Кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам: особенности сделки

Кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры

Продажа квартиры с долгами по коммунальным платежам не предполагает ограничений.

Счета приходят на конкретное лицо, которое пользовалось услугами, а не на саму недвижимость, поэтому при смене владельца долг на него не переходит.

Но стороны могут договориться об оплате задолженности за счет аванса, путем оформления предварительного договора. Также может быть оформлена переуступка долга покупателю при наличии письменного согласия его и УК.

Квартиры с задолженностью по коммунальным платежам на рынке недвижимости сегодня не редкость. Наличие такой задолженности не налагает на объект недвижимого имущества обременение, препятствующее заключению договора купли-продажи. Исключение составляет лишь ситуация, когда квартира находится под арестом.

Предоплата на погашение долга

Когда собственник продает такую квартиру, то нередко не сообщает о наличии долга по коммунальным платежам, так как это способно привести к отказу от сделки. Однако непредставление существенной информации о продаваемой недвижимости может стать основанием для прекращения действия договора. Покупатель имеет право расторгнуть его в судебном порядке.

О наличии долга необходимо уведомлять заранее и решать вопрос о порядке его погашения с покупателем. Это можно сделать как за счет авансового платежа продавцом, так и покупателем за счет уменьшения стоимости объекта на соответствующую сумму.

В первом случае сторонам необходимо оформить предварительный договор с указанием обязанности продавца погасить задолженность за счет полученного им аванса. Данный документ, как и основной договор, стоит оформлять у нотариуса. Факт передачи денежных средств может быть зафиксирован в тексте самого документа или оформлен отдельной распиской, также нотариально заверенной.

В предварительном договоре должно быть указано, что авансовые средства продавец обязан потратить на погашение задолженности по коммунальным платежам и именно за ту квартиру, продажа которой оформляется. После она должна быть продана гражданину, выплатившему аванс за данный объект недвижимого имущества.

Если обязанность погасить задолженность возлагается на покупателя, стороны должны оформить переуступку долга согласно ст. 389, 391 ГК РФ. Соответствующий пункт вносится в текст договора купли-продажи по согласию обеих сторон. Также для этого потребуется согласие управляющей компании как кредитора.

Исключением является только задолженность за капитальный ремонт. Согласно ст. 158 ЖК РФ, она передается новому владельцу в случае смены собственника квартиры, так как этот счет закрепляется за объектом.

Последствия

Задолженность по коммунальным платежам закрепляется не за объектом недвижимого имущества, а за его собственником. Передача права собственности на квартиру другому лицу не является основанием для предоставления ему обязанности погашения имеющейся задолженности. Может ли покупатель стать должником? Подробная информация в данном видео:

Согласно ст. 153 ЖК РФ, обязанность внесения платы за коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности. Данный гражданин должен оплачивать только услуги, полученные им, а не те, которые были у другого собственника.

Таблица 1. Последствия для сторон сделки купли-продажи квартиры с задолженностью

Переуступка долга не оформляласьОформлена переуступка обязанности погашения долга
ПродавецСохраняется обязанность погашения долга даже после продажи квартиры. Управляющая компания имеет право обратиться в суд для взыскания положенной суммыС бывшего собственника объекта снимается обязанность уплаты имеющейся задолженности
ПокупательНе несет ответственности по задолженности предыдущего собственника. Оплачивает квартплату, начисленную с момента гос. регистрации перехода права собственностиНовый владелец принимает на себя обязанность погасить долги за коммунальные услуги

После смены собственника объекта недвижимого имущества покупатель обязан уведомить о данном факте управляющую компанию. Для этого ему необходимо предоставить копию договора купли-продажи и выписку из Росреестра.

Требование управляющей компании оплаты задолженности от нового владельца, если переуступка не была оформлена, является незаконным. После уведомления ее о смене собственника любые действия, направленные на взыскание долга с покупателя, расцениваются как вымогательство. По данному факту виновные лица могут быть привлечены к ответственности по ст. 163 УК РФ.

Оформление договора купли-продажи

Покупка квартиры с задолженностью за коммунальные платежи мало отличается от аналогичной процедуры без отягощений. Договор составляется в двух экземплярах и должен отражать основные обстоятельства совершения сделки:

  • информация о сторонах, их паспортные данные;
  • объект договора купли-продажи и его основные характеристики;
  • общая стоимость квартиры;
  • размер аванса или залога, который будет вноситься покупателем, если такая договоренность присутствует;
  • порядок осуществления расчетов по договору и перехода права собственности на объект недвижимого имущества, даты;
  • процедура приема квартиры, составление акта;
  • взаимные права и обязанности продавца и покупателя;
  • основания для расторжения договора и порядок осуществления данной процедуры;
  • форс-мажорные обстоятельства;
  • дата вступления договора в силу;
  • реквизиты сторон и их подписи.

Если долг остается на продавце, то вопрос его уплаты решается или в предварительном договоре, или не отмечается в договоре купли-продажи совсем. В таком случае оформляется обычный документ.

Скачать договор купли-продажи квартиры без обременений.

Отражение пункта о задолженности

Наличие задолженности по ЖКХ платежам и ее размер отмечаются отдельным пунктом в части, касающейся характеристик объекта. Вопросы об оплате данной задолженности регулируются в разделе обязанностей сторон в зависимости от того, на кого возлагается их погашение.

Если оплачивать задолженность будет покупатель, в связи с чем он получает скидку, то в договоре данный пункт отмечается отдельно. В разделе стоимости квартиры указывается ее полная цена без скидки.

Это связано с тем, что в случае расторжения договора покупателю будут возвращены все средства, уплаченные им за объект и коммунальную задолженность.

Скидка отмечается отдельным пунктом, в котором указываются ее размер и порядок предоставления. Вместе с этим пунктом в разделе обязанностей покупателя должны отметить то, что он принимает на себя обязанность погашения имеющейся задолженности, и ее размер.

Необходимые документы

Помимо договора купли-продажи для оформления передачи права собственности на объект недвижимого имущества, необходимо подготовить пакет документов. В него входят:

  • копии и оригиналы паспортов сторон сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности продавца на данный объект недвижимого имущества;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • документ, подтверждающий наличие или отсутствие задолженности по коммунальным платежам;
  • выписка из домовой книги, оформляемая в ЖЭК или УК;
  • документ, подтверждающий отсутствие налоговой задолженности;
  • доп. соглашение о порядке погашения имеющейся задолженности, если оно было оформлено сторонами;
  • квитанция об уплате госпошлины за совершение сделки в размере 2 тыс. рублей;
  • акты приема-передачи объекта недвижимого имущества, а также средств в уплату его стоимости.

С документами стороны обращаются в Росреестр, где подают заявление на регистрацию передачи права собственности на квартиру. После этого новый владелец обращается в управляющую компанию для погашения задолженности, если он принял это обязательство. Если нет, то он оформляет лицевой счет на свое имя и платит по новым счетам.

Письменное согласие на переуступку задолженности

Переуступка задолженности возможна только в случае наличия письменного согласия второй стороны на принятие данных обязательств. Оно может быть оформлено как часть договора купли-продажи или в виде отдельного документа. Однако перед его написанием необходимо получить согласие на переуступку долга от УК.

Для этого следует поставить в известность УК о предполагаемой смене владельца объекта недвижимого имущества. С получением согласия проблем не возникает, так как УК заинтересована в скорейшем получении денежных средств. А если задолженность останется за предыдущим владельцем, она будет вынуждена обращаться в суд и разыскивать его для взыскания долга.

После получения одобрения УК покупатель составляет письменное согласие на переуступку долга. Установленного бланка данный документ не имеет и составляется в свободной форме с указанием:

  • своих данных и данных продавца квартиры;
  • на основании каких документов производится переуступка задолженности;
  • за какой объект покупатель должен погасить задолженность по коммунальным платежам;
  • общий размер долга.

При оформлении письменного согласия покупатель должен указать, что переуступка производится в связи с договором купли-продажи и вступает в силу после его подписания.

Уведомление управляющей компании

После совершения сделки и смены собственника недвижимого имущества новый владелец обязан уведомить об этом факте УК. С этой целью им оформляется заявление, в котором указывается, на основании какого документа произошла передача права собственности. Вместе с заявлением покупатель предоставляет копию договора купли-продажи, а также оригинал и копию выписки из ЕГРН.

Если покупатель не был уведомлен о наличии задолженности, он имеет право написать заявление с просьбой оформить новый лицевой счет на свое имя. Вся задолженность в данном случае сохраняется на лицевом счете, оформленном на бывшего владельца. Покупателю будут приходить счета с момента приобретения им права собственности на данный объект недвижимости.

Чтобы избежать проблем, заявление оформляется в двух экземплярах, и один остается у нового собственника. На нем лицо, принимающее документы, должно указать свою должность и ФИО, а также поставить дату приема и подпись. Это заявление станет доказательством уведомления УК о смене собственника.

Все действия, направленные на взыскание задолженности предыдущего собственника, начиная с этого дня являются незаконными. Отключение квартиры от услуг, за которые образовался долг, также недопустимо, так как это является элементом воздействия на неплательщика, а новый собственник таковым не является.

Несколько слов об аресте имущества

Если на квартиру наложен арест из-за имеющейся задолженности, то продать квартиру будет проблематично. Этот вопрос потребуется согласовывать с исполнительной службой. Она может дать согласие на проведение сделки при условии, что продавец погасит всю сумму задолженности за счет вырученных средств.

Также вариантом решения проблемы может стать погашение долга за счет авансового платежа. После внесения необходимой суммы собственнику объекта недвижимого имущества нужно обратиться в исполнительную службу для снятия ареста.

Обсуждения закрыты для данной страницы

Источник: https://yakapitalist.ru/imushhestvo/prodazha-kvartiry-s-dolgami/

Какие коммунальные риски существуют при покупке-продаже недвижимости в Казахстане

Кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры

Итак, история нашей героини. Лет пять назад случился у ее мужа инсульт, выжить он выжил, но работать, как прежде, уже не мог.

Перевели его на инвалидность, денег, как водится в таких ситуациях, совсем не стало, почти все средства уходили на реабилитацию и лекарства, поэтому решили супруги продать свою трехкомнатную квартиру в престижном районе города, купив себе взамен скромную двушку на окраине Алматы. Подобным образом они хотели погасить долги перед знакомыми и родственниками, а заодно поправить за счет разницы свое материальное положение.

Понятно, что долги по коммуналке тоже были, и немалые, больше трехсот тысяч, но при продаже квартиры они договорились с покупателями, что те их заплатят поставщикам, а наши герои соответственно на эту сумму уменьшат стоимость квартиры.

Прошло после продажи более трех лет, и получают супруги на новый свой адрес решение суда, по которому они обязаны заплатить долг за отопление по старому адресу поставщику.

Естественно, что в первый момент они подумали, что это какая-то ошибка, стали звонить покупателям: “телефон выключен”.

Звонят на городской – ответил незнакомый мужчина: купил он квартиру несколько месяцев назад, ни о каких договоренностях он ничего не знает и платить ни за кого не станет.

Кинулись наши герои к юристам, те развели руками, мало ли о чем вы договорились, нужно было включать пункт в договор, а теперь платите…

Ну о том, что пострадавшие обратились к нам, мною уже было написано выше, так что давайте разбираться.

“Счастливое” неведение

Во-первых, очевидно, что наши герои стали жертвами непорядочных людей, получивших от них скидку на эту сумму и не пожелавших ее внести по их долгам.

Во-вторых, как это ни прискорбно, они сами поступили легкомысленно, ведь никто им не мешал самим произвести оплату по квитанции после получения денег за проданную квартиру.

Понятно, что покупатели ловчили и морочили немолодым уже людям голову, говоря, мол, мы вам сейчас все деньги заплатим, а потом нам снова платить, нет, дайте нам скидку, а мы потом их внесем. Знай наши герои о тех законах, которые их же сейчас принуждают платить по старым долгам, и разговор с покупателями был бы иной.

Нужно сказать, что не одни они, большинство казахстанцев пребывает в счастливом неведении об имеющихся в стране законах и прочих под- и надзаконных актах.

Оттого либо попадают в подобные ситуации, либо сами ловчат, им кажется, что по долгам за коммуналку можно не платить, а поставщики взыщут эти деньги с новых владельцев квартиры. Как именно начисляют суммы в квитанции на оплату коммунальных услуг

Нужно признать, что долгое время именно так решались эти дела в суде, но время идет, и незаметно для широкой общественности Верховный суд Республики Казахстан принял нормативное постановление “О некоторых вопросах применения судами законодательства, связанного с взысканием задолженности за тепловую и электрическую энергию” (нормативное постановление Верховного суда Республики Казахстан от 23 декабря 2005 года № 9). Пусть вас не сбивает с толку упоминание в заголовке исключительно тепловой и электрической энергии, я видела решения суда, где со ссылкой на данное постановление, а также статьи Гражданского кодекса, касающиеся тепловой и электрической энергии, применялись к взысканию задолженности за канализацию.

Логики мне, математику по образованию, здесь не понять – где энергетика и где канализация, но суды именно этими статьями мотивируют свое решение.

Поэтому просто берем и запоминаем название нормативного постановления Верховного суда.

Вам оно также пригодится, если вдруг поставщики в вашей местности захотят по легкой срубить денежки и, например, отключить вам воду или еще чего-нибудь за чужой грех.

В этом случае подаете заявление в письменном виде, где сообщаете, что собственником вы стали такого-то числа и до этого времени по вопросам оплаты долгов – не к вам, и цитируете постановление:

“пункт 3.

Под обременением, согласно подпункту 9) статьи 1 Закона Республики Казахстан от 26 июля 2007 года № 310-III “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество”, следует понимать любое ограничение права на недвижимое имущество, возникшее в порядке, предусмотренном законами Республики Казахстан или соглашением сторон, и выражающееся в ограничении правомочия правообладателя на владение, пользование и (или) распоряжение недвижимым имуществом. Задолженность за энергию, использованную продавцом жилого помещения, обременением не является, поэтому при передаче права собственности другому лицу на жилое помещение на основании сделки обязанность по ее оплате является обязанностью продавца, если иное не предусмотрено договором об отчуждении указанного имущества”.

К слову, по закону датой вступления в собственность считается не дата, указанная на договоре купли-продажи, а дата государственной регистрации права собственности.

Что еще для пущей важности можно добавить в обращение – статьи Гражданского кодекса, которые также любят поминать суды в своих решениях. Как выросли коммунальные платежи в Алматы за 7 лет – Инфографика

Например, полезно будет запомнить статью 189 ГК РК: “пункт 1. Собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законодательными актами или договором, и не может в одностороннем порядке переложить такое бремя на третье лицо”. Именно поэтому никто не вправе повесить на вас свои долги-бремена.

Полезно также запомнить и включить еще пару статей из Гражданского кодекса: “Понятие обязательства. В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т. д.” (статья 268 ГК РК).

Ну а сами основания возникают из договора (статья 271 ГК РК).

Все договоры, заключаемые между собственниками и поставщиками коммунальных услуг в Казахстане, называются публичными.

Как правило, их публикуют один раз в столетие в какой-нибудь местной газетенке, в глаза их мало кто видел и тем более читал, но суды при рассмотрении дел по долгам в этом вопросе стоят на стороне монополистов, раз договор опубликован, значит, его прочли и заключили.

О логике меня здесь тоже не спрашивайте, тем более что сам закон дает определение публичности совсем иного свойства: “1.

Публичным договором признается договор, заключенный коммерческой организацией и устанавливающий ее обязанности по продаже товаров, выполнению работ или оказанию услуг, которые такая организация по характеру своей деятельности должна осуществлять в отношении каждого, кто к ней обратится (розничная торговля, перевозка транспортом общего пользования, услуги связи, энергоснабжение, медицинское, гостиничное обслуживание и т. п.)” (статья 387 ГК РК).

Коротко остановимся на долгах собственников КСК. Здесь все просто, на данные случаи также распространяются все вышеперечисленные статьи Гражданского кодекса и нормативное постановление, но нужно помнить, что по этим долгам срока исковой давности нет:

“пункт 4.

… При непогашении членом кооператива собственников помещений (квартир) задолженности в течение трех месяцев после установленной даты платежа без уважительных причин кооператив вправе обратиться в суд о принудительном взыскании задолженности… На требование по погашению задолженности срок исковой давности не распространяется” (cтатья 50 Закона РК “О жилищных отношениях”). Счет платежом страшен: должники по коммунальным услугам могут лишиться квартир

На словах могут пообещать что угодно

Ну вроде бы с тем, как отбить незаконный наезд на добросовестного покупателя недвижимости, мы разобрались, теперь вернемся к нашим героям.

Здесь ни добавить ни прибавить, вы сами видите, что при таком законодательстве никаких шансов перевести долг на покупателя у них нет.

В чем же упрекали их юристы, это ключевой момент, на который мы хотим обратить ваше внимание: при покупке вам могут на словах пообещать что угодно, все устные договоренности должны быть отражены в договоре, который вы заключаете у нотариуса.

Нотариус говорит, что у него типовой договор и там такого или таких пунктов нет, – требуйте их внести, это ваше право. Жалуется, что мало времени и вы ему голову морочите, нет проблем – идите к другому нотариусу, никогда не соглашайтесь на условия, которые вам невыгодны, ни под каким давлением.

Наши добропорядочные герои, к сожалению, решили, что покупатели их квартиры так же порядочны, как и они, – увы, на этом заблуждении горели, если не все, то почти все, включая автора этих строк, поэтому все обещания должны быть оформлены на бумаге.

АЛМАТЫ

Источник: https://www.caravan.kz/gazeta/kakie-kommunalnye-riski-sushhestvuyut-pri-pokupkeprodazhe-nedvizhimosti-v-kazakhstane-447546/

Долги бывших собственников заложенных квартир: как с ними «разобраться»?

Кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры

Наталия Пластинина, начальник сектора правового обеспечения

Ожидая неминуемого выселения из ипотечного жилья, неудачливый должник по ипотечному кредиту и собственник ипотечного жилья не считает нужным обеспечить финансовую чистоту объекта недвижимости, предпочитая оставить после себя квартиру «с долгами». Как в этом случае поступают последующие собственники жилья, приобретшие его после обращения судом взыскания на него по ипотечному кредиту, да и просто покупатели жилья с неожиданным «приданым»?

Вариант первый: собственником квартиры становится банк

В соответствии с порядком реализации имущества в ходе исполнительного производства нередко именно банк становится следующим собственником квартиры за должником по невозвращенному ипотечному кредиту (после объявления торгов по продаже арестованного имущества не состоявшимися и заявления банка об оставлении предмета ипотеки за собой). Банки точны и исполнительны в отношении своих обязательств, но очень редко берутся исполнять обязательства по оплате коммунального долга за бывшим собственником квартиры. Как правило, им не мешает отражение задолженности бывшего собственника в счетах-квитанциях на оплату коммунальных услуг. Оплачивая в безналичном порядке «коммуналку», в платежных поручениях банки специально оговаривают в назначении платежа период, за который внесена плата. В связи с этим неправильное отнесение управляющей компанией по месту обслуживания квартиры поступивших текущих платежей в счет погашения старой задолженности любой суд признает неправомерным. На основании примерно такой логики банки за период владения не предпринимают никаких попыток вступить с управляющей компанией, обслуживающей дом, в котором расположена квартира, в спор и добиться исключения информации о долге в счетах – квитанциях за квартиру. После продажи квартиры новому покупателю банк интерес к вопросу о долгах по коммунальным услугам и вовсе утрачивает.

Обратите внимание! Продавая квартиру, банк может предъявить покупателю справку от управляющей компании о том, что «задолженности банка по оплате коммунальных услуг по квартире не имеется».

В формулировке текста данной справки имеется подвох: в ней указано только об отсутствии задолженности по оплате услуг самого банка, а не о задолженности по лицевому счету, открытому по адресу квартиры.

А именно по счету отражается задолженность бывшего собственника, владевшего квартирой до банка.

Вариант второй: собственником квартиры становится гражданин

Приобретая квартиру с аукциона в ходе реализации имущества в рамках исполнительного производства или же приобретая ее у банка (после реализации первого варианта), именно гражданин остается один на один с проблемой отражения по лицевому счету долгов по «коммуналке» бывшего собственника, не возвратившего ипотечный кредит банку и лишившегося в связи с этим жилья. Как правило, у граждан вызывает негатив постоянное наличие в счетах-квитанциях на оплату больших цифр долга, ими не созданного. И именно это служит причиной активных попыток граждан – новых собственников «освободиться» от не своих долгов. Сначала гражданин обращается в управляющую компанию, обслуживающую дом, в котором расположена квартира, с требованием об исключении информации о задолженности из счетов-квитанций и получает отказ. Потом обращается напрямую к поставщикам услуг с той же просьбой и, как правило, тоже получает отказ. Затем гражданин обращается в суд. В этом случае иск предъявляется в рамках закона о защите прав потребителей, так как гражданин является потребителем коммунальных услуг. Практика свидетельствует, что перспектива достижения положительного результата для гражданина – нового собственника квартиры имеется.

Пример из практики № 1: К.

обратилась в суд к ответчику – ООО «Жилищная коммунальная инициатива» с иском о защите прав потребителей, просила обязать ответчика открыть на имя истца финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг на жилое помещение по указанному в иске адресу без отражения в нем задолженности по оплате за содержание квартиры и коммунальных услуг за период до даты приобретения ее истцом в собственность. Рассматривая дело, суд выяснил из договора купли-продажи, заключенного между истцом и продавцом квартиры, что в нем отсутствует пункт об оплате задолженности по жилищно-коммунальным платежам, начисленной в период принадлежности квартиры предыдущему собственнику, новым собственником-истцом. Каких-либо других договоров, свидетельствующих о том, что истец обязался погасить задолженность за коммунальные услуги, в материалы дела сторонами представлено не было.

Суд на основании выписки из финансового лицевого счета установил, что спорная задолженность возникла в период владения квартирой прежним собственником квартиры.

Поскольку представленными истцом документами (заявлением истца к ответчику об открытии нового лицевого счета, ответа ответчика с отказом открыть новый лицевой счет) ответчиком добровольно законные требования истца не были удовлетворены, суд постановил обязать ответчика открыть на имя К. финансовый лицевой счет на оплату содержания жилья и коммунальных услуг в отношении указанной в иске квартиры, без отражения в нем задолженности по оплате за содержание квартиры и коммунальных услуг за период до ДД.ММ.ГГ (даты регистрации права собственности истца на квартиру) (апелляционное определение Алтайского краевого судаот 11.02.2014 по делу № 33-1232/14)1.

Пример из практики № 2:

Источник: https://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?592

Покупка квартиры с долгами – Фотоальбомы. Официальный портал Администрации города Омска

Кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации все законные владельцы жилой недвижимости обязаны вносить следующие виды платежей:

  • плату за содержание помещения (включая услуги и работы по управлению многоквартирным домом, плату за текущий ремонт и содержание общего имущества, в том числе общедомовые расходы по холодной и горячей воде, по электрической и тепловой энергии, отведение сточных вод);
  • денежные средства на капитальный ремонт;
  • плату за коммунальные услуги (горячее и холодное водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение и отопление).

Согласно пункту 5 части 2 статьи 153 Жилищного кодекса РФ обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у собственника помещения с момента возникновения права собственности на такое помещение.

При этом статья 131 Гражданского кодекса РФ указывает, что право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Частью 3 статьи 169 Жилищного кодекса РФ отдельно регламентируется обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт, согласно которой вышеуказанная обязанность возникает у собственников помещений в многоквартирном доме по истечении срока, установленного законом субъекта Российской Федерации, составляющего не менее трех и не более восьми календарных месяцев начиная с месяца, следующего за месяцем, в котором была официально опубликована утвержденная региональная программа капитального ремонта, в которую включен этот многоквартирный дом.

Особое внимание стоит обратить на норму, установленную частью 3 статьи 158 Жилищного кодекса РФ, в соответствии с которой при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате расходов на капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в том числе не исполненная предыдущим собственником обязанность по уплате взносов на капитальный ремонт.

Таким образом, действующим законодательством Российской Федерации установлены момент возникновения обязательств по внесению платежей новым собственником помещения, и обязанность нового собственника оплатить долги по взносам на капитальный ремонт.

В соответствии со статьей 210 Гражданского кодекса РФ собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором.

Из нормы вышеуказанной статьи следует, что новый хозяин квартиры, согласно общему правилу, не несет ответственности по долгам предыдущего собственника (за исключением взносов на капитальный ремонт), поскольку обязанность по оплате за помещение и коммунальные услуги лежит на каждом владельце.

Однако нормы статьи 391 Гражданского кодекса РФ дают право новому собственнику жилой недвижимости принять обязательства по оплате коммунальных услуг предыдущего владельца заключив с ним сделку по переводу долга, которая осуществляется при согласии двух сторон.

Если покупатель квартиры не изъявляет желания брать на себя чужую задолженность, то в договоре купли-продажи и акте приема-передачи желательно прописать пункты о том, что все обязательства по неуплате коммунальных услуг остаются на продавце.

В случае возникновения ситуации, когда жилая недвижимость была приобретена с задолженностями по коммунальным услугам, то отстоять свои законные права и в дальнейшем все-таки не погашать эти долги можно, выполнив следующие шаги:

  • потребовать у предыдущего хозяина квартиры справку о состоянии задолженности, а при отсутствии таковой следует самостоятельно обратиться в управляющую компанию либо товарищество собственников жилья для получения необходимых сведений. Если же перечисленные организации начали управлять домом позже даты регистрации права собственности продавца, то в этом случае справку о состоянии долга предоставит предыдущая ответственная компания;
  • сообщить в управляющую компанию либо товарищество собственников жилья о смене собственника квартиры, написав заявление и приложив к нему копию договора купли-продажи и свидетельство о регистрации права собственности;
  • уведомить предыдущего владельца жилой недвижимости о поступивших требованиях погасить долг по коммунальным услугам за период, когда он являлся действующим собственником квартиры.

Возможна ситуация, когда управляющая компания начнет требовать от нового владельца квартиры погашения задолженностей по ранее предоставленным услугам, которыми он не пользовался.

То есть происходит конфликт интересов: с одной стороны, новый собственник, имеющий право оплачивать только свои счета, а с другой — управляющая организация, которая в течение трех лет может требовать оплату своей работы, пока не истечет срок давности.

Единственный выход из подобной ситуации — договориться с продавцом квартиры о подписании договора купли-продажи с условием, что соглашение о переводе долга вступит в силу только при регистрации сделки.

Кроме того, покупателю необходимо в момент между регистрацией договора купли-продажи и выдачей свидетельства о праве собственности, но до приема жилья зайти в управляющую организацию для открытия своего лицевого счета, чтобы задолженности продавца квартиры остались на его счете.

Дополнительно рекомендуется и предыдущему собственнику, и новому в акте приема-передачи жилой недвижимости зафиксировать все текущие показания счетчиков, что обяжет продавца внести оплату за потребленные им услуги.

Учитывая изложенное, оплата долгов предыдущего собственника жилого помещения (за исключением взносов на капитальный ремонт) возможна только при добровольном волеизъявлении нового собственника и в соответствии с нормами действующего законодательства не может быть мерой принуждения.

Паата Тамазович Атунашвили, консультант отдела организационно-кадрового и правового обеспечения департамента по делам молодежи, физической культуры и спорта Администрации города Омска

Источник: http://admomsk.ru/web/guest/news/gallery/-/asset_publisher/rZ0y/content/788042

Нечистая квартира: что делать, если жилье оказалось с долгами

Кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры

Коммунальные долги — тема болезненная, особенно если эти долги достались вам «в нагрузку» при покупке квартиры или образовались в процессе аренды жилья. Сайт «РИА Недвижимость» выяснил, как не стать «счастливым» обладателем чужих долгов по ЖКХ.

Жилье с «сюрпризом»

Любой человек не застрахован от покупки квартиры с сюрпризом в виде долгов предыдущих владельцев за коммуналку или капремонт, предупреждает руководитель рабочей группы по обеспечению безопасности предпринимателей в области строительства ТПП РФ Александр Моор.

“Действующее законодательство обязывает оплачивать счета лишь с момента возникновения права собственности, и долг «висит» на человеке, а не на квартире, поэтому старые долги не должны переходить к новому владельцу. Однако на практике чаще всего именно таки происходит”, — указывает Моор.

А бывает наоборот, когда старому хозяину приписываются долги новых жильцов, так как договор с ресурсоснабжающей организацией не перезаключили после сделки, продолжает эксперт. «Нам известны случаи, когда старому собственнику принесли решение суда о взыскании долга через два года после продажи квартиры», — вспоминает эксперт.

Адвокат компании «Бородин и Партнеры» Дмитрий Степанов предупреждает, что обязанность по оплате содержания жилого помещения и коммунальных услуг за предыдущего собственника может появиться у нового собственника только в случае совершения сделки-перевода.

Но перевод долга, в силу статьи 391 Гражданского кодекса РФ, может быть осуществлен только с согласия нового собственника.

При заключении договора купли-продажи жилого помещения следует внимательно просмотреть его условия, чтобы не допустить перевода долга, советует юрист.

В договоре и акте приема-передачи он рекомендует всегда указывать, что задолженность по оплате за содержание жилого помещения и коммунальные услуги к покупателю не переходит.

Погашение задолженности может происходить следующим образом: покупатель вносит в качестве аванса нужную сумму, которой продавец расплачивается за коммунальные услуги, руководитель офиса «Новогиреево» «Миэль-Сеть офисов недвижимости» Юлия Антясова. В дальнейшем сделка происходит как обычно.

Если новый собственник выясняет, что у предыдущего владельца жилого помещения имеется задолженность, то он может обратиться с претензиями к бывшему собственнику, который должен оплатить долг по ЖКХ, говорит адвокат Тимур Баязитов.

Если предыдущий собственник отказывается от оплаты своего долга, то новый хозяин квартиры может обратиться в суд для взыскания задолженности, в случае оплаты задолженности предыдущего жильца.

Если он это не сделал, то он может обратиться в управляющую компанию и просить заключить с ним договор на обслуживание и, соответственно, с этого момента оплачивать жилищно-коммунальные услуги.

“Также необходимо приложить копию договора купли-продажи или договора дарения данного помещения и, соответственно, с этого момента новый собственник должен оплачивать свое жилье. Все иные долги он оплачивать не обязан. При этом УК может в судебном обратиться к предыдущему владельцу и взыскать с него долг по жилищно-коммунальным услугам”, — объясняет Баязитов.

Внимание, капремонт

А вот что при покупке квартиры нужно проверить отдельно, так это взносы на капитальный ремонт. В законе прописано, что при переходе права собственности на помещение в многоквартирном доме к новому собственнику переходит обязательство предыдущего собственника по оплате взносов на капитальный ремонт, в том числе и задолженность по оплате таких взносов, отмечает Степанов.

Самый простой способ обезопасить себя от долга за капитальный ремонт предыдущего собственника — это запросить у продавца квитанции и подтверждение их оплаты, советует юрист.

Если продавец отказывается предоставлять такую информацию, необходимо через интернет-систему «Реформа ЖКХ» выяснить, куда собираются взносы за капитальный ремонт с жильцов этого многоквартирного дома (на специальный счет ТСЖ/управляющей компании или на специальный счет регионального оператора) и обратиться в эту организацию с запросом о наличии задолженности по оплате взносов на капитальный ремонт.

Обычному гражданину могут и не предоставить такую информацию со ссылкой на наличие в ней персональных данных. В таком случае следует обратиться за профессиональной помощью к адвокату, который будет вправе направить в такие организации адвокатский запрос.

Долги раздельно

С проблемой коммунальных долгов сталкиваются и собственники долей в недвижимости, когда один собственник платит, а другой — нет. В этом случае следует разделить счета, советует управляющий партнер коллегии адвокатов «Старинский, Корчаго и партнеры» Владимир Старинский. Для этого подается заявление в ТСЖ или управляющую компанию. К нему прикладывается соглашение о разделе счетов от собственников. При отказе в разделении или при отсутствии согласия от других собственников можно разделить их в судебном порядке. К этому способу прибегают, например, в том случае, когда один из собственников систематически не оплачивает услуги и отказывается от раздела счетов.

Нередко собственники многоквартирных домов попадают в ситуацию, когда управляющая компания накопила долги. В этом случае надо разбираться в их причинах и размерах.

Если долги связаны с неоплатой собственниками услуг (на практике это часто встречается), то самим жильцам делать ничего не нужно, говорит Старинский.

Как правило, в этой ситуации применяется реструктуризация задолженности: долг делится между неплательщиками и разбивается на маленькие ежемесячные платежи (хотя формально такой процедуры не установлено, ее широко применяют).

Другой вариант — выбрать другую управляющую компанию или поменять форму управления домом, перейдя, например, на прямые расчеты с ресурсоснабжающими организациями. Такое решение принимается на общем собрании собственников жилья.

В случае перехода на прямые расчеты с поставщиками добросовестные плательщики коммунальных услуг будут застрахованы от случаев, когда, допустим, из-за долгов управляющей компании приостанавливается подача ресурсов, например, горячей воды, на весь дом, или несвоевременно подается тепло.

Вообще отношения между управляющей компанией и ресурсоснабжающей организацией регулируются правовыми нормами, указывает Антясова. Но если такая проблема возникла, это решается посредством судебного разбирательства.

Аренда с «утяжелением»

Конфликтные ситуации, связанные с коммунальными долгами, нередко возникают между арендатором и хозяином квартиры. Например, распространенная ситуация: когда ни арендатор, ни собственник не передавали показания по счетчикам, и из-за этого накопился долг. В этом случае платит тот, кто виноват, разъясняет владелец собственного квартирного бюро Александр Харыбин.

“Если был заключен договор, и было прописано, что наниматель платит согласно приборам учета, то долг придется выплачивать арендатору.

Собственник должен каждый месяц проверять, передал ли наниматель показания в управляющую компанию. Если арендатор забыл передать показания, то собственник имеет право взыскать плату по нормативам.

Грубо говоря, если наниматель не передал показания счетчиков, то пусть он платит по полной”, — говорит риелтор.

В том случае, если условия оплаты коммунальных платежей в договоре не прописываются, то долги придется закрывать самому собственнику.

Источник: https://finance.rambler.ru/realty/41275308-nechistaya-kvartira-chto-delat-esli-zhile-okazalos-s-dolgami/

DOM.RIA – Покупка квартиры с долгами: что нужно учесть

Кто оплачивает долги за коммунальные услуги при продаже квартиры

Иногда непростое материальное положение заставляет владельцев недвижимости продавать ее, не погасив  коммунальный долг. Для потенциальных покупателей это шанс сэкономить, так как квартира с коммунальными долгами зачастую стоит дешевле. Разберемся, есть ли смысл в такой экономии, кто будет платить по счетам и в каких случаях на продажу этой недвижимости может быть наложен запрет.

Как купить жилье с долгом

На вторичном рынке могут попадаться предложения о недвижимости с коммунальными долгами. Чтобы такие предложения были конкурентоспособными, продавцы этого жилья предлагают его по заниженной стоимости.

Статья 162 Жилищного кодекса регламентирует порядок расчета владельцев квартир за коммуналку. Законом установлено, что потребитель должен своевременно вносить оплату за предоставленные услуги. Этим подтверждается факт, что обязанности по погашению долга ложатся на плечи владельца, который пользовался услугами во время образования этой задолженности.

Покупка недвижимости означает, что у вас появляется право собственности, а вместе с тем, на вас же переходят и обязанности, связанные с ней. Но так как это наступает с момента регистрации в Едином государственном реестре, долг за квартиру, который накопился ранее, вы оплачивать не должны. Это обязанность предыдущего владельца.

Покупка квартиры уже давно стала одним из видов инвестирования

Все равно будьте готовы, что коммунальные службы предъявят вам требования оплатить суммы. Смело отказывайте им в этом, так как по закону такие претензии безосновательны. Будьте уверены, сотрудники коммунального предприятия, выставляя вам платежи, знают, что вы не должны их оплачивать, но идут на такой незаконный шаг, чтобы любым способом вернуть деньги.

Исключением является случай, когда вы обязуетесь оплатить долг, и это указано в договоре купли-продажи. Такой момент имеет место, если при покупке квартиры с долгами вы оплачиваете ее стоимость за вычетом суммы долга, после чего сами его погашаете.

Этот порядок особенно актуален, если вы не уверены в том, что после заключения сделки прежний владелец заплатит по счетам, и при этом не хотите разбирательств с поставщиками услуг. Так вы исключите проблемы и сможете спать спокойно.

В данном случае коммунальные службы имеют право предъявить вам претензии при несвоевременном погашении задолженности.

Как узнать реальные суммы долгов за коммунальные услуги

Чтобы убедиться в отсутствии или увидеть реальный размер долгов по коммуналке, попросите продавца предоставить справки с «Теплоэнерго», ЖЭКа, Водоканала и других поставщиков коммунальных услуг. Юристы рекомендуют подписывать договор купли-продажи по факту предоставления этих бумаг.

Справки о наличии задолженности по квартплате – это не обязательные документы при покупке квартиры. Поэтому, заключить договор можно и без них, но здесь вы рискуете столкнуться с долгами предыдущего владельца, о которых даже не подозревали. Поэтому, лучше потребуйте такие бумаги от хозяина жилплощади.

Запрет отчуждения – стена на пути к совершению сделки

Условия, при которых нотариус накладывает запрет на продажу недвижимости, оговорены в статье 73 Закона «О нотариате». К ним относится и случай, когда квартира находится под арестом в связи с невыплаченными коммунальными долгами.

Недвижимость может быть арестована, если задолженность по квартплате превысила сумму десяти минимальных зарплат, а именно – 32 тыс. грн. В таком случае коммунальные службы вправе обратиться в суд, который без участия сторон выносит приказ об аресте имущества.

Должник узнает об этом уже после судебного решения из уст судебных приставов.

Как арендовать недвижимость с правом выкупа в Украине

Арестованная квартира может быть выставлена на аукцион, даже если это единственное жилье владельца. Чтобы не доводить дело до крайности, при большой задолженности рекомендуется обратиться в коммунальные службы с вопросом реструктуризации долга. Так владелец сможет погасить его частями, если нет возможности вернуть все и сразу.

Кроме того, нотариус вправе наложить на жилье запрет отчуждения, если в нем прописан ребенок, имущество находится под залогом, имеет место договор пожизненного содержания, владелец жилья получил ссуду от банка на строительство, капремонт или покупку новой квартиры и др.

Можно ли купить вторичную квартиру, на которую наложен запрет отчуждения

В случае, когда на недвижимость наложен запрет отчуждения, она не может быть продана. Если причина этого – коммунальные долги, запрет ликвидируется только после погашения задолженности и снятия ареста государственным исполнителем.

В других случаях вето снимается по факту предоставления соответствующего документа: сообщения от банка о погашении кредита или ипотеки, обращения органов попечительства о возможности снятия воспрещения при прописке несовершеннолетнего гражданина и т.п.

Могут ли арестовать квартиру за долги предыдущего владельца

Если вы стали обладателем недвижимости с задолженностью и не взяли на себя обязанности по ее выплате, описывать эту квартиру не имеют права. Когда к вам нагрянет судебный исполнитель, вы вправе не пускать его на свою жилплощадь, предоставив договор купли продажи.

Исключением может быть случай, если пристав имеет при себе решение о принудительном проникновении в жилье. При этом 82 статья Закона «Об исполнительном производстве» дает вам право обжаловать такие действия исполнителя, обратившись в суд.

Заключение

Если вы не намерены платить по коммунальным счетам предыдущего владельца квартиры, обратите внимание на отсутствие соответствующего пункта в договоре купли-продажи недвижимости.

Решившись купить квартиру с задолженностью по коммуналке, будьте готовы, что возможно коммунальные службы обратятся с вопросом погашения долга к вам, но по закону вы не обязаны оплачивать суммы, которые задолжал предыдущий владелец.

В целях предосторожности потребуйте справки от продавца перед совершением сделки. Урегулируйте вопросы, касающиеся долгов по квартплате, а также договоритесь о порядке их выплаты до заключения сделки.

Источник: https://dom.ria.com/articles/pokupka-kvartiry-s-dolgami-chto-nuzhno-uchest-176688.html

Правовое решение
Добавить комментарий