Может ли тсж сдавать в аренду общее имущество

Центр недвижимости и права

Может ли тсж сдавать в аренду общее имущество

В соответствии с действующим законодательством Российской Федерации Товарищества собственников жилья являются некоммерческими организациями. Это говорит о том, что ТСЖ является организацией, не имеющей извлечение прибыли в качестве основной цели своей деятельности и не распределяющая полученную прибыль между участниками.

Но, как и любая другая некоммерческая организация, ТСЖ имеет право заниматься коммерческой деятельностью для достижения поставленных перед товариществом целей:
совместное управление комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечение эксплуатации этого комплекса, владение, пользование и в установленных законодательством пределах распоряжение общим имуществом в многоквартирном доме.

В соответствии с Жилищным Кодексом РФ товарищество собственников жилья вправе предоставлять в пользование или ограниченное пользование часть общего имущества в многоквартирном доме. Одним из основных условий предоставления общего имущества в аренду является не нарушение права и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме.

Как поступить Товариществу собственников жилья, имеющему свободные для передачи в аренду площади в общем имуществе дома, чтобы ощутить реальное финансовое подспорье, быть в ладу с налоговыми органами, а все действия ТСЖ соответствовали законодательству. Более внимательно рассмотрим требования Жилищного Кодекса РФ, касающиеся этой проблемы.

Одна из основных задач, которую ставит перед собою ТСЖ – это организация управления многоквартирным домом.

Для этого Товарищество заключает договоры об оказании коммунальных услуг в интересах членов товарищества, а также либо заключает со специализированными жилищно-коммунальными и ремонтно-строительными организациями договоры о содержании и ремонте общего имущества в многоквартирном доме, либо организуют проведение этих работ самостоятельно.

Для проведения работ по содержанию и ремонту общедомового имущества необходимы денежные средства. В соответствии со ст. 151 Жилищного кодекса РФ средства товарищества формируются за счет взносов и платежей членов ТСЖ; доходов от хозяйственной деятельности; субсидий и иных источников.

В настоящей статье мы не станем рассматривать такие источники финансирования, как субсидии и платежи членов ТСЖ. Рассмотрим вопрос поступления средств в ТСЖ от его хозяйственной деятельности. Законодательство РФ регламентирует хозяйственную деятельность ТСЖ.

Статьей 152 Жилищного Кодекса РФ установлен следующий перечень видов хозяйственной деятельности: 1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме; 2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме; 3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Напомним, что согласно той же 152 статье ЖК РФ решение о хозяйственной деятельности принимает общее собрания членов товарищества собственников жилья. Собрание должно также принять решение о направлении дохода от хозяйственной деятельности товарищества на оплату общих расходов или направлять полученные доходы в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные уставом товарищества.

Из перечисленного видно, что самым привлекательным видом хозяйственной деятельности является сдача общего имущества в аренду. 

    Решение о передачи свободных площадей в аренду принимает общее собрание ТСЖ.

Оно же обязано определить, какие площади и кому именно Товарищество готово предоставить внаем, установить сроки аренды, условия, под какие виды деятельности арендаторов могут быть сданы свободные площади, установить арендную плату.

Существует и такая практика, не противоречащая закону, когда Общее собрание принимает решение о делегировании права на сдачу в аренду свободных площадей Правлению ТСЖ. Ему же Собрание поручает регулировать ставки аренды, сроки, и под какие виды деятельности передаются в аренду площади.

Естественно, что весьма важным является получение выполнение условия: хозяйственная деятельность ТСЖ не должна доставлять каких-либо неудобств или ущемление прав и свобод остальных собственников помещений в многоквартирном доме.

    Товарищество заказывает у юриста составление договора аренды.

Юрист разрабатывает договор с учетом рекомендаций и ограничений по видам деятельности, которые были приняты на Общем собрании или  Правлении ТСЖ (если Собрание поручило решение этого вопроса Правлению). В будущем разработанный специалистом Договор может быть использован как типовой для иных арендаторов в этом ТСЖ.

Теперь о сроках, на который заключается договор. Если договор аренды долгосрочный, то его придется зарегистрировать в соответствующих инстанциях. Дело это хлопотное и долгое, поэтому многие Товарищества стараются заключать договоры аренды на неопределенный срок до одного года, например, на 11 месяцев. Затем перезаключаю договора на новые и новые сроки. Такая хитрость позволит избежать необходимости регистрировать договор и фактический предоставлять помещения на достаточно продолжительные сроки.

    Опыт показывает, что целесообразно за Товариществом в договоре аренды предусмотреть право расторжения договора в одностороннем порядке по инициативе Товарищества с уведомлением арендатора за месяц (максимум) без объяснения причин. Это позволяет регулировать арендные ставки в зависимости от ее величины на рынке и не тратить время на оформление документов.

Важно помнить (Не мелочи). Практика показывает, что в многоквартирном доме всегда находится кто либо из собственников, кто останется не доволен решением Собрания ТСЖ о передаче свободных площадей в краткосрочную аренду.

С целью обезопасить как арендатора, так и Правление ТСЖ от дополнительных хлопот судебных разбирательств, следует помнить, что решение о передаче в аренду площадей может принять Общее собрание ТСЖ. Рекомендуется ТСЖ отразить такое решение Собрания в Протоколе, а Правлению, при составлении Договора аренды ссылаться на такой протокол.

В противном случае недовольные члены товарищества вправе оспорить законность нахождения арендаторов в здании. Бухгалтерии ТСЖ следует правильно учитывать доходы от аренды и своевременно платить с них налоги. Следует помнить, что с полученной суммы требуется оплатить НДС и налог на прибыль.

Под свободными площадями, которые ТСЖ могло бы передавать в аренду подразумевается, как нежилые помещения, так и площади на фасаде жилого здания под размещение рекламных вывесок, установки кондиционеров и телевизионных антенн.

Иные источники доходов в ТСЖ. Уже после того, как между Товариществом собственников жилья и арендатором будет заключен договор аренды, ТСЖ может предложить своему арендатору услуги по эксплуатации помещений, их уборке и ремонту и т. п. Таким образом, у ТСЖ возникает возможность получения от арендатора дополнительных платежей за целый перечень услуг, входящих в разрешенные виды деятельности некоммерческой организации и товарищество на вполне законных основаниях выручит больше денег за одно помещение, а арендатор получит определенный набор услуг. Подводя черту напомним о сложностях, которые могут ожидать товарищество на этом пути. Во-первых, следует помнить, что законодательством разрешена сдача в аренду только общих помещений дома и только по решению общего собрания членов ТСЖ. Поэтому с особым вниманием надо относиться к вопросам законности проведения собрания и правильности оформления его решений. Если на собрании нет кворума – оно не правомочно принимать какие-либо решения. Нельзя сдавать пустующие квартиры. Они не могут считаться общей собственностью, следовательно, не подлежат сдаче в аренду. Во-вторых, товарищество не может построить, например, стоянку для последующей сдачи в аренду. Согласно действующему законодательству уТСЖ имеет право сдавать только общее имущество, находящееся в доме, а парковка не относится к такому имуществу. Вместе с тем такую стоянку реально создать для нужд членов товарищества. Необходимо связаться с муниципалитетом и префектурой округа, чтобы добиться выделения землеотвода под стоянку. А если земельный участок принадлежит ТСЖ, то для обустройства на нем автостоянки необходимо изменить его целевое назначение. Передавая свободные площади нежилых помещений в аренду следует оговаривать целевое назначение аренды. Не следует забывать, что Жилищный Кодекс РФ запрещает в жилом доме размещение какого-либо производственного предприятия. Это может нарушить интересы не только членов товарищества, но и жильцов окрестных домов. А при размещении в жилом доме развлекательных заведений (ресторанов, клубов и т. п.) следует отдельно оговорить в договоре аренды не только график их работы, но и обязательства по дополнительному оборудованию арендуемого помещения шумозащитными, что сохранит покой жильцов смежных квартир.

Если Председатель Правления ТСЖ, говоря современным языком будет еще и толковым менеджером, то он сумеет организовать так работу то у ТСЖ появиться возможность извлекать достаточную прибыль для содержания дома в нормальном состоянии. Главное — правильно организовать процесс, оформить документы и заплатить налоги. Тогда жильцы смогут позволить себе и охрану в подъезде, и цветы на лестничных пролетах.

Источник: http://cnp33.ru/publ/nashi_stati/tszh_vybor_upravlenie_i_umenshenie_raskhodov_chast_2/1-1-0-2

​Как начать получать доход от использования общедомового имущества МКД?

Может ли тсж сдавать в аренду общее имущество

26 Сентябрь 2019

Ранее мы писали о возможности получения дохода от использования общего имущества другими лицами. Теперь расскажем подробнее о том, какие вопросы нужно решить на общем собрании, чтобы получать такой доход.

Они перечислены в ч. 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ:

1. о порядке пользования общим имуществом собственников помещений в МКД (сдаче в аренду части общедомового имущества).

2. об определении лиц, которые от имени собственников уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в МКД.

Также из этой нормы следует необходимость принятия решения

3. об определении существенных условий договоров об использовании общего имущества (аренды).

Часто целесообразно вместе с ними решить вопросы:

4. о порядке (направлениях) расходования денежных средств, полученных по договорам об использовании общего имущества, об отчетности по расходованию.

5. о ревизии наличия заключенных договоров об использовании общедомового имущества (аренды) и сроках демонтажа имущества, размещенного при отсутствии договоров и без согласия собственников.

6. о наделении уполномоченного лица правом на представление интересов собственников в суде по вопросам использования общего имущества с предоставлением ему необходимых полномочий.

Теперь остановимся на каждом вопросе подробнее.

1. Часто суды требуют принятия решения собственников о том, что общее имущество может использоваться иными лицами (п. 3 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ). Просто выбрать уполномоченное лицо для заключения договоров – не всегда достаточно.

Например, по делу №А60-57189/2017 рассматривался спор между ТСЖ и лицом, использующим имущество. Общее собрание наделило председателя правления ТСЖ правом на заключение договоров о сдаче имущества собственников, определив минимальную стоимость аренды.

Однако суды пришли к выводу, что фактически собственники приняли решение «об определении лица, которое от их имени уполномочено на заключение договоров об использовании общего имущества», тогда как решение «об использовании общего имущества путем сдачи общего имущества в аренду» отсутствует.

Суды отметили, что предоставление председателю права заключать договоры не равнозначно принятию решения о пользовании имуществом, поскольку данное право может быть реализовано председателем лишь как следствие принятия общим собранием собственников соответствующего решения о пользовании общим имуществом собственников третьими лицами. Указание в протоколе цены и имущества не свидетельствует о том, что собственники приняли решение о пользовании общим имуществом третьими лицами.

Вариантом принимаемого решения по этому вопросу может быть такое:

«Разрешить использование части общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме на возмездной основе заинтересованным лицам при условии обеспечения законных прав и интересов собственников помещений и содержании такого имущества в надлежащем состоянии».

2. Лицо, заключающее договоры об аренде, использовании общего имущества, должно быть наделено этим полномочием общим собранием. Если собрание не наделяло кого-либо таким полномочием, то потом очень вероятны (но не обязательны) проблемы со взысканием спорных сумм по договору.

По делу № А19-2807/2014 суды отказались взыскивать задолженность по договору об использовании общего имущества, посчитав, что заключение его неуполномоченным лицом является нарушением закона, что влечет недействительность сделки, соответственно, оснований для взыскания задолженности по недействительному договору не имеется.

Иногда право управляющей компании на заключение договоров управления часто прописывают в договоре управления. Минус такого способа в том, что он не прозрачен для жителей, которые договоры не изучают ни до утверждения их условий на общем собрании, ни после. Однако практика показывает, что этот вариант вполне жизнеспособен.

По делу № А19-10278/2016 с арендатора нежилого помещения взыскали в пользу УК долг по договору аренды. Арендатор платить не хотел, ссылаясь в жалобах и возражениях на то, что УК не является собственником арендуемого помещения, в связи с чем считал договор аренды ничтожной сделкой.

Суд этот довод отклонил, ссылаясь на протокол общего собрания, на котором было принято решение предоставить в аренду подвальное помещение для использования под студию танцев и заключить договор аренды с предпринимателем, определён размер арендной платы. При этом договором управления предусмотрено право управляющей организации от имени собственников заключать договоры аренды на общее имущество.

Однако бывает, что условий договора управления все-таки недостаточно, либо их формулировки не позволяют УК заключать договоры об использовании общего имущества без дополнительных решений общего собрания.

По делу N А71-9666/2014 арбитражный суд признал обоснованными претензии жилищной инспекции к компании, которая заключила договоры аренды на основании одного лишь расплывчатого условия в договоре.

УК по договору управления была наделена полномочием “выполнять дополнительные поручения по управлению домом при наличии решения общего собрания собственников за дополнительную плату, в размере, утвержденном общим собранием собственников, в том числе: заключать и сопровождать договоры на право пользования общим имуществом”. Такая формулировка требовала принятия дополнительных решений собственников, которых не принимались. Суд счёл это нарушением при заключении договора аренды.

Даже если УК уполномочена на заключение договоров аренды в договоре управления или каком-нибудь положении об использовании общего имущества, то мы все равно рекомендуем продублировать это решение отдельным вопросом повестки на собрании, чтобы избежать неприятностей.

Чтобы УК, ТСЖ была заинтересована в нормальной работе с пользователями общедомового имущества, то выбор ее в качестве уполномоченного лица должен быть предварительно с ней согласован, как и условия сотрудничества, отчетности.

3. Условия договора можно утвердить в целом применительно к каждому предполагаемому объекту использования либо утверждать их каждый раз на общем собрании при поступлении предложений от заинтересованных лиц.

Многие собственники поручают определять условия договоров аренды самой УК, ТСЖ или совету дома.

Мы так делать не рекомендуем, потому что велика вероятность признания такого решения недействительным, как, например, это случилось по делу N 33-3900/2017, рассмотренному Омским областным судом 14 июня 2017 г. Суд указал, что определение условий предоставления общего имущества относится к исключительной компетенции самих собственников и не может быть делегировано управляющей компании или совету дома.

В конце самого п. 3.1 ч. 3 ст. 44 Жилищного кодекса РФ прописано, что заключение договоров осуществляется «на условиях, определенных решением общего собрания».

Не стоит думать, что эти слова относятся лишь, например, к установлению сервитута и не относятся к договорам об использовании общего имущества: такая формулировка была в этом пункте изначально, когда там еще не предусматривалось решений о сервитутах и норма регламентировала лишь договоры об использовании общего имущества в целом.

Другой вопрос, возникающий на практике, – сколько нужно по утверждению условий договоров. Если про количество по решению о предоставлении имущества в пользование иным лицам, о выборе уполномоченного на заключение договоров лица в ст. 46 Жилищного кодекса прямо написано, что нужно не менее двух третей от общего числа собственников, то по определению условий возникают споры.

Челябинский областной суд по делу N 11-2757/2018 частично отменил решение нижестоящего суда, который считал достаточным простого большинства по вопросу утверждения платы за аренду общего имущества.

Апелляционный суд указал, что определение размера платы за пользование общим имуществом также требовало квалифицированного большинства , как и определение уполномоченного лица.

Однако столько собрано не было, в связи с чем решение по этому вопросу признали недействительным.

Другое мнение у Омского областного суда по делу N 33-8145/2018.

Там тоже оспаривали решение общего собрания по причине недостаточного количества , однако суд оказал: «на собрании решался вопрос не о передаче имущества в пользование, а об утверждении размера платы за использование общего имущества МКД (рекламные конструкции, банеры, размеры и прочее) за 1 кв. м, в связи с чем для принятия данного решения требовалось простое большинство, которое имело место быть».

Так как однозначного мнения по этому вопросу нет, то лучше быть готовым к худшему из возможных вариантов и набирать максимум – две трети .

Среди утверждаемых условий может быть не только размер платы, но и срок аренды, объект использования, обязанность после использования привести все в первоначальное состояние, условия оплаты электроэнергии, если она потребляется размещаемым иными лицами оборудованием и т.д.

Эти условия должны быть разумными, цены – не заоблачными. Иначе пользователи имущества либо разбегутся, либо затянут инициаторов собрания в судебные процессы по оспариванию необоснованных размеров платы.

4. Порядок расходования денежных средств можно определить сразу, а можно – на следующих собраниях оп мере накопления средств.

Не стоит слепо доверять распоряжение средствами совету дома, так как потом могут быть проблемы как с отчетностью по расходованию, так и в связи с несовпадением желаний большинства жителей с действиями совета дома.

Лучше, если направления расходования будет определять само собрание собственников, так как это их общий доход. Часто деньги тратятся на дополнительные работы по текущему ремонту, благоустройство, вознаграждение совету МКД или даже погашение текущих платежей жителей по коммуналке.

Если договоры заключает УК, то справедливо предусмотреть отчисление ей какого-либо процента за ведение счета договорную, претензионную и исковую работу с пользователями имущества.

Условие об отчетности – важный пункт, но его обычно забывают и вспоминают только тогда, когда деньги потрачены неизвестно на что и никто не отчитывается по этим затратам. В зависимости от выбранного уполномоченного лица это может предоставление отчета на годовом собрании или размещение отчета в определенных местах общего пользования.

5. Общие собрания по вопросу использования общедомового имущества обычно проводятся тогда, когда оно уже кем-то используется без согласования.

Для таких пользователей разумно предусмотреть сроки заключения договоров или требование о демонтаже оборудования при несогласии с утвержденными на собрании условиями.

Для выявления фактов незаконного использования имущества лучше поручить эту работу УК, ТСЖ или совету дома – тем, кто хорошо ориентируется в МКД. (по согласованию с этими лицами).

6. Иногда незаконно использующие общее имущество лица не спешат убирать свое оборудование и оплачивать аренду. В таких случаях приходится обращаться в суд. Незаконное использование общедомового имущества нарушает право любого собственника, поэтому каждый может обратиться в суд в защиту своих интересов.

Однако эффективнее это делать централизованно, уполномочив конкретное лицо (по согласованию с ним) на представление интересов остальных жителей. Обычно это то же лицо, что и заключает договоры аренды. В решении по этому вопросу не забудьте переписать необходимые полномочия представителя из ст.

54 ГПК РФ, например, на подписание и подачу искового заявления.

Источник: http://domscanner.ru/article/122

Устав ТСЖ

Может ли тсж сдавать в аренду общее имущество

протоколом

общего собрания

членов ТСЖ «Лесков 15»

от _____________ 2019 г.

У С Т А В

Товарищества собственников жилья

« Лескова 15 »

г. Новосибирск.

1. Общие положения

1.1. Товарищество собственников жилья «Лескова 15», именуемое в дальнейшем «Товарищество», создано в соответствии с положениями Гражданского кодекса Российской Федерации, Жилищного кодекса Российской Федерации, Налогового кодекса Российской Федерации и иными нормативными правовыми актами Российской Федерации.

1.2. Полное наименование Товарищества на русском языке:

Товарищество собственников жилья «Лескова 15».

1.3. Сокращенное наименование Товарищества на русском языке:

ТСЖ «Лескова 15».

1.4. Место нахождения Товарищества:

630008, Россия, г. Новосибирск, ул. Лескова, дом 15.

1.5. Почтовый адрес Товарищества:

630008, Россия, г. Новосибирск, ул. Лескова, дом 15.

1.6. Место нахождения исполнительного органа Товарищества:

630008, Россия, г. Новосибирск, ул. Лескова, дом 15.

1.7. Товарищество собственников жилья (далее Товарищество) создается без ограничения срока деятельности.

1.8. Товарищество является некоммерческой организацией, не ставящей своей целью получение прибыли. Товарищество вправе осуществлять хозяйственную деятельность в соответствии с Уставом.

Средства, полученные Товариществом в результате хозяйственной деятельности, используются для оплаты общих расходов или направляются в специальные фонды, расходуемые на цели, предусмотренные решением общего собрания членов Товарищества и Уставом Товарищества.

1.9. Товарищество является юридическим лицом с момента государственной регистрации, имеет самостоятельный баланс, расчетный и иные счета в банках, печати, штампы, бланки со своим наименованием и другие реквизиты.

1.10. Число членов Товарищества, создавших Товарищество, должно превышать пятьдесят процентов от общего числа собственников помещений в многоквартирном доме.

1.11. В собственности Товарищества может находиться движимое имущество, а также недвижимое имущество, расположенное внутри или за пределами многоквартирного дома.

1.12. Общее имущество в многоквартирном доме не является собственностью Товарищества. Состав общего имущества определяется собственниками помещений в многоквартирном доме в соответствии с жилищным законодательством.

1.13. Товарищество отвечает по своим обязательствам всем принадлежащим ему имуществом. Товарищество не отвечает по обязательствам своих членов. Члены Товарищества не отвечают по обязательствам Товарищества.

1.14. Товарищество в своей деятельности руководствуется федеральным законодательством, настоящим Уставом.

2. Цели и предмет деятельности

2.1. Целью создания Товарищества является   совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

2.2. Предметом деятельности Товарищества является:

2.2.1. Управление общим имуществом в многоквартирном доме.

2.2.2. Обеспечение безопасных условий проживания граждан.

2.2.3. Обеспечение надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме.

2.2.4. Предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме.

2.2.5. Организация проведения капитального ремонта, надстройки,  реконструкции помещений, зданий и сооружений, при принятии таких решений общим собранием собственников  помещений в многоквартирном доме.

2.2.6. Организация строительства дополнительных помещений и объектов общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

2.2.7. Сдача в аренду, в наем общего имущества в многоквартирном доме, в случае и порядке, определенном решением общего собрания собственников помещений в таком доме.

2.2.8. Защита и представление общих интересов собственников помещений в многоквартирном доме в государственных органах власти и управления, органах местного самоуправления, судах, а также во взаимоотношениях с иными юридическими лицами и гражданами.

2.2.9.  Заключение договоров, контрактов, соглашений с гражданами и юридическими лицами (в том числе иностранными) в соответствии с целями своей деятельности.

2.2.10. Проведение мероприятий по благоустройству и озеленению придомовой территории в случае включения в установленном порядке земельного участка в состав общего имущества в многоквартирном доме.

Источник: http://www.leskova-15.ru/articles/105-2019-02-11-04-59-44

Аренда общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме

Может ли тсж сдавать в аренду общее имущество

От многих ТСН и ТСЖ нам поступают вопросы о том, как правильно сдать в аренду общее имущество собственников помещений многоквартирного дома. Вопросы начинаются с того, насколько сдача общего имущества в аренду вообще законна и заканчивая особенностями процедуры заключения договоров.

Поскольку вопрос является крайне актуальным, мы решили осветить его в данной статье. Мы помогаем ТСН и ТСЖ по всей России и рады предложить Вам наши условия сотрудничества.

ВОПРОС ЗАКОННОСТИ СДАЧИ В АРЕНДУ ОБЩЕДОМОВОГО ИМУЩЕСТВА

Сдача общедомовых площадей в аренду правомерна.

Многие собственники многоквартирных домов для того и создают ТСН, чтобы максимально снизить бремя содержания имущества с собственников. За счет средств, вырученных с аренды общего имущества, Вы могли бы покрывать затраты на выплату заработной платы сотрудникам, на покрытие расходов по договорам с охраной, на выплаты денежных средств другим подрядным организациям.

Это очень выгодно, ведь суммарные арендные платежи с Вашего дома могут составлять около миллиона рублей в месяц, и обычно все понимающие собственники охотно принимают решение о сдаче в аренду таких помещений и площадей. Ведь каждому собственнику выгоднее, чтобы затраты на содержание дома оплачивались с арендных денег, а не с его личных средств.

Сдача в аренду общедомовых площадей не только правомерна и законна, но и желательна. Ведь цель хорошего ТСН – снизить бремя содержания своего имущества со всех собственников.

МОЖНО ЛИ ОФОРМИТЬ В СОБСТВЕННОСТЬ ОБЩЕДОМОВОЕ ИМУЩЕСТВО

Оформлять общедомовую площадь в собственность неправомерно, но можно взять ее в аренду. Общедомовым имуществом владеют все собственники помещений дома в силу закона (п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса РФ).

Согласно пп. 3, 3.1 части 2 ст. 44 Жилищного кодекса РФ, к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся вопросы по использованию общего имущества собственников помещений.

В соответствии с ч. 1 ст. 46 Жилищного кодекса РФ, данные решения принимаются квалифицированным большинством. Кворум составляет 2/3 от площади всех собственников помещений.

В каждом договоре аренды должны быть предусмотрены все существенные условия (стороны, описание объекта аренды, размер арендной платы).

ДОКУМЕНТЫ ДЛЯ ОФОРМЛЕНИЯ АРЕНДЫ

По каждому объекту (по каждой арендуемой площади) оформляется договор аренды и акт приема-передачи помещения с его описанием. Для подписания таких договоров общее собрание собственников помещений должно уполномочить ТСН / ТСЖ / УК на заключение договоров аренды, утвердить арендную ставку.

ЗАКОНОДАТЕЛЬНОЕ ОБОСНОВАНИЕ

Согласно части 4 ст. 36 ЖК РФ:

«По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц».

Обратите внимание, что при этом нельзя передать в аренду или иное пользование лестничные клетки, лестницы, шахты, и т.д. Но закон не запрещает передавать части этих объектов в аренду.

Закон усматривает, что неправомерно сдавать в аренду эти объекты целиком. Оно и понятно, ведь если сдать в аренду лестничные пролеты и лестничные клетки целиком, нарушатся права собственников помещений.

Но закон разрешает сдавать в аренду части общего имущества (площади).

Например, сдача в аренду площади на лестничной клетке под кофейный автомат возможна, так как сдается не лестница целиком и не приквартирный холл, и не лестничная клетка, а только та ее часть (1-2 кв.м.

), которая не мешает проходу собственников. То есть объект сохраняет статус общего имущества, к нему не ограничивается доступ, поэтому права граждан не нарушены.

СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА

Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 23 августа 2013 г. № ВАС-8983/13

В данном деле был многоквартирный дом, которым управляло ТСЖ «Успех». В 2008 году на основании решения общего собрания собственников помещений ТСЖ «Успех» заключило договор аренды с ИП Соколовой Н.Я. на общедомовое помещение. Потом собственники сменили способ управления домом, ТСЖ «Успех» было ликвидировано.

ООО «Рост» обратилось в суд с требованием обязать ИП Соколову освободить помещение, потому что ТСЖ уже ликвидировали, значит и договор аренды недействителен.

Суд отказал ООО «Рост», так как решение о сдаче в аренду общедомового имущества и прекращение такой аренды относится к компетенции общего собрания собственников помещений.

В Определении Верховного суда РФ от 13 августа 2015 г. N 309-ЭС15-10434 о взыскании неуплаченной арендной платы за размещение рекламы на общедомовом имуществе (фасаде дома) в пользу ТСЖ сам Верховный суд РФ подтверждает законность сдачи в аренду общедомового имущества.

Определение Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 10 апреля 2013 г. № ВАС-1417/13

В данном определении описана ситуация, когда собственники помещений провели общее собрание и передали общедомовое помещение (подвал) в аренду компании ООО «Технорезерв».

По решению собственников подписантом договора от имени собственников помещений должно было выступить «Жилищно-эксплуатационное управление-2». Однако это «ЖЭУ-2» выставило свои условия аренды помещения по цене выше той, которую установило общее собрание собственников.

ООО «Технорезерв» подало в суд с требованием к «ЖЭУ-2» подписать договор аренды на условиях, определенных собственниками и выиграло дело.

Таким образом, указанная судебная практика Верховного Суда РФ и Высшего Арбитражного суда РФ полностью подтверждает правовую позицию относительно того, что сдача в аренду общедомовых помещений законна и правомерна.

Позвоните нам по телефону: +7 (495) 968 44 34, а мы Вас проконсультируем

Какое общее имущество может сдавать в аренду ТСЖ?

В аренду у ТСЖ можно взять имущество, находящееся в общем пользовании членов Товарищества и остальных владельцев жилья, если такое пользование не создает препятствия в использовании остального имущества и организации деятельности ТСЖ (ч.2 ст. 137 ЖК РФ).

Арендатор имеет право взять в аренду земельный участок, нежилые помещения, а также часть общего имущества (например, стена для размещения баннера). Бывали случаи, когда товарищество сдало площадь в подъезде для установки платежного терминала.

В практике Российских судов наметилась тенденция к тому, что любое имущество общего пользования жилого здания можно передать в пользование, за исключением коммуникаций и имущества, необходимого для осуществления деятельности Товарищества Собственников Жилья по управлению жилым домом и организации жизнедеятельности проживающих лиц (детская площадка, места сбора бытовых отходов, лифт и т. д.).

Как арендовать помещения у Товарищества?

Оптимальным вариантом является ситуация, когда общее собрание собственников жилья сразу утверждает список объектов, которые жильцы позволяют сдавать и на основании этого протокола товарищество заключает договоры с любым арендатором в течение работы некоммерческой организации.

В современной России жильцы домов редко участвуют в собраниях и принимают решения.

В данном случае решение собрания собственников является задачей будущего арендатора.

Как правило, арендатор сам организует созыв собрания или делает поквартирный обход и просит согласие на сдачу объекта недвижимости.

Аренда помещений подлежит регистрации в Росреестре, если срок пользования недвижимостью меньше года. Если срок не превышает года, то регистрировать право аренды не обязательно (ч. 2 ст. 651 ГК РФ).

ГК РФ Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

  1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).
    Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.
  2. Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

От имени ТСЖ подписывает договор председатель правления, который избирается членами товарищества. Чтобы проверить полномочия, достаточно получить выписку из ЕГРЮЛ или потребовать от председателя протокол собрания, на котором он был выбран.

Если договор не будет зарегистрирован, то срок использования имущества начинается с момента утверждения сторонами передаточного акта. Исходя из даты подписания акта, стороны определяют срок пользования объектом, расчет платы и расчет неустоек.

Скорей всего, у товарищества есть проект договора, который постоянно подписывается со всеми арендаторами. При этом закон наделяет арендатора правом вносить в договор свои коррективы или предложить свой вариант.

Если предметом является часть помещения или часть стены здания, то лучше всего составить схему расположения с указанием точных размеров и координат. Такую схему следует отметить как приложение, которое должно быть подписано сторонами.

Указывается ответственность сторон, форма и размер ответственности.

Договор пользования земли

В некоторых случаях помимо договора аренды необходимо заключать договор использования земельного участка. Договор пользования земли заключается в том случае, если по характеру деятельности арендатора, к арендованному имуществу проходят неограниченный круг лиц.

Например, товарищество сдало в аренду помещение под магазин и данному магазину нужно, чтобы покупатели смогли пройти в магазин. Также земля может быть использована под парковку для автомобилей.

Если арендатор будет заниматься лицензируемым видом деятельности, то скорей всего лицензионный отдел потребует такой договор.

Нюансы и подводные камни

Основным подводным камнем в аренде у ТСЖ является отсутствие общего собрания собственников жилья или членов, на котором был одобрена сделка. Собрание может признать в суде сделку недействительной, если оно ее не одобряло и такая сделка является крупной (ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

При этом, в уставе организации может быть утвержден порядок дальнейшего одобрения. Например, сделка была заключена без собрания собственников, но впоследствии на общем собрании члены товарищества одобрили сделку, то такая сделка будет действительной.

В уставе допускается установление права общего собрания передавать полномочия правлению ТСЖ, если по закону такие полномочия не относятся к исключительной компетенции собрания.

Право на сдачу в аренду нежилого помещения также может быть передано правлению.

Поэтому перед заключением договора следует читать устав данной организации.

Сейчас жилье в России часто сдается и при предъявлении арендатору протокола невозможно проверить, кто подписался под фамилией, сам собственник или арендатор жилья, либо член семьи. Если в собрании принимали участие и расписывались в протоколе не собственники, то такое решение суд признает незаконным(ч. 6 ст. 46 ЖК РФ).

Заключение

Арендовать какой либо объект у владельца недвижимости гораздо легче, чем у ТСЖ. Аренда у такой организации осложняется ограничением права председателя на распоряжение общим имуществом многоквартирного дома.

При этом члены товарищества и владельцы жилья должны понимать, что арендатор платит деньги, которые могут пойти на благоустройство двора или ремонт подъезда. Жильцам стоит более ответственно подходить к вопросу управления своим домом, поскольку это принесет плюсы, как самим жильцам, так и малому бизнесу.

Смотрите видео: Арендовать дали, а выкупить не дают

Источник: https://heathforjustice.com/mozhno-li-vzyat-pomeshheniya-i-imushhestvo-v/

Использование общедомового имущества

Может ли тсж сдавать в аренду общее имущество
По ЖК РФ и Правилам: лифты, подъезды, крыши, подвалы, стены, трубы, провода, придомовая территория – это общее имущество собственников.

Управляющая организация (далее УК) и ТСЖ не имеют права распоряжаться, сдавать в аренду и пользование данное имущество

Управляющая организация (далее УК) и ТСЖ не имеют права распоряжаться, сдавать в аренду и пользование данное имущество. Даже общее собрание членов ТСЖ не имеет такого права.

Такое право имеет ТОЛЬКО и исключительно общее собрание собственников. Оно же устанавливает условия: ЦЕНУ, порядок оплаты, срок, порядок использования.

ПЛАТА за использование должна уплачиваться СОБСТВЕННИКАМ, а не УК.Т.е. вы можете СУЩЕСТВЕННО снизить плату за содержание и ремонт за счет сдачи общего имущества.Внимание: собственники нежилых помещений ИМЕЮТ право на вывеску без разрешения и оплаты. А вот если реклама во всю стену, то тогда все должно быть с разрешения и за плату.

Как должно быть ПО ЗАКОНУ:

1. Лицо, заинтересованное в использовании общего имущества, обращается к одному из собственников (например, интернет-провайдер к собственнику, желающему подключиться). Внимание: ТОЛЬКО собственник может инициаировать общее собрание и вносить вопросы для ания.2. Собственник созывает общее собрание, в повестку которого вносит вопрос о разрешении данному лицу использовать общее имущество и условия такого использования, в т.ч. плату.

Если общее собрание не принимает решения, то общее имущество использовать НЕЛЬЗЯ !

Разумеется, провайдеры – благо для собственников и разрешение будет принято, а вот реклама, антены сотовой связи и прочее – не факт. Если только в результатет этого собственники получат вознаграждение деньгами или снижением платы за содержание и ремонт.

Как происходит “ПО БЕСПРЕДЕЛУ”:

1. Лицо просто пришпандоривает свою рекламу, оборудование к стене, в лифте, на крыше и использует. Подключается к электросети дома, чем изнашивает ее. Интернет провайдеры самовольно захватывают чужую собственность получив ключи от помещений у ДЕЗов, ГУИСов, возможно за откаты.А электричество оплачиваете ВЫ по ДПУ. Представляете сколько это, если это круглосуточная подсветка рекламы мощными лампами или пяток антенн сотовой связи? “А чо ? Никто же не против”.Про заключаемый договор между конкретным собственником и интернет провайдером: до тех пор, пока собственники не примут решения по использованию общедомовой собственности, оснований для доступа на общедомовую собственность НЕТ.

2. Лицо придает ложную видимость законности: заключает договор с УК или ТСЖ и платит им копейки официально и, возможно, откаты. Еще раз: ТОЛЬКО общее собрание СОБСТВЕННИКОВ может разрешить использовать общее имущество. НИ УК, НИ ТСЖ.

Это незаконно и имеет признаки преступлений: самоуправство, порча имущества, причинение ущерба путем обмана и злоупотребления доверием, незаконное подключение к сети многоквартирного дома.

КАК С ЭТИМ БОРОТЬСЯ И ПОЛУЧИТЬ ПЛАТУ:

1.

Принять решение общего собрания собственников о том, что стоимость использования вашего общего имущества для размещения рекламной конструкции, антены сотовой связи, оборудования провайдера составляет по ХХХХХ рублей в месяц за прибор/конструкцию на каждого собственника, в том числе за прошедшие месяцы использования. Данная сумма выплачивается неосновательно обогатившимися лицами каждому собственнику помещений в доме.

Вы – собственники и имеете право устанавливать любую стоимость использования своего имущества. Не хотят платить – пусть не используют. Сумма может быть больше или меньше. Может быть в расчете не на собственника, а на кв. м.

2.

Обращаетесь в суд с иском к установившему прибор или рекламную конструкцию лицу и УК (если УК заключило договор с этим лицом) об истребовании с них стоимости неосновательного обогащения за пользование общедолевым имуществом без решения общего собрания собственников.

Можете также заявить иск о прекращении незаконного использования вашего общедолевого имущества и приведении всего в первоначальное состояние.

Мотивируете свои требования следующим (ссылки на законы):

ЦИТАТЫ.

Статья 36 ЖК РФ

1. Собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке (далее – общее имущество в многоквартирном доме). 4. По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Статья 44 ЖК РФ

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:3) принятие решений о пользовании общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме иными лицами, в том числе о заключении договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций, если для их установки и эксплуатации предполагается использовать общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме;3.1) принятие решений об определении лиц, которые от имени собственников помещений в многоквартирном доме уполномочены на заключение договоров об использовании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме (в том числе договоров на установку и эксплуатацию рекламных конструкций) на условиях, определенных решением общего собрания;

Статья 248. ГК РФ.

Плоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственностиПлоды, продукция и доходы от использования имущества, находящегося в долевой собственности, поступают в состав общего имущества и распределяются между участниками долевой собственности соразмерно их долям, если иное не предусмотрено соглашением между ними.

Как видим, УК НЕ ИМЕЕТ ПРАВА тратить эти доходы на какие либо свои услуги по содержанию и ремонту… Не говоря уже о том, что вообще не имеет права получать доходы от использования нашего имущества.

Статья 1105. ГК РФ. Возмещение стоимости неосновательного обогащения

2. Лицо, неосновательно временно пользовавшееся чужим имуществом без намерения его приобрести либо чужими услугами, должно возместить потерпевшему то, что оно сберегло вследствие такого пользования, по цене, существовавшей во время, когда закончилось пользование, и в том месте, где оно происходило.

УК и установившее прибор или рекламу лицо ЕЖЕМЕСЯЧНО сберегли стоимость использования вашего имущества в размере ХХХХ рублей, которую они должны были бы заплатить вам, если бы захотели использовать имущество легально.Более того, вам должны вернуть ВСЕ, что заработали на этом.

Статья 1107 ГК РФ.Возмещение потерпевшему неполученных доходов

1. Лицо, которое неосновательно получило или сберегло имущество, обязано возвратить или возместить потерпевшему все доходы, которые оно извлекло или должно было извлечь из этого имущества с того времени, когда узнало или должно было узнать о неосновательности обогащения.

И все это АБСОЛЮТНО по закону. Они думали, что они самые хитрые. Но на нашей стороне ЗАКОН.

3. Заявления о преступлениях на:

1. директоров и учредителей лица, установившего прибор или конструкцию 2. на директора и учредителей УК

формулировка: самоуправство, порча имущества, причинение ущерба путем обмана и злоупотребления доверием, незаконное подключение к сети многоквартирного дома.

Метки к статье: ЖКХ, собственность

Источник: http://severni.org/jkh/158-ispolzovanie-obschedomovogo-imuschestva.html

Правовое решение
Добавить комментарий