Может ли тсж передать управление домом управляющей компании

Тсж управляет домом или управляющая компания: в чем отличия, как заключаются договора, а также о том, как можно забрать дом у управляющей организации

Может ли тсж передать управление домом управляющей компании

В соответствии с законами, дома, включающие в себя более тридцати квартир, должны решить вопрос о варианте управления их имуществом. Одним из самых популярных способов является организация товарищества собственников жилья — ТСЖ.

При этом, спросом среди жильцов пользуется и вариант подписания договора на обслуживание со сторонними управляющими компаниями — УК. В этом случае, все вопросы решают сотрудники наемной компании, которые получают за это от жильцов соответствующую плату.

Мы рассмотрим оба способа управления МКД, а также выясним, может ли ТСЖ, организованное домом и само, являющееся по сути управляющей организацией, заключить договор на управление с УК.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Разница между двумя способами управления МКД

Что такое ТСЖ, понятно из его названия. Решение о создании этой некоммерческой организации принимают сами собственники квартир и закрепляют его путем ания. Созданная структура проходит путь оформления юридического лица.

После официальной регистрации, ТСЖ несет полную ответственность в соответствии с нормативными документами за содержание общего имущества и за уровень предоставляемых коммунальных услуг.

Отличием этой формы управления МКД от других, является ее некоммерческая ориентация. цель товарищества — создать все условия для полноценного обслуживания МКД, а не заработать на этом деньги. Управляющая организация, или как часто ее называют УК, преследует совсем другие цели.

Управляющая компания является коммерческой структурой, с наемным штатом работников. Главным приоритетом в работе УК является получение прибыли. Если структура окажется нерентабельной, она просто не сможет полноценно работать.

Обратите внимание! При управлении домом ТСЖ, все непотраченные финансы остаются на счету дома и будут израсходованы с учетом интересов жильцов. Если домом управляет УК, то такие деньги останутся на ее счетах и будут потрачены на усмотрение управляющей компании.

Преимуществом сотрудничества с товариществом является и то, что руководящий состав ТСЖ представлен обычными собственниками жилья в конкретном доме. Члены правление и его председатель выбираются через процесс общего ания членами товарищества (ст.123.14 ГК РФ).

Все вопросы, которые возникают в процессе деятельности ТСЖ, решаются на общем собрании. Его члены самостоятельно определяют необходимые статьи расходов и первоочередность использования денежных средств. Персонал же управляющей организации назначается ее директором без учета интересов жильцов.

В процессе управления домом, ТСЖ заключает договор с ресурсоснабжающими организациями на поставку коммунальных услуг. В свою очередь, РСО намного выгоднее, когда оплата за использованные ресурсы происходит прямо со счета ТСЖ. Вероятность возникновения больших задолженностей при сотрудничестве с управляющими компаниями намного выше.

Может ли ТСЖ быть управляющей компанией или существовать одновременно с ней?

У товарищества есть право выбора:

  1. Выполнять функции управления домом самостоятельно.
  2. Заключить договор на оказание услуг с любой управляющей организацией.

Поскольку ТСЖ – некоммерческая организация, быть управляющей компанией оно не может по законодательству.

Но при этом, ТСЖ может в полной мере выполнять функции управления многоквартирным домом.

Товарищество может выбирать и нанимать персонал: электриков, сантехников, уборщиц, дворников, бухгалтеров. Контролировать качество услуг. В этом смысле, о ТСЖ можно говорить, как об управляющей структуре.

Существуют определенные причины, по которым ТСЖ может принять решение привлечь к управлению стороннюю УК:

  • Управляющие организации — это хорошо отлаженный, проверенный механизм.
  • В их штате есть опытные и грамотные специалисты.
  • Существует возможность контролировать управляющую компанию с помощью государственных систем.
  • Сами члены ТСЖ не всегда оказываются достаточно компетентными в вопросах управления.

Обратите внимание! Перед началом сотрудничества, ТСЖ и управляющая организация обязательно согласовывают тариф и его статьи, что позволяет избежать лишних расходов жильцов путем исключения ненужных услуг либо сокращением их числа.

Между ТСЖ и УК может быть подписано два вида договоров на обслуживание МКД:

  1. Договор подряда.
  2. Договор непосредственного управления.

При договоре подряда, домом управляет ТСЖ (ст. 148 ЖК РФ), а управляющая компания просто предоставляет свои услуги по содержанию жилья. Такие отношения регулируются Гражданским Кодексом, в статье 702.

Статья 702 ГК РФ. Договор подряда

  1. По договору подряда одна сторона (подрядчик) обязуется выполнить по заданию другой стороны (заказчика) определенную работу и сдать ее результат заказчику, а заказчик обязуется принять результат работы и оплатить его.
  2. К отдельным видам договора подряда (бытовой подряд, строительный подряд, подряд на выполнение проектных и изыскательских работ, подрядные работы для государственных нужд) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих видах договоров

.

В договоре подряда должны указываться работы, которые будет осуществлять подрядчик:

  • осмотр общего имущества;
  • обеспечение готовности инженерных сетей;
  • уборка помещений и придомовой территории;
  • вывоз мусора;
  • обеспечение пожарной безопасности.

Как правило, договор заключается на срок не менее одного года.

Скачать образец договора подряда на обслуживание многоквартирного дома между ТСЖ и УК

При заключении договора управления между ТСЖ и управляющей организацией, возникает другая ситуация.

Справка! По факту в доме будет представлено две формы правления, что противоречит ЖК РФ. Поэтому ТСЖ передает свои обязанности по управлению домом управляющей организации.

Все необходимые юридические сделки в целях управления и содержания имущества, а так же для предоставления коммунальных услуг, управляющая организация будет проводить от имени и за счет ТСЖ.

Товарищество, в свою очередь, будет выплачивать вознаграждение за оказанные функции управления в размере, предусмотренным договором.

ТСЖ будет вправе проверять качество оказываемых услуг, но контролировать финансовые потоки не сможет. Оно будет выступать своеобразным посредником между УК и собственниками жилья. УК, в свою очередь, легче сотрудничать с определенным кругом лиц, в данном случае — с правлением и председателем ТСЖ, чем с каждым собственником по отдельности.

Скачать образец договора на обслуживание и управление многоквартирным домом между ТСЖ и УК

Как товарищество может забрать дом у управляющей организации?

Чтобы прекратить сотрудничество с УК, одного желания будет недостаточно. Для расторжения договора нужны веские причины, к примеру:

  1. Невыполнение условий договора управления.
  2. Ненадлежащее исполнение своих обязанностей.
  3. Отказ от предоставления информации.
  4. Окончание срока действия договора.

Последний пункт самый простой — договор окончился и его просто не продлевают. В прочих случаях — все факты неисполнения или ненадлежащего исполнения УК своих обязанностей должны быть подтверждены.

Совершить проверку может жилищная инспекция или прокуратура на основании многочисленных жалоб собственников. С этими доказательствами жильцы могут обратиться в суд. Тогда, управляющей компании придется доказывать, что все свои обязанности она исполняет в полном объеме.

Есть и другой способ, который не предусматривает такого сложного пути. Собственники на общем собрании должны решить вопрос о смене формы управления многоквартирным домом с управления при помощи УК на управление в форме ТСЖ. Проать должно большинство жильцов.

Голоса будут рассчитываться пропорционально по отношению доли собственника к доле общего имущества (ст.48 ЖК РФ).

Владельцам квартир, не пришедших на собрание, необходимо разнести бланки для аний, которые потом будут прикреплены к протоколу. После решения о создании ТСЖ, необходимо известить управляющую компанию о расторжении договора управления из-за смены формы правления.

Важно! За 30 дней до прекращения своей деятельности, УК должна передать представителю ТСЖ либо одному из собственников дома все необходимые для управления МКД документы, а так же ключи от мест общего пользования.

К выбору формы управления многоквартирным домом стоит подойти ответственно. На первых порах становления товарищества, имеет смысл оставить управляющую компания для оказания услуг по содержанию имущества. А потом, накопив опыт, подобрав хороших специалистов и вникнув в нюансы работы, полностью перейти на обслуживание дома ТСЖ. Каким путем идти, решать только собственникам.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-47-82 (Москва)

+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/uprav-mkd/tszh/upravlyayushhaya-kompaniya.html

Жилищно-коммунальный комплекс

Может ли тсж передать управление домом управляющей компании

Советмногоквартирного дома

(по материалам статьи 161 Жилищного кодекса РФ, введенной 4 июня 2011г.)

В случае, если в многоквартирном доме не созданотоварищество собственников жилья либо данный дом не управляется жилищнымкооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и приэтом в данном доме более чем четыреквартиры.

Собственники помещений в данном доме на своем общемсобрании обязаныизбрать советмногоквартирного дома из числа собственников помещений в данном доме.

(!)  Регистрация совета многоквартирного дома в органах местногосамоуправления или иных органах не осуществляется при условии, если в течениекалендарного года решение об избрании совета многоквартирного домасобственниками помещений в нем не принято или соответствующее решение не реализовано.

Орган местногосамоуправления в трехмесячный срок созывает общее собрание собственников помещений вмногоквартирном доме, в повестку днякоторого включаются вопросы:

  • об избрании в данном доме совета многоквартирного дома, в том числе председателя совета данного дома;
  • о создании в данном доме товарищества собственников жилья.

(!)  Совет многоквартирного дома не можетбыть избран применительнок нескольким многоквартирным домам.

Количество членов советамногоквартирного дома устанавливаетсяна общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

(!) Если иное неустановлено решением общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, количествочленов совета многоквартирного домаустанавливается с учетом имеющегося в данном доме количества подъездов, этажей,квартир.

Функции советамногоквартирного дома:

а) обеспечивает выполнение решенийобщего собрания собственников помещений в многоквартирном доме;

б) выносит на общее собраниесобственников помещений в многоквартирном доме в ка­честве вопросов для обсуждения:

  • предложения о порядке пользования общим имуществом в многоквартирном доме, в том числе земельным участком, на котором расположен данный дом,
  • о порядке планирования и организации работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
  • о порядке обсуждения проектов дого­воров, заключаемых собственниками помещений в данном доме в отношении общего имущества в данном доме и пред­оставления коммунальных услуг,
  • а также предложения по вопросам ком­петенции совета многоквартирного дома, избираемых комиссий и другие предложения по вопросам, принятие решений по которым не противоречит настоящему Кодексу.

в) представляет собственникампомещений в многоквартирном доме предложения по вопросам планированияуправления многоквартирным домом, организации такого управления, содержания иремонта общего имущества в данном доме;

г) представляет собственникампомещений в многоквартирном доме до рассмотрения на общем собраниисобственников помещений в данном доме своезаключение по условиям проектов договоров, предлагаемых для рассмотрения наэтом общем собрании.В случае избрания в многоквартирном домекомиссии по оценке проектов договоров указанное заключение представляетсясоветом данного дома совместно с такой комиссией;

д) осуществляет контроль за оказанием услуги (или) выполнением работ по управлению многоквартирным домом, содержанию иремонту общего имущества в многоквартирном доме и за качеством предоставляемыхкоммунальных услуг собственникамжилых и нежилых помещений в многоквартирном доме и пользователям такихпомещений, в том числе помещений, входящих в состав общего имущества в данномдоме;

е) представляетна утверждение годового общего собрания собственников помещений вмногоквартирном доме отчет о проделанной работе.

Из числа членов советамногоквартирного доманаобщем собрании собственников помещений в многоквартирном доме избирается председатель совета многоквартирногодома.

Председатель советамногоквартирного домаосуществляетруководство текущей деятельностью совета многоквартирного дома и подотчетен общему собраниюсобственников помещений в многоквартирном доме.

Председательсовета многоквартирного дома допринятияобщим собранием собственников помещений в многоквартирном доме решения озаключении договора управлениямногоквартирным домом вправе вступить в переговорыотносительно условий указанного договора, а при непосредственном управлениимногоквартирным домом собственниками помещений в данном доме вправе вступить впереговоры относительно условий договоров, указанных в частях 1 и 2 статьи 164настоящего Кодекса; доводит до сведения общегособрания собственников помещений в многоквартирном доме результаты переговоров.

На основаниидоверенности, выданнойсобственниками помещений в многоквартирном доме, председатель заключаетна условиях, указанных в решении общего собрания собственников помещений в данномдоме, договор управления многоквартирным домом или договоры, указанные в частях1 и 2 статьи 164 настоящего Кодекса.

Подоговору управления многоквартирным домомприобретаютправа и становятся обязанными все собственники помещений в многоквартирном доме,предоставившие председателю совета многоквартирного дома полномочия,удостоверенные такими доверенностями.

Собственники помещений вмногоквартирном доме вправе потребовать от управляющейорганизации копии этого договора, апри непосредственном управлении многоквартирным домом собствен­никами помещенийв данном доме копии договоров,заключенных с лицами, осуществляющими оказание услуг и (или) выполнениеработ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме, от указанных лиц.

ПредседательСовета многоквартирного дома осуществляет контроль за выполнениемобязательств по заключенным договорам оказания услуг и (или) выполнения работпо содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме на основаниидоверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирном доме.

Председатель совета многоквартирного домаподписывает:

  • акты приемки оказанных услуг и (или) выполненных работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
  • акты о нарушении нормативов качества или периодичнос­ти оказания услуг и (или) выполнения работ по содержа­нию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме,
  • акты о непредоставлении коммунальных услуг или пред­оставлении коммунальных услуг ненадлежащего качества,
  • а также направляет в органы местного самоуправления обращения о невыполнении управляющей организацией обязательств, предусмотренных частью 2 статьи 162 настоящего Кодекса.

Наосновании доверенности, выданной собственниками помещений в многоквартирномдоме, выступает в суде в качестве представителя собственников помещений в данномдоме по делам, связанным с управлением данным домом и предоставлениемкоммунальных услуг.

Совет многоквартирного дома действует до переизбрания на общемсобрании собственников помещений в многоквартирном доме или в случае принятия решения о создании товарищества собственниковжилья до избрания правления товарищества собственников жилья.

Совет многоквартирного дома подлежит переизбранию наобщем собрании собственников помещений в многоквартирном доме каждые два года, если иной срок неустановлен решением общего собрания собственников помещений в данном доме.

В случае ненадлежащего исполнения своих обязанностейсоветмногоквартирного дома может бытьдосрочно переизбран общим собранием собственников помещений вмногоквартирном доме.

Для подготовки предложений по отдельным вопросам,связанным с деятельностью по управлению многоквартирным домом могут избираться комиссии собственниковпомещений в данном доме, которые являются коллегиальными совещательнымиорганами управления многоквартирным домом.

Комиссии собственников помещений в многоквартирномдомеизбираютсяпо решению общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме илипо решению совета многоквартирного дома.

Источник: http://sovadmbrk.ru/gkh/

Меняем способ управления многоквартирным домом

Может ли тсж передать управление домом управляющей компании

Тема ТСЖ не выходит из поля зрения нашей газеты с момента появления в российском законодательстве этой организационно-правовой формы, объединяющей собственников жилых помещений многоквартирного дома1. Сегодня речь пойдет о том, как жильцам, создавшим ТСЖ, избавиться от нерадивой управляющей компании и выиграть возможный спор с ней.

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать способ управления таким домом, например организовать товарищество собственников жилья или нанять профессионального участника рынка жилищно-коммунальных услуг — управляющую организацию (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Если способ управления не выбран, управляющую компанию на конкурсной основе определяет муниципалитет. У каждой из названных форм управления свои особенности.

ТСЖ

Товарищество собственников жилья — это некоммерческая организация, представляющая собой объединение собственников помещений и создаваемая для целей управления общим имуществом в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК РФ).

Решение о создании ТСЖ принимают собственники помещений на общем собрании большинством (более чем 50%) от общего числа собственников помещений в таком доме. При выборе способа управления договоры по обслуживанию дома заключает правление ТСЖ от имени жильцов.

Правление распоряжается их денежными средствами, контролирует качество предоставляемых жилищно-коммунальных услуг, получает за них платежи и осуществляет расчеты.

Управление домом через ТСЖ сопряжено с определенными сложностями. Так, товарищество ведет бухгалтерский учет и сдает в налоговые органы бухгалтерскую отчетность.

Кроме того, ТСЖ обязано раз в год утверждать на общем собрании членов товарищества сметы доходов и расходов на год, а также отчет об исполнении этих смет. Следовательно, может понадобиться бухгалтер.

Важно и то, что заключение от имени жильцов договоров по обслуживанию дома с управляющей компанией требует специальных юридических знаний.

Управляющая компания

Управляющая компания — это коммерческая организация, которая на профессиональной основе оказывает собственникам помещений в многоквартирном доме комплекс жилищно-коммунальных услуг и (или) выполняет работы, обеспечивающие надлежащее содержание общего имущества в доме.

Если жильцы многоквартирного дома отдали его в управление такой компании, именно она осуществляет все действия, связанные с организацией обслуживания дома, контролем качества услуг (работ), распоряжением денежными средствами жильцов, отвечая перед собственниками помещений.

Таким образом, степень вовлеченности жильцов в управление домом — основной критерий отличия этих двух форм.

И сложно сказать, что лучше: активное участие в управлении посредством ТСЖ, когда жильцам предоставлены широкие возможности непосредственно влиять на обустройство дома и качество получаемых услуг, или пассивное, когда жильцы не обременены коммунальными заботами и в минимальной степени вовлечены в процесс принятия управленческих решений.

Основания для смены способа управления

Взаимоотношения управляющей компании с собственниками помещений строятся на основе так называемого договора управления многоквартирным домом.

Руководствуясь им, управляющая компания по заданию собственников помещений в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений, а также вести иную деятельность, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом.

При смене способа управления домом ключевая проблема для собственников — возможность в одностороннем порядке расторгнуть договор управления.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является не просто договором возмездного оказания услуг, а особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования. Именно такой точки зрения до недавнего времени придерживались арбитражные суды.

В 2010 г. Президиум ВАС РФ в постановлении от 15.07.2010 № 1027/10 высказался в пользу того, что собственники жилья не обладают безусловным правом по своей инициативе расторгнуть договор с управляющей компанией в одностороннем порядке2. Подобное расторжение возможно лишь по основаниям, установленным в п. 8.1 и 8.2 ст. 162 ЖК РФ, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу п. 8.1 ст. 162 ЖК РФ жильцы вправе решением общего собрания собственников помещений изменить способ управлениям своим домом и на этом основании в одностороннем порядке расторгнуть договор с управляющей компанией, отобранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления в случае, когда жильцами не выбран способ управления (п. 4 ст.

161 ЖК РФ). Аналогичным образом жильцы могут в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая компания не выполняет условий данного договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

То есть право на подобный отказ возникает у жильцов лишь при условии неисполнения (ненадлежащего исполнения) управляющей компанией принятого на себя обязательства.

В прошлом году ВАС РФ изменил точку зрения (Определение от 16.08.2011 № ВАС-7677/11).

По мнению суда, анализ совокупности норм законодательства с учетом характера и субъектного состава участников правоотношений не свидетельствует о том, что, выбрав единожды способом управления домом конкретную управляющую компанию, домовладельцы лишаются возможности сменить этот способ и саму управляющую компанию иначе как по суду и только при подтверждении нарушений с ее стороны. То есть ВАС РФ подтвердил, что договор управления многоквартирным домом можно расторгнуть в порядке, установленном гражданским законодательством, которое предусматривает односторонний отказ заказчика от исполнения всякого договора подряда при заказе работ для бытовых нужд (ст. 717, 731 и 740 ГК РФ) и от исполнения договора на оказание услуг (ст. 782 ГК РФ).

Поводы, побуждающие жильцов отказываться от услуг управляющей компании, различны. Наиболее распространенные — завышенные тарифы и ненадлежащее оказание услуг.

Завышенные тарифы

Статья «Управление, содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома» составляет более половины всей суммы, выставляемой к оплате в квитанции собственникам помещений в многоквартирном доме.

В эту статью закладывается прибыль управляющих компаний, поскольку в отличие от ТСЖ они являются коммерческими организациями и не могут работать себе в убыток.

Обычно именно эта статья не устраивает жильцов.

В оправдание управляющие компании заявляют, что руководствуются соображениями «развития бизнеса», имея в виду, что есть определенный порог стоимости услуг, позволяющий обеспечить их надлежащее качество. Но примеров, когда средства собственников действительно направляются на повышение эффективности и переоборудование коммуникаций, немного.

Ненадлежащее оказание услуг

Требования к порядку предоставления и качеству коммунальных услуг в настоящее время установлены в Правилах предоставления коммунальных услуг гражданам (далее — действующие Правила)3.

Так, минимальная температура в жилых помещениях не должна быть ниже +18 градусов по Цельсию, в угловых комнатах — не ниже +20 градусов по Цельсию. Отклонение температуры воздуха в жилом помещении не допускается.

За каждый час отклонения размер ежемесячной платы за отопление должен быть снижен на 0,15% за любой градус отклонения (приложение 1 к действующим Правилам).

Жильцам важно обеспечить доказательства ненадлежащего оказания жилищно-коммунальных услуг. Но сделать это не всегда просто.

Например, при сообщении в аварийно-диспетчерскую службу о проблеме с предоставлением коммунальных услуг (скажем, надолго отключили горячую воду), нужно удостовериться, что сотрудник службы зарегистрировал заявку в специальном журнале и сделал в нем отметку, что потребитель уведомлен о причинах перебоя в оказании услуг. Без этой отметки факт непредоставления услуг нельзя считать признанным управляющей компанией. Если сотруднику аварийно-диспетчерской службы неизвестны причины сбоя в предоставлении коммунальных услуг, потребуется составить акт (раздел VIII действующих Правил).

Дом сдал — дом принял!

После принятия решений о создании ТСЖ и смене способа управления управление многоквартирным домом переходит к такому товариществу.

Но, как показывает практика, управляющие компании не спешат передавать бразды правления ТСЖ: отказываются отдавать техническую документацию на дом, обжалуют решения общего собрания собственников помещений, не возвращают остатки денег, собранных на капитальный ремонт дома.

Борьба за документацию

При смене способа управления домом, в том числе на ТСЖ, управляющая компания за 30 дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на него и иные документы, связанные с управлением домом (п. 10 ст. 162 ЖК РФ). Как правило, это требование нарушается.

Типичная ситуация описана в постановлении ФАС Московского округа от 21.12.2011 по делу № А41-11369/11.

Управляющая компания, от услуг которой отказались собственники помещений многоквартирного дома, не реагировала на требования ТСЖ и не передавала документацию на дом и придомовую крышную котельную. Это послужило основанием для предъявления иска. Руководствуясь п. 1, 8, 9 ст. 162 ЖК РФ и п.

1, 3 ст. 450 ГК РФ, суды сделали вывод о расторжении договора на управление домом и обязанности управляющей компании в силу ч. 10 ст. 162 ЖК РФ передать всю техническую документацию на дом.

Желая удержать прибыльный бизнес, компании доходят до абсурда. Например, одна управляющая компания указала в кассационной жалобе, что документация на дом является ее собственностью и не имеет отношения к ТСЖ (постановление ФАС Уральского округа от 06.09.2010 по делу № А50-2595/2010). Суд отклонил этот довод как несостоятельный.

Претензии к порядку проведения общего собрания

Выбор способа управления многоквартирным домом относится к компетенции общего собрания собственников помещений (ст. 44 ЖК РФ). С созывом и проведением общего собрания, оформлением результатов ания сопряжено немало тонкостей.

Любое нарушение может стать поводом для управляющей компании, к которой ТСЖ подает иск об обязании передать документацию на дом, оспорить в суде решение собственников (постановление ФАС Московского округа от 09.09.

2010 по делу № А41-28159/09).

Перечислим наиболее распространенные доводы:

  • отсутствие на собрании требуемого кворума в более чем 50% ;
  • отсутствие в протоколе общего собрания указания оснований для расторжения договора с управляющей компанией (п. 8.1 или 8.2 ст. 162 ЖК РФ);
  • несоответствие формы бюллетеней для заочного ания требованиям ст. 47 ЖК РФ;
  • несоответствие поставленных на ание вопросов вопросам повестки дня общего собрания;
  • ненадлежащее уведомление собственников помещений о проведении ания в заочной форме.

Иными словами, управляющие компании предлагают арбитрам оценить юридическую силу решений общего собрания. К возможности подобной оценки суды относятся неоднозначно.

Источник: https://www.eg-online.ru/article/159531/

Может ли тсж передать управление домом управляющей компании – ЖКХ

Может ли тсж передать управление домом управляющей компании

dnepr25k1.ru

В региональное отделение Общероссийского народного фронта продолжают поступать заявления от жителей многоквартирных домов, которые решили создать Товарищество собственников жилья, провели все необходимые для этого юридические процедуры, однако не могут добиться от управляющей компании технической документации на дом и ключей от технических помещений.

«Весной мы помогли победить недобросовестную управляющую компанию, которая препятствовала жильцам дома на улице Карла Маркса в реализации их права самостоятельно управлять своим домом, — рассказал эксперт регионального штаба Николай Иванов.

— Тогда мы провели заседание, на которое пригласили представителей Жилищной инспекции, УК, а также Администрации города, поскольку управляющая компания, обслуживающая дом, была муниципальной.

Ситуация разрешилась благополучно, и после того, как эта информация разошлась по городу, к нам начали поступать аналогичные заявления и от других многоквартирных домов, которым чинят препятствия их управляющие компании».

Так, жители дома на улице Дзержинского в Вологде также провели общее собрание собственников, на котором приняли решение создать ТСЖ, о чем в установленные законом сроки уведомили свою управляющую компанию. Однако та тянула время, не отдавала документы и не начинала никаких действий по исключению дома из своей лицензии. Жители обратились в ОНФ.

«Мы снова провели заседание рабочей группы, однако представители УК на него не явились. В этот раз управляющая компания была частной, а не муниципальной, поэтому рычагов воздействия на неё было немного.

Мы обратились в Жилищную инспекцию с просьбой инициировать внеплановую проверку УК, а также оценить законность действий ТСЖ „Дзержинского, 15“.

Только что нами получены результаты этой проверки», — рассказал Иванов.

В ходе проверки установлено, что управляющей организацией нарушены лицензионные требования Жилищного Кодекса РФ, а также порядок и сроки внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ.

Также в нарушение закона УК не направила в Жилищную инспекцию сведения о прекращении договора управления многоквартирным домом.

Управляющей компании выдано предписание об устранении выявленных нарушений, возбуждено производство о привлечении к административной ответственности за нарушение лицензионных требований, а вот в действиях жильцов и созданного ими ТСЖ никаких нарушений не выявлено.

«Данное решение мы расцениваем как свою победу. Исполнение предписания находится на контроле Жилищной инспекции. Представители ТСЖ очень рады, что их права восстановлены», — отметил Иванов.

Эксперт Самолёта по вопросам ЖКХ из Череповца Сергей Васюнов считает, что, возможно, радость жителей несколько преждевременна. В последнее время в городе на Шексне, например, явно прослеживается другая тенденция — возвращение домов из ТСЖ «под крыло» управляющих компаний.

«Только за последнее время с такой просьбой к нам в компанию „Олимп“ обратилось пять домов, в которых до этого действовали товарищества собственников недвижимости, — рассказывает Сергей Васюнов.

— Почему? причина в том, что жителям дома очень сложно выбрать хорошего председателя и ответственных членов правления товарищества.

К тому же законодательные новации в ЖК заставляют руководителя ТСЖ быть профессиональным управляющим, а не „общественником“, как раньше. На такую роль согласится не каждый человек, да и не каждый к ней готов».

Впрочем, существуют компромиссные варианты, когда для экономии времени и средств товарищества собственников заключают договоры на обслуживание с управляющими компаниями. Однако, по мнению эксперта, такие альянсы не всегда бывают оптимальны: у группы «Олимп» есть печальный опыт работы с целым рядом ТСЖ — товарищества сумели накопить большую задолженность по оплате за услуги УК.

Подобные нюансы обязательно нужно учитывать собственникам при выборе формы управления домом.

С одной стороны, товарищество может снизить затраты на обслуживание домом, его члены в большей степени заинтересованы в решении проблем дома, поскольку они в нём живут. Возможные дополнительные доходы ТСЖ направляет на нужды дома.

С другой стороны, товариществу сложно найти профессионалов в органы управления. Большинство жителей, как правило, заняты по основному месту работы.

Привлечение стороннего председателя-профессионала сопряжено с серьёзными затратами на оплату его труда, что в купе с затратами на оплату труда других специалистов, занятых в обслуживании дома (если только члены товарищества сами не выполняют функции дворников, уборщиков, сантехников и т.п.

 на общественных началах), нивелирует возможную экономию на услугах УК. Кроме того, ТСЖ может быть экономически эффективным только в большом доме, где проживает достаточное количество платёжеспособных собственников.

Выберут ли жильцы форму управления домом в виде ТСЖ или УК, они должны понимать, что ни одна из форм организации не может быть по-настоящему эффективной, если сами жители не принимают участия в процессе управления.

Когда они остаются равнодушными, не ходят на собрания и не интересуются текущими вопросами, то и организация ТСЖ неизбежно придёт в упадок, и управляющая компания окажется перед соблазном завышения стоимости своих услуг или ухудшения их качества.

Людмила МельниковаСамолётЪ

Источник:

Договор между ТСЖ и управляющей компанией — образец, управлению многоквартирным домом, образец, 2018 года, ЖКХ

Договор между ТСЖ и управляющей компанией предусматривает заключение соглашения между членами ТСЖ и управкомпанией.

В нем обязательно отображаются данные:

  • о том, в каком городе находится дом;
  • от какого числа заключается договор;
  • о председателе ТСЖ.

Кроме того, должно быть полное наименование управляющей компании и данные о директоре.

Сам договор включает в себя следующие обязательные пункты:

  • общее положение;
  • предмет договора;
  • обязанности каждого из участников;
  • права участников;
  • ответственность;
  • порядок расчетов;
  • контроль;
  • спорные моменты;
  • сроки действия, способы и порядки изменения;
  • заключительные этапы.

Также обязательно наличие всех данных о реквизитах сторон.

Управление многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом может осуществляться способом выбора управляющей компании или созданием ТСЖ. Но многие сегодня предпочитают организовывать товарищества собственников жилья.

Источник: https://gradpk.ru/kvartplata/mozhet-li-tszh-peredat-upravlenie-domom-upravlyayushhej-kompanii.html

Смена одной управляющей организации на другую

Может ли тсж передать управление домом управляющей компании

Собственники помещений в многоквартирном доме, вправе, в том случае если их не устраивает их управляющая организация, сменить ее.

Сразу следует оговориться, что речь идет исключительно о смене управляющей организации, то есть ранее выбранный способ управления – управление управляющей организацией – остается неизменным.

То есть из этой рекомендации мы исключаем случае, когда в доме создается товарищество собственников жилья.

Немного о правовой стороне вопроса.

Согласно части 2 статьи 162 Жилищного кодекса по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Самый простой способ – истечение срока действия договора управления многоквартирным домом. Срок договора управления составляет от 1 года до 5 лет.

В этом случае, необходимо за несколько месяцев до истечения срока действия договора управления провести легитимное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, на котором будет принято решение о выборе новой управляющей организации. протокол данного собрания необходимо передать новой управляющей организации и уведомить об этом прежнюю организацию.

Прежняя управляющая организация, согласно части 10 статьи 162 Жилищного кодекса РФ за тридцать дней до прекращения договора управления многоквартирным домом обязана передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы вновь выбранной управляющей организации,

Изменение управляющей организации до истечения срока действия договора управления.

Если до истечения срока действия договора длительный период времени, измеряемый годами, то требуется расторжение договора управления в одностороннем порядке.

Частью 8 данной статьи предусмотрено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством.

Системное толкование норм гражданского и жилищного законодательства позволяет сделать вывод о том, что договор управления многоквартирным домом по своей правовой природе является особым видом договора, в отношении которого действует специальный режим правового регулирования.

Такой договор может быть прекращен в одностороннем порядке по инициативе собственников помещений по основаниям, установленным законом, а именно частями 8.1 и 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса, а также в случаях, определенных соглашением сторон.

В силу части 8.

1 статьи 162 Жилищного кодекса собственники помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 статьи 161 Кодекса, по истечении каждого последующего года со дня заключения указанного договора в случае, если до истечения срока действия такого договора общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме принято решение о выборе или об изменении способа управления этим домом.

В соответствии с частью 8.2 этой же статьи собственники помещений в многоквартирном доме на основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора управления многоквартирным домом, если управляющая организация не выполняет условий такого договора.

Применительно к части 8.2 статьи 162 Жилищного кодекса право на односторонний отказ от исполнения договора управления многоквартирным домом возникает у собственников помещений лишь при условии неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства.

Факт неисполнения либо ненадлежащего исполнения управляющей организацией принятого на себя обязательства должен быть юридически оформлен. Идеальным вариантом является привлечение управляющей организации за ненадлежащее исполнение своих обязанностей по управлению конкретным домом к административной ответственности государственной жилищной инспекцией.

Если такие факты имели место, причем неоднократно и в распоряжении собственников помещений имеются необходимые документы, следующим шагом должно стать проведение общего собрания в повестку дня которого должны быть включены, как минимум, два вопроса:

  • расторжение договора управления с действующей управляющей организацией;
  • выбор новой управляющей организации;
  • утверждение существенных условий (сроки, цена, услуги и т.д.) с новой управляющей организацией.

Поскольку договорные правоотношения по управлению домом возникли между собственниками помещений и ответчиком, заявление об отказе от исполнения соответствующего договора по основанию, установленному частью 8.2 Жилищного кодекса, может быть сделано только собственниками помещений как стороной такого договора.

Если данные действия не будут выполнены, то можно утверждать, что порядок расторжения заключенного с управляющей организацией договора, который предусмотрен нормами жилищного и гражданского законодательства, собственниками помещений соблюден не был.

Кроме того по данному вопросу рекомендуем изучить мнение Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, содержащееся в Постановлении Президиума ВАС РФ от 15.07.2010 N 1027/10 по делу N А11-10018/2008.

Источник: https://www.gov.spb.ru/helper/sod_fonda/tsg/smenauk/

Может ли тсж передать управление домом управляющей компании

По данным центра изучения общественного мнения, 10% граждан считают проблемы жилищно-коммунального хозяйства одной из самых главных бед государства.

Городские жители страдают от завышенных цен на коммунальные услуги и от некачественного исполнения возложенных на управляющую компанию обязательств.

Рассказываем, как поменять управляющую компанию в многоквартирном доме или выбрать новый способ управления многоквартирным домостроением.

Способы управления

Существует 3 типа управления:

  1. Непосредственное управление
  2. Управление товариществом владельцев квартир или жилищно-строительным кооперативом
  3. Управление УК

В чем отличие каждого способа?

Непосредственное управление возможно лишь в небольших домах, в которых до 30 квартир. В крупных городах таких домов немного, поэтому большинство многоэтажек обслуживают ТСЖ и УК.

В доме под управлением ТСЖ на председателя правления возлагается вся ответственность за проведение ремонта, благоустройства территории и иных мероприятий. ЖСК или ТСЖ могут заключить договор с УК, не меняя форму управления домом. В таком случае ответственность будет нести наемная компания.

В доме под управлением УК все условия работы компания устанавливает самостоятельно: тарифы, зарплата подчиненных. Кроме того, управляющая компания вправе обслуживать любое количество жилых домов.

Может ли один дом обслуживать сразу несколько управляющих компаний? И бывает ли так, что в одном доме действует сразу несколько методов управления?

Исходя из ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, собственники должны выбрать один из способов управления. Управлять многоквартирным домом может только одна компания.

Нередко проверяющие органы обнаруживают нарушения установленных нормативов. Например, один и тот же дом обслуживают сразу несколько организаций. Подобные нарушения приводят к следующим проблемам:

  1. ненадлежащее содержание дома
  2. разные способы формирования фонда капремонта на одном доме и, как итог, разные сроки проведения одних и тех же работ

Кроме перечисленного, нарушаются права граждан на владение, пользование и распоряжение общим долевым имуществом.

Какой способ управления самый востребованный?

В Петербурге лидером является УК. Исходя из аналитических данных жилищного комитета, в городе свыше 23 000 многоэтажек, из них в 5 тысячах создано ТСЖ, остальные 18 000 домов обслуживаются УК. Из них 16 000 обслуживают управляющие компании с участием городского софинансирования, остальные – частные организации.

Такой способ управления существует не один год, и редко кто хочет что-то менять в этой налаженной системе. Желание сменить управляющую компанию или создать свое товарищество собственников жилья чаще посещает жителей новостроек, в которых уже назначена УК.

Когда имеет смысл сменить способ управления?

Для этого есть объективные показатели, по которым можно понять, что УК не справляется с возложенными на нее обязательствами. Например, если не выполняется текущий ремонт или на официальных источниках отсутствует информация о финансово-хозяйственной деятельности.

Если в активе дома есть крепкий хозяйственник, можно передать управление домом в руки ТСЖ.

Как сменить управляющую компанию или перейти к другой системе?

Этот вопрос решается на общем собрании.

Собственники должны составить протокол собрания, выбрать другую управляющую компанию или способ управления многоквартирным домом и утвердить условия договорного соглашения.

Также необходимо обсудить сроки, стоимость обслуживания, состав общей собственности. После чего предыдущая управляющая компания должна передать все документы новой организации.

На этом этапе могут возникнуть сложности, поскольку отвергнутая управляющая компания может оттягивать время передачи технических документов на дом. Это является нарушением, для решения которого необходимо обратиться в жилищную инспекцию. Изъять дом у УК жилищная инспекция может и без долгих судебных разбирательств.

Собрание собственников жилья. С какого момента покупатель квартиры может принимать в нем активное участие?

Раньше могли принимать участие в собрании собственников жилья только те, кто уже зарегистрировал квартиру и получил свидетельство на право собственности. Сейчас же все иначе, ать за смену управляющей компании могут и дольщики, у которых пока нет права собственности на квартиру.

Кто может стать инициатором собрания жильцов?

Это может сделать любой собственник. Согласно действующему закону, УК, ТСЖ и ЖСК должны представить ему список собственников квартир, без него собрание не будет иметь законной силы.

Реестр собственников квартир — обязательное приложение к протоколу собрания. При его отсутствии, собрание будет считаться оформленным с нарушениями, а это значит, что принятые на собрании решения будут аннулированы.

Как собрать всех жильцов на общее собрание?

Собрать всех жильцов для обсуждения такого важного вопроса, как смена управляющей компании, крайне проблематично. Но чтобы добиться поставленной цели, нужно получить согласие, как минимум, от половины собственников.

Поэтому с собственниками, которые не смогли посетить собрание, можно проводить очно-заочный опрос.

Остались вопросы? Оставьте контактные данные, и наши специалисты вам перезвонят.

Источник: https://m16-estate.ru/news/kak-pomenyat-upravlyayushchuyu-kompaniyu-ili-smenit-uk-na-tszh

Правовое решение
Добавить комментарий