Как жск перейти в управляющую компанию

Кооператив против управляющей компании

Как жск перейти в управляющую компанию

30.01.2012 17:05 3 (114)

Коммунальное хозяйство — сфера сложная, полная финансовых, инженерно-технических и правовых вопросов. Руководить таким предприятием должен компетентный в сфере ЖКХ специалист, опытный и добросовестный. Иначе организация обречена на банкротство и долги.

Cовсем недавно под прицел судебных приставов попали коммунальщики. Опись имущества прошла в ЖСК «Трактор». Долг кооператива — восемь миллионов рублей, при том что жители по счетам платят исправно. Куда ушли все деньги, сейчас выясняет аудиторская проверка.

Отчисления не шли в налоговую, Пенсионный фонд. В долгах ЖСК «Трактор» забуксовал из-за бывшего руководства.

— Предприятие не платит за коммунальные услуги энергопоставщикам.

Жители неоднократно обращались с просьбой перейти к нам в управление, но, так как это ЖСК, они не пользуются федеральными льготами по капитальному ремонту, программой благоустройства.

Более того, у них даже нет для этого муниципальной доли и сотрудников, — рассказал директор управляющей компании, обслуживающей жилой фонд в Тракторозаводском районе.

Жилой фонд очень старый, есть дома 60-х годов, ЖСК «Трактор» обслуживает 120 тысяч квадратных метров, но дома обслуживаются плохо, очень много жалоб поступает от собственников.

Неоднократно обслуживающая компания «Альтернатива» проводила собрание, и, так как большинство жильцов приобрели квартиры в советские времена, они выступали против руководства «Трактора», но не против формы ЖСК.

Собственники недовольны правлением, председателем правления «Трактора», директором, но поменять управляющую компанию боятся.

— В деятельности ЖСК «Трактор» существует очень много юридических нюансов. Например, когда на Хохрякова, 24а и 30, провели собрание, много собственников захотели перейти в обслуживание нашей управляющей компании, их желание было нереально реализовать.

При такой форме управления многоквартирным домом, как ЖСК, есть понятие «солидарная ответственность». Все являются членами кооператива, а это совсем иная, отличная от других форма собственности.

Кроме руководителя ТСЖ, который является наемным работником, есть управление, которое выбирается всеми членами кооператива на общем собрании. В функции этого правления входит отслеживание финансово-хозяйственной деятельности нанятых сотрудников.

Это подразумевает ежегодную ревизионную комиссию правления, регулярно должна проходить конференция.

«Солидарная ответственность» — это очень важный аргумент, и жильцы недопонимают, что сегодня такая огромная задолженность перед ресурсоснабжающими организациями — не фикция. В таких ситуациях даже процедура банкротства проводится иначе.

Хуже обслуживания в районе нет. Вместо стекол в окна подъездов вставлены картонки.

Капитальные ремонты не проводятся, в федеральных программах они не участвуют, — прокомментировал ситуацию специалист управляющей компании, обслуживающей жилой фонд в Тракторозаводском районе.

Комично, но устав компании напечатан еще на машинке. Неудивительно — в этой организации, как говорится, все по старинке. В советское время это было приемлемо, но в силу того, что со временем к руководству пришли непорядочные люди, кооператив развалился и обанкротился. Для некоторых приходящих к власти управленцев это было методом поправить финансовое состояние.

Кооператив оставил без зарплаты и большинство своих сотрудников. Вместе с приставами в эту контору пришли и энергетики. Перед ними у ЖСК «Трактор» самый большой долг — шесть миллионов рублей.

Собственники и сотрудники кооператива, не получавшие зарплату с октября, писали обращения в управление ЖКХ города, Федеральную службу по труду и занятости, депутату городской думы Валерию Голикову, главе администрации города Сергею Давыдову, прокурору Челябинской области Александру Войтовичу.

В управляющую компанию жители обращались начиная с 2009 года. Все имущество этой организации арестовано, бывший руководитель кооператива под следствием. Новый директор сидит на больничном с октября.

Его обязанности, согласно уставу, исполняет председатель правления. Председатель правления исполняет свои функции очень давно.

Все недочеты чисто финансового характера, и не надо быть бухгалтером или финансистом, чтобы понимать, что долги нужно погашать.

Стоит отметить, что у всех участников кооператива «Трактор» есть общее имущество — нежилые помещения. Руководство распорядилось этим имуществом, преследуя корыстные цели. Все колясочные были проданы, при том что остальные члены кооператива даже не догадывались об этом.

Изначально это была жизнеспособная структура, и она могла бы существовать при нормальном хозяйственном руководстве.

У собственников срабатывают особенности менталитета: «Трактор» — плохой, но мы с ним давно». Уже четыре года действует программа капитального ремонта, и жители могли бы участвовать в ней бесплатно, за пять процентов.

В ЖСК «Трактор» одно время не было даже аварийной службы.

Сотрудники организации не получали зарплату за ноябрь.

Согласно данным Государственной инспекции труда в Челябинской области, «работодателем при выплате заработной платы в указанные выше сроки не исполняется обязанность, предусмотренная статьей 236 Трудового кодекса РФ, по выплате работникам процентов (денежной компенсации) за нарушение установленного срока выплаты заработной платы. Согласно представленным работодателем расчетным листкам за июль 2011 года, на уборщика лестничных клеток заработная плата составила 5520 рублей. Данный факт говорит о нарушении работодателем требований статьи 133.1 Трудового кодекса и невыполнении требований регионального соглашения о минимальной заработной плате в Челябинской области, в соответствии с которым с 1.07.2011 года на территории Челябинской области установлен минимальный размер заработной платы 6800 рублей.

Повлиять на изменение ситуации в лучшую сторону может только проведение собрания, но агитировать управляющая компания не может. Собрание может быть организовано, только если пожелают собственники. Они должны обратиться в управление ЖКХ города, в администрацию района.

Повлиять на это не могут ни органы местного самоуправления, ни управляющая компания. Изменения в Жилищном кодексе способны изменить это. В случае обнаружения недостатков в деятельности кооператива органы местного самоуправления могут инициировать проверку и смену управляющей компании на конкурсной основе.

Поэтому все в руках собственника.

В случае если собственники перейдут на сторону управляющей компании, они только выиграют. Такая форма управления многоквартирным домом подразумевает наличие доли муниципальной собственности, поэтому при замене, например, бойлера из бюджета выделяются деньги.

Собственники оказались заложниками ситуации, они не используют возможности, которые предоставляет государство, поэтому хочется, чтобы восторжествовала рациональность и справедливость.

Коллаж Людмилы МАНУРИНОЙ

Источник: https://vecherka.su/articles/society/26702/

Информация о ТСЖ/ ЖСК – Администрация Санкт-Петербурга

Как жск перейти в управляющую компанию

Согласно постановлению Правительства РФ от 23.09.

2010 № 731  “Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами” юридическое лицо независимо от организационно-правовой формы или индивидуальный предприниматель, осуществляющие деятельность в сфере управления многоквартирными домами на основании договора, заключенного в соответствии со статьей 162 Жилищного кодекса Российской Федерации обязаны раскрывать следующую информацию, это:

а) общая информация об управляющей организации, о товариществе и кооперативе;

б) основные показатели финансово-хозяйственной деятельности управляющей организации (в части исполнения такой управляющей организацией договоров управления), товарищества и кооператива;

в) сведения о выполняемых работах (оказываемых услугах) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

г) порядок и условия оказания услуг по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

д) сведения о стоимости работ (услуг) по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме;

е) сведения о ценах (тарифах) на коммунальные ресурсы.

Товариществами собственников жилья и жилищными, жилищно-строительными кооперативами информация раскрывается, в том числе, путем опубликования информации на 2 сайтах:

1) официальный сайт, определенный Приказом Минрегиона России от 10.12.2012 № 535 (реформаЖКХ точка ру) www.reformagkh.ru.

2) на одном из следующих сайтов, определяемых по выбору товарищества и кооператива, это:

а) сайт органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, определяемого высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации (в Санкт-Петербурге – сайт Жилищного комитета (жикомкомплекс точка ру) www.gilkom-complex.ru);

б) сайт органа местного самоуправления муниципального образования, на территории которого товарищество или кооператив осуществляют свою деятельность (в Кировском районе Санкт-Петербурга, это официальный сайт Администрации Санкт-Петербурга (гов точка СПб точка ру) (gov.spb.ru) в разделе – Власть – Администрации районов – Кировский район – Районное хозяйство – Информация о ТСЖ/ ЖСК/ЖК).

Также размещения на информационных стендах (стойках) в помещении товариществ и кооперативов;

размещения информации на информационных стендах (стойках), расположенных в помещении многоквартирного дома, доступном для всех собственников помещений в доме.

Товарищество и кооператив обязаны сообщать по запросу потребителей – граждан и организаций, являющихся собственниками (нанимателями) помещений в многоквартирном доме, адрес официального сайта в сети Интернет, на котором размещена информация.

За нарушение требований законодательства о раскрытии информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, статьей 7.23.

1 Кодекса Российской Федерации об административных правонарушениях предусматривается штраф от 250 000 до 300 000 рублей для юридических лиц, для должностных лиц — от 30 000 до 50 000 рублей, а при повторном нарушении — дисквалификация от 1 года до 3 лет.»

Также сообщаем, что по вопросам, связанным с организацией деятельности товариществ собственников жилья или жилищных, жилищно-строительных кооперативов и о порядке размещения информации на сайте Минрегиона России www.reformagkh.ru Вы можете обращаться:

Жилищный комитетУправление по работе с  объединениями собственников  жилья и управляющими компаниями Жилищного комитетаАдрес: 191023, Санкт-Петербург, пл. Островского д.11 каб 79Телефон: (812) 576-02-93Руководитель: Шарлаев Сергей БорисовичАссоциация ЖСК, ЖК и ТСЖ г. Санкт-ПетербургаАдрес: Санкт-Петербург, ул.Рубинштейна, д.8 (во дворе, левая парадная)Телефон: (812) 314-41-81эл. почта: akimova-gsk-tsg@rambler.ruИнтернет-сайт: http://www.tsg-union.ruПредседатель ассоциации: Акимова Марина Яковлевна

Методические рекомендации по размещению объединениями собственников жилья раскрываемой информации на сайте www.reformagkh.ru:

Начало работы на сайте

Шаг 1. Как зарегистрироваться на портале

Шаг 2. Как подать заявку на регистрацию Управляющей Организации

Шаг 3. Как назначить Оператора Управляющей Организации

Шаг 4. Как добавить дом в список

Шаг 5. Как добавить данные в анкету Управляющей Организации

Я забыл пароль. Что делать?

Какими ролями могут обладать пользователи портала?

Информация для начала работы с  Отраслевым Интернет-порталом жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербурга

В целях обеспечения исполнения требований действующего законодательства на Отраслевом Интернет-портале жилищно-коммунального хозяйства Санкт-Петербурга (далее – Портал ЖКХ), размещенном по адресу  www.gilkom-complex.gk.gov.spb.ru, для объединений собственников жилья и управляющих компаний реализована возможность:

  • раскрывать информацию о деятельности организации в соответствии со Стандартом раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами, утвержденным постановлением Правительства РФ от 23.09.2010 N 731;
  • заполнять электронные паспорта многоквартирных домов по форме, утвержденной приказом Госстроя от 08.04.2013 № 113 Г/С;

Источник: https://www.gov.spb.ru/gov/terr/reg_kirovsk/region_hoz/informaciya-o-tszh/

Можно ли из жск перейти в тсж

Как жск перейти в управляющую компанию
В год это выльется не только в 120000 рублей зряплаты, но и взносы в ПФР и ФСС с фонда оплаты труда составят около 40000 рублей.

Не стоит скидывать со счетов и всевозможные административно-хозяйственные издержки: ведь ЖСК — это юридическое лицо, генерирующее документооборот и сдающее отчетность.

Готовы ли жильцы отдавать лишние 200 тысяч рублей в год только на то, чтобы правление ЖСК печатало квитанции на сбор денег с жильцов?

Правление ЖСК действует в интересах управляющей компании, а не жильцов дома.

Потому что дела в “советском” ЖСК развалены, а в процедурах и документации — бардак и дыры. Предположение наше основывается на том, что если бы было иначе, вы бы сейчас не читали эту статью и не задавались бы изложенными в ней вопросами =))

А что делать, если председатель грозит судом? Что ж, пригрозите ему прокуратурой. Вероятность, что он отстанет от вас навсегда, близка к 100%.

Напоследок отметим, что в описанной ситуации не всегда оправдано отстранять ЖСК от управления домом. Если в доме действительно нет активных граждан, готовых войти в совет дома и взять на себя контроль за работой обслуживающих организаций, то ликвидация ЖСК не только не поможет, но и будет вредна.

В нем имеется детальное отражение алгоритмов формирования Товарищества, норм и правил составления Устава, базовых сфер работы организации, юридических и правовых основ работы, прав и обязанностей Общества в целом и каждого его члена в отдельности, возможностей реорганизации и порядков ликвидации. В процессе рассмотрения вопроса выхода из ТСЖ следует обратить внимание на статьи 13-й гл. ЖК РФ:

  • ст. 135, где отображено понятие ТСЖ, а также нормы его функционирования;
  • ст. 136, в ней ведется речь о нюансах формирования и правилах государственной регистрации структуры, юридических тонкостях принятия участия и выхода из ТСЖ;
  • ст. 140 регламентирует процесс реорганизации этой группы;
  • ст. 141 регулирует порядок ликвидации ТСЖ по причине истечения временного периода, на который оно создавалось, банкротства, недовольства жильцов и т.

Достаточно, чтобы в процессе принимало участие свыше ½ всех собственников. Поэтому ответ на вопрос, связанный с возможностью выхода из товарищества собственников жилья одной квартирой, является строго положительным.

Однако для этого придется заняться оформлением договора на оказание коммунальных услуг.

Обычно в качестве причины выхода из ТСЖ одной квартиры выступает недовольство существующим положением вещей и нецелесообразность членства в сообществе.К сведению

Выход из ТСЖ всем домом возможен исключительно в двух ситуациях: ликвидация (ст. 141 ЖК РФ) и реорганизация в виде разделения (ст. 140 ЖК РФ). Решение о данных направлениях подлежит принятию в рамках общего собрания. Но если ликвидация может произойти всегда, то для процедур по реорганизации существуют оговорки: один дом – одно ТСЖ.

Так что у ЖСК как у юридического лица в собственности не остается в доме ни одного квадратного метра. Учитывая, что вторичные покупатели квартир в кооперативном доме в кооператив обычно не вступают (действительно, зачем?), ЖСК, в отличие от ТСЖ, нельзя рассматривать и как объединение жильцов, представляющее интересы подавляющего их большинства.

Практикум

Вот характерная картина. Обычная московская пятиэтажка, в ней с 1969 года функционирует ЖСК. Половина бывших членов кооператива давно продала свои квартиры, и ими теперь владеют граждане, к кооперативу отношения не имеющие.

Председатель ЖСК — пожилой пенсионер — по полгода гостящий у дочки в Италии и свои функции исполняющий от случая к случаю.

Делами кооператива заправляет нанятый бухгалтер, который выписывает квитанции жильцам и оформляет документы по управлению домом.

К сведению

В соответствии с ГК РФ (ст. 291), ТСЖ является некоммерческой структурой корпоративного характера. В качестве документа, на базе которого действует Товарищество, выступает непосредственно Устав. В типовом документе в разделе 1 содержатся общие положения управления многоквартирным домом.

В разд. 2 фигурирует информация о хозяйственной и финансовой деятельности организации. В разд. 3 и 4 соответственно прописаны права и обязанности собственников. В последующих пунктах предусмотрены прочие нюансы, касающиеся управления МКД.

Когда можно выйти из состава товарищества собственников жилья?

Порядок свободного выхода из структуры ТСЖ должен предусматриваться в рамках уставного документа.

Источник: https://mse-kam.ru/mozhno-li-iz-zhsk-perejti-v-tszh

Как сменить управляющую компанию в доме, где есть товарищество собственников жилья

Как жск перейти в управляющую компанию

ТСЖ может заключить договор управления МКД с УО (п. 1 ч. 1 ст. 137, ч. 2.2 ст. 161 ЖК РФ). При этом способ управления МКД не меняется, а ТСЖ получает право контролировать работу управляющей компании.

Если что-то идёт не так: УО лишается лицензии или не выполняет свои функции, появляется необходимость попрощаться с ней. Расскажем, как сменить управляющую компанию, если способ управления в доме – ТСЖ.Взаимодействие УК и ТСЖ

Как расторгнуть договор управления с управляющей компанией

Смена УО – расторжение с ней договора управления МКД. Специальных оснований для смены управляющей компании, с которой ТСЖ заключило договор управления, нет. Есть общие правила.

Договор управления расторгается досрочно или по истечению срока действия. Досрочно это происходит по решению суда или по соглашению сторон (ст. 405 ГК РФ). В суд за расторжением договора управления одна из сторон обращается:

  • при существенном нарушении договора другой стороной;
  • в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором.

Жилищный кодекс РФ не предусматривает случаев досрочного расторжения договора управления МКД между УО и ТСЖ. Рекомендуем включить правила расторжения в условия договора управления МКД :

  • расторжение по окончании срока действия,
  • досрочное расторжение,
  • пролонгация.

Нужно быть готовым доказать в суде наличие существенных нарушений ДУ со стороны управляющей компании. Для этого необходимо составлять акты о невыполнении работ или ненадлежащем качестве их выполнения.

ТСЖ имеет право не продлить договор управления с УО. Тогда можно выбрать другую управляющую компанию и заключить с ней договор управления.

В качестве формулировок порядка расторжения и пролонгации ДУ можно использовать следующие: «если по окончании срока действия договора одна из сторон не заявила о его расторжении, договор считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях», «если по окончании срока действия договора одна из сторон заявила о его расторжении, стороны составляют соглашение о расторжении».

Советуем в договоре управления между УО и ТСЖ прописать основания для его досрочного расторжения.

Такими основаниями могут быть:

  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • неисполнение обязанностей по договору со стороны УО;
  • несвоевременное исполнение обязанностей по договору со стороны ТСЖ;
  • жалобы жителей на управляющую компанию.

ТСН как орган управления МКД

Кто принимает решение о смене управляющей компании

Органы управления ТСЖ принимают решения, согласно установленному уставом порядку (ч. 3 ст. 146 ЖК РФ). В уставе можно указать, что жилищное объединение вправе решить вопрос о выборе новой управляющей компании.

Такое решение принимается:

  • простым большинством или квалифицированным большинством на общем собрании членов ТСЖ,
  • простым большинством или квалифицированным большинством членов правления ТСЖ,
  • председателем ТСЖ единолично или по согласованию с правлением ТСЖ.

ОСС в МКД не может сменить управляющую организацию, у которой заключён договор управления с ТСЖ, сделать это имеет право только ТСЖ.

Если выяснилось, что управляющая компания не соблюдает условия договора управления, ТСЖ может обратиться в орган местного самоуправления для проведения проверки деятельности УО (ч. 1.1 ст. 165 ЖК РФ).

ОМС проведёт проверку и, если она подтвердит невыполнение УО условий договора управления, соберёт ОСС для решения вопросов о расторжении договора с УО, о выборе новой компании или об изменении способа управления МКД.

Договор управления был заключён между УО и ТСЖ, это, конечно, усложнит процесс его расторжения. Но в некоторых случаях ОМС может после проверки предложить провести общее собрание членов ТСЖ, а не ОСС.

Подведём итог: чтобы расторгнуть договор управления с УО, нужно учитывать результаты проверки, положение устава ТСЖ и условия договора управления МКД.Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней ания и решений ОСС

Что делать, если УО лишилась лицензии на управление МКД

Каждая УО должна получить лицензию, чтобы управлять МКД (ч. 1 ст. 192 ЖК РФ). Договор управления с УО расторгается, если:

  • сведения о МКД исключены из реестра лицензий субъекта РФ,
  • действие лицензии УО прекращено или она аннулирована.

Хотя не каждый день управляющие компании лишаются лицензий, всё же стоит предусмотреть порядок действий для такого случая. Например, можно указать, что при прекращении действия лицензии УО или при её аннулировании у ТСЖ остаётся право расторгнуть договор в одностороннем порядке.

Рекомендуем указать в ДУ, как будут вестись взаиморасчёты между УО, ТСЖ, РСО и собственниками помещений в МКД. Обязательно напишите в договоре дату, до наступления которой УО будет исполнять свои обязанности.

В соответствии с положениями устава ТСЖ самостоятельно решает, как будет продолжать управлять МКД.

Что делать, если лицензии лишается УО при способе управления управляющей организацией, подробно рассказывает ст. 200 ЖК РФ. Орган местного самоуправления проводит ОСС в МКД, на котором решается вопрос о выборе новой УО или о смене способа управления.

Если такое собрание не состоится или его решение не реализуют, ОМС проведёт открытый конкурс, на котором определится новая управляющая компания.

ОСС и открытый конкурс не нужно проводить, если дело касается смены УО, у которой заключён договор управления с ТСЖ. Порядок смены УО, лишившейся лицензии, ТСЖ определяет в условиях договора управления МКД.

Проведение ОСС и открытого конкурса по отбору УО при наличии в МКД действующего ТСЖ остаётся на усмотрение органа местного самоуправления. Напомним, что п. 2 ч. 3 ст. 200 ЖК РФ обязывает управляющую компанию выполнять свои обязанности до заключения договора управления МКД с новой управляющей компанией.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/8420/kak-smenit-upravlyayuschuyu-kompaniyu-v-dome-gde-est-tszh

Зачистка ЖСК и ТСЖ

Как жск перейти в управляющую компанию

Министерство строительства и ЖКХ России подготовило ряд поправок к Жилищному кодексу (ЖК; текст есть в распоряжении «Газеты.Ru»), которые могут существенно изменить рынок управления жилой недвижимостью. В частности, значительно ужесточается ответственность ТСЖ.

Часть 6 статьи 20 ЖК дополнили положением о том, что органы жилинспекции обязаны обращаться в суд с требованием о ликвидации товариществ собственников жилья (ТСЖ) или жилищно-строительных кооперативов (ЖСК), в случае если в течение месяца не были устранены выявленные нарушения.

Как пояснили в Минстрое, речь идет о нарушениях требований к уставу ТСЖ либо к порядку создания ТСЖ.

Сегодня у органов жилинспекции уже есть право обращаться в суд, однако поправки делают такие обращения обязательными. Как отмечают эксперты, к своему праву ликвидировать ТСЖ проверяющие прибегают нечасто.

«Пока практика сложилась неоднозначная. Какие-то организации жилнадзора, после того как нарушения были выявлены, выдавали предписания, но дальше никаких шагов не предпринимали. Нередко иски подавали сами жильцы, по чьим жалобам и проводилась проверка», — рассказывает Александр Козлов, руководитель проекта «Школа грамотного потребителя».

На его взгляд, хотя ужесточение контроля за деятельностью ТСЖ оправданно, месячный срок с момента выявления нарушения до требования о ликвидации в ряде случаев может быть чрезвычайно мал.

«Многие процедурные моменты, необходимые для исправления нарушений, например организация повторного собрания, зачастую требуют больше месяца. Подобная норма может привести к массовым зачисткам ТСЖ», — говорит Козлов.

В свою очередь, в пресс-службе Минстроя отметили, что «установленного срока достаточно для устранения допущенных нарушений».

Помимо этого, поправки предполагают ликвидацию ЖСК, которые в течение трех месяцев, после того как будет уплачен последний взнос за жилье, должны быть распущены. После этого жильцы должны создать ТСЖ. Между тем, как отмечает Валерий Новиков, начальник управления юридического сопровождения НП «ЖКХ «Контроль», сегодня достаточно заметное количество домов управляется через ЖСК.

Минстрой планирует расширить полномочия жилищной инспекции. Ее представителям хотят дать право организовывать проверки и нежилого фонда. Инспекторы… →

«Многие ЖСК уже давно занимаются управлением домами и неплохо справляются со своими обязанностями», — говорит юрист.

Сами представители ЖСК также не согласны с возможной ликвидацией кооперативов.

«У нас шестьдесят с лишним лет кооперативу. Сейчас в управлении восемь корпусов по разным адресам, отлажена уже система управления домами. Все совершено прозрачно, если не устраивает правление, можно переизбрать.

Если ЖСК упразднить, то жильцы от этого точно не выиграют»,

— уверена Евдокия Гостеева, заместитель председателя правления ЖСК «Работники Академии наук СССР».

Как она отметила, в случае упразднения ЖСК в лучшем случае распадется на несколько разных ТСЖ, каждому из которых придется искать себе новую управляющую компанию.

«При этом предполагать, что ТСЖ с легкостью зарегистрируют как юридическое лицо, не приходится, уже есть много сообщений о том, с какими проблемами это сопряжено. Да и жильцы вряд ли проявят достаточную активность, чтобы собраться и организовать ЖСК. Сейчас на собраниях можно видеть только женщин пенсионного возраста», — говорит Гостеева.

По ее мнению, это все затевается для того, чтобы передать дома в управление новым управляющим компаниям.

Схожего мнения придерживаются и некоторые эксперты, которые обращают внимание на следующий пункт поправок, который дает право органам местного самоуправления самим назначать управляющие компании. Речь идет о дополнении статьи 161 частью 17.

«Данная норма определяет порядок управления многоквартирными домами в тот период, когда управляющая организация по каким-либо причинам не определена (например, ТСЖ ликвидировано, собственники сами не выбрали управляющую организацию, а объявленный муниципалитетом конкурс не состоялся).

На тот период, пока собственники не выберут способ управления либо управляющую организацию либо пока не состоится конкурс, чтобы обеспечить надлежащее управление домом, муниципалитет вправе «назначить» управляющую организацию, имеющую лицензию, управлять этим домом», — пояснили в пресс-службе Минстроя.

В пояснительной записке к законопроекту говорится только о домах, которые требуют ремонта, поэтому УК их не берут в управление, опасаясь излишних расходов. Однако ликвидация ЖСК и ужесточение надзора за ТСЖ позволяют предположить, что количество бесхозных домов, управлять которыми достаточно выгодно, может ощутимо вырасти.

Как стало известно «Газете.Ru», МЭР готовит поправки, которые позволят гражданам сохранить жилье, даже если вскроется, что оно было… →

Не секрет, что большинство жильцов довольно пассивны и не посещают собрания дома. В такой ситуации собрать кворум и утвердить новое ТСЖ будет нельзя.

«В этом случае предполагается проведение открытого конкурса на управление домом.

Но тут прослеживается заинтересованность со стороны органов местного самоуправления, которые могут конкурс саботировать, после чего получают возможность сами назначать управляющую компанию.

Не могу сказать, что это примет массовый характер, но тут видна коррупционноемкая составляющая, на которую следует обратить внимание», — предупреждает юрист.

Еще один опасный момент — изменение системы подсчета на собраниях собственников жилья. Если сейчас голоса определяются количеством квадратных метров в собственности (1 кв. м равен одному голосу), то новая норма предполагает, что каждый собственник жилья получает один голос. На первый взгляд, достаточно справедливое предложение, но и здесь есть подводные камни.

Одна квартира может быть в общей долевой собственности, тогда у каждого из совладельцев появяется право голоса. Это в том числе возможность для махинаций на собраниях — организуется несколько «резиновых квартир», чьи собственники уже могут составить большинство на собрании и продавливать нужные решения, обозначает риски Новиков.

Источник: https://www.gazeta.ru/business/realty/2016/04/08_a_8164193.shtml

Тсж и жск – чем отличаются, что это такое, а также про отказ от ук и создание тсж из совета дома

Как жск перейти в управляющую компанию

НедвижимостьУправление многоквартирным домомТСЖ

Чтобы облегчить жизнь жильцам МКД в сфере содержания их общедомового имущества, законами РФ разрешено организовывать различные способы управления многоквартирными домами. Наряду с управляющими компаниями, популярностью пользуются ТСЖ и ЖСК.

В статье мы рассмотрим каждую организацию и узнаем, чем они отличаются друг от друга. Также наши эксперты расскажут, возможна ли смена ТСЖ на другую форму управления домом и как это правильно осуществить.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Какие формы управления МККД бывают?

Существует несколько основных форм управления многоквартирным домом, определяемых Жилищным Кодексом:

  1. УК — управляющая компания. При наличии управляющей компании, расчётом всех ежемесячных выплат жильцов и организацией обслуживания дома занимается сторонняя, нанятая за отдельную плату управляющая организация.

  2. ЖСК — жилищно-строительный кооператив. В наши дни такая форма управления присуща тем постройкам, возведение которых не было завершено в срок обанкротившейся строительной компанией.

    Будущие жильцы-хозяева недостроенных квартир объединяются в ЖСК с целью завершить строительство общими усилиями.

  3. ТСЖ — товарищество собственников жилья. Весьма распространённая и удобная форма управления финансовыми потоками дома, имеющая высокую популярность, прежде всего, в связи с повальной недобросовестностью в работе многих УК.

  4. Совет! Тем домовым коллективам, среди которых нет владеющих тонкостями ведения финансовых дел, больше подойдёт вариант с сотрудничеством с УК.

    Однако, когда нет возможности найти приличную УК, то встаёт вопрос о выборе между ЖСК и ТСЖ. Перед тем, как сделать окончательный выбор, стоит разобраться, чем же отличается ТСЖ от ЖСК.

    И ТСЖ, и ЖСК имеют свои преимущества и недостатки, среди которых:

    • Основанием для создания ЖСК может быть решение абсолютно всех собственников дома. Для основания ТСЖ достаточно согласия большей части жильцов.
    • Управлением в обоих случаев занимается выборочная группа людей с председателем во главе, однако в случае с ТСЖ есть возможность регулировать права и обязанности председателя посредством устава.
    • Права и обязанности членов правления в ТСЖ целиком и полностью определяются внутренним уставом(в рамках законов). В ЖСК порядок ведения дел жёстко регламентирован Жилищным Кодексом.
    • При ании на общедомовых собраниях, каждый член ЖСК имеет ровно один голос согласно ЖК РФ, в то время как при ТСЖ, вес голоса одного человека определяется объёмом доли его собственности в общем объёме жилого фонда всего дома.
    • ЖСК может осуществлять предпринимательскую деятельность и распределять полученный в результате доход между своими членами. ТСЖ являясь некоммерческой организацией и вести подобную деятельность не может.
    • Границы управления ЖСК лежат строго в пределах одного объекта недвижимости, тогда как под одним ТСЖ могут быть объединены несколько близко расположенных домов.
    • Членом ЖСК становятся автоматически, при условии достижения 16 лет. Для вступления в ТСЖ необходимо подать заявление.

    Имея свои сильные и слабые стороны, эти формы управления МКД дают возможность выбрать наиболее подходящий вариант для каждого отдельного случая.

    Переход из одной формы управления в другую

    Согласно жилищному кодексу РФ, управление многоквартирным домом осуществляется коллективом собственников жилых помещений.

    Важно! Форма управления домом выбирается коллективно и может быть изменена в любой момент в результате принятия коллективного решения по этому поводу.

    Для осуществления перехода от совета дома к ТСЖ необходимо:

    1. Организовать собрание собственников жилья. В рамках текущей схемы управления это не должно составить труда, особенно если инициатором является кто-то из действующего совета дома.
    2. Вынести на обсуждение вопрос о переходе к ТСЖ. Для осуществления регистрации юр. лица необходимо заручиться поддержкой более половины собственников жилья.
    3. Если согласие достигнуто, необходимо подготовить пакет документов для подачи в налоговый орган.
    4. После успешной подачи документов остаётся только дождаться регистрации и переход завершён.

    Список документов, необходимых для регистрации ТСЖ:

    1. Заявление о регистрации ТСЖ.
    2. Устав ТСЖ, принятый на собрании.
    3. Копию протокола собрания жильцов с решением о создании ТСЖ, с подписями участников(собственников жилья).
    4. Квитанцию об уплате гос. пошлины.

    На этом процедура перехода от совета к ТСЖ заканчивается.

    Из УК в ТСЖ

    Немного иначе выглядит процесс смены формы управления при изначальном наличии управляющей компании, от услуг которой необходимо отказаться.

    Справка! Чтобы отказаться от услуг управляющей компании и создать свое ТСЖ, такое решение должно быть утверждено на очередном собрании собственников. На нем же, устанавливается дата, с наступлением которой управление домом переходит от УК к ТСЖ.

    До наступления этой даты, УК обязана продолжать обслуживать дом и выполнять свои функции в полном объёме, а после — передать все касающиеся управления документы в распоряжение ТСЖ. Порядок и список подаваемых для регистрации ТСЖ документов в сравнении с первым вариантом не меняется.

    Таким образом, современное жилищное законодательство даёт собственникам право самостоятельного выбора наилучшего варианта управления их недвижимостью. Выбирайте с умом и помните: каждый сам несёт ответственность за своё благополучие.

    , пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

    Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

    +7 (499) 938-47-82 (Москва)

    +7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

    Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/tszh/kak-perejti.html

Нужно отказаться от ТСЖ и ЖСК и перейти к выборам УК

Как жск перейти в управляющую компанию

Почему нужно отказаться от таких форм управления как ТСЖ или ЖСК и полностью отдать рынок управляющим компаниям, обеспечив их гарантиями неприкосновенности на «пятилетку».Итак, я предлагаю выборы управляющих компаний. Настоящие, привычные, со всеми атрибутами политических предвыборных кампаний.

С листовками, с газетами, со встречами, с предвыборными программами, с агитационным периодом. Повторять точь-в-точь идею здесь не буду, чтобы не засорять эфир. Не поленитесь, пройдите по ссылке, прочитайте, выскажитесь.Остановлюсь на базовых принципах идеи.

Первый и главный – лишить собственников права выбора способа управления МКД и права изменения этого способа в любое время на основании решения общего собрания собственников.Давайте раз и навсегда определим для себя, что управление многоквартирным домом – это бизнес. Бизнес, конечно, предполагает предпринимательские риски. Но эти риски должны иметь объективную основу.

Наличие пункта в ЖК РФ, позволяющего собственникам в любое время сменить УК, либо решить, что ТСЖ более эффективная модель управления, я бы не стал относить к объективным рискам. Особенно если брать в расчет сотни примеров, когда третья сила в любой момент через лояльного (купленного) собственника инициирует псевдособрание, фабрикует псевдорешение и становится, таким образом, царем горы.

Отсюда мы получаем двойные квитанции, поджоги лифтов и прочую неразбериху, которая жутко дискредитирует идею перевода процесса управления МКД на рыночные рельсы.Нельзя с рынком играть в такие игры. Рынок отвечает тем же.

В отсутствии понимания того, что даже профессионализм и высокая планка качества предоставляемых услуг не гарантируют твоего пребывания у руля конкретного дома, любой руководитель управляющей компании видит своей задачей заработать много, здесь и сейчас. То, что можно было заработать за пять лет, нужно заработать за год. Потому что потом могут поменять.

Либо по решению мэрии, либо через инсинуации конкурентов, лежащие за пределами правового поля. Об инвестициях в таких условиях вообще даже помыслить нельзя.Разумеется, что порядочные предприниматели от рынка с такими субъективными рисками стараются держаться подальше. А вот любители половить рыбу в мутной воде здесь себя чувствуют как та самая рыба в той самой воде.

Отсюда и многомиллионные долги перед ресурсоснабжающими организациями, преднамеренные банкротства, клонирование. На выходе – чудовищный негатив со стороны населения к аббревиатуре УК.Казалось бы, ТСЖ – решение для тех, кто хочет порядка и прозрачности. В пример можно привести США или Канаду, где кондоминиумы – очень распространенное понятие.

Но их кондоминиум и наше ТСЖ – совершенно разные истории. Кондоминиум – последний шаг к индивидуальному дому, там живут состоятельные собственники, готовые платить за комфорт суммы, несравнимые с теми, что приходится выбивать из отечественного собственника.

Можно ли двушку в хиреющей хрущевке считать последним шагом к своему частному дому?Конечно, жители дома щепетильнее будут относиться к проблемам своего дома, чем УК, к примеру, управляющая сотней домов. Но все ли? В советской системе ТСЖ были куда более возможны, чем сейчас. Эффективное ТСЖ предполагает наличие некоего близкого контакта среди жителей.

А мы же отгородились друг от друга массивными железными дверьми, в которые врезаны не менее массивные замки. Мы не всегда соседей по лестничной клетке знаем по имени.

И у нас в хиреющих хрущевках нет в собственности своего бессейна, тренажерного зала или бильярдной (что часто встречается в кондоминиумах) где мы можем перезнакомиться и стать если не одной семьей, то перестать смотреть друг на друга волком.А раз так, то зачем себя обманывать? Инициативная группа, как правило, это человек 10 (максимум). Остальным – все равно.

Так пусть эти инициативные создают миниатюрную управляющую компанию и доказывают свое право на управление в конкурентной борьбе программ, идей, ресурсов.И главное. Есть же уже опыт. Будь ТСЖ панацеей – давно бы было в стране одно сплошное ТСЖ. А когда вся конструкция держится на активных пенсионерах и отставных военных, то это очень непрочная конструкция.

УК – тоже не панацея, но я уже объяснил почему. Нужно дать шанс адекватным предпринимателям. Позволить себе этот эксперимент, потому что хуже не будет.Но для этого эксперимента нужна новая среда. Нужна небольшая революция. И вот ее я и предлагаю. Рынок управления МКД – как монолит. Где есть один игрок – управляющая компания.

Которая может быть при этом частной или муниципальной, может быть империей из 5000 домов или однодомовой, созданной инициативными собственниками.И выборы. Выборы управляющей компании раз в пять лет. Каждый дом выбирает свою управляющую компанию. Голосует за конкретные программы. И делегирует полномочия тому, кто выглядит убедительнее. На пять лет. Без права под воздействием смены настроений сменить управляющую компанию в любое время. Не менять, а выбирать и спустя пять лет оценивать ее работу на новых выборах.Конечно, и такой рынок не обойдется без уродов. Но контролирующие органы никто не отменял. Как и жалобы собственников в эти контролирующие органы. А дальше прокуратура, суд, дисквалификация на 5 лет, перевыборы. Постепенно рынок очистится, и на нем будут работать те, кто готов пахать и зарабатывать, а не те, кто готов зарабатывать и воровать.Выглядит идеалистически? Мне так не кажется. Конечно это все на уровне идеи, концепции. Детали нужно прорабатывать. Но лучше потратить время и напрячь мозги, обдумывая что-то новое, чем продолжать жевать что-то старое и безнадежно протухшее.

Все права защищены ООО ИД «СВОБОДНАЯ ПРЕССА» 2007–2019. Любые материалы, размещенные на портале «МОЁ! Online» сотрудниками редакции, нештатными авторами и читателями, являются объектами авторского права.

Права ООО ИД «СВОБОДНАЯ ПРЕССА» на указанные материалы охраняются законодательством о правах на результаты интеллектуальной деятельности. Полное или частичное использование материалов, размещенных на портале «МОЁ! Online», допускается только с письменного согласия редакции с указанием ссылки на источник.

Все вопросы можно задать по адресуweb@kpv.ru. В рубрике «Воронеж официальный» публикуются сообщения в рамках контрактов об информационном сотрудничестве между редакцией «МОЁ! Online» и органами власти.

Материалы рубрики «Новости партнёров» публикуются в рамках договоров (соглашений, контрактов) об информационном сотрудничестве и (или) размещаются на правах рекламы.

Партнёрский материал — это статья, подготовленная редакцией совместно с партнёром-рекламодателем, который заинтересован в теме материала, участвует в его создании и оплачивает размещение.

В России запрещена деятельность организаций: «Национал-большевистская партия», «Свидетели Иеговы», «Армия воли народа», «Русский общенациональный союз», «Движение против нелегальной иммиграции», «Правый сектор», УНА-УНСО, УПА, «Тризуб им. Степана Бандеры», «Мизантропик дивижн», «Меджлис крымско-татарского народа», движение «Артподготовка», общероссийская политическая партия «Воля»; «Движение Талибан», «Имарат Кавказ», «Исламское государство» (ИГ, ИГИЛ), Джебхад-ан-Нусра, «АУМ Синрике», «Братья-мусульмане», «Аль-Каида в странах исламского Магриба».

Page 3

Синоптики рассказали, надолго ли в Воронеже задержатся морозы

Cиноптики рассказали, в какой день на этой неделе в Воронеже наступит зима

В Воронеже из-за тумана отменяют рейсы в Москву

В Воронежской области объявили жёлтый уровень опасности из-за тумана

МЧС призвало воронежцев не выходить на лёд, несмотря на мороз

Источник: https://moe-online.ru/nn/zkh/143201

Правовое решение
Добавить комментарий