Кто устанавливает тарифы на управление многоквартирным домом

Тариф управляющей компании многоквартирным домом

Кто устанавливает тарифы на управление многоквартирным домом

Многие люди не задумываются о системе формирования тарифов управляющей компании. Они просто платят по счёту, иногда возмущаясь от очередного повышения стоимости услуг, но не более того.

Однако чтобы избежать обмана со стороны управляющей организации, следует иметь представление о системе формирования тарифов на услуги ЖКХ.

В статье наши эксперты расскажут о том, на каких основаниях УК может повышать стоимость услуг и каким способом можно проверить правомерность завышенных тарифов управляющих компаний.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Оплата за содержание и ремонт в жилом помещении является итогом договоренности между сторонами договора управления МКД. УК не имеет права в одностороннем порядке (не проведя согласование с собственниками жилья) заниматься установлением или изменением тарифов.

Данные требования закреплены в положениях Постановления ФАС СЗО от 17 декабря 2009 года по делу № А66-5611/2009.

Стоит отметить, что перед предложением в адрес жильцов того или иного размера оплаты, необходимо определиться с таковым самим.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Как управляющая компания устанавливает тарифы на содержание и ремонт жилья

В ходе процесса установления тарифа за содержание и ремонт жилых помещений, первоочередным выступает перечень услуг и работ. Для расчета цены по содержанию и ремонту жилых помещений, в обязательном порядке необходимо определить список работ и услуг.

Кстати говоря, исходя из практики, львиная доля управляющих организаций считают необходимым для себя планировать конкретные виды и объемы работ с последующим объявлением только лишь общего размера платежа. При подобных обстоятельствах выходит, что сособственники МКД не в состоянии его полноценно проконтролировать.

В таких случаях, довольно проблематично реализуема норма касательно соразмерного содержания и ремонта в условиях неустановленной периодичности совершения конкретных работ (в отношении которых посредством нормативно-правовых актов не определялась периодичность).

Помимо этого, УК должна принять на себя ответственность по обеспечению надлежащего состояния общедомового имущества в многоквартирном доме (что, в свою очередь, предоставляет для Жилинспекции реальную возможность наложения штрафа в ответ на любое нарушение), однако, в реальности же не несет должный объем ответственности по выполнению перечня конкретных работ перед сособственниками.

Услуги и работы, направленные на содержание и ремонт общего имущества в МКД, а также алгоритм корректировки перечня таких работ и услуг, выступают как основные договорные условия по договору управления (регламентировано пунктом 3 статьи 162 Жилищного кодекса).

Вышеуказанный перечень должен быть утвержденным в рамках общего собрания совладельцев дома (регламентировано пунктом №17 правил по содержанию и ремонту общедомового имущества).

Основной минимум работ по обслуживанию многоквартирных домов отражен в тексте Правил по эксплуатации жилищного фонда, который, в свою очередь, утвержден Постановлением Госстроя РФ от 27 сентября 2003 года под № 170.

Помимо вышеуказанных подзаконных нормативно-правовых актов, основой для разработки перечня работ и услуг по конкретному МКД следует считать Приложение №2 Правил проведения органом местного самоуправления открытых конкурсов для отбора УК для управления МКД, которое было утверждено посредством постановления Правительства от 06 февраля 2006 года под № 75.

Актуальное законодательство РФ в сфере жилищных гражданско-правовых отношений подразумевает, что указанный перечень работ и услуг должен быть установлен для абсолютно каждого отдельно взятого МКД с учетом его характерных особенностей. Исходя из подобного положения, объемы платы будут персональными и дифференцированными по каждому дому.

Бытует мнение относительно того, что сособственники МКД и управляющая организация по объективным причинам не в состоянии определить четкий список по запланированным работам и услугам, так как не является достоверно известным тот факт, что никакие работы и услуги, кроме указанных, не станут необходимыми в течение временных рамок для действия договора между указанными сторонами.

Подобное заключение было озвучено в рамках Постановления ФАС ЗСО от 23.12.2009 г. относительно вопроса по привлечению УК к ответственности административного характера в ответ на нарушение Правил содержания общедомового имущества.

Со стороны судей было высказано мнение, что подобное соглашение невозможно отнести к разряду договоров возмездного оказания услуг и, поэтому, не следует брать во внимание, что ответственность УК имеет ограничение посредством обязательств по конкретному договору. Однако стоит отметить, что такой договор выглядит довольно спорно.

Размер платы, который предлагается со стороны собственников помещений МКД, должен иметь обоснования, а также должен быть направлен на обеспечение рентабельности управляющей компании. При условии, что компания лишь выходит на рынок управления жилищным фондом, для нее довольно важно сформировать план по себестоимости работ, что по факту означает составление смет.

Для планирования себестоимости работ и услуг, следует применить такие нормативно-правовые акты:

  • Методические рекомендации финансового обоснования тарифов по содержанию и ремонтным работам в жилищном фонде (Утверждены Приказом Госстроя РФ от 28 декабря 2000 года под № 303);
  • Рекомендации по нормированию труда работников, которые заняты содержанием и ремонтом жилищного фонда (Утверждены Приказом Госстроя РФ от 09 декабря 1999 года под № 139);
  • Рекомендации относительно нормирования материальных ресурсов по содержанию и ремонтным работам в жилищном фонде (Утверждены Приказом Госстроя РФ от 22 августа 2000 года под № 191).

При этом, в качестве помощи, субъектам хозяйствования могут быть предложены различного рода методические рекомендации и пособия, которые не являются нормативными документами, а также продукты программного характера, которые предназначены для определения стоимости работ по содержанию и ремонту отдельно взятого МКД.

Также имеются компании консалтинговой специализации, которые занимаются предоставлением услуг обоснования тарифов. Плата за ремонт и содержание жилого МКД не должна регулироваться со стороны государственных органов, поскольку алгоритм и источники формирования таковой не закреплены в нормах действующего законодательства Российской Федерации.

Норма о тождественности цены приобретения и реализации имеет свое распространение лишь на предоставляемые коммунальные услуги от УК (закреплено в п. № 15 Правил по предоставлению коммунальных услуг).

УК, в принципе, не имеет такого обязательства – рассчитывать плату за ремонтные работы жилого помещения для жильцов МКД, основываясь лишь на ее расходах по оплате данных работ и услуг, которые были выполнены посредством привлеченных организаций.

Нет такого правила или же законной нормы, которая бы ограничивала УК в применении наценки к стоимости работ подрядчика.

Для соблюдения права потребителя на корректировку платы за содержание и ремонт в жилом помещении, при оказании услуг работ неудовлетворительного качества, цена за каждую отдельную услугу и работу должна быть дифференцирована.

Как оспорить тарифы управляющей компании

Согласно нормам жилищного законодательства, тарифы по содержанию и ремонту жилого помещения должны быть установлены собственниками. Данные тарифы не являются регулируемыми со стороны государства, чем в корне отличаются от многих других жилищно-коммунальных услуг.

При условии, что в рамках МКД создавалось ТСЖ или ЖСК, то по нормам ЖК РФ, взносы по содержанию и ремонту общедомового имущества должны быть определены со стороны органа управления, основываясь на подверженной утверждению смете доходов и расходов относительного ближайшего календарного года.

Когда МКД руководит управляющая компания, тарифы устанавливаются в рамках общего собрания сособственников дома, учитывая предложения УК по перечню, а также объему и цене за требуемые работы и услуги. С данным перечнем совладельцы многоквартирного дома могут как согласиться, так и не согласиться, это их полное право.

Однако УК должна довести до ведома жильцов МКД данные о состоянии дома, результатах проведенных работ за период прошедшего года, а также об итогах весеннего и осеннего осмотров общедомового имущества.

Для нового тарифа на содержание и ремонт утверждением выступает согласие более половины количества сособственников дома.

В тех домах, где со стороны жильцов наблюдается ответственное отношение к обязанностям по участию в домоуправлении, обслуживание на порядок выше остальных среднестатистических домов.

Многие УК, которые принимают решение по увеличению «первой» строки платежки в одностороннем порядке, как правило, объясняют такое действие ростом инфляционного индекса. Их мотивировка заключается, в основном, в росте цен на материалы и сырье, которые применяются во время ремонта и обслуживания общедомового имущества.

При подобных обстоятельствах, УК зачастую ссылаются на договорные условия соглашения, которое, к слову сказать, должно быть утверждено на общем собрании совладельцев. Если же таковое не было проведено, и это вполне очевидно и доказуемо, то такие ссылки УК можно смело считать незаконными.

При условии, что претензии в адрес УК игнорируются последними, стоит жаловаться в суд или прокуратуру. Образец жалобы можно скачать здесь.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно! Или позвоните нам по телефонам:

+7 (499) 703-47-59
Москва, Московская область

+7 (812) 309-16-93
Санкт-Петербург, Ленинградская область

8 (800) 511-69-42
Федеральный номер (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Каким образом утверждается размер платы за содержание помещения в многоквартирном доме? Возможно ли изменение данного размера со стороны управляющей компании?

Рассмотрев вопрос, мы пришли к следующему выводу:
Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в МКД определяется на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, а в случае отсутствия такого решения применяются тарифы, установленные органом местного самоуправления.

Обоснование вывода:

Источник: https://italiajournal.ru/tarif-upravlyayuschey-kompanii-mnogokvartirnym-domom.html

Кто реально устанавливает тариф за содержание и текущий ремонт

Кто устанавливает тарифы на управление многоквартирным домом

Ваш покорный слуга входит в совет многоквартирного дома и оказывает этому самому совету юридическую поддержку.

Жилищное право, как известно, сложное и запутанное (кстати, есть ли простые и прозрачные отрасли права?), но тем не менее мы решили делать все по закону и, обнаружив, что цена договора управления нашим многоквартирным домом устанавливается по ставкам и тарифам, утверждаемым местными властями, решили признать это положение недействительным, поскольку ч. 7 ст. 156 ЖК РФ предусматривает, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственником с учетом предложений управляющей организации.

А то получается, что как только муниципалитет повышает тариф за содержание и текущий ремонт, то УК автоматом повышает его в наших квитанциях.

Последней каплей стал тот факт, что, во-первых, новое Постановление руководителя Администрации о тарифах теперь предусматривает свою ставку для каждого конкретного дома, причем разница может доходить до 10-15 рублей (часто для соседних, типовых домов, в том числе и новых), а во-вторых, само Постановление было опубликовано не как обычно в местной газете, а «в установленном законом порядке», т.е. его вывесили на сайте в самом укромной углу. Чтобы и публикация формально была (теперь можно предусматривать публикацию на сайте), и чтобы особо народ не возмущался. Но нам его прислали и мы упали. Нам предлагался тариф 35 руб./кв.м.

И это при том, что по общему правилу МСУ устанавливает тарифы на содержание и текущий ремонт для муниципальных домов, а также для тех домов, которые не выбрали способ управления или не установили в установленном ЖК порядке этот самый тариф (ч. 3 ст. той же ст. 156 ЖК РФ). Т.е.

по своему смыслу это резервный правовой механизм, созданный для исключительных случаев (скажем, дом только построили и не все еще оформили собственность или въехали, провести собрание нельзя и т.п.).

Интересно, зачем же тогда прописывать тариф для каждого конкретного дома в муниципалитете (раньше в подобных постановлениях писали тариф на содержание и ремонт по категориям домов, какие есть элементы благоустройства, а теперь вот для каждого домика сочинили!!!)

Как все прекрасно понимают, это делается для того чтобы УК не на собрании перед жильцами свой тариф обосновывали, а шли в отдел ЖКХ Администрации и «премиленько» руками муниципальных служащих пробивали нужный себе тариф. И какая возможность – сказать жильцами – это не мы, это администрация такая плохая!

В рамках общего порядка, предусмотренного ГК РФ, признавать договор недействительным очень сложно, но не так давно Верховный суд в Обзоре судебной практики за четвертый квартал, выразил позицию, что на правоотношения, связанные с оказанием услуг по управлению многоквартирными домами, распространяется закон «О защите прав потребителей».

И это порядок признания положений договора в моей ситуации значительно, как мне кажется, упростило. В соответствии с п. 1 ст. 16 указанного закона условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами… признаются недействительными.

Параллельно мы попросили суд сделать нам перерасчет, поскольку с момента ввода дома в эксплуатацию тариф повышался, но общего собрания не проводилось.

Мы были согласны с тем, что сразу после ввода дома в эксплуатацию УК действительно имела право применять тариф, установленный местными властями по указанной выше причине, однако потом регулярно повышать тариф, по нашему мнению, не имела права, так как нарушался указанный выше порядок – решение общего собрания.

В суде наступило светопреставление. Судья начала стала говорить, что мол, мы плохо читали договор, так как там есть пункт об общем собрании. Я говорю, что следующим после этого идет пункт, где почему-то написано, его цена определяется по ставкам и тарифам, устанавливаемым Постановления руководителя Администрации.

Уберите Администрацию или уточните, что данный тариф применяется только в случае, если собственники сами не утверидил тариф, и мы успокоимся. Судья не унимается, а вот, мол, вы сами не устанавливаете тариф, чего ж вы хотите. Я отвечаю, что компания не выносит на собрание свои основания.

Судья опять не унимается, призывает нас: проводите общие собрания, и будет вам счастье. Т.е. суть в том, что мои требования о том, что положения договора противоречат и нарушают права собственника, так как фактически делегируют право установление тарифа Администрации и лишают его права влиять и устанавливать тариф. Т.

е. вопрос права, а не фактов.

А судья меж тем продолжает и излагает свое толкование ч. 7 ст. 156 ЖК, мол, это вы, жильцы должны представить свое обоснование, калькуляцию и смету компании, а компания будет с вами это обсуждать.

На мое недоумение о том, зачем тогда сам институт управления, когда жильцы как заправские экономисты и бухгалтеры должны рассчитывать тариф, а компания будет только с ним соглашаться или нет. Тем паче что в указанной норме написано, что «с учетом предложений» компании, компания, стало быть должна представлять свое обоснование, а мы его будем утверждать или не утверждать.

Представитель самой компании в заседание явился, но говорил про то, что собирайте собрание и вообще сам договор составлен в соответствии с Постановлениями правительства.

Очень меня “порадовал”пассаж судьи о досудебке. По общему правилу в спорах по защите прав потребителей ее не бывает, но она нас была. И судью не устроила. Мол, я лично как собственник должен был просить изменения. А мы – три собственника и члены Совета дома – в претензии просили выйти УК на общее собрание и поменять противоречащие положения (проект приложили).

Короче нам отказали, сказав, что мы не заявляли как потребители. Хотя в иске я четко об этом писал. Не знаю. Будем ждать мотивировку. Обещали к 21 июля (про пять дней молчу, поэтому придется восстанавливать срок апелляционного обжалования)  

Источник: https://zakon.ru/comment/472284

Кто устанавливает тарифы на управление многоквартирным домом – ЖКХ

Кто устанавливает тарифы на управление многоквартирным домом

09.07.2019

На протяжении уже ни первого года в России происходит становление и оптимизация управления многоквартирных жилых домов. К одной из важнейших проблем, требующих оперативного решения относится низкая информированность населения в вопросах обслуживания и ремонта жилых помещений, предоставления услуг ЖЭК, и прочих вопросов, касающихся ведения управляющих организаций.

Приказ Госстроя РФ № 303 2000 года определяет общеэксплуатационные расходы, как затраты на руководство, координирование работ по содержанию жилфонда.

Эти затраты содержат в себе издержки на финансирование управляющих компаний, которые создают благоприятные условия для их нормальной работы. Эти затраты не взаимосвязаны с платой за содержание и ремонт многоквартирных домов, и довольно разнообразны. В группу общеэксплуатационных включены следующие виды расходов на:

  • хозяйственно — административные нужды;
  • выплату заработной платы сотрудникам;
  • организацию и выполнение работ;
  • иные потребности.

Выше приведенные расходы включают в квитанции для оплаты и проводят в одной графе в лицевом счете вместе с оплатой за содержание и ремонт жилых домов. Для более детального изучения этих затрат и регулирования тарифных ставок на них стоит ознакомиться с Постановлением Госстроя № 9 1999 года.

Плата за управление многоквартирным домом

Ст.162 ЖК РФ устанавливает перечень мероприятий по подбору управляющей компании. Исходя из статьи, подписывается договор управления многоквартирным домом. Сторонами его подписания являются владельцы квартир и руководство управляющей организации. Избираемая организация должна обладать лицензией на ведение управленческой деятельности в многоквартирных зданиях.

Выбор компании осуществляют путем проведения общего собрания собственников помещений. Компания подписывает договора на оказание определенных услуг с каждым из собственников на условиях, принятых решением не менее 50% владельцев квартир.

В договоре прописывается ряд нижеперечисленных обязательств:

  1. совокупность общедомового имущества, на которое распространяется управление и адрес здания;
  2. сервис и обслуживание, оказываемые организацией;
  3. определение величины, сроков внесения платы за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, в том числе ЖКХ, обслуживание и ремонт;
  4. порядок и временные рамки исполнения взятых на себя обязательств компанией и контроль над их исполнением.

Традиционно к услугам и работам по управлению многоквартирным домом принято относить:

  • хранение и ведение тех. документации дома;
  • оформление договоров с подрядчиками на выполнение тех или иных работ и контроль над их качеством;
  • заключение договоров с поставщиками водо-, тепло- и электроснабжения;
  • выставление счетов и сбор средств с владельцев жилых помещений, взыскание долгов за поставленные услуги с должников;
  • проверка поставляемых коммунальных услуг заказчикам;
  • диспетчерские услуги жильцам и производство регистрации граждан;
  • предоставление жильцам различных справок;
  • доведение информации до собственников жилья об изменении тарифов;
  • внесение предложений собственникам жилья о проведении капитального и текущего ремонта.

Расходы ЖКХ

ЖКХ представляет собой многоотраслевую систему, которая охватывает порядка 30 разнообразных видов деятельности. ЖКХ подразделяют на несколько крупных подотраслей:

  • жилищное хозяйство;
  • обеспечение потребителей ресурсами;
  • благоустройство городов, поселков и сел.

Финансовые средства предприятий ЖКХ формируются из финансовых средств, поступающих из бюджета и потребителей. Благоустройство населенных пунктов финансируется из средств бюджета, а обеспечение потребителей ресурсами – из средств потребителей.

Предприятия ЖКХ обеспечивают доведение коммунальных ресурсов до потребителей. Предприятия ЖКХ обеспечивают доведение коммунальных ресурсов требуемого качества до потребителей. Плата за услуги включает в себя оплату за:

  1. холодное и горячее водоснабжение, подаваемое потребителю посредством трубопроводной сети;
  2. отвод бытовых сливов с помощью канализационных сетей;
  3. электроэнергию, подаваемую потребителю в необходимом объеме;
  4. газоснабжение – круглосуточное обеспечение газом требуемого качества;
  5. отопление – поддержание в квартирах температуры воздуха, в рамках соответствующих руководящих документов.

Тарифы на услуги ЖКХ в зависимости от регионов могут быть различными, так как их регулированием занимаются муниципальные власти на местах. Предприятия ЖКХ не имеют права завышать тарифы ЖКХ выше установленных по региону.

Тариф за управление МКД

ЖК РФ предусматривает одним из способов управления многоквартирным домом – непосредственный способ управления. Порядок выбора такой формы управления может быть применим для многоквартирных домов не менее чем с 12 квартирами. Такой способ управления избирается на общих основаниях – путем собрания владельцев квартир.

Одним из основных условий выбора такого способа управления МКД является выбор управляющей организации.

В ее состав входят владельцы квартир, отвечающие за содержание и ремонт общедомового имущества, обеспечение поставки коммунальных услуг и выполнение прочих обязательств в соответствии с условиями принятого на собрании договора.

При таком варианте управления поставка коммунальных услуг осуществляется получателю при заключении договора каждого владельца «квадратных метров» персонально. Письменного оформления договора не требуется.

Преимуществами выбора данной формы управления являются:

  • прямые контакты между владельцами квартир и поставщиками услуг;
  • возможность владельца жилья предъявлять претензии поставщикам минуя посредников.

Недостатки такой формы управления:

  • управляющая компания не несет ответственность за участие в программах капитального ремонта жилья;
  • уклонение от обязанности по несению дополнительных расходов на выставление счетов не за свои ресурсы, истребование долгов и от банкротства.

Заключение

Как и любое другое предприятие, располагающееся на рынке товаров, управляющие компании, прежде всего, проявляют заботу о своей экономической стабильности и получении прибыли.

Они периодически со своей стороны пытаются навязывать в условия договора рост тарифных ставок на ремонт общего имущества в многоквартирном доме. Компании ссылаются на целый ряд причин.

К таким причинам относят — рост цен в регионе, тарифных ставок у предприятий — подрядчиков, тарифов для муниципального жилья, устанавливаемых муниципальными властями.

У большинства управляющих компаний планы на рост тарифов благополучно работают и приносят многомиллионную прибыль. В соответствии с ГК РФ условия договора не изменяются одной из сторон договора. Все условия договора регулируются положениями ЖК.

Расторжение такого договора или изменения его условий устанавливаются в двустороннем порядке. Размер платы за жилое помещение регулируется ЖК, однако, в случае возникновения спорных ситуаций об индексации цен пользуются ст.

424 ГК РФ, в которой прописано, что исполнение условий договора осуществляют по ценам, прописанным в соглашении сторон.

Общеэксплуатационные расходы в ЖКХ Ссылка на основную публикацию

Источник:

Цена договора управления

Сегодня мы поговорим о том, почему управляющим организациям нужно обозначать цену договора управления. Вы узнаете, из чего она складывается и как её установить.

В конце статьи – алгоритм определения цены договора управления.

Основные условия договора управления МКД

Обязательно укажите цену договора управления

Требование к обозначению цены договора управления установлено п. 3 ст. 162 ЖК РФ.

Цена договора – это то, сколько денег за содержание и ремонт общего имущества и за коммунальные услуги должны заплатить управляющей компании собственники за весь срок действия договора управления.

Цена договора управления складывается из четырёх составляющих:

  • содержание общего имущества,
  • текущий ремонт общего имущества,
  • управление домом,
  • оказание коммунальных услуг.

Когда мы говорим о цене договора управления, сразу нельзя назвать конкретную сумму, но можно выработать формулу определения цены договора. Обычно цена устанавливается следующим образом: управляющая компания принимает на управление многоквартирный дом и по актуальным ценам определяет, сколько будет стоить для собственников содержание и ремонт общего имущества на первый год.

Управляющая компания оценивает свои затраты и помнит, что оплата труда её сотрудников не включается в цену договора управления. Не входят в цену договора и затраты на капитальный ремонт. Оценивается проведение текущего ремонта, который необязательно делать в первый год управления домом, его можно распланировать на весь период управления домом.

Получившееся число делится на 12 месяцев. В итоге образуется сумма, которую собственники помещений МКД обязаны ежемесячно платить управляющей компании за услуги.

Эту сумму можно распределить между собственниками по квадратным метрам принадлежащей им собственности или исходя из долей собственности в общем имуществе, которая имеется у каждого собственника.

Сложившиеся подходы к установке цены договора:

  1. В договоре управления фиксируется цена в руб./кв.м с перечнем услуг и работ или без него.
  2. «Накопление на счёте дома» – аккумулирование накоплений на счёте дома и согласование их расходования с советом МКД.
  3. Установка цены на один год с необходимостью пересмотра на ОСС.
  4. Если ОСС не установило размер платы, применяется тариф органа местного самоуправления.

Как расторгнуть договор управления в одностороннем порядке со стороны УК

Пропишите размер платы за содержание и текущий ремонт

Вариант условий определения размера платы за содержание и текущий ремонт помещений напрямую зависит от того, каким образом определяется цена договора управления. Размер платы за содержание жилого помещения – сумма:

Плата устанавливается минимум на год. Собственники ежегодно утверждают размер платы за содержание общего имущества. Такой вариант применяется, если планово-договорная стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту ОИ не индексируется ежегодно по условиям договора управления.

Перечень услуг и работ должен содержать объёмы, стоимость, периодичность, и график оказания услуг и выполнения работ (п. 8 Правил N 416).

Рекомендуем стоимость выполненных работ и оказанных услуг по управлению МКД определять ежемесячно, исходя из планово-договорной стоимости соответствующих работ и услуг.

Эта стоимость корректируется на объёмы выполненных работ, оказанных услуг, указанных отчёте о выполненных работах и оказанных услугах. Отчёт составляется в порядке, установленном договором управления, с учётом изменения такой стоимости при несвоевременном, неполном или некачественном выполнении работ, оказании услуг.

Текущий ремонт отличается от капитального тем, что проводится для поддержания технических и экономических характеристик объекта в заданных пределах с заменой или восстановлением отдельных быстроизнашивающихся составных частей и деталей (Приказ Госстроя РФ от 13.12.2000 N 285).

Источник:

Кто реально устанавливает тариф за содержание и текущий ремонт

Ваш покорный слуга входит в совет многоквартирного дома и оказывает этому самому совету юридическую поддержку.

Жилищное право, как известно, сложное и запутанное (кстати, есть ли простые и прозрачные отрасли права?), но тем не менее мы решили делать все по закону и, обнаружив, что цена договора управления нашим многоквартирным домом устанавливается по ставкам и тарифам, утверждаемым местными властями, решили признать это положение недействительным, поскольку ч. 7 ст. 156 ЖК РФ предусматривает, что размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в многоквартирном доме определяется на общем собрании собственником с учетом предложений управляющей организации.

А то получается, что как только муниципалитет повышает тариф за содержание и текущий ремонт, то УК автоматом повышает его в наших квитанциях.

Последней каплей стал тот факт, что, во-первых, новое Постановление руководителя Администрации о тарифах теперь предусматривает свою ставку для каждого конкретного дома, причем разница может доходить до 10-15 рублей (часто для соседних, типовых домов, в том числе и новых), а во-вторых, само Постановление было опубликовано не как обычно в местной газете, а «в установленном законом порядке», т.е. его вывесили на сайте в самом укромной углу. Чтобы и публикация формально была (теперь можно предусматривать публикацию на сайте), и чтобы особо народ не возмущался. Но нам его прислали и мы упали. Нам предлагался тариф 35 руб./кв.м.

Источник: https://gradpk.ru/upravlyayushhie/kto-ustanavlivaet-tarify-na-upravlenie-mnogokvartirnym-domom.html

Завышенные тарифы на услуги управляющей компании: как проверить и что делать?

Кто устанавливает тарифы на управление многоквартирным домом

Многие люди не задумываются о системе формирования тарифов управляющей компании. Они просто платят по счёту, иногда возмущаясь от очередного повышения стоимости услуг, но не более того.

Однако чтобы избежать обмана со стороны управляющей организации, следует иметь представление о системе формирования тарифов на услуги ЖКХ.

В статье наши эксперты расскажут о том, на каких основаниях УК может повышать стоимость услуг и каким способом можно проверить правомерность завышенных тарифов управляющих компаний.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Тарифы управляющей компании — что это такое?

Каждый жилец многоквартирного дома ежедневно потребляет множество услуг. Это может быть использование электричества, водоснабжения, канализации, то есть, коммунальные услуги. В постоянном обслуживании также нуждается само строение и прилегающая территория.

Технические работы и текущий ремонт, сбор и вывоз мусора, благоустройство территории – вот неполный перечень жилищных услуг, которые постоянно предоставляются собственникам квартир.

За всё это необходимо платить. Каждый вид работы или услуги измеряется в определённых единицах. Например, потреблённая электроэнергия считается в киловатт/часах, а вода – в литрах.

Любая подобная единица имеет определённую стоимость, которая и называется тарифом. То есть, тариф представляет собой систему ставок платы за определённую услугу.

Как УК устанавливает тарифы на ЖКХ?

В соответствии с законодательством, тарифы на жилищные услуги устанавливаются собственниками квартир. Такой порядок установлен в статье 156 Жилищного кодекса РФ. Следовательно, перечень обязательных и дополнительных работ и услуг, а также их стоимость, утверждается на общем собрании собственников.

На практике же владельцы квартир просто голосуют за тарифы, предложенные им представителями управляющей компании. Мало кто готов анализировать структуру расходов на выполнение тех или иных работ, проводить аудит закупок управляющей компании, контролировать работу УК и заключение договоров обслуживающей организации со сторонними фирмами.

Всё это требует не только свободного времени, но и определённых технических знаний. Конечно, общее собрание собственников может установить минимальные тарифы на жилищные услуги, но в каком состоянии окажется многоквартирный дом?

Тариф на содержание и ремонт рассчитывается управляющей компанией на основе стоимости материалов, топлива, труда работников, накладных расходов и прочих затрат с учётом прогнозируемой инфляции. К себестоимости конкретной работы и услуги добавляется прибыль организации.

Обратите внимание! Доход управляющей компании редко превышает уровень 5 % от стоимости тарифа. Низкие расценки на жилищные услуги могут повлечь за собой отказ управляющей компании обслуживать многоквартирный жилой дом в дальнейшем.

Гораздо проще обстоит дело с коммунальными услугами. Тепло и водоснабжение, канализация, электроэнергия, газ – стоимость этих ресурсов регулируется государственными органами на федеральном и региональном уровне.

Для примера разберём формирование тарифа на тепловую энергию: в соответствии с законом «О теплоснабжении», Федеральная служба по тарифам устанавливает максимальный и минимальный уровень стоимости тепловой энергии на 1 финансовый год.

Ресурсоснабжающие организации каждого субъекта федерации подают свои предложения по тарифам в региональные органы, занимающиеся регулированием цен на коммунальные услуги.

Все предложенные ставки тарифов должны быть экономически обоснованы. Представленные документы подвергаются тщательному анализу, при котором учитываются затраты организации, региональные особенности, технологический уровень производства и другие параметры.

По результатам экспертизы принимается решение о назначении конкретного тарифа на тепловую энергию на финансовый год.

Похожим образом регулируются тарифы на водоснабжение и канализацию.

Тариф на электроэнергию устанавливается Федеральной службой по тарифам для всех регионов по единой ставке.

Такой подход обусловлен тем, что стоимость киловаттчаса зависит от стоимости топлива, которое используется на конкретной электростанции для выработки энергии.

И жители отдельных населённых пунктов могут оказаться в тяжёлом материальном положении из-за высоких цен на электричество.

Таким же образом устанавливаются тарифы на газоснабжение населения.

Как рассчитываются на содержание жилья и общего имущества?

Нормативы рассчитываются с учетом множества факторов:

  • Отопление зависит от климата региона, года постройки и этажности дома. В квартплату также включено отопление нежилых помещений дома;
  • Водоснабжение рассчитывается с учетом наличия и типа водонагревателя и объема потраченной воды;
  • Водоотведение рассчитывается исходя из категории помещения и наличия счетчиков;
  • Электроэнергия зависит от количества прописанных в квартире человек.

При расчете тарифов во внимание следует взять и следующие положения:

  • Перечень и периодичность необходимых работ и услуг;
  • Технико-экономические сведения о доме (этажность, количество квартир и т.д.)
  • Оплата труда рабочих;
  • Стоимость материалов и иных необходимых ресурсов;
  • Прогноз показателей инфляции;
  • Ставка налогов и сборов.

Если в многоэтажном доме не установлены счетчики, при расчете берется норматив, установленный органами местной власти. Если приборы учета присутствуют, тарифы на ОДН будут рассчитываться по следующей формуле (на примере электричества):

Электричество по ОДН = (Значения на электросчетчике – Количество электроэнергии, потребленной в нежилых квадратных метрах – Количество ресурса в квартирах с счетчиками – Объем использованной электроэнергии в квартирах без счетчиков) × Площадь квартиры × Площадь всех квартир в многоэтажном доме.

Чтобы проверить тарифы, нужно сделать запрос в УК. Он должен быть составлен в письменном виде, как входящее письмо управляющей компании. Компания обязана предоставить документ о перечне и размерах тарифов. Если возникнут вопросы, можно обратиться к работникам компании.

Необходимо сопоставить работы, которые были проведены в отчетный период по факту, и то, что написано в отчетах УК. Мероприятия, которые обязана проводить компания — мытье пола, ремонт кровли, дверей, окон, лифта и другие.

Управляющая компания должна предоставить исчерпывающие сведения о стоимости работ, материалов, затраченных на обслуживание дома, и других расходах. В договоре с управляющей компанией должен быть предусмотрен порядок предоставления отчёта о проделанной работе. Этот документ даст собственникам жилья исчерпывающую информацию о том, как и на что расходуются их деньги.

Отказ руководства УК в предоставлении требуемой информации повлечёт административную ответственность по статье 5.39 КоАП РФ.

КоАП РФ Статья 5.39. Отказ в предоставлении информации

Неправомерный отказ в предоставлении гражданину, в том числе адвокату в связи с поступившим от него адвокатским запросом, и (или) организации информации, предоставление которой предусмотрено федеральными законами, несвоевременное ее предоставление либо предоставление заведомо недостоверной информации — влечет наложение административного штрафа на должностных лиц в размере от пяти тысяч до десяти тысяч рублей.

Где посмотреть текущие?

В соответствии со ст. 156 ЖК РФ, тарифы на содержание многоэтажного дома устанавливаются собственниками квартир на общем собрании, учитывая предложения управляющей компании. Также на собрании утверждается список обязательных работ и их стоимость.

Если собрание собственников не проводилось или по иным причинам величину платы установить не удалось, УК должна включить в договор положений о том, что стоимость услуг определяется в соответствии с законодательством.

Где найти установленные законодательством?

Максимально возможные тарифы в вашем регионе можно посмотреть на сайте администрации. По закону, управляющая организация не имеет права их превышать.

Стоимость коммунальных услуг регулируется несколькими положениями:

  • Закон «Об электроэнергии»;
  • ГК РФ;
  • ЖК РФ;
  • Конституция РФ;
  • Законы, касающиеся защиты прав потребителей;
  • Иные постановления, указы и правила.

В зависимости от региона, тарифы могут отличаться. Это связано с различными причинами: погодные условия, удаленность от столицы и расположения региона и т.д.

Может УК изменять тарифы или нет?

Имеет ли право управляющая компания повышать тарифы просто так, «из воздуха»? На данный вопрос можно дать однозначный ответ. Нет, УК не имеет полномочий по самостоятельному изменению каких-либо тарифов. Подобные действия отнесены к компетенции общего собрания собственников жилья в соответствии со статьёй 156 ЖК РФ.

Любые изменения в тарифах либо дополнительные платежи, введенные управляющей компанией без одобрения общего собрания собственников квартир, будут рассматриваться как нарушение закона. В такой ситуации следует обращаться в прокуратуру и муниципальную жилищную инспекцию. Жильцы могут попросту не вносить плату сверх утверждённого ими тарифа.

Если управляющая компания утверждает, что её издержки на содержание дома резко возросли, то не стоит сразу же обвинять организацию в мошенничестве.

Следует затребовать документальное подтверждение изменений расходов на жилищные работы и услуги и обсудить сложившуюся ситуацию на общем собрании собственников. Возможно, требования о повышении тарифов вполне обоснованы.

Управляющая компания может обратиться в суд для возмещения фактически понесённых расходов, если таковые не были покрыты платежами по ранее утверждённым тарифам. При утверждении тарифов на услуги управляющей компании следует помнить, что обслуживающая организация и собственники жилья являются партнёрами. И это партнёрство должно быть выгодно обеим сторонам.

Необоснованные требования повысить тарифы на услуги управляющей компании, как и заниженные расценки, могут повлечь за собой расторжение договора на обслуживание жилого дома.

В каких случаях имеет право повышать?

В основном, повышение тарифов на содержание жилого помещения обуславливается экономической ситуацией в стране. Служба по тарифам ежегодно проводит индексацию тарифов на коммунальные услуги в середине года.

1 июля каждого года Правительство РФ вводит новые тарифы. В 2018 году средний процент повышения составил 4%.

Только на основании этих распоряжений управляющая компания может законно повышать тарифы, но не более установленных законом норм. При подозрении нарушений, можно проверить УК, запросив отчет.

Что делать, если завышают: как оспорить повышение?

Согласно п. 7 ст. 156 ЖК РФ, квартплата утверждается на собрании собственников жилья и управляющая компания не имеет права самостоятельно повышать тарифы.

Куда жаловаться? Если выяснилось, что тарифы были повышены без ведома жильцов или выявлены другие нарушения со стороны УК, следует сначала обратиться в саму компанию. Если ответа не последовало, жалобу можно направить в Государственную Жилищную Инспекцию, Роспотребнадзор, прокуратуру или суд – проверяющие органы государственной власти.

Инструкция по оспариванию необоснованного завышения:

  1. Запросить в УК отчеты о работах, проверить тариф.
  2. Проанализировать отчеты и выявить нарушения.
  3. При обнаружении несоответствий следует направить письменное требование управляющей компании об устранении нарушений или подать жалобу в муниципальную жилищную инспекцию.
  4. Ждать ответа от УК.
  5. При игнорировании требований, обратиться в прокуратуру, суд или другие органы государственной власти.

Документы для оспаривания повышения тарифов компанией:

  • договор управления (заключается между собственниками и УК);
  • протокол собрания собственников жилья.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-47-82 (Москва)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/tarify-uslug.html

Правовое решение
Добавить комментарий