Какие затраты управляющей компании

Нерушимость власти: нужно ли жителям менять управляющую компанию и зачем

Какие затраты управляющей компании

Более трети всех обращений в надзорные и контролирующие органы по вопросам ЖКХ в России – это жалобы на качество оказываемых услуг со стороны управляющей компании. Конечные потребители – жители многоквартирных домов – почти всегда недовольны оказываемой услугой, вне зависимости от ее стоимости.

В каждом доме сегодня есть канал или чат, где жители жалуются друг другу на УК и периодически предлагают собраться и все поменять. Но, как правило, их требования ограничиваются “лучше” и “дешевле” – и это образует замкнутый круг.

Управляющий недвижимостью компании Pro FM Анна Полякова рассказывает о том, как жителям понять, когда УК действительно пора сменить, а главное – на что и зачем.

Почему качество не растет

Сам по себе цивилизованный рынок управления жилой недвижимостью в нашей стране еще только начинает формироваться: при наличии только одного крупного и множества мелких игроков не возникали предпосылки для создания стандартов оказания услуг УК, а речи о конкурентной борьбе за качество услуги тем более не шло. Совершенно иная ситуация при этом наблюдается на рынке управления коммерческой недвижимостью: здесь уже активно применяются международные стандарты управления и эксплуатации, а компании сертифицируются в зарубежных ассоциациях, а также образуют локальные.

Пока в бизнес-центрах компании переходят к обследованию инженерных систем дронами, в жилых домах, по-прежнему не выполняя плановых работ технического обслуживания, реагируют только на аварии, ликвидируя проблемы сантехники в резиновых сапогах и вантузом.

Почему объективно низкое качество услуг УК в жилом сегменте сохраняется? Одна из причин – компании, заинтересованные в управлении жилой недвижимостью, для роста своей прибыли используют только эффект объема, а не технологии.

Начиная работу на новом рынке, они выделяют район, пытаются набрать в нем определенное количество жилых комплексов для обслуживания и сформировать для них кумулятивный бюджет, на каждом из объектов соглашаясь с жесткими условиями ставок от жителей или девелоперов.

Иными словами, если у компании в управлении шесть рядом стоящих ЖК, обслуживаемых по сверхнизкой ставке 85 рублей за квадратный метр, это означает, что УК использует распределенные ресурсы – мобильные бригады работников в локациях, чтобы сократить затраты. Эта финансовая модель не имеет ничего общего с управлением и эксплуатацией – ее можно назвать лишь реактивной эксплуатацией, которая работает по принципу латания дыр, а не созидания и увеличения срока службы дома.

Как это устроено

Первое, что необходимо знать жильцам – критерий стоимости услуг УК является сегодня очень субъективным и неформальным.

Дело в том, что управляющие компании очень любят размывать затраты и перекладывать их с одних типов площадей на другие.

На сегодняшний день общепринятым расчетом стоимости услуг УК (общедомовой ставкой), является совокупный расход управляющей компании в пропорции ко всей площади дома, включая подземный паркинг дома и коммерческие помещения на первых этажах.

Постановление Конституционного суда 2018 года сделало возможным ввод дифференцированных тарифов для собственников помещений разного типа: это означает возможность изменения долей участия собственников в обязательных расходах по содержанию общего имущества в многоквартирном доме. Дифференциация размеров соответствующих платежей, основанная на избранных общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме дополнительных критериях, определяет конкретные доли такого участия.

Для оптимизации своих работ и возможности держать адекватные цены при большом наборе услуг, управляющие компании стараются брать в обслуживание жилые комплексы площадью более 100 тысяч квадратных метров с утвержденной ставкой не менее 100 рублей за квадратный метр. Состав услуг для таких объектов, при этом, стандартизирован, но периодичность их оказания может разниться.

Пытаясь разобраться в тонкостях ценообразования, житель дома получает квалифицированный ответ только от профессиональной УК, которая может обосновать свой тариф корректным сервис-планом, критериями применяемых коэффициентов, и подтвердить качество и объем выполненных работ измеримыми критериями оценки, подкрепленными корректными документами от УК. В противном случае на этом этапе в дело вступают ТСЖ и советы жильцов, которые пытаются объединиться для свержения ненавистной УК.

Разруха в головах

Инициативные группы для борьбы с УК в домах в большинстве своем вносят смуту и, если даже недовольство жильцов велико, редко реально удается довести дело хотя бы до этапа общего собрания. Еще реже жителям удается переизбрать УК.

Это является прямым следствием низкого уровня организации и недостаточных знаний юридических тонкостей – у жителей домов просто отсутствует план того, что делать, если УК не устраивает, и как понять, что соотношение “цена-качество” оказываемых услуг действительно низкое.

В ситуациях, когда собственников-заказчиков много и адекватная обратная связь не налажена, любые УК с ограниченным бюджетом основные затраты направляют на самые видимые участки ответственности, которые проще всего оценить невооруженным глазом – это уборка и охрана.

При том, что на самом деле наиболее важные затраты с точки зрения управления многоквартирными домами – это общие затраты на управление, на штат и на техобслуживание инженерных систем (превентивное, а не реактивное).

Естественно, если люди, не обладая специфическими знаниями, судят о качестве управления в доме только по чистоте в подъезде, это становится основной частью расходов УК.

Остальные, более технически сложные и затратные области обслуживания, пускаются на самотек, что в конечном итоге может в буквальном смысле вылиться для жителей в гораздо более серьезные проблемы, чем мусор у почтовых ящиков.

В коммерческой недвижимости вопрос смены управляющей компании тоже не является простым, но тем не менее часто процесс проходит успешно, в том числе благодаря более высокому уровню осведомленности заказчиков о рынке. И собственники, и арендаторы стремятся вникнуть во все условия договоров, потому что понимают, что затраты напрямую будут влиять на доходы их бизнеса.

В жилом сегменте заказчики, то есть непосредственно жители, чаще всего читают договор с управляющей компанией как табличку с услугами и их стоимостью за квадратный метр. Чтобы перестать ходить по кругу, потребителю нужны простые мануалы по управлению домом и чек-листы для управляющей компании.

По факту критерии оценки качества работ УК просты в любом сегменте недвижимости: уровень чистоты и безопасности объекта, скорость реагирования на запросы, объем вложений в плановое обслуживание, которое увеличит срок службы дома или минимизирует траты на капитальный ремонт здания, а также спектр услуг, которые УК может оказать дополнительно своими силами в рамках одного окна, не обращаясь к подрядчикам и тем самым увеличивая стоимость услуг для жителей.

Что можно поменять

Первыми повлиять на рост качества услуг УК могут девелоперы жилой недвижимости. Зачастую ставка за услуги эксплуатации дома существует с момента принятия ее при вводе дома.

Девелопер часто ставит УК перед фактом, что готов сотрудничать только за такие деньги и занижает ставку, а управляющая компания, стремясь добрать объемы, подгоняет объем своих услуг и квалификацию рабочего персонала под имеющийся бюджет.

Девелоперам надо прекратить эту порочную практику и начать пользоваться услугой консалтинга по эксплуатации на этапе сдачи или даже строительства дома.

Неплохой вариант также – включать ставки эксплуатации в цену квартиры, когда в стоимость жилья входит постоянная часть затрат на эксплуатацию квартиры в течении первых двух лет.

Это не только неплохой маркетинговый ход, но и реальная попытка снять головную боль с потребителя.

Профессиональным УК в жилом сегменте, претендующим на высокую репутацию и уровень услуг, стоит пересмотреть свою политику формирования тарифов.

Так, сегодня бюджетирование распределяется на всё здание (и это в лучшем случае) вне зависимости от назначения помещений и объема оказываемых услуг для данного вида помещений, а дальше разбивается на квадратные метры – так в итоге формируются ставки эксплуатации за квадратный метр.

Пересмотр подхода – в оценке услуг и их составляющих, которые должны регулироваться профессиональными стандартами. Этот рынок сильно нуждается в стандартизации и, возможно, на государственном уровне, чтобы стать прозрачным.

И, конечно, главными игроками на поле работы с УК должны стать сами жители дома.

Для успешной работы с управляющей компанией или ее смены жителям необходимо не просто создавать инициативные группы, а распределять внутри конкретные обязанности, как это происходит в департаментах арендаторов и собственников коммерческой недвижимости – по юридической работе, финансовому контролю, организации взаимодействия, оценке качества и выбору поставщика услуг по содержанию общего имущества в многоквартирных домах. Это сложный путь, но без такого подхода со стороны жителей разобраться в профессионализме выбранной УК просто невозможно. Образование людей, формирующих такие советы в своих домах, поможет в перспективе росту рынка.

Какие конкретные шаги стоит предпринять активным жителям, чтобы контроль над управляющей компанией был эффективным? В первую очередь необходимо создать совет, в состав которого войдет не менее трех собственников – причем, желательно, помещений разного назначения (квартир и коммерческих помещений на первых этажах). Это позволит с разных сторон выявить потребности собственников в улучшении работы УК и сделать оценку более объективной.

В состав совета также должен войти председатель, которому жители большинством доверяют право подписи в отношении работы с УК – наличие единого “входного окна” позволит упростить процесс согласований.

Распределить обязанности инициативной группы или совета помогут компетенции жителей – идеально, если в совет войдут представители с опытом и теоретической базой в финансовой деятельности, юриспруденции и управлении.

Второй шаг – это совместное определение полномочий совета дома в отношениях с управляющей компанией, определение планов, сроков и форматов отчетности. Такой подход, кстати, позволит улучшить и процесс капитального ремонта дома в части приемки работ. Параллельно с этим не лишним будет провести инвентаризацию всех мест общего пользования в доме для объективной фиксации их текущего состояния.

После того, как жильцы пришли к согласию в отношении ролей, задач и полномочий своих представителей, необходимо оценить распределение текущих затрат и вступить в диалог с УК в отношении планов на ближайший год, выступив со своими рекомендациями и требованиями.

Грамотно составленные требования жителей позволят управляющей компании, стремящейся к сохранению контроля над домом, внести изменения в спектр оказываемых услуг и перераспределить ресурсы, а жителям – контролировать работы по составленному и согласованному чек-листу.

Самое главное помнить, что простая смена управляющей компании – это легкий, но не всегда эффективный путь, в отличие от планомерного выстраивания отношений с существующей на объекте УК.

Источник: https://realty.ria.ru/20190326/1552113290.html

Распределение затрат по домам в управляющей компании. Расчет тарифов на управление многоквартирным домом. II. Смета расходов на управление многоквартирным домом

Какие затраты управляющей компании

Особенности учёта расходов УК на услуги управления МКД

Как показывает практика, некоторые управляющие компании путаются в понятиях «затрат на услуги управления» жилищного законодательства и «управленческих расходов» бухгалтерского и налогового учётов. Поэтому по старинке сажают затраты на услуги управления МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Но это не верно. Попытаемся в этом разобраться.+

Выразите прибыльность всего бизнеса. Продемонстрированный в процентах, чем выше число, тем выгоднее компания. Когда маржа прибыли низкая, это может указывать на то, что существует проблема, которая препятствует потенциальной прибыльности, включая высокие ненужные затраты, проблемы с производительностью или проблемы управления.

Это общий доход компании после вычета всех своих расходов из общего объема продаж. Они могут представлять комиссии за продажи, налоги, инвестиции в рекламу и маркетинг, предметы для исследований и разработок, юридические и бухгалтерские сборы, общие административные расходы и другие расходы, не связанные напрямую с производством продукции.

Что такое услуга на управление МКД

В соответствии сп.2 ст.162 ЖК РФ управляющая компания по договору управления МКД по заданию собственников помещений в этом доме за определённую плату обязуется выполнять работы и оказывать услуги по управлению многоквартирным домом.+

Он рассчитывается путем деления чистой прибыли компании на общие продажи, а затем умножает результат на 100, чтобы получить процент. Пример: валовые продажи – 000, а расходы – это означает, что чистый доход равен этому числу делится между валовой прибылью, 000, деленной на 000, чтобы получить. И, наконец, умножается 50 на 100, что приводит к 50%, что будет маржа чистой прибыли.

Метод определения маржи прибыли компании рождается путем добавления желаемой маржи прибыли к стоимости продукта, то есть вы берете удельную стоимость продукта и добавляете дополнительную сумму, выраженную в процентах, в качестве прибыли. Цена = удельная стоимость% полезности.

Имеется в виду не одна услуга, а целый комплекс работ и услуг, выполнение которых входит в обязательство УК по договору управления домом. Вп.4 Правил управления МКД перечислен список работ и услуг по управлению домом.+

.

Учёт затрат на услуги управления МКД

Цена = Единица затрат. Вычтите, какие товары были проданы, из дохода, полученного от продажи, для получения валовой прибыли. Передайте окончательное десятичное значение в процентах, умножьте полученный ранее результат на 100, при этом вы получите валовую прибыль.

Возьмите валовую прибыль и разделите ее на стоимость проданного товара.. Для валовой прибыли должны быть добавлены к издержкам производства, все другие расходы, параллельные работе компании.

Маржа чистой прибыли всегда будет ниже, чем валовая маржа для суммы ценностей и обеспечивает более полную перспективу здоровья предприятия.

С 1 сентября 2014 года вст.162 ЖК РФ услуга управления выделена в отдельную категорию. И это вполне обосновано, поскольку вп.3 Правил управления МКД сказано, что УК осуществляет управление по каждому отдельному многоквартирному дому. Согласно этому определению каждый отдельный МКД рассматривается как самостоятельный объект управления.+

Тем не менее, важно рассчитать стоимость вашего технического часа, чтобы узнать, действительно ли фактическая стоимость оплачивает вашу работу.

Если нет, пришло время просмотреть их и адаптировать для максимизации ваших выигрышей.

Если вы являетесь частным репетитором, рекламой, дизайнером, психологом, консультантом, архитектором, аналитиком социальной сети или фрилансером, этот пост для вас.

Тем не менее, как рассчитать технический час? Для этого нам нужно получить некоторые данные. Таким образом, первым шагом является определение вашего чистого вознаграждения. Это можно сделать со ссылкой на зарплату, практикуемую на вашем рынке.

В течение рабочего дня у вас есть расходы на питание и транспорт. Совет должен записать эти расходы в течение трех месяцев, чтобы ваши расчеты были максимально точными.

Стоит помнить, что транспортные расходы включают в себя, помимо коммутирующих – работу на дому, посещение клиентов, поставщиков и т.д.

Поэтому услуга управления является основным видом деятельности УК подобно услуге по содержанию и ремонту общего имущества в МКД. Следовательно, расходы на услуги управления МКД должны отражаться на счёте 20 «Основное производство», а не на счёте 26 «Общехозяйственные расходы».+

Ведь по сути управляющая компания приходит на рынок ЖКХ для управления многоквартирными домами. Это источник доходов УК. Поэтому она должна сделать все, что прописано в договоре управления с собственниками помещений в МКД в отношении выполнения работ и предоставления коммунальных услуг для надлежащего содержания общего имущества в доме.+

Второй шаг – определить, какие ресурсы вам нужны для работы и сколько они стоят: рабочее пространство, электричество, интернет, телефон, канцелярские принадлежности, домен и стоимость хостинга веб-сайта и т.д.

Если вы работаете в домашнем офисе, интересно оценить дополнительные затраты на электроэнергию и разделить расходы дома с домашним офисом.

Идея заключается в том, что домашний офис вносит свой вклад в расходы домохозяйства, как будто офис был арендован кем-то другим.

Но не снимает ли у меня даже мои доходы? Не совсем. Даже если вы покрываете арендную плату для себя, эта цифра меньше того, что вы заплатили бы за комнату или коворкинг. И, если вы решите в какой-то момент перейти к такому пространству, влияние на стоимость технического времени будет не так велико.

Если проводить сравнительную классификацию работ и услуг управляющей компании, то услуги управления по приоритету займут самое почётное место среди всех остальных.+

Логически неверно сажать затраты по управлению МКД на счёт 26 «Общехозяйственные расходы». Поскольку в Инструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта ( ) сказано, что «Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» используется для обобщения информации о расходах УК для нужд управления, не связанных напрямую с производственным процессом.+

Но входит ли и оборудование в стоимость моего рабочего часа? Обоснование: если у вас их нет, или если они перестают работать, вы не можете работать, верно? Здесь они входят: ноутбук, камера, мобильный телефон, программное обеспечение. Если вы работаете в путешествии, автомобиль является вашим рабочим оборудованием. Они участвуют в стоимости в виде амортизации.

Существует расчет амортизации книги и простой расчет, основанный на сроке службы оборудования. В этом контексте срок полезного использования соответствует периоду, когда оборудование предназначено для использования до его замены. Расчет определяется величиной приобретения, деленной на срок полезного использования. Чтобы узнать больше об амортизации, ознакомьтесь здесь.

Счёт 26 «Общехозяйственные расходы» может использоваться, если УК кроме управления МКД занимается и другими видами деятельности, не связанными с управлением. В этом случае расходы на управление УК будут накапливаться на счёте 26, а потом распределяться на соответствующие субсчета к счёту 20 по доле выручки от каждого вида деятельности.+

Независимо от того, насколько утончена ваша структура, вам нужно было сделать инвестиции, чтобы начать работу: вы приобрели ноутбук, прошли обучение, наняли дизайнера для поиска вашего сайта и визуальной идентификации, платных объявлений в социальных сетях и т.д. ваш бизнес – или сам – должен вернуть эти инвестиции.

Сколько времени у меня есть для работы?

Для расчета доходности инвестиций обычно применяется ставка 1, 5% в месяц на общую стоимость инвестиций. Они говорят, что одним из преимуществ автономности является создание собственной повестки дня. Это тоже может быть проблемой: неработающие часы приводят к меньшему количеству денег в конце месяца.

Всё вышеописанное является правилами ведения раздельного учёта по НДС в отношении облагаемых и не облагаемых НДС работ и услуг и служит базой для формирования учётной политики УК.+

.

Отражение затрат на управление МКД на счете 26 «Общехозяйственные расходы»

Мы не ошибёмся, если скажем, что этим методом пользуется много управляющих компаний, которые сажают расходы на содержание и ремонт общего имущества на счёт 20, а затраты на управление МКД – на счёт 26.+

В этой теме есть два важных момента. Во-первых, часы, доступные для работы, не обязательно заполняются производственной деятельностью: он тратит около 30% доступных часов на финансирование, бюджеты и управление бизнесом. То есть, если у вас есть 160 часов в месяц, 112 часов будут посвящены продуктивной деятельности.

Во-вторых, с учетом желаемой чистой стоимости стоимость технического часа варьируется в зависимости от количества часов, доступных для работы. Налогообложение – всегда скучное дело. Но нужно знать и быть регуляризованным. В этой статье вы найдете основную информацию об налогообложении и других источниках. Идеальным является поиск руководства надежного бухгалтера.

Полдела посадить расходы на счёт 26. Но потом начинается настоящая головоломка, куда отнести собранные на этом счёте расходы. Согласноп.

9 ПБУ 10/99 «Расходы организации» иИнструкции по применению плана счетов бухгалтерского учёта (Приказ Минфина РФ №94н от 31.10.

2000 ), затраты на услуги управления МКД, которые отражаются на счёте 26 «Общехозяйственные расходы», могут ежемесячно списываться 2 способами:+

Источник: https://www.blackbeard.ru/allocation-of-expenses-to-houses-in-the-management-company-calculation-of-tariffs-for-the-management-of-an-apartment-building/

Правовое решение
Добавить комментарий