Какие бывают управляющие компании

Управляющие компании ЖКХ | Новостройки

Какие бывают управляющие компании

Термин «управляющая компания» большинством граждан воспринимается как организация, оказывающая услуги в сфере жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ).

Однако, если говорить о правильной трактовке данного термина, то такие фирмы следует называть управляющие организации, а управляющие компании – это юридические лица, которые управляют инвестициями (как собственными, так и привлечёнными).

Но в народе давно уже устоялось подобное восприятие, а потому в данной статье речь пойдет именно о полномочиях управляющих компаний ЖКХ – организаций, созданных для осуществления управления многоквартирным домом, обеспечение его необходимыми ресурсами, поддерживающими надлежащее санитарное и техническое состояние объекта.

Деятельность УК ЖКХ регулируется жилищным законодательством РФ. Управляющие компании ЖКХ создаются именно с целью обеспечения жизнедеятельности многоквартирных домов, и все свои услуги они осуществляют только в соответствии с установленными требованиями законодательства.

По большому счёту, УК ЖКХ являются посредниками между жильцами дома и компаниями, предоставляющими услуги населению.

С экономической точки зрения, такие компании аккумулируют денежные средства собственников жилья для последующей оплаты поставщикам коммунальных услуг; на них ложится контроль за расходованием вверенных денежных средств.

С технической стороны УК осуществляют накопление информации об объекте управления, о существующих проблемах технического характера, ведёт учёт износа и амортизации имущества, планирует и организует мероприятия по ремонту и восстановлению зданий и сооружений.

Если рассматривать правовой аспект деятельности УК ЖКХ, то между ними и собственниками жилья складываются потребительские отношения, в которых такие компании выступают первыми подрядчиками со всеми вытекающими из гражданского законодательства обязанностями и юридическими последствиями.

Все управляющие компании в сфере ЖКХ можно разделить на следующие виды:

Управляющие – их особенной чертой является тот факт, что они осуществляют только управление многоквартирным домом, без самостоятельного оказания услуг населению – для этого такая компания заключает договора подряда с другими организациями.

Гибридные управляющие компании самостоятельно выполняют полный перечень необходимых услуг: и управление, и техническое содержание, коммунальное обеспечение без привлечения сторонних организаций.

Эксплуатационные компании осуществляют только функции по эксплуатации, техническому и санитарному содержанию имущества многоквартирных домов на основании договора подряда, который заключается с собственниками жилья, ТСЖ и другими УК.

Как и у любой организации в гражданских правоотношениях, у УК ЖКХ есть свои определённые обязанности перед собственниками жилья в доме, который находится на обслуживании.

Например, такие компании обязаны проводить следующие работы:

  • поддерживать техническое состояние дома в надлежащем виде, делая его безопасным для жильцов;
  • проверка состояния вверенного имущества раз в полгода: крыша, чердак, подвал, системы водоотведения и канализации и т.д. Все обнаруженные проблемы должны документироваться и устраняться в разумные сроки;
  • выполнение мелкого и текущего ремонта зданий и сооружений; для проведения капитальных ремонтных работ необходимо получить согласие собственников жиль;
  • подготовка дома и прилегающей территории к зиме (весне);
  • в случае возникновения неполадок и аварий в доме, при устранении таких проблем необходимо руководствоваться установленными техническими рекомендациями и регламентами;
  • создание благоприятных условий для предоставления гражданам коммунальных услуг соответствующего качества;
  • контроль за соблюдением норм и правил пожарной безопасности.

Обязанности управляющих компаний ЖКХ

Непосредственными обязанностями УК ЖКХ является поддержание чистоты на вверенной территории, а именно уборка подъездов, лестничных клеток, лифтов, озеленение и поддержание санитарных условий на прилегающем земельном участке; компания в обязательном порядке должна создать условия для сбора и вывоза мусора и бытовых отходов граждан. Такие организации обязаны осуществлять контроль за установкой общедомовых коммунальных приборов и счётчиков, проверять их исправность и правильность эксплуатации; а также обеспечивать сохранность технической и проектной документации вверенных зданий и сооружений.

Не стоит забывать и про организационные обязанности УК ЖКХ. К таким можно отнести регистрацию граждан в квартирах; проведение собрание жильцов для принятии решений касаемо дома, уведомления их о существующих проблемах, общей информации в сфере ЖКХ. Также УК обязаны собирать коммунальные услуги с собственников жилья и информировать их об изменении существующих тарифов.

В случае, когда УК ЖКХ выполняет свои обязанности ненадлежащим образом, либо вообще уклоняется от их исполнения, ее должностных лиц можно привлечь к ответственности как административной, так и уголовной.

Поэтому лицам, заключившим договор с такой компанией следует помнить, что осуществление функций УК должно быть направлено строго на удовлетворение интересов собственников жилого имущества и обеспечения функционирования дома.

: принципы работы ТСЖ

Источник: http://ack1.ru/library/upravlyaushchie_kompanii_zhkh.html

Что обязаны делать жильцы и управляющие компании в многоквартирном доме

Какие бывают управляющие компании

Часто жильцы многоквартирных домов сталкиваются с теми или иными проблемами: грязные лестничные клетки, наличие насекомых и грызунов в подъезде и многое другое. Как с этим бороться? Куда обращаться?

Ответственность за жилой фонд несут организации, его эксплуатирующие и сами жильцы дома. Организации могут быть любой организационно-правовой формы, и они фактически отвечают за поддержание наших домов и придомовой территории в надлежащем санитарно-техническом состоянии.

Согласно жилищному кодексу, услуги управляющих компаний и товариществ собственников жилья бывают:

— обязательные, включающие перечень работ постоянного и сезонного характера, направленных на поддержание надлежащего санитарно-технического состояния дома и исправную работу коммуникаций;

— необязательные, которые заказываются жильцами дома в индивидуальном порядке и оплачиваются отдельно.

К обязательным услугам относятся работы по содержанию помещений, входящих в состав общего имущества в многоквартирном доме:

  • своевременное проведение уборки и ремонтных работ в подъезде, на чердаках, в подвалах, технических подпольях
  • сухая и влажная уборка тамбуров, холлов, коридоров, галерей, лестничных площадок и маршей, пандусов
  • влажная протирка подоконников, оконных решеток, перил лестниц, шкафов для электросчетчиков слаботочных устройств, почтовых ящиков, дверных коробок, полотен дверей, доводчиков, дверных ручек
  • мытье окон
  • организация и содержание мест накопления твердых коммунальных отходов, включая обслуживание и очистку мусоропроводов, мусороприемных камер, контейнерных площадок
  • организация сбора отходов I — IV классов опасности (отработанных ртутьсодержащих ламп) и их передача в организации, имеющие лицензии на осуществление деятельности по сбору, транспортированию, обработке, утилизации, обезвреживанию, размещению таких отходов
  • обеспечение устранения аварий в соответствии с установленными предельными сроками на внутридомовых инженерных системах в многоквартирном доме, выполнения заявок населения
  • другие работы, обеспечивающие надлежащее санитарно-техническое состояние дома (ремонт кровли, своевременное устранение засоров канализации или вентиляции, ремонт отмостков)
  • организация дезинсекции и дератизации.

Периодичность выполнения работ, в том числе работ по уборке подъездов, должна быть прописана в договоре управления многоквартирным домом.

Оказание услуг и выполнение работ осуществляются с использованием инвентаря, оборудования и препаратов, имеющих соответствующие разрешительные документы и допущенных к применению в соответствии с установленными требованиями законодательства Российской Федерации.

Некоторые нарушения управляющая компания должна устранять незамедлительно, например, отсутствие освещения в подъездах, засор канализации.

В случаях, когда срочного выполнения работ не требуется, управляющая компания разрабатывает план проведения восстановительных работ.

Если управляющая компания не выполняет своих обязанностей, жильцы могут обратиться в суд и добиться либо снижения оплаты, либо выполнения всего перечня работ с надлежащим качеством. Кроме того, жильцы могут подать жалобу в Службу государственного жилищного надзора.

Но не только организации, которые обслуживают жилой фонд, несут ответственность за эксплуатацию жилого здания, жильцы тоже должны соблюдать правила проживания в жилых помещениях, а именно:

  • при осуществлении ремонтных работ в квартирах не допускать расположение ванных комнат и туалетов непосредственно над жилыми комнатами и кухнями, за исключением двухуровневых квартир, в которых допускается размещение уборной и ванной (или душевой) непосредственно над кухней
  • не устраивать вход в туалет непосредственно из кухни
  • не демонтировать вентиляционные короба, не объединять вентиляционные каналы кухонь и санитарных узлов с жилыми комнатами
  • не срезать полотенцесушители в ванных комнатах
  • при объединении балкона или лоджии с жилой комнатой или кухней, позаботиться о том, чтобы температура и влажность в смежных жилых помещениях оставалось неизменной
  • при установке кондиционера, обращать внимание на его технические характеристики. Шум от работающего кондиционера должен соответствовать санитарным нормам по уровням шумов — днем (с 7 утра до 23 часов вечера — 40 децибел (максимум 55 дБа); — ночью — 30 дБа, (максимум до 45 дБа)
  • не захламлять, не загрязнять, не затоплять жилые помещения, подвалы и технические подполья, лестничные пролеты и клетки, чердачные помещения.
  • В случае если жильцы нарушают правила проживания в многоквартирном доме, управляющая компания также вправе обратиться в суд, органы жилинспекции или в другие органы исполнительной власти по принадлежности.

По информации Управления Роспотребнадзора по Иркутской области.

ИА «Тайшет24»

Если вы обнаружили в статье неточность, сообщите, пожалуйста, в редакцию! E-mail: news@t24.su.

Источник: https://www.t24.su/chto-obyazany-delat-zhiltsy-i-upravlyayushhie-kompanii-v-mnogokvartirnom-dome/

Как стать управляющей компанией многоквартирного дома?

Какие бывают управляющие компании

Управление домами, содержание и ремонт общего имущества, предоставление коммунальных услуг – это и многое другое осуществляется управляющими компаниями.

Важно, что эти организации пришли на смену ЖЭК, которые ранее проводили ремонтно-эксплуатационные и организационные работы. Рассмотрим, как открыть управляющую компанию самостоятельно.

Управляющая компания – юридическое лицо (создается в форме ООО, АО и т.д.), учреждаемое на коммерческой основе в целях управления многоквартирным домом.

Управление организацией может осуществляться одним или несколькими учредителями, при этом выделяют перечень прав и обязанностей компании.

Виды

Выделяют несколько видов управляющих организаций.

К ним относятся:

  1. Управляющие компании. В число их услуг не включается проведение самостоятельного ремонта, они не предоставляют коммунальные услуги, занимаются только делами управлениями. Таким образом, они выступают в качестве посредника между собственниками квартир и поставщиками. В целях технического содержания помещений привлекаются сторонние организации.
  2.  Гибридные управляющие компании. Самостоятельно предоставляют все услуги, касающиеся эксплуатации многоквартирного дома: ремонтная деятельность, услуги ЖКХ (функции, ранее выполняемые ЖЭК).
  3. Эксплуатационные управляющие компании. Жильцы дома вместе с этой организацией заключают договор, предоставляющий право управления имуществом, но без предоставления коммунальных услуг.

Привлечение управляющих компаний к работе может осуществляться двумя путями – жильцы принимают решение о сотрудничестве в общем порядке, или существующие ТСЖ через управленческие органы.

Если собственники квартир в течение установленного времени не приняли единого решения, то органы МСУ имеют право самостоятельно выбрать УК.

Права и обязанности

К обязанностям управляющей компании относится:

  • проведение эксплуатационно-ремонтной деятельности (бесперебойные поставки энергетических ресурсов, подготовка многоквартирного дома к зиме, плановый и внеплановый осмотр имущества, проведение капитального и косметического ремонта и т.д.);
  • осуществление организационной деятельности (формирование счетов для оплаты коммунальных услуг, ответы на заявления жильцов многоквартирного дома, предоставление по их просьбе документации и т.д.).

Право управляющей организации – получение денежных средств за осуществление своей работы в размере, устанавливаемом на общем собрании собственников жилья.

Как открыть управляющую компанию?

Открытие управляющей компании не такое сложно дело, как может показаться на первый взгляд.

Для этого потребуется:

  • собрать документы;
  • получить лицензии;
  • пройти регистрацию.

В сфере ЖКХ

Для осуществления деятельности в области ЖКХ требуется заключить договоры с поставщиками энергетических ресурсов.

Они являются монополистами, поэтому придется согласиться на все цены, которые они устанавливают.

Пошаговая инструкция

Как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ в 2018 году? Пошаговая инструкция:

  1. Необходимо зарегистрировать юридическое лицо, как ЗАО, ООО и т.д. После этого происходит получение нескольких лицензий, на основании которых компания сможет управлять многоквартирными строениями.
  2. На следующем этапе возникает необходимость открытия дома. Рекомендуется, чтобы он располагался в доме, управление которым будет осуществляться. Если в нем не выделено административных помещений, то офис необходимо открывать в другом месте, но поблизости с домом. Для создания рабочей атмосферы потребуется настроить телефонную линию и подготовить необходимую технику.
  3. Для осуществления деятельности потребуется инвентарь для сотрудников. В обязательном порядке должна быть учреждена должность инженера – он отвечает за правильную эксплуатацию дома. Большая часть работников должна иметь на руках соответствующую аттестацию, но ряда сотрудников (диспетчеров и дворников) это не касается. Важно правильно организовать деятельность – так, работа диспетчеров должна происходить посменно в течение 24 часов.

Не стоит полагать, что созданная компания сразу же возьмет на свое попечение множество домов:

  1. Во-первых, лишь небольшое количество согласится сотрудничать с малоизвестной организацией.
  2. Во-вторых, существует вероятность не справиться с огромным количеством дел.

Начинать рекомендуется с одного дома, при этом работа должна осуществляться добросовестно. Жильцы дома станут для компании лучшей рекламой, что позволит расширить сферу деятельности в будущем.

Необходимые документы

Для открытия управляющей компании в многоквартирном доме, потребуется собрать перечень документов:

  • заявление о регистрации – его составление осуществляется на основании формы №Р11001, которая была утверждена Правительством РФ в 2002 году;
  • протокол проведения общего собрания учредителей, в котором содержится решение о создании УК;
  • уставная документация компании;
  • учредительное соглашение – необходимо в случае, если компания открывается несколькими учредителями.

В случае если происходит открытие управляющей организации на базе уже существующей компании, то требуется предоставить:

  • заявление, включающее в себя ряд изменений и поправок к учредительным бумагам;
  • уставную документацию в новой редакции;
  • протокол собрания учредителей, на котором было принято решение о внесении поправок.

Регистрация

Если вы решили открыть управляющую компанию с нуля, то должны позаботиться об её регистрации.

Процедура осуществляется поэтапно, причем для её проведения не требуется начального капитала, можно внести уставной капитал, состоящий из вашего имущества (не более 20000 руб.):

  1. Сбор документов (рекомендуется уточнять в органах регистрации). Они подписываются одним или несколькими учредителями. Если УК создается только одним учредителем, то она регистрируется в виде ООО.
  2. К документам прилагается гарантийное письмо от гражданина, в распоряжении которого ранее находилось помещение для офиса компании. В нем требуется указать, что площадь передана исполнительному органу. Прилагается ксерокопия свидетельства собственности или договора аренды.
  3. Составление заявления о проведении регистрации, его требуется заверить нотариально. Дополнительно открывается расчетный счет в банковской организации, на который переводится 50% уставного капитала. В течение календарного года на него потребуется перевести вторую часть.
  4. Другим, не менее важным моментом, является выбор юридического адреса. На него будут приходить заявление от жильцов, документы от государственных органов.

На этом регистрация управляющей компании завершается, и она может приступать к осуществлению деятельности.

На видео о деятельности УК

Внимание!

  • В связи с частыми изменениями в законодательстве информация порой устаревает быстрее, чем мы успеваем ее обновлять на сайте.
  • Все случаи очень индивидуальны и зависят от множества факторов. Базовая информация не гарантирует решение именно Ваших проблем.

Поэтому для вас круглосуточно работают БЕСПЛАТНЫЕ эксперты-консультанты!

ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ.

Источник: http://77metrov.ru/kak-otkryt-upravljajushhuju-kompaniju.html

Пошаговая инструкция по открытию управляющей компании в сфере ЖКХ

Мнение о высокой прибыльности бизнеса управляющих компаний сильно преувеличено, а заработать в сфере ЖКХ совсем нелегко. Здесь в борьбе за клиентов не придётся конкурировать с десятком фирм, а для получения шестизначной прибыли придётся изрядно потрудиться.

Представляем полный разбор темы — как открыть управляющую компанию в сфере ЖКХ, перечислим документы, которые нужно оформить для учреждения УК и подробно разъясним, как получить многоквартирный дом (МКД) в управление.

Что делает управляющая компания

Управляющая компания – юридическое лицо, созданное с целью получения прибыли, занимающееся бизнесом в сфере ЖКХ. В компетенцию УК входит содержание одного или нескольких многоквартирных домов. Задача таких предприятий – обеспечить качественное содержание МКД, не превышая согласованный уровень затрат.

Источник: https://nedvizinform.com/kak-stat-upravlyayuschey-kompaniey-mnogokvartirnogo-doma/

Управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхого жилья

Какие бывают управляющие компании

Отопительный сезон стартовал в 61 субъекте Российской Федерации. Тем не менее из многих регионов страны приходят тревожные сводки о том, что управляющие компании массово отказываются от обслуживания ветхих домов.

Специалисты прогнозируют, что эта тенденция будет нарастать, и причиной тому – низкие тарифы: за деньги, которые собирают с жильцов, невозможно содержать дома так, как того требует законодательство.

Что же делать жильцам брошенных на произвол судьбы домов? В этом разбирались собкоры “РГ”.

Жителей пятиэтажки по адресу Загородное шоссе, 38 в Любани Ленобласти бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор. Это обычная пятиэтажная хрущевка на четыре подъезда в состоянии изрядной запущенности.

– Подвал затоплен, оттуда летят комары, по стенам ползет грибок, чердак загажен голубями, канализационные люки во дворе проваливаются, территория вокруг дома в плачевном состоянии, – перечисляет жительница дома Раиса Бахтерева.

Жителей пятиэтажки в Любани бросила управляющая компания. Просто отказалась продлевать договор

Нельзя сказать, что управляющая компания вовсе игнорировала проблемы дома, но все делала спустя рукава и как-то не до конца, говорят местные жители.

Неудивительно, что когда управляющая компания предложила повысить тариф на содержание общего имущества больше чем наполовину, не подкрепив это никакими документами, жители не согласились. Руководство УК не стало настаивать – просто объявило о том, что не намерено продлевать контракт. В мае шестидесятиквартирный дом остался без обслуживания.

Министр ЖКХ назвал регионы-лидеры по переселению из аварийного жилья

Лето обитатели дома худо-бедно перетерпели, а с наступлением осени забили тревогу: кто будет готовить дом к отопительному сезону? Проблема в том, что альтернативы в городке с населением 4,5 тысячи человек просто нет.

Создавать товарищество собственников недвижимости (ТСН) обитатели дома не хотят. Пенсионеры (а их здесь примерно две трети) не верят в такую форму управления.

Сергей Худяев, руководитель регионального центра “ЖКХ Контроль” Ленинградской области, к которому любанцы обратились за помощью, выяснил, что в Любани таких бесхозных домов несколько, и обратился за помощью к исполняющему обязанности председателя комитета Госжилнадзора Ленобласти Олегу Ромадову с просьбой посодействовать в разрешении конфликта. Местные активисты обратились за помощью к властям, и, как ни странно, им, похоже, все-таки удалось найти выход.

– Мы уговорили управляющую компанию, которая собралась уходить, остаться в городе, – говорит Юлия Додонова, заместитель главы администрации Любанского городского поселения.

– Сейчас горожане обсуждают условия с руководством новой УК, и судя по всему, дело идет к заключению контракта. Таких “бесхозных” зданий у нас в Любани несколько. Но дом на Загородном, 38 – самый большой из них.

И если мы решим вопрос с ним, то и с остальными все получится.

Однако жильцы дома, наученные горьким жизненным опытом, не торопятся радоваться. И подобных печальных историй по всей России – не десятки, а сотни.

В Омске только в Советском округе три десятка жилых домов не имеют управляющих компаний, а таких округов в городе пять. Конкурсы проводятся, но формально. И это уже становится тенденцией.

Любопытно, что в списке брошенных находится дом N 3 на улице Комбинатской, в котором 25 процентов квартир принадлежит муниципалитету, но должного внимания к нему все равно нет.

В этом году в рамках капремонта здесь должны были поменять кровлю, но ремонт так и не состоялся. К тому же каждый год возникает проблема с подключением тепла.

Инфографика “РГ” / Антон Переплетчиков / Ольга Бухарова

Между тем во многих городах таких проблем нет: там созданы муниципальные УК, которые разруливают узкие места. В частности, подобный опыт был реализован в Самарской области, где вообще нет домов, которые УК бросили бы на произвол судьбы. Проблему решили так.

Если компания отказывается от дома, то до назначения новой УК старая продолжает ее обслуживать.

Кроме того, практически во всех муниципалитетах региона, а также в каждом районе Самары созданы муниципальные управляющие компании, которые могут брать в управление дома, от которых отказываются частники.

Похожий опыт опробован и властями Приморья. В Красноярске брошенных домов официально нет.

Всевозможные шлакоблочные двухэтажки, бараки, – словом, ветхий жилфонд формально закреплены за каким-то УК, но услуги, как выясняется, оказываются им “для галочки”.

Напрямую красноярская муниципальная УК отказалась брать на себя ответственность за эти дома и обслуживает их только на договоре подряда. Причина: жилфонд в неудовлетворительном состоянии.

Источник: https://rg.ru/2019/10/08/reg-szfo/upravliaiushchie-kompanii-massovo-otkazyvaiutsia-ot-obsluzhivaniia-vethogo-zhilia.html

Ответственность управляющей компании перед собственниками

Какие бывают управляющие компании

Чаще всего управленческие функции в бизнесе осуществляет физическое лицо — директор. Иногда это может быть коллегиальный орган — совет директоров или правление. Но закон предусматривает еще один вариант — когда «ведением дел» организации занимается управляющая компания (УК). Рассмотрим, какую ответственность несет УК, если ее действия нанесли управляемой организации ущерб.

Понятие управляющей компании и особенности этой формы управления

Статья 42 закона от 08.02.1998 № 14-ФЗ «Об ООО» предусматривает, что общество имеет право передать функции единоличного исполнительного органа управляющему.

Организационно-правовая форма УК в законе не прописана. Теоретически это может быть любой экономический субъект, но обычно УК имеет статус ООО или ИП.

Основные причины, по которым организация отдает руководящие функции на сторону:

  • необходимость упорядочить структуру управления в группе компаний;
  • вывод предприятия из кризиса;
  • снижение налоговой нагрузки.

Использование УК, имеющей статус ИП, в первую очередь связано с оптимизацией обязательных платежей. Дело в том, что ИП без сотрудников может при использовании УСН «Доходы» полностью вычесть страховые взносы, уплаченные за себя, из суммы «упрощенного» налога.

В этом случае при годовой выручке ИП порядка 700 тыс. руб. и более налоговая нагрузка на него будет составлять всего 6%, что намного меньше, чем НДФЛ и страховые взносы с ФОТ штатного сотрудника.

Важно!

Налоговики часто оспаривают подобные «схемы». Они приравнивают управляющего ИП к штатному руководителю и доначисляют НДФЛ и страховые взносы. Поэтому, если собственники все-таки решат использовать этот вариант им, нужно грамотно оформить все документы и быть готовыми к спорам с проверяющими.

В практике бизнеса часто бывает необходимо передать часть полномочий руководителя другим сотрудникам. Например, начальник отдела продаж или главный бухгалтер может иметь право подписания отгрузочных документов. В этом случае нужно оформить доверенность. Она печатается на бланке управляемой организации, а подписывается директором управляющей компании (или ИП).

Т.к. УК в большинстве случаев не является физическим лицом, то и формы привлечения ее к ответственности отличаются от санкций в отношении «обычного» руководителя.

Дисциплинарная и материальная ответственность по ТК РФ для УК неприменима, т.к. они относятся только к физическим лицам – сотрудникам организации.

Санкции по остальным видам законодательства возможно применить и к УК, но с учетом особенностей этой формы управления бизнесом.

Дисциплинарная ответственность руководителя организации

Гражданско-правовая и субсидиарная ответственность управляющей компании

Ответственность руководящих лиц, в т.ч. и управляющей компании, установлена ст. 53.1 ГК РФ и ст. 44 закона № 14-ФЗ.

Если доказана вина УК в ущербе, нанесенном управляемой организации, то он подлежит возмещению. Также возможно возместить и упущенную выгоду (ст. 15 ГК РФ). Чтобы предотвратить ущерб, или смягчить последствия недобросовестных действий, владельцы управляемой организации могут обжаловать решение управляющей компании в суде (ст. 43 закона № 14-ФЗ).

УК может нести ответственность за свои действия не только перед управляемым обществом, но и перед его кредиторами. Статья 61.10 закона от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» позволяет включить управляющую компанию в число контролирующих должника лиц (КДЛ).

Важно!

Если кредиторы докажут, что КДЛ действовало недобросовестно, то долги компании могут быть взысканы с него (ст. 61.11, 61.12 закона № 127-ФЗ)

Кредиторы имеют право предъявить претензии к КДЛ, даже если задолженность уже была ими списана. Эти долги все равно могут быть включены в объем субсидиарной ответственности КДЛ. Это относится в том числе и к списанию задолженности по обязательным платежам в порядке ст. 59 НК РФ.

Арбитражная практика свидетельствует о том, что в качестве КДЛ судебные органы обычно рассматривают именно управляющую компанию, а не ее руководителя. Поэтому, когда кредиторы пытались привлечь к ответственности генерального директора ООО, осуществляющего управленческие функции, суды отказывали им в этом.

Солидарная и субсидиарная ответственность, в чем отличие?

Источник: https://1c-wiseadvice.ru/company/blog/otvetstvennost-upravlyayushchey-kompanii-pered-sobstvennikami/

Управляющая компания – это организация, осуществляющая коммерческую деятельность

Какие бывают управляющие компании

1 Августа 2017 5:00

Добрый день, дорогие друзья. В этой статье мы поговорим об одном из видов управления многоквартирными домами (МКД) – управляющих компаниях (УК), как появились, какими законами руководствуются, их права и обязанности. Управляющая компания – это организация, осуществляющая коммерческую деятельность по управлению имуществом, которое ему передано согласно договору доверительного управления.

В нашем случае УК получает прибыль, следя за состоянием общедомовой собственности и собирая плату за выполненные работы и услуги.

И снова законы

Законодательство о деятельности УК, занимающихся содержанием МКД в соответствии с регламентами и нормами, говорит в статьях 162 и 163 Жилищного Кодекса РФ. 162 статья повествует о правилах оформления договора управления. О том, что он собой представляет и как заключается, читайте в статье «Бережет договор дом».

Хочу лишь напомнить, что каждый владелец квартиры, дом которой управляется УК, должен иметь на руках подобный договор, чтобы контролировать количество и качество предоставляемых услуг.

163 статья говорит о том, что МКД, находящийся в собственности муниципалитета, управляется только УК.

Также управляющая организация должна соблюдать Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ № 354 от 06.05.2011 года.

Выбираем вариант управления

УК является одним из трех вариантов управления МКД. К двум другим относятся Товарищество собственников жилья (ТСЖ) вместе с его разновидностями Жилищно-строительным кооперативом и Жилищным кооперативом, оставшимся нам в наследство от Советской власти, и непосредственное управление МКД, осуществляющееся Советом дома.

УК помимо оказания услуг по содержанию общедомовой собственности в порядке должна заключать договоры с организациями, поставляющими воду, электричество, тепло и газ. Тарифы на поставляемые ресурсы должны быть не ниже утвержденных местной властью для конкретного типа дома, в идеале – равны им.

Ремонты бывают всякие

Кроме того, для поддержания общедомового имущества в качественном виде УК занимается сбором и распределением средств на текущий ремонт, подразделяющийся на срочный и плановый. Всю информацию про текущий ремонт МКД вы сможете прочитать в статье «Красивый подъезд – лицо дома».

Также она собирает средства и на капитальный ремонт, которые перечисляет региональному оператору. Вы должны знать, что если МКД управляет УК, то взносы на капремонт уходят именно туда. Если вы хотите, чтобы эти средства копились на специальном счету для ремонта именно вашего дома, нужно менять форму управления МКД на ТСЖ.

Полномочия УК

Как и любое предприятие, УК имеет свои права и обязанности.

Прав у нее немного: заключать договора с ресурсопоставляющими организациями от имени собственников, распоряжаться собранной квартплатой в соответствии со сметой затрат и премировать посредников, оказывающих услуги по поиску нужного подрядчика для выполнения того или иного вида услуг. К обязанностям УК относятся следующие виды работ:

  • Поддерживать общедомовое имущество МКД в хорошем состоянии в соответствии со всеми законами и правилами.
  • Выполнять в полном объеме все указанные в договоре управления виды коммунальных услуг.
  • Ежегодно, если более частный период не прописан в договоре, предоставлять владельцам квартир отчет о выполнении условий договора, количестве и качестве предоставленных услуг, собранных средствах и их использовании.
  • Собирать квартплату и взносы на капитальный ремонт.
  • По мере необходимости организовывать и проводить общие собрания владельцев квартир в МКД.
  • Заключать и контролировать договора с организациями – поставщиками ресурсов.
  • Извещать об изменении тарифов, проведении плановых ремонтных работ, отключении горячей воды, телефонах диспетчерской службы и т.д.

С середины 2015 года каждая УК по закону должна обзавестись лицензией на осуществление своей деятельности. Она выдается жилищной инспекцией и именно туда нужно жаловаться, если вы обнаружили недочеты в работе своей управляющей организации, на которые она не реагирует или отделывается отписками. Что может стать причиной жалобы, отметим основные моменты:

  • Предоставление услуг с низким качеством, не в полном объеме, с нарушением сроков их выполнения.
  • Грязные подъезды, не работающий лифт, не убранный снег зимой, захламленный двор.
  • Не своевременный вывоз твердых бытовых отходов.
  • Частые отключения электричества, перебои с поставкой воды, плохо работающая вентиляция.
  • Нарекания по состоянию общедомового имущества: протекающая крыша, разрушенные дороги и тротуары, неприглядный вид стен, протекающие трубопроводы и нарушения в содержании инженерных систем.

Чем больше вы жалуетесь, тем больше у УК шансов потерять лицензию. Действеннее всего жаловаться в жилищную инспекцию, но можно также направить претензию в Роспотребнадзор и Прокуратуру. Самой крайней мерой будет коллективное обращение в суд для расторжения договора управления с нерадивой УК, даже если местные власти и не собираются лишать ее лицензии.

Поговорим об ответственности

УК отвечает за нецелевое использование собранных средств, а также за распоряжение вашим общедомовым имуществом без вашего согласия. Например, если на территории вашей придомовой территории поставили ларек, то без проведения общего собрания владельцев квартир это незаконно. За 2 нарушения УК уже могут лишить лицензии, и она не сможет заниматься управлением вашего и других МКД.

Поменять шило на мыло

Смысла нет менять одну УК на другую, только если ваша совсем плохая. Неплохо поменять ее на ТСЖ – это дешевле и в Правлении будете вы или ваши соседи. Но если вы решили сменить УК на другую или поменять форму управления, то сначала нужно провести общее собрание и большинством принять необходимое решение.

Подписывайте протокол собрания сразу в нескольких экземплярах и один из них отдайте в УК, обязательно зарегистрировав его. Новой управляющей организации нужно забрать у старой всю имеющуюся юридическую, техническую и бухгалтерскую документацию. В случае возникновения спорной ситуации вопрос сможет решить только суд.

В нашей стране начинает свою работу Государственная управляющая компания, филиалы которой появляются в каждом регионе. Она занимается контролем за финансовой деятельностью УК регионов в связи с многочисленными нарушениями в этой области: присвоением денежных средств и нецелевым их использованием.

В Советское время вместо УК были ЖЭУ, правда платы за свои услуги они с нас не брали и находились на государственном обеспечении. На этом разрешите попрощаться. Подписывайтесь на новые интересные и злободневные статьи нашего сайта и давайте ссылки на них своим друзьям и родственникам в социальных сетях.

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/upravlyayushchaya-kompaniya-ehto/

Управляющие компании в ЖКХ поджали хвосты

Какие бывают управляющие компании

Изменилась ли к лучшему ситуация в российском ЖКХ? Удалось ли остановить произвол управляющих компаний? Куда предпочтительнее обращаться москвичам – в управляющие компании или в ГБУ “Жилищник”? На эти вопросы Pravda.Ru отвечает исполнительный директор гильдии управляющих компаний в ЖКХ Вера Москвина.

“Черная дыра” ЖКХ: зачем нанимать управляющую компанию

— Скажите, пожалуйста, какая сейчас в целом складывается ситуация на рынке жилищно-коммунального хозяйства? Кто сейчас руководит процессом на уровне дома и выше?

— Недавно я выступала на конференции “Единой России” перед Дмитрием Медведевым по поводу ситуации в ЖКХ. И когда он вышел с ответным словом, он сказал: “А ситуация-то в ЖКХ изменилась к лучшему”. Это мнение правительства.

Смотрите, создано министерство ЖКХ, значит, целое министерство трудится сейчас над проблемами в отрасли. Ввели лицензирование, и на рынке сейчас де-юре остались только очень хорошие компании, потому что они, как хорошие компании, получили лицензии. Кто не получил лицензию, тот с рынка ушел.

Теперь вроде бы эти хорошие управляющие компании не должны работать плохо, их поставили в такие рамки, что если есть два нарушения и они по этим нарушениям не исправили ситуацию, с рынка долой. Поэтому управляющие компании, которые хулиганили в домах, здорово поджали хвосты. Это первое.

Второе, они научились понимать одну простую истину, что основной заказчик — это собственник. И все, что ты делаешь в своей профессии, все на его деньги, за его счет. Тут царь и бог один — это собственник, который платит.

— И по факту так и получается на рынке?

— По факту не все собственники понимают свое счастье.

Собственники у нас делятся на три категории: собственники активные, которые понимают, что у них есть квартира в многоквартирном доме, они ее оставят своему ребенку, этот дом они должны передать своему внуку, а может быть, и правнуку.

А для того, чтобы это случилось, нужно содержать дом в нормальном состоянии и за всем следить, чтобы его не разбомбили, не разворовали, чтобы коммуникации были все, как полагается.

И это сейчас зависит только от контроля, который собственник осуществляет своими силами, потому что так написаны наши законы. Это первая категория.

Вторая категория граждан, которая говорит “я такой занятой, ребята, вы там правильно все решаете, раз вы уже все взвалили на свои плечи, а я вроде бы рядышком”. И третья категория, которая против всего.

— А совет дома есть у каждого дома?

— В каждом доме должен быть создан совет многоквартирного дома, но в каждом доме он не создан. Потому что бывают активные дома, а бывают пассивные дома. И там, где дома пассивные, управляющие компании и хулиганят. Судьба управляющей компании сейчас, как никогда, в руках собственников.

Повторяю, всего два заявления собственника на управляющую компанию — и, если подтверждаются факты, управляющая компания этот дом теряет. Если управляющая компания имеет, допустим, тридцать домов, и от тридцати домов она теряет пятнадцать процентов, она лишается лицензии и уходит с рынка. Без восстановления.

Управляющие компании поставлены в жесткие условия

— Кто обслуживает сейчас многоквартирные дома в Москве?

— В Москве ситуация такая, что примерно 60 процентов всего жилищного фонда разных районов находится под управлением ГБУ “Жилищник”. 40 процентов у нас остались под управляющими организациями. Я считаю, что это немножко неправильно, потому что нужно было оставлять пятьдесят на пятьдесят.

https://www.youtube.com/watch?v=lshRtNi1Qns

Серьезная конкурентная атмосфера в Москве есть и сейчас, а при разделе пятьдесят на пятьдесят она была бы еще острее. Ну и ни в коем случае нельзя закрывать весь рынок государственными учреждениями, такими как “Жилищник”.

— А как можно с ним вообще конкурировать? Если оно государственное, то оно по определению монополист, разве нет?

— Я бы так однозначно не заявляла. Де-факто и та, и другая компания являются управляющими, но одна работает при поддержке города, а вторая только при поддержке собственника. И чем больше мы погружаемся в дебри капитализма, тем азартнее и ожесточеннее борьба на рынке ЖКУ.

Я вам скажу, почему. В ЖКХ всегда работать выгодно, ЖКХ — это выше, чем нефтянка, потому что граждане независимо ни от чего будут платить ежемесячно свои деньги. Это неиссякаемый источник дохода.

— Но если послушать чиновников по телевизору, ЖКХ дышит на ладан, собственника стимулируют все время выкладывать деньги, мотивируя это тем, что ЖКХ изношено жутко и никаких денег не хватает.

— Часть правды в этом есть. Конечно, двадцать лет никто не занимался ремонтом нашего жилого фонда. Поэтому в России заработала программа капитального ремонта. На самом деле, это огромное счастье, что капитальный ремонт начался.

И для того, чтобы капитальный ремонт был сделан качественно, созданы такие структуры, как ЖКХ-контроль города Москвы, городская комиссия, депутатский муниципальный контроль, сейчас будем создавать ассоциацию советов многоквартирных домов.

Все это только с одной целью — контроль за ходом реализации капитального ремонта.

— А “Жилищник” и управляющая компания имеют одинаковый спектр полномочий, или нет?

— Не одинаковый. Конечно, по сравнению с обычной управляющей организацией “Жилищник” — это монстр. Управляющая компания — это мозги, это обходы, она принимает решение по поручению собственника, она нанимает людей, она контролирует работу, она возвращает собственнику результат.

“Жилищник” — это монстр, который делает все сам. В “Жилищнике” огромное количество отделов, огромное количество техники. У нас управляющая компания занимается только домом, до отмостки, территорией дворовой не занимается, а “Жилищник” всем занимается.

Как выбрать управляющую компанию

— Из каких соображений тогда собственнику выбирать управляющую компанию, если “Жилищник” – это такая сила?

— Есть такая поговорка — у семи нянек дитя без глаза. “Жилищник” отвечает за все, у него управление по остаточному принципу, огромное количество домов. Триста, четыреста, пятьсот домов в управлении — это очень серьезно.

А управляющие компании — это всегда объем поменьше. Самая эффективная управляющая компания — это сто домов. Тогда они и обойти каждый дом могут, и в каждый подъезд заглянуть, она и рентабельна по деньгам, и по возможностям управляющая компания хорошо и честно делает свою работу. Дай той же компании объем в двести домов, она уже будет управляться хуже.

Поэтому собственник должен выбирать.

Либо я выбираю государственную организацию, потому что я понимаю, что с государством надежнее, что там все контролируется восемьдесят четыре раза, и там все под префектурой, и я знаю, куда обратиться, понимаю, какая там дисциплина.

Либо я выбираю управляющую компанию, потому что понимаю, что управляющая компания в условиях, когда на рынок пришел “Жилищник”, будет в четыре раза лучше работать, потому что очень хочет удержать эти объемы, очень хочет удержаться на рынке. 

— И “Жилищнику” также можно претензии предъявить?

— Да, те же самые претензии. У нас “Жилищник” имеет такую же лицензию.

— А на какие цены ориентироваться собственнику, если он будет иметь дело с “Жилищником”, и какие деньги он будет платить, имея дело с управляющей компанией?

— Мы вообще один из немногих регионов, если не единственный в России, который платит субсидию своим гражданам. То есть мы платим шестьдесят процентов от всех коммунальных услуг, сорок процентов за нас доплачивает город. Как правило, ставку нам определяет город, мы ее все платим одинаково. Никакой разницы в оплате управляющей компании и ГБУ “Жилищник” практически нет.

Подготовила к публикации Мария Сныткова

Беседовала

Источник: https://www.pravda.ru/realty/1295472-moskvina/

Правовое решение
Добавить комментарий