включала в себя плату за коммунальные услуги (отопление, электроэнергия, водоснабжение, канализация, телефон, факс, интернет).

Причем по договору переменная часть оплачивалась арендатором отдельно с даты предъявления счета и передачи актов оказания услуг по обеспечению арендаторами электроэнергией, теплоэнергией, водой, канализацией.

В договорах аренды, заключенных с иными арендаторами, переменная часть арендной платы, представляющая собой плату за коммунальные услуги, отсутствовала.

В адрес всех арендаторов выставлены счета-фактуры по услугам предоставления имущества в аренду без учета коммунальных услуг.

Согласно книге покупок и налоговой декларации за этот период суммы НДС по счетам-фактурам, предъявленным снабжающими организациями, включены в налоговые вычеты по всем арендаторам в полном объеме.

Налоговики посчитали, что раз счета-фактуры в адрес арендаторов на стоимость потребленных коммунальных платежей не выставлялись, НДС с них не исчислялся и не уплачивался, арендодатель неправомерно заявил налоговые вычеты по НДС по счетам-фактурам ресурсоснабжающих организаций в целом применительно ко всем арендаторам.

Но судьи посчитали, что у арендодателя не было оснований для неприменения вычетов по НДС.

Без обеспечения нежилых помещений электроэнергией, водой, теплоэнергией, другими видами коммунального обслуживания общество не могло передавать эти помещения в аренду.

То есть это обслуживание неразрывно связано с предоставлением услуг по аренде, а порядок расчетов между арендаторами и арендодателем за названные услуги не влияет.

В данном случае заявленные налогоплательщиком вычеты по НДС неразрывно связаны с осуществлением операций, признаваемых объектами налогообложения.

Факт неперевыставления арендаторам нежилых помещений стоимости таких коммунальных услуг не имеет в данном случае правового значения, поскольку право на применение вычета по НДС не связано с последующей оплатой арендаторами таких услуг.

В данном случае значение имеет факт приобретения коммунальных услуг непосредственно самим арендодателем, а также направленность такого приобретения на осуществление операций, признаваемых объектом налогообложения, а именно для последующего извлечения дохода от сдачи в аренду нежилых помещений, то есть осуществления операций, признаваемых в силу ст.

146 НК РФ объектом налогообложения (постановление АС Северо-Кавказского округа от 16.01.2017 № А53-25043/2015).

Источник: https://www.eg-online.ru/article/351422/

1.6. Учет эксплуатационных услуг при аренде имущества

Как выписать счет на возмещение коммунальных услуг

Расчеты между сторонами по договору аренды, связанные с оплатой коммунальных услуг, всегда относились к разряду спорных.

 Варианты оплаты коммунальных расходов арендатора.

Для учета в целях налогообложения коммунальных услуг сторонами по договору аренды проще всего, чтобы арендатор заключал отдельные договоры с соответствующими организациями энерго-, водо-, газоснабжения, «мусоровозчиками».

Однако в этом случае обе стороны могут столкнуться со значительными трудностями, связанными с техническим выполнением такого коммунального обслуживания. Поэтому арендатор помещения или его части не работает с коммунальными службами напрямую.

В этом случае существует два варианта возмещения расходов арендодателя по этим договорам в части услуг, потребленных арендатором:

Включить стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг в арендную плату.

Возмещать арендодателю коммунальные расходы отдельно от арендной платы.(4)

О включении коммунальных расходов в состав арендной платы.

Арендная плата, указанная в договоре, может как включать, так и не включать суммы коммунальных платежей.

Если непосредственно в договоре указано, что размер арендной платы определен с учетом коммунальных платежей, отдельно сумма последних может не указываться.

Эта фиксированная сумма арендной платы пересматривается, как правило ежегодно при перезаключении или пролонгации предыдущего договора.

 Однако энергопотребление, как правило, не бывает константой, поэтому зафиксировать арендную плату с учетом стоимости коммунальных услуг в абсолютной сумме довольно проблематично.

Арендная плата может определяться в виде суммы, состоящей из двух слагаемых:

Постоянной стоимости арендуемой площади;

Переменной стоимости коммунальных услуг.(11,4)

У арендодателя  доходы (расходы) по сданному в аренду имуществу отражаются либо как доходы (расходы) от обычных видов деятельности, либо как операционные доходы (расходы). Вся сумма арендной платы облагается НДС.

Если арендодатель является плательщиком НДС, то он должен выставить арендатору счет-фактуру на всю сумму арендной платы. В данном случае не надо выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей как в счете на оплату, так и в счете-фактуре.

НДС выставленный коммунальными службами, принимается к вычету с регистрацией «коммунальных» счетов-фактур в книге покупок на полную сумму.(21,4)

У арендатора расходы по арендной плате являются прочими расходами по обычным видам деятельности.(4)

Об использовании компенсации при возмещении коммунальных расходов

Широко распространен  такой вариант расчетов по договору аренды: арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг отдельно от арендной платы. То есть указанные платежи производятся независимо друг от друга.

Возмещение арендатором стоимости коммунальных услуг на основании выставленного счета нельзя рассматривать как арендную плату, оно же и не может быть квалифицировано и как договор оказания коммунальных услуг.(11) К тому же, компенсация не является доходом.(29)

В соответствии с последними изменениями ни арендодатель, ни арендатор не вправе принять к вычету НДС в части коммунальных услуг, потребленных арендатором.

Использовавшийся ранее метод выставления счетов-фактур арендатору на стоимость потребленных услуг является неприменимым, так как арендодатель не является энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам получает электроэнергию в качестве абонента.

Арендодатель вправе принять к вычету не весь НДС, выставленный энергетиками, а только ту его часть, которая соответствует энергоресурсам, потребленным самим арендодателем.(23)

Арендодатель выписывает арендатору только счет на сумму доли «энергетических» расходов арендатора, подлежащую возмещению, без выделения в счете суммы НДС. Эта сумма у арендодателя не подлежит отражению ни в налоговом учете, ни в книгах продаж и покупок.

Арендатор, получив счет к оплате, всю сумму по счету учитывает в составе расходов в целях налогообложения прибыли.[4]

Пример 1.6.

По договору аренды арендатор компенсирует арендодателю 20% расходов по оплате электроэнергии, потребленной в соответствии с показаниями счетчика арендодателя. Доли платежей определяются исходя из соотношения площадей, занимаемых партнерами. Арендодатель получил от энергетиков счет и счет-фактуру за текущий месяц на сумму 11 800 руб. (в том числе НДС 1800 руб.).

Таблица 1.6.1.

Арендодатель.

№п/пПервичный документДтКтСумма руб.операции
1Счет за потребленную электроэнер-гию26(25)608000Отражены расходы в сумме потребленной электроэнергии (10 000руб. * 80%)
2Счет-фактура, Бухгалтерская справка-расчет19601440Отражена часть НДС, предъявленного энергетиками, которая соответствует «собственным расходам» арендодателя на электроэнергию (1800руб.*80%)
3Счет арендатору на компенсацию расходов76602360Арендатору предъявлена сумма расходов по электроэнергии, подлежащая возмещению (11 800руб.*20%)
4Счет-фактура68191440Принята к учету сумма НДС, соответствующая «собственным» расходам арендодателя на электроэнергию
5Выписка банка по расчетному счету605111 800Оплачен счет за электроэнергию
6Выписка банка по расчетному счету51762360Получена компенсация расходов на электроэнергию от арендатора

Таблица 1.6.2.

Арендатор.

 №п/пПервичный документДтКтСумма руб.операции
1Счет за потребленную электроэнер-гию26(25)762360Отражены расходы на электроэнергию в полной сумме, компенсируемой арендодателю
2Выписка банка по расчетному счету76512360Оплачен счет арендодателя

Как видно из примера, такой вариант учета коммунальных расходов невыгоден арендатору – плательщику НДС, так как НДС, уплаченный арендодателю в составе возмещения коммунальных платежей не принимается к вычету, а учитывается при налогообложении прибыли. К «возмещению» «входного» НДС можно приравнять уменьшение налога на прибыль, на сумму, равную 24% от суммы налога.

Расчеты между сторонами по договору аренды, связанные с оплатой коммунальных услуг, всегда относились к разряду спорных.

 Варианты оплаты коммунальных расходов арендатора.

Для учета в целях налогообложения коммунальных услуг сторонами по договору аренды проще всего, чтобы арендатор заключал отдельные договоры с соответствующими организациями энерго-, водо-, газоснабжения, «мусоровозчиками».

Однако в этом случае обе стороны могут столкнуться со значительными трудностями, связанными с техническим выполнением такого коммунального обслуживания. Поэтому арендатор помещения или его части не работает с коммунальными службами напрямую.

В этом случае существует два варианта возмещения расходов арендодателя по этим договорам в части услуг, потребленных арендатором:

Включить стоимость потребленных арендатором коммунальных услуг в арендную плату.

Возмещать арендодателю коммунальные расходы отдельно от арендной платы.(4)

О включении коммунальных расходов в состав арендной платы.

Арендная плата, указанная в договоре, может как включать, так и не включать суммы коммунальных платежей.

Если непосредственно в договоре указано, что размер арендной платы определен с учетом коммунальных платежей, отдельно сумма последних может не указываться.

Эта фиксированная сумма арендной платы пересматривается, как правило ежегодно при перезаключении или пролонгации предыдущего договора.

 Однако энергопотребление, как правило, не бывает константой, поэтому зафиксировать арендную плату с учетом стоимости коммунальных услуг в абсолютной сумме довольно проблематично.

Арендная плата может определяться в виде суммы, состоящей из двух слагаемых:

Постоянной стоимости арендуемой площади;

Переменной стоимости коммунальных услуг.(11,4)

У арендодателя  доходы (расходы) по сданному в аренду имуществу отражаются либо как доходы (расходы) от обычных видов деятельности, либо как операционные доходы (расходы). Вся сумма арендной платы облагается НДС.

Если арендодатель является плательщиком НДС, то он должен выставить арендатору счет-фактуру на всю сумму арендной платы. В данном случае не надо выделять отдельной строкой суммы коммунальных платежей как в счете на оплату, так и в счете-фактуре.

НДС выставленный коммунальными службами, принимается к вычету с регистрацией «коммунальных» счетов-фактур в книге покупок на полную сумму.(21,4)

У арендатора расходы по арендной плате являются прочими расходами по обычным видам деятельности.(4)

Об использовании компенсации при возмещении коммунальных расходов

Широко распространен  такой вариант расчетов по договору аренды: арендатор компенсирует арендодателю стоимость потребленных коммунальных услуг отдельно от арендной платы. То есть указанные платежи производятся независимо друг от друга.

Возмещение арендатором стоимости коммунальных услуг на основании выставленного счета нельзя рассматривать как арендную плату, оно же и не может быть квалифицировано и как договор оказания коммунальных услуг.(11) К тому же, компенсация не является доходом.(29)

В соответствии с последними изменениями ни арендодатель, ни арендатор не вправе принять к вычету НДС в части коммунальных услуг, потребленных арендатором.

Использовавшийся ранее метод выставления счетов-фактур арендатору на стоимость потребленных услуг является неприменимым, так как арендодатель не является энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам получает электроэнергию в качестве абонента.

Арендодатель вправе принять к вычету не весь НДС, выставленный энергетиками, а только ту его часть, которая соответствует энергоресурсам, потребленным самим арендодателем.(23)

Арендодатель выписывает арендатору только счет на сумму доли «энергетических» расходов арендатора, подлежащую возмещению, без выделения в счете суммы НДС. Эта сумма у арендодателя не подлежит отражению ни в налоговом учете, ни в книгах продаж и покупок.

Арендатор, получив счет к оплате, всю сумму по счету учитывает в составе расходов в целях налогообложения прибыли.[4]

Пример 1.6.

По договору аренды арендатор компенсирует арендодателю 20% расходов по оплате электроэнергии, потребленной в соответствии с показаниями счетчика арендодателя. Доли платежей определяются исходя из соотношения площадей, занимаемых партнерами. Арендодатель получил от энергетиков счет и счет-фактуру за текущий месяц на сумму 11 800 руб. (в том числе НДС 1800 руб.).

Таблица 1.6.1.

Арендодатель.

№п/пПервичный документДтКтСумма руб.операции
1Счет за потребленную электроэнер-гию26(25)608000Отражены расходы в сумме потребленной электроэнергии (10 000руб. * 80%)
2Счет-фактура, Бухгалтерская справка-расчет19601440Отражена часть НДС, предъявленного энергетиками, которая соответствует «собственным расходам» арендодателя на электроэнергию (1800руб.*80%)
3Счет арендатору на компенсацию расходов76602360Арендатору предъявлена сумма расходов по электроэнергии, подлежащая возмещению (11 800руб.*20%)
4Счет-фактура68191440Принята к учету сумма НДС, соответствующая «собственным» расходам арендодателя на электроэнергию
5Выписка банка по расчетному счету605111 800Оплачен счет за электроэнергию
6Выписка банка по расчетному счету51762360Получена компенсация расходов на электроэнергию от арендатора

Таблица 1.6.2.

Арендатор.

 №п/пПервичный документДтКтСумма руб.операции
1Счет за потребленную электроэнер-гию26(25)762360Отражены расходы на электроэнергию в полной сумме, компенсируемой арендодателю
2Выписка банка по расчетному счету76512360Оплачен счет арендодателя

Как видно из примера, такой вариант учета коммунальных расходов невыгоден арендатору – плательщику НДС, так как НДС, уплаченный арендодателю в составе возмещения коммунальных платежей не принимается к вычету, а учитывается при налогообложении прибыли. К «возмещению» «входного» НДС можно приравнять уменьшение налога на прибыль, на сумму, равную 24% от суммы налога.

Источник: http://srinest.com/book_1004_chapter_11_1.6._Uchet_ehkspluataionnykh_uslug_pri_arende_imushhestva..html

Коммунальные услуги при аренде недвижимого имущества

Как выписать счет на возмещение коммунальных услуг

Довольно часто организации арендуют для ведения своей хозяйственной деятельности здание или его часть. При этом возникают вопросы по компенсации арендодателю коммунальных услуг. Возможно несколько вариантов разрешения этой проблемы:

Вариант 1. Заключить договор арендатору напрямую с коммунальными службами. Однако поставщики электроэнергии, теплоэнергии и воды не соглашаются заключать договор с арендатором, предпочитая иметь дело с собственником здания. Если же все-таки удалось заключить такой договор, то получение счетов-фактур и предъявление по ним НДС к вычету не вызывает претензий со стороны проверяющих органов.

Вариант 2. Учесть плату за коммунальные услуги в составе арендной платы, предусмотрев в договоре пункт о том, что бремя коммунальных расходов несет арендатор.

Тем более данное требование изложено в статье 616 ГК РФ, предписывающей расходы по содержанию имущества (предмета аренды) возлагать на арендатора, если иное не предусмотрено договором аренды.

Причем арендную плату можно определить как постоянную величину, либо разделить на две составляющие, одна из которых будет выражена в твердой сумме, а другая – в переменной. В этом случае арендодатель выписывает счет-фактуру от своего имени арендатору, указывая в наименовании услуги „Арендная плата за _________200__г“.

У арендодателя сумма арендной платы для целей налогообложения прибыли является либо внереализационным доходом на основании статьи 249 НК РФ, либо доходом от реализации, если имущество предоставляется в аренду регулярно на основании п. 4 статьи 250 НК РФ. Этот доход подлежит обложению НДС в соответствии со статьей 146 НК РФ.

Естественно счет-фактура выставляется в том случае, если арендодатель является плательщиком НДС. Арендатор по данному счету-фактуре может предъявить НДС к вычету.

Если счет-фактура оформлен в соответствии со статьей 169 НК РФ, то есть заполнены все требуемые законом реквизиты, и в соответствии с Правилами ведения журналов учета полученных и выставленных счетов-фактур, книг покупок и книг продаж при расчетах по налогу на добавленную стоимость, то никаких разногласий с налоговыми органами возникнуть не должно.

Можно добавить, что Минфином России такое отражение коммунальных услуг приветствуется, что доказывается наличием многих писем (письма Минфина России от 11 марта 2001 г. № 04-02-05/3/9, от 31 июля 2001 г. № 04-02-05/2/97, от 26 октября 2004 г. № 03-03-01-04/1/86).

Вариант 3. Арендатор компенсирует арендодателю сумму потребленных коммунальных услуг на основании выставляемого арендодателем счета, причем без выделения НДС. Такая позиция была высказана в Письме Минфина России от 03.03.2006 г.

№ 03-04-15/52.

Как разъясняется в данном письме, арендодатель не может являться энергоснабжающей организацией для арендатора, поскольку сам в качестве абонента получает электроэнергию для снабжения здания у энергоснабжающей организации.

В связи с этим относить операции по поставке (отпуску) электроэнергии, осуществляемые в рамках договоров аренды, к операциям по реализации товаров для целей налога на добавленную стоимость оснований не имеется.

Поэтому данные операции объектом налогообложения налогом на добавленную стоимость не являются, и соответственно, счета-фактуры по электроэнергии, потребленной арендатором, арендодателем не выставляются.

Следовательно, у арендодателя не подлежат вычету суммы налога на добавленную стоимость по электроэнергии, предъявленные ему энергоснабжающей организацией, в части электроэнергии, потребленной арендатором, а на основании норм статьи 170 НК РФ учитываются в стоимости таких товаров (работ, услуг).

Арендатор компенсирует расходы арендодателя на оплату электроэнергии, не имея счета-фактуры по потребленной им электроэнергии, поэтому права на вычет налога на добавленную стоимость, перечисленного арендатором арендодателю в составе суммы компенсации, у арендатора не возникает.

Нужно отметить, что данная позиция не совпадает с ранее существовавшей, которая устраивала и налогоплательщиков, и налоговое ведомство.

В своих письмах они настаивали на том, что суммы возмещения коммунальных расходов, не включенные в состав арендной платы, связаны с реализацией арендных услуг. Следовательно, у арендодателя – плательщика НДС эти средства являются доходом и подлежат обложению НДС.

Следовательно, по мнению налоговых органов, арендодатель может принять к вычету всю сумму НДС, предъявленного коммунальными службами, в том числе и в части, потребляемой арендаторами.

Что касается арендаторов, то суммы НДС, уплаченные арендатором в возмещение расходов арендодателя по внесению коммунальных платежей, также могут быть приняты к вычету, но только на основании счетов-фактур (письмо УФНС России по Московской области от 3 февраля 2005 г. № 21–27/28632).

Тем не менее, теперешняя точка зрения Минфина опирается на Постановление Президиума ВАС РФ от 17 марта 1998 г. № 4926/97, в котором сделан вывод, что, если затраты возмещаются контрагентом, выручки не возникает. Иными словами, при компенсации затрат у получателя компенсации не возникает ни доходов, ни расходов.

Аналогичную точку зрения разделяют суды (см., например, Постановления ФАС Северо-Западного округа от 24 ноября 2003 г. по делу № А56-13169/02, Уральского округа от 20 мая 2002 г. по делу № Ф09-1026/02-АК).

При этом нужно учитывать, что разъяснения Минфином даны в ответ на запрос Федеральной налоговой службы, следовательно, можно предположить, что при проверке налоговые органы будут руководствоваться позицией, изложенной в вышеуказанном письме.

Особо отметим, что в вышеуказанном письме Минфин России предлагает разделять собственные расходы на электроэнергию арендодателя от аналогичных расходов арендатора. Возникает вопрос, каким образом отделить электроэнергию, потребленную арендатором от электроэнергии, потребленной арендодателем.

Методика расчета долей не определена ни в одном нормативном документе, поэтому во избежание разногласий рекомендуется закрепить соответствующий порядок определения доли потребляемых коммунальных услуг в договоре аренды.

Например, как один из вариантов может быть определение потребленной электроэнергии на основании показаний отдельных счетчиков, или исходя, из мощности электрооборудования партнеров и средней продолжительности его работы, или в зависимости от занимаемой площади.

На практике встречаются споры по поводу целесообразности расходов по электроэнергии, рассчитываемой по выбранной сторонами методике, однако судами не принимаются доводы налоговых органов о недостоверности выбранной организациями методики расчета платы за коммунальные услуги (Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 декабря 2005 г. № А56-37483/04).

Таким образом, не представляется возможным доказать неправомерность того или иного расчета, поскольку единого порядка в законодательстве не закреплено. Более того, встречаются ситуации, когда арендодатель, не выделяя собственные коммунальные расходы, выставляет арендатору полную сумму расходов от ресурсоснабжающих организаций.

Так, налоговыми органами в ходе проверки было обнаружено, что арендодатель выписал счета-фактуры на коммунальные услуги, а арендатор оплатил их полностью, в связи с чем неправомерно отнес на себестоимость продукции затраты и принял к вычету НДС в полной сумме.

Инспекция полагала, что арендатор завысил сумму собственных расходов, так как должен был отнести на себестоимость 50 % фактических затрат арендодателя по коммунальным платежам.

Однако доводов, подтверждающих оплату расходов, превышающих 50 % фактических затрат арендодателя по теплоэнергии и содержанию котельной, инспекция не представила, в связи с чем суд не признал правомерность позиции налоговиков. (Постановление ФАС Московского округа от 25 июня 2004 г. по делу № КА-41/4950-04).

Попытки налоговых органов хоть как-то поделить коммунальные расходы между арендаторами успехов не приносят. Так, в постановлении ФАС Волго-Вятского округа от 20 сентября 2004 г.

по делу № А43-15481/2003-16-698 рассматривались доводы налогового органа о неправомерности отнесения на затраты в полном объеме коммунальных услуг организацией, хотя в том же здании находились и другие арендаторы.

Тем не менее судом были отклонены претензии налоговиков, так как не приведены доказательства того, что данные арендаторы использовали электроэнергию.

Указанный в данном варианте подход для арендодателя не влечет никаких налоговых последствий, так как он не предъявляет НДС к вычету с потребленной арендатором электроэнергии, но и не начисляет НДС с полученной компенсации. Арендатор же не сможет предъявить НДС к вычету.

Возможен следующий вариант для того, чтобы арендатор все-таки смог предъявить НДС по получаемым коммунальным услугам к вычету.

Вариант 4. Предусмотреть включение в договор аренды агентского (комиссионного) договора в части расчетов за коммунальные услуги, указав, что арендодатель является агентом (комиссионером) арендатора по оплате услуг третьих лиц.

Такой договор является легитимным с точки зрения гражданского законодательства (п.3 статьи 421 ГК РФ о смешанном договоре).

В таком случае реализации по-прежнему не происходит, но арендатор вправе перевыставить арендатору счета-фактуры от своего имени на суммы коммунальных услуг с выделением НДС.

Данное право подтверждается письмом МНС России от 21 мая 2001 г.

№ ВГ-6-03/404, в котором указывается, что если счет-фактура выставлен продавцом на имя комиссионера (агента), то основанием у комитента (принципала) для принятия НДС к вычету является счет-фактура, полученный от посредника.

Счет-фактура выставляется посредником комитенту, принципалу с отражением показателей из счета-фактуры, выставленного продавцом посреднику. Оба счета-фактуры у посредника в книге покупок и книге продаж не регистрируются.

Таким образом, в соответствии с данными указаниями, арендодатель-комиссионер перевыставленный арендатору счет-фактуру по электроэнергии у себя в книгах продаж и покупок не регистрирует, а арендатор-комитент, получив от арендодателя все необходимые документы с выделенным НДС, принимает налог к вычету.

Иногда налоговые органы в случае возмещения арендатором расходов на электроэнергию выражают сомнения по поводу обоснованности этих расходов в отсутствие прямого договора с энергетиками, ссылаясь при этом на статью 539 ГК РФ, где поставщиком электроэнергии может быть только энергоснабжающая организация. Арендодатель же, как правило, под этот вид деятельности не подпадает.

Однако правомерность включения в договор аренды пункта о возмещении расходов на оплату электроэнергии арендодателю, который не является энергоснабжающей организацией, подтверждена в п. 22 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. № 66 „Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой“.

Из разъяснений ВАС РФ следует, что заключенное арендодателем и арендатором соглашение, устанавливающее порядок участия арендатора в расходах на потребленную электроэнергию, не может быть квалифицировано как договор энергоснабжения.

Необходимо заметить, что порядок составления договора энергоснабжения применяется и к отношениям, связанным со снабжением тепловой энергией через присоединенную сеть, а также газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и т. д.

, если иное не установлено законом, иными правовыми актами или не вытекает из существа обязательства (ст. 548 ГК РФ).

Поэтому можно сделать вывод, что разъяснения ВАС РФ касаются в равной мере и соглашений по возмещению арендодателю других коммунальных расходов.

Несмотря на претензии налоговых органов по данному вопросу, судебная практика складывается в пользу налогоплательщиков, где отмечается, что отсутствие соответствующей лицензии у арендодателя и даже отсутствие согласования договора аренды (с условиями выплат за электричество через арендодателя) с энергоснабжающей организацией не влияют на правомерность признания расходов на оплату услуг по энергоснабжению для целей налогообложения прибыли. Налоговый кодекс РФ не связывает право налогоплательщиков на признание расходов с указанными обстоятельствами (Постановление ФАС Московского округа от 11 июня 2004 г. по делу № КА А41/4709-04).

Резюмируя все вышесказанное, организация может выбрать один из предложенных вариантов выстраивания отношений с арендодателями, определяя для себя самостоятельно наиболее подходящий.

Источник: https://buhuchet-info.ru/scheta--fakturi/424-kommunalnie-uslugi-pri-arende-nedvizhimogo-imushchestva-.html

Возмещение коммунальных услуг: когда оформляется отдельная налоговая накладная

Как выписать счет на возмещение коммунальных услуг

Из этой статьи вы узнаете: в каких случаях при аренде недвижимости на сумму возмещения стоимости коммунальных услуг оформляется отдельная налоговая накладная.

Что можно сделать на практике: правильно оформить налоговые документы в зависимости от конкретных договорных условий.

На практике очень редко арендатор помещения заключает договор на предоставление коммунальных услуг непосредственно с предприятиями ЖКХ. Обычно это прерогатива арендодателя, который сам приобретает такие услуги у поставщиков, а затем выставляет их стоимость арендаторам.

Рассмотрим оформление налоговых документов при различных договорных условиях возмещения арендаторами стоимости коммунальных услуг – в тех случаях, когда такие платежи облагаются НДС.

Если стоимость ЖКУ включена в арендную плату

Арендодатель формирует цену аренды таким образом, чтобы возместить за счет арендной ставки в том числе и свои расходы на оплату коммунальных услуг. То есть эти расходы являются составляющей себестоимости аренды (для целей налообложения сдача имущества в аренду является услугой). При этом отдельная компенсация стоимости коммуналки не нужна.

В этом случае арендодатель оформляет налоговые накладные только на услуги аренды и не расшифровывает в номенклатуре поставки стоимость коммунальных услуг, потребленных арендатором.

Обратите внимание на письмо ГФС от 19.04.16 г. № 8813/6/99-99-19-03-02-15 на с. 36 этого номера. Там озвучено новое, нетрадиционное мнение ГФС о том, что возмещение коммунальных услуг вообще не является объектом обложения НДС (не является поставкой товаров/услуг у арендодателя).

В результате ГФС приходит к выводу, что арендодатель все равно должен начислить НДС по п. 198.5 Налогового кодекса (далее – НК), поскольку не использует в своей хозяйственной деятельности коммунальные услуги, которые потребил арендатор.

Но при этом арендатор не получает налоговый кредит.

Надеемся, что такое мнение не укоренится, ведь устоявшаяся точка зрения – иная (возмещение коммунальных услуг является поставкой услуг), и она обнародована среди действующих разъяснений в ОИР (категория 101.02) на сайте ГФС.

Так вот, в какую бы сторону не склонялось мнение ГФС по данному вопросу, это мнение не касается случая, когда стоимость коммунальных услуг включена в арендную ставку. Таким образом, при данных договорных условиях меньше налоговых рисков.

В то же время стоимость ЖКУ неуклонно повышается и может значительно различаться в зависимости от сезонов года. Поэтому такие договорные условия не удобны, поскольку арендную ставку придется часто пересматривать.

Если стоимость ЖКУ возмещается по отдельному договору

Гражданский кодекс не требует, чтобы стороны фиксировали порядок компенсации стоимости коммунальных услуг непосредственно в договоре аренды.

Поэтому при аренде недвижимости предприятий согласовать условия относительно возмещения арендатором коммунальных услуг можно как в договоре аренды, так в отдельном договоре.

А вот при аренде недвижимости государственной формы собственности, когда арендная плата рассчитывается по установленному алгоритму (см.

подробнее «Аренда госимущества: как оформить налоговые накладные»), в нее не включаются расходы на оплату коммунальных услуг и другие эксплуатационные расходы. Для их возмещения оформляется отдельный договор (см. Примерный договор о возмещении расходов балансодержателя на содержание арендованного недвижимого имущества и предоставление коммунальных услуг арендатору, утвержденный приказом ФГИУ от 23.08.2000 г. № 1774).

Возвращаясь к вопросу обложения НДС, напомним, что в состав договорной (контрактной) стоимости включаются любые денежные суммы, стоимость материальных и нематериальных активов, которые передаются налогоплательщику непосредственно покупателем или через любое третье лицо в связи с компенсацией стоимости товаров/услуг.

И только если арендодателем является бюджетное учреждение, тогда возмещаемая арендатором стоимость потребленных им коммунальных услуг и энергоносителей исключается из базы обложения НДС (п. 188.1 НК).

Именно эти нормы НК позволяют нам считать, что операцию по возмещению коммунальных услуг остальным плательщикам (небюджетникам) нужно облагать НДС (несмотря на разные разъяснения ГФС).

Таким образом, в случае возмещения коммунальных услуг на основании отдельного договора, связанного с договором аренды, нужно оформить отдельную налоговую накладную.

Если стоимость ЖКУ возмещается отдельно по условиям договора аренды

В этом случае ответ на вопрос о том, сколько оформлять налоговых накладных, зависит от условий расчетов за аренду и возмещения коммунальных платежей, а также от особенностей бухгалтерского учета арендодателя (положений его учетной политики).

Например, если сроки оплаты арендных услуг и возмещения коммунальных платежей – совпадают, то арендодатель может оформить как одну налоговую накладную, указав в номенклатуре поставки несколько наименований услуг, так и две (на аренду и на возмещение) или больше (на аренду и на каждую коммунальную услугу отдельно). Чтобы этот вопрос не возникал у исполнителей, можно его оговорить в положениях учетной политики.

А вот если условия уплаты этих платежей – разные, что часто встречается на практике, тогда удобнее вести раздельный учет расчетов за аренду и за коммунальные услуги и оформлять отдельные налоговые накладные. Например, по условиям договора арендная плата перечисляется арендатором авансом полностью или частично, а коммунальные платежи – после получения коммунальных услуг.

Тогда, чтобы отслеживать выполнение арендатором договорных условий, арендодателю нужно вести раздельный учет расчетов по этим составляющим договора аренды. На практике для этого в рамках одного договора учет разделяют так, как если бы договоров было два (т. е. по одному контрагенту заводят два условных договора в учете).

В этом случае в бухгалтерской программе можно отслеживать эти расчеты раздельно, и учет первого события в операции поставки ведется раздельно. Соответственно оформляются отдельные налоговые накладные на аренду и на возмещение коммунальных услуг (как сводные за месяц, так и обычные по правилу первого события – подробнее см.

«Аренда помещения с предоплатой: можно ли оформить сводную налоговую накладную?»).

Считаем, что порядок ведения налогового учета и оформления налоговых накладных в этом случае должен быть отражен в учетной политике предприятия, чтобы избежать претензий налоговых органов при проверках.

Выводы

1. Если стоимость коммунальных услуг включена в арендную плату – налоговые накладные оформляются только на арендную плату.

2. Если стоимость коммунальных услуг возмещается по отдельному договору – тогда на коммунальные платежи налоговые накладные составляются отдельно.

3. Если стоимость коммунальных услуг возмещается отдельно, но в рамках договора аренды – можно указывать аренду и возмещение коммунальных услуг как в одной, так и в отдельных налоговых накладных.

Источник: https://uteka.ua/publication/commerce-12-formi-i-blanki-27-vozmeshhenie-kommunalnyx-uslug-kogda-oformlyaetsya-otdelnaya-nalogovaya-nakladnaya

Правовое решение
Добавить комментарий