На основании чего действует управляющая компания многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом от застройщика до выбора способа управления

На основании чего действует управляющая компания многоквартирным домом

Нередко на практике управляющие компании сталкиваются с такой ситуацией, что новый многоквартирный дом только введён в эксплуатацию, а им должен кто-то управлять. Возникает вопрос, как осуществляется управление МКД от застройщика, пока собственниками не выбран способ управления этим домом?

Определение субъекта управления МКД

После ввода МКД в эксплуатацию одним из приоритетных правовых вопросов является определение субъекта управления многоквартирным домом. Иначе говоря, нужно определить, кто будет управлять многоквартирным домом, введённым в эксплуатацию.

Сложностью в ситуации является то, что на момент ввода МКД в эксплуатацию и некоторое время спустя не все жилые и нежилые помещения находятся в собственности.

Поэтому не представляется возможным де-юре и де-факто провести общее собрание собственников для выбора способа управления МКД.

В ситуации, когда собственность в МКД зарегистрирована далеко не на все помещения, следует обратиться к нормам жилищного законодательства. Если обрисовать ситуацию вкратце, то схема действия такова.

Сначала застройщик получает разрешение на ввод дома в эксплуатацию.

Затем в течение 5 дней с этого момента он по своему усмотрению выбирает УК, с которой на 3 месяца заключает договор управления.

В это же время в течение 20 дней с момента ввода МКД в эксплуатацию орган местного самоуправления извещает о выставлении дома на открытый конкурс по выбору УК.

В течение 40 дней с уведомления о мероприятии орган местного самоуправления должен провести этот конкурс и информировать всех дольщиков о его результатах в течение 10 дней со дня его завершения.

Далее уже избранная по итогам открытого конкурса УК начинает управлять данным домом и заключает договоры управления с жильцами после регистрации ими права собственности на помещения в данном доме.

Таким образом, жилищное законодательство узаконило возможность не проводить общее собрание собственников для выбора способа управления МКД, а застройщику – заключить договор на управление МКД с выбранной им УК. А теперь рассмотрим эту схему подробно и по-порядку.Как управлять многоквартирными домами-новостройками.

Управление МКД после ввода в эксплуатацию

До введения лицензирования УК застройщик мог сразу после ввода МКД в эксплуатацию заключить договор управления с управляющей компанией или управлять домом самостоятельно до заключения соответствующих договоров с избранной по итогам открытого конкурса управляющей компанией. Открытый конкурс, напоминаем, проводится органом местного самоуправления.

При этом лицензирование не внесло каких-то существенных коррективов в этой области и не лишило застройщика права выбора управляющей компании. До заключения договора управления МКД между застройщиком (п.6 ч.2 ст.

153 ЖК РФ) и УК, выбранной по результатам открытого конкурса, управление домом осуществляется управляющей компанией, с которой застройщик должен заключить договор управления не позднее чем через 5 дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию дома (ч.14 ст.161 ЖК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию органы местного самоуправления должны провести открытый конкурс по выбору УК для управления многоквартирным домом, если в течение года до дня проведения конкурса собственники не выбрали способ его управления или принятое жильцами решение не реализовано (ч.4 ст.161 ЖК РФ).

Таким образом, после ввода МКД в эксплуатацию и до проведения открытого конкурса по выбору УК застройщик вправе заключить договор с любой управляющей компанией по своему усмотрению.

Выбранная застройщиком УК будет осуществлять управление домом, пока МКД не будет выставлен на открытый конкурс или собственники не выберут на общем собрании другую управляющую компанию или иной способ управления.

В данном случае управляющая компания будет выступать в роли подрядчика у застройщика. Данная УК должна заключить договоры с РСО на основании акта ввода МКД в эксплуатацию (ПП РФ №124 от 14.02.2012). Застройщик после сдачи МКД в эксплуатацию должен платить УК за жилое помещение и коммунальные услуги (ст.153 ЖК РФ).

Если же застройщик сам осуществляет управление МКД без заключения договора управления с УК, то плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится дольщиками, принявшими помещения от застройщика по передаточному акту, с момента его передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.7.3 ч.2 ст.155 ЖК РФ).Основные условия договора управления МКД.

Должен ли застройщик учитывать мнение дольщиков при выборе УК?

На самом деле нет, поскольку застройщик не обязан считаться с мнением дольщиков в выборе управляющей компании. Данные лица до регистрации права собственности на жильё не имеют права высказывать своё мнение по вопросам управления МКД. Решение о выборе способа управления домом принимается исключительно собственниками помещений в МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Основаниями для возникновения у застройщика права на заключение договора управления МКД с УК являются устав, разрешение на ввод дома в эксплуатацию и решение органа управления застройщика, уполномоченного на принятие соответствующих решений (Приказ Минстроя РФ №411/пр от 31.07.2014 года). Поэтому решение о заключении договора управления МКД и выборе конкретной УК может приниматься застройщиком единолично и по своему усмотрению.Инструкция по проведению ОСС в форме очно-заочного ания.

Открытый конкурс

В соответствии с ч.13 ст.161 ЖК РФ в течение 20 дней со дня выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию МКД ОМСУ уведомляет о проведении открытого конкурса по выбору управляющей компании на официальном сайте в сети Интернет. Не позднее чем в течение 40 дней со дня размещения уведомления открытый конкурс должен быть проведён.

В течение 10 дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления извещает дольщиков, принявших от застройщика помещения в МКД по передаточному акту, о результатах и условиях договора управления. После регистрации права собственности все жильцы МКД должны будут заключить договор управления с выбранной по результатам открытого конкурса УК.Правила проведения открытого конкурса по управлению МКД.

Роль застройщика по договору управления МКД

При заключении договора управления с УК до проведения открытого конкурса ОМСУ застройщик по договору фигурирует как заказчик. Поэтому он должен согласовать перечень работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в МКД и соответствующий размер платы.

Управляющая компания, в свою очередь, вправе выставлять квитанции на имя застройщика, поскольку он является единоличным собственником всех помещений до их передачи по соответствующему акту в собственность дольщиков (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ, п.2 ст.8 ФЗ №214 от 30.12.2004). После регистрации права собственности обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникнет у жильцов МКД.

Договор управления между застройщиком и УК до проведения открытого конкурса заключается на срок не более 3 месяцев (п.3 ч.5 ст.162 ЖК РФ).

При этом, согласно жилищному законодательству, при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора управления многоквартирным домом по окончании срока его действия он считается продлённым на аналогичный срок и на действующих условиях (ч.6 ст.162 ЖК РФ).

Коммунальные платежи в новостройке до ввода в эксплуатацию МКД

До ввода МКД в эксплуатацию застройщик заключает договоры с РСО для нужд строительства. Это могут быть временные договоры электроснабжения, теплоснабжения для пусконаладочных и отделочных работ в холода. После ввода МКД в эксплуатацию необходимо заново заключить договоры ресурсоснабжения по постоянным схемам.

До ввода МКД в эксплуатацию обязанность по содержанию помещений ложится на застройщика по договорам с РСО (ст.210 ГК РФ).

После ввода МКД в эксплуатацию обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у дольщиков, принявших от застройщика помещения в доме по передаточному акту, с момента такой передачи (п.6 ч.2 ст.153 ЖК РФ).

Дольщик, получивший от застройщика помещение по акту приёма-передачи, считается потребителем коммунальных услуг (ПП РФ №354 от 06.05.2011). Следовательно, размер платы для потребителей КУ в жилых помещениях рассчитывается по тарифам для населения. Объём предоставленных КУ определяется по показаниям приборов учёта или по нормативам потребления (при отсутствии счётчиков).

Дольщики, признанные потребителями коммунальных услуг и вносящие за них плату, вправе требовать предоставления КУ надлежащего качества или перерасчёта размера оплаты за некачественные услуги (разд. IX Правил предоставления коммунальных услуг).

После заключения договора с выбранной застройщиком УК в течение 5 дней после получения разрешения на ввод МКД в эксплуатацию, а также после заключения договора управления с УК, выбранной на открытом конкурсе обязательства застройщика по договорам ресурсоснабжения прекращаются (ст.416 ГК РФ).

Это происходит потому, что вместе с передачей МКД в управление УК передаётся энергопринимающее оборудование, входящее в состав общего имущества собственников помещений в доме. Исполнителем коммунальных услуг становится управляющая компания.

Если застройщик не докажет, что заключал договор с УК или УК была выбрана на открытом конкурсе либо на общем собрании собственников помещений, то он не сможет доказать передачу компании энергопринимающих устройств. В данном случае он будет считаться абонентом по договору с РСО и обязан платить за коммунальные ресурсы до передачи МКД в управление УК или расторжения договоров ресурсоснабжения.

Надеемся, что вам все было понятно. Если у вас остались вопросы, вы всегда можете обратиться к нам за консультацией. Также мы помогаем управляющим компаниям соответствовать 731 ПП РФ о Стандарте раскрытия информации (заполнение портала Реформа ЖКХ, сайта УК, информационных стендов) и ФЗ №209 (заполнение ГИС ЖКХ). Мы всегда рады вам помочь!

Источник: //roskvartal.ru/deyatelnost-uk/6456/upravlenie-mkd-ot-zastroyschika-do-vybora-sposoba-upravleniya

Одну управляющую компанию сменить на другую не просто

На основании чего действует управляющая компания многоквартирным домом

В настоящее время большинство многоквартирных домов управляются управляющими компаниями (УК). И только в 8% выбрана форма управления — ТСЖ. Собственников помещений в многоквартирном доме может не устроить, как ведет дела выбранная ими УК.

Тогда общее собрание собственников принимает решение о заключении договора на управление домом с новой компанией. Но достаточно ли принятия такого решения для автоматического расторжения договора со старой УК? Ответ на этот вопрос дал Президиум ВАС РФ в постановлении от 15.07.

2010 № 1027/10.

Вопрос о порядке расторжения договора управления многоквартирным домом (далее — МКД) важен не только для собственников помещений в этом доме, но и для УК. Дело в том, что п. 10 ст. 162 ЖК РФ обязывает УК за 30 дней до прекращения договора управления МКД передать техдокументацию на него и иные связанные с этим документы вновь выбранной УК.

Без таких документов новая УК не сможет приступить к выполнению своих обязанностей. Вместе с тем судебная практика насчитывает огромное количество споров между УК, связанных с отказом УК в передаче документации на дом.

Отказ обычно мотивируется тем, что, несмотря на решение общего собрания о выборе новой УК, действующий договор на управление МКД не расторгнут и нет оснований для передачи документации на дом.

Правовая природа договора

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, решение вопросов пользования общим имуществом и его надлежащего содержания, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в нем (п. 1 ст. 161 ЖК РФ).

Оно может осуществляться либо непосредственно собственниками помещений, либо ТСЖ, жилищным или иным специализированным потребительским кооперативом, либо управляющей организацией (п. 2 ст. 161 ЖК РФ). Способ управления МКД определяется на общем собрании собственников помещений.

Если избран способ управления домом через УК, каждый собственник помещений в доме заключает договор управления с выбранной УК на условиях, указанных в решении общего собрания.

Предметом договора управления МКД являются оказание УК в течение согласованного срока по заданию собственников помещений в нем (либо органов управления ТСЖ, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) за плату услуг и выполнение работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в доме, предоставление коммунальных услуг собственникам помещений и иным лицам, пользующимся помещениями в нем, а также осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД (п. 2 ст. 162 ЖК РФ).

Иными словами, УК по заданию собственников помещений за плату обязуется осуществлять определенные договором действия и деятельность по управлению домом. Но совершение за плату определенных действий и осуществление определенной деятельности по заданию заказчика считаются оказанием услуги и предметом договора возмездного оказания услуг (п. 1 ст. 779 ГК РФ).

Таким образом, по своей сути договор управления многоквартирным домом является гражданско-правовым договором и сходен с договором возмездного оказания услуг.

На гражданско-правовой характер правоотношений по договору управления МКД указывает и тот факт, что он изменяется и (или) расторгается в порядке, предусмотренном гражданским законодательством (п. 8 ст. 162 ЖК РФ).

Расторжение по ГК РФ

В гражданском законодательстве, чтобы расторгнуть договор, необходимо согласие всех сторон договора. В одностороннем порядке договор может быть расторгнут только при его существенном нарушении другой стороной, а также если односторонний порядок расторжения допускается условиями договора либо предусмотрен нормами ГК РФ или другими законами (п. 1 и 2 ст. 450 ГК РФ).

Глава 39 ГК РФ, регулирующая порядок заключения договоров возмездного оказания услуг, разрешает заказчику в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора возмездного оказания услуг при условии оплаты исполнителю фактически понесенных им расходов (п. 1 ст. 782 ГК РФ). При этом не нужно указывать какие-либо причины для отказа, достаточно одного лишь волеизъявления.

Из схожести договоров возмездного оказания услуг и управления МКД можно сделать вывод, что гражданское законодательство допускает односторонний отказ от исполнения договора управления МКД.

Следовательно, общее собрание собственников помещений в МКД, принимая решение о выборе новой УК, выражает волеизъявление на расторжение договора со старой УК. И если она была письменно уведомлена об этом, договор управления МКД считается расторгнутым.

Расторжение договоров с прежней УК, равно как и заключение всеми собственниками договоров с новой УК, не имеет определяющего значения, поскольку их действие напрямую зависит от реализации собственниками в предусмотренном законом порядке своих прав на управление домом (решение Арбитражного суда Владимирской области от 28.05.2009 № А11-10018/2008).

Источник: //www.eg-online.ru/article/110927/

Управление многоквартирным домом

На основании чего действует управляющая компания многоквартирным домом

Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех жильцов помещений в многоквартирном доме.

Какие существуют способы управления многоквартирным домом?

Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1. Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме.

При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнения работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников.

Договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

2. Управляющая компания.

Выбранная на общем собрании собственников управляющая компания, действует от имени собственников помещений в многоквартирном доме на основании заключенного с ней договора.

По договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

В договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны:

1. состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома;

2. перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация;

3. порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы;

4. порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления.

Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

3. Товарищество собственников жилья.

Товариществом собственников жилья признается некоммерческая организация, объединение собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом недвижимого имущества в многоквартирном доме, обеспечения эксплуатации этого комплекса, владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

ТСЖ является некоммерческой организацией, следовательно не должно создаваться с целью извлечения прибыли.

Решение о его создании принимается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном дом. Создание ТСЖ возможно, в том случае, если за него проало не менее 50 % от общего числа собственников помещений.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации. ТСЖ имеет печать со своим наименованием, расчетный и иные счета в банке, другие реквизиты.

Членство в ТСЖ возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья.

Если в многоквартирном доме создано ТСЖ, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения.

Членство в ТСЖ прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

В одном многоквартирном доме можно создать только одно товарищество, но несколько домов могут быть объединены в одном товариществе.

Руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества.

Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья.

Правление товарищества собственников жилья избирается из числа членов товарищества общим собранием членов товарищества на срок, установленный уставом товарищества, но не более чем на два года.

Правление товарищества собственников жилья избирает из своего состава председателя товарищества.

Правление товарищества собственников жилья является исполнительным органом товарищества, подотчетным общему собранию членов товарищества Заседание правления товарищества собственников жилья созывается председателем в сроки, установленные уставом товарищества.

Заседание правления товарищества собственников жилья признается правомочным, если в таком заседании принимает участие большинство членов правления товарищества. Решение правления товарищества собственников жилья оформляется протоколом.

Внимание!

Если собственники помещений в многоквартирном доме не выберут способ у правления домом, в этом случае орган местного самоуправления проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации.

Если в течение года до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принято решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

Полезно знать!

В случае несогласия с выбранным способом управления многоквартирным домом или с порядком проведения такого выбора, можно обратиться в суд с целью признания выбранного способа или конкретной выбранной компании, незаконными.

Версия для печатиВерсия для MS Word

Источник: //65.rospotrebnadzor.ru/directions/prava/58580/

Как поменять управляющую компанию

На основании чего действует управляющая компания многоквартирным домом

Александр Щербак/ТАСС

За несвоевременное устранение засоров в трубах и ряд других грубых нарушений коммунальные компании могут быть лишены права управлять многоквартирными домами. Перечень грубых нарушений Правительство утвердило на прошлой неделе.

Компании потеряют право управления домом, если нарушат один из этих пунктов дважды в течение года. А могут ли сами жильцы отказаться от услуг недобросовестных коммунальщиков? «Парламентская газета» решила ответить на этот и другие вопросы.

Непозволительные грубости

Само понятие грубых нарушений лицензионных требований появилось в Жилищном кодексе 31 декабря 2017 года. Определить перечень этих нарушений предписывалось Правительству, и 13 сентября кабмин наконец утвердил его. Именно на этот перечень будет ориентироваться государственная жилищная инспекция (ГЖИ), решая судьбу проштрафившихся компаний.

Читайте по теме Грубым нарушением лицензионных требований считается, если:

  1. Компания не обеспечила содержание общего имущества в надлежащем качестве, то есть не выполнила какое-либо требование технических регламентов, положений и правил об управлении многоквартирным домами, что повлекло причинение тяжкого вреда здоровью граждан. Этот факт должен быть подтверждён решением суда.
  2. Компания не провела испытания системы теплоснабжения на прочность и плотность либо не промыла и не отрегулировала её.
  3. В течение месяца с начала обслуживания многоэтажного дома не заключила договора с ресурсоснабжающими организациями (РСО). РСО — это компании, которые поставляют в многоэтажные дома воду, электроэнергию и прочие коммунальные ресурсы.
  4. Компания имеет долг перед РСО за два месяца. Если УК не признаёт себя должником, подтвердить этот факт может судебный акт. К слову, погашение долга не поможет избежать ответственности.
  5. Компания нарушила требования по аварийно-диспетчерскому обслуживанию: не обеспечила незамедлительную ликвидацию засора в трубах или мусоропроводе либо не устранила аварийные повреждения труб или проводов.
  6. В течение месяца с начала обслуживания многоэтажки компания не заключила договор с газовой службой и компанией по обслуживанию лифтов (если только УК не выполняет работы по эксплуатации и ремонту лифтов самостоятельно).
  7. Отказ или уклонение от передачи документов, ключей от общих помещений, кодов доступа к оборудованию и инвентаря лицу, которому перешло управление домом, из которого «уволили» УК.
  8. Компания не прекратила обслуживать многоквартирный дом, в том числе продолжает выставлять счета и собирать оплату после удаления сведений о многоквартирном доме, который она обслуживает, из Реестра лицензий субъекта Федерации. 

Если компания в течение года повторно совершила нарушение, перечисленное в пунктах 1-5, то из Реестра лицензий субъекта Федерации будут исключены сведения о тех домах, где произошло нарушение.

В случае повтора остальных нарушений из Реестра исключат сведения обо всех домах, которые обслуживает УК. В зависимости от размера и возможностей компании обе ситуации могут завершиться аннулированием лицензии.

Читайте по теме

В каких случаях УК лишается лицензии?

Лицензия на управление многоквартирными домами может быть аннулирована по решению суда на основании заявления Госжилинспекции. В свою очередь, ГЖИ может обратиться в суд с таким заявлением, если из Реестра лицензий субъекта Федерации были исключены 15 процентов многоквартирных домов, которые обслуживает УК (рассчитывается по общей площади помещений в домах).

Кроме того, УК может потерять лицензию если:

  • За год компания трижды привлекалась к ответственности за препятствование или уклонение от проверок ГЖИ. В этом случае УК «выгонят» только из тех домов, где она пыталась избежать проверок.
  • Компанию признали банкротом.
  • В течение полугода после получения лицензии компания не начала обслуживать ни один дом.

Разумеется, они имеют на это полное право. Но в рамках действующего законодательства, прежде всего Жилищного и Гражданского кодексов.

Гражданский кодекс регулирует общий порядок расторжения договоров: без суда — по обоюдному согласию, через суд — в случае нарушения условий контракта одной из сторон.

Жилищный кодекс предлагает больше способов избавления от неугодной коммунальной компании. Если работа УК не устраивает собственников, но при этом технически компания ничего не нарушает, у владельцев есть два пути.

Первый — договориться с УК расторгнуть договор по обоюдному согласию. Второй путь не всегда быстрый: придётся дождаться окончания срока действия договора с УК и написать заявление с отказом о его продлении.

Читайте по теме

Без заявления договор продлится автоматически на тот же срок и на тех же условиях. Отказ продлевать договор собственники утверждают на общем собрании. Там же следует выбрать уполномоченное лицо, которое отправит управляющей компании соответствующее заявление, копию протокола с решением собрания и требование передать техдокументацию и всё оборудование, необходимое для управления домом.

Если же УК нарушила какие-то пункты договора, то можно провести общее собрание собственников и принять решение о выборе другого способа управления домом или другой УК. На собрании также следует утвердить новую компанию и условия договора с ней, в том числе размер оплаты текущего ремонта.

Если УК была нанята по итогам открытого конкурса, проводимого местными властями, то собственники также могут расторгнуть договор в одностороннем порядке. Такая возможность предоставляется им в конце каждого года, прошедшего после заключения договора, но только если до этого на общем собрании собственники приняли решение изменить способ управления домом.

В течение пяти рабочих дней после общего собрания следует направить уведомление о принятом решении в управляющую компанию, Госжилинспекцию и органы муниципального жилищного контроля (МЖК). К уведомлению нужно приложить копию протокола с решением.

После этого можно заключать договор с другой компанией. Договор заключается по решению общего собрания и подписывается каждым собственником. После подписания договора управляющая компания должна обратиться в ГЖИ по поводу внесения сведения о вашем доме в её лицензию. После того как ваш адрес появится в лицензии, компания приступит к обслуживанию дома.

Как проверить статус УК?

С помощью Реестра лицензий субъектов Федерации на сайте ГИС ЖКХ (dom.gosuslugi.ru). Достаточно ввести название улицы и номер дома — и вы увидите, какая коммунальная компания его обслуживает.

Там же можно проверить статус УК: введите название компании и увидите, действует ли у неё лицензия, сколько домов она обслуживает и где они находятся.

Источник: //www.pnp.ru/social/kak-pomenyat-upravlyayushhuyu-kompaniyu.html

Как заставить управляющую компанию дома выполнять свои обязанности

На основании чего действует управляющая компания многоквартирным домом

На практике складывается так, что некоторые жильцы не имеют представления о существовании управляющей компании ровно до тех пор, пока лично не столкнутся с какой-либо проблемой. Например, им надоест каждый вечер спотыкаться на ступеньках в темном подъезде, и они решат выяснить, кто отказывается “включать свет”.

Зачастую перегоревшая лампочка в подъезде представляет собой либо результат невнимательности организаций, либо безразличия жителей дома к собственному комфорту, хотя одно другому не мешает.

В наше время мусор сам по себе не испаряется, и убирают его не добрые пионеры. За эти и другие работы, которые касаются содержания, ремонта общедомовой территории в многоквартирном доме, отвечает выбранная жильцами управляющая компания.

Но прежде чем что-то потребовать, эксперты советуют обратить внимание на два момента. Во-первых, собственник квартиры должен выяснить, какая организация занимается управлением его дома.

Чтобы узнать это, можно спросить у соседей, посмотреть на информационном щите, провести мониторинг сайта “Дома Москвы”, где можно вычислить УК по нужному адресу, рассказывает начальник инспекции жилищного надзора Москвы по Северо-Западному административному округу Виктор Буянов.

Во-вторых, на руках у каждого собственника должен быть договор управления, в котором прописаны все необходимые условия, права и обязанности сторон. 

Раздобыть договор

Управляющие компании призваны обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан в многоквартирном доме в соответствии с договором управления, условия которого подробно описаны в постановлении правительства РФ “О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов”.

Поэтому следующий шаг перед выяснением отношений с нерадивой УК – постараться раздобыть договор управления. Согласно Жилищному кодексу Российской Федерации, договор заключается с каждым владельцем квартиры на основании решения общего собрания собственников в письменной или в электронной форме, поясняет Буянов.

“Договор должен быть у каждого собственника квартиры. К сожалению, многие упускают этот момент, относятся, как говорится, спустя рукава. Если договора нет, это не правильно”, — уточняет собеседник “РИА Недвижимость”, настаивая на том, что если документ у владельца квартиры все-таки отсутствует, то он имеет право прийти в офис своей УК и потребовать выдать экземпляр. 

Как добавляет эксперт, подписать договор управления должны более 50% собственников помещений в многоквартирном доме, являющиеся одной стороной договора (другой стороной является УК). 

Знать обязанности УК

Управляющие организации должны надлежаще содержать и производить ремонт общего имущества, по решению общего собрания собственников заключать договоры пользования им, а также предоставлять коммунальные услуги жильцам дома. 

К примеру, постановление правительства РФ обязывает УК обеспечивать бесперебойное и качественное водоотведение, холодное и горячее водоснабжение, а также газоснабжение и отопление. 

Собственник вправе требовать устранить неполадки в работе инженерных коммуникаций и оборудования, например, несоответствие температуры горячей воды установленным законодательствам требованиям.

Как подчеркивают в ТСЖ “Кутузовская Ривьера”, законными будет претензии жильцов по уборке дворов и подъездов, содержанию детских площадок, текущему ремонта, вывозу снега, мусору и иных услуг по содержанию придомовых территорий при условии, если земельный участок входит в состав общего имущества многоквартирного дома.

Управляющие компании также обязаны поддерживать архитектурный облик дома, соблюдая все нюансы проектной документации. К примеру, если проектом дома предусмотрен пандус, то он должен быть установлен или отремонтирован.

Кроме того, в Москве действуют так называемые нормативы по эксплуатации жилого фонда. В этом документе можно найти информацию, сколько раз в год должен проводиться осмотр инженерных систем, конструктивных элементов и оборудования. 

Например, состояние крыш необходимо проверять два раза в год в период подготовки к сезонной эксплуатации, а фасадов – один раз в период подготовки к весенне-летней эксплуатации. 

Визуальный осмотр помещения мусоросборной камеры УК должна проводить ежедневно. Впрочем, это касается и шиберного узла с противопожарным клапаном, контейнерного оборудования, спринклерной системы автоматического пожаротушения мусоросборной камеры и другого подобного оборудования.

Минимальный перечень услуг, которые УК должна  оказывать жильцам дома, установлен постановлением правительством РФ.

В договоре управления прописывается перечень, который определяется собственниками и соответствующий размеру платы за содержание и ремонт, также устанавливаемому на общем собрании собственниками помещений в доме.

Кроме того, список работ и их стоимость согласуется собственниками ежегодно на общем собрании. 

Заставить отреагировать

Претензии к управляющим компаниям со стороны собственников могут быть самые разные, но что делать, если реакция заставляет себя ждать? Допустим, проблема выявлена: мусоропровод не убирался вот уже несколько дней. Понятно, что ситуация не из приятных. Владелец квартиры уже звонил в диспетчерскую УК, но никаких действий предпринято не было. 

Буянов рекомендует в первую очередь исходить из порядка предъявления претензий, установленного договором, а если это не помогло, то обратиться с письменной жалобой в жилищную инспекцию. В Москве это Мосжилинспекция, в Подмосковье – Госжилинспекция Московской области. 

При наличии нарушений специалисты проведут соответствующую проверку, после чего УК будут составлены предписание и протокол. Если после этого предписание не будет исполнено, жилинспекция может обратиться в суд. 

Устранение аварийных ситуаций

Важно понимать, что управляющая организация в рамках договора предоставляет услуги, которые касаются только общедомового имущества.

Услуги в отношении внутриквартирного оборудования, являющего личным имуществом собственника,   осуществляются за дополнительную плату.

Поэтому если у жильца сломался унитаз, то он может обратиться в УК, и если найдутся соответствующие специалисты, проблему постараются решить, но за определенную плату. 

Совсем другое дело, если квартира пострадала в результате аварии, связанной с общедомовым имуществом: повреждения трубопроводов, отключения электроэнергии, засора канализации и в других экстренных ситуациях. 

К примеру, был поврежден общедомовой трубопровод, вода поступила в жилые помещения. Собственник квартиры при этом сообщает о проблеме диспетчеру или непосредственно звонит в соответствующую службу, у которой с УК на этот случай должен быть заключен договор, по которому должно осуществляться аварийное обслуживание. Выезд на объект в этом случае — не позднее 30 минут после обращения.

После того, как авария устранена, владелец квартиры обращается в УК с вопросом об устранении последствий в самой квартире. По словам экспертов, компания составляет соответствующий акт. При наличии вины УК должна возместить ущерб. Если же со стороны организации следует отказ или не следует ответа, собственник он вправе подать на нее в суд. 

Возвращение средств

Жильцы многоквартирного дома могут потребовать управляющую компанию снизить плату за содержание и ремонт общего имущества в том случае, если управляющая компания ненадлежащим образом исполнила свои обязанности, к примеру, некачественно покрасила стены в подъезде, добавляют в “Кутузовской Ривьере”. 

По словам экспертов, жильцы сначала должны обратиться в управляющую компанию, а если их законные требования не исполняются, могут подать жалобу в жилищную инспекцию или иск в суд. К примеру, если после проведения строительной экспертизы будет выявлено, что управляющая компания действительно виновата, то будет произведен перерасчет. 

Резюмируя все выше сказанное, эксперты настаивают на том, что важно знать свою управляющую компания “в лицо”, необходимо ознакомиться с договором управления многоквартирным домом, который позволит иметь представление о том, что можно требовать от УК, а за что придется заплатить отдельно. 

Источник: //realty.ria.ru/20140923/403603245.html

Договор управления

На основании чего действует управляющая компания многоквартирным домом
Подробности 14633

СКАЧАТЬ ФОРМУ ДОГОВОРА в формате *.doc

Договор управления многоквартирным домом № ________

г. Саратов                                                                                                   «_____» ________ 201__ г.

Общество с ограниченной ответственностью  «Управляющая  компания  «Фортуна», именуемое  в  дальнейшем   «Управляющая  компания»,     в  лице  директора   Роганина   Вячеслава Николаевича, действующего  на  основании    Устава,  с одной стороны,  и Собственник (Наниматель) __________________________________________________________________________________________, квартиры N_______ общей площадью________________кв. м расположенной по адресу:г.Саратов, ул. ______________________________________________________________________________________ , действующий на основании _______________________________________________________ _______________________________________________________________________________________(св-ва о праве собственности серия, №, кем и когда выдано, договора купли-продажи, договора сц. найма)                                  именуемый в дальнейшем «Собственник» , с другой стороны, совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий  Договор управления многоквартирным жилым домом о нижеследующим:

1. Предмет Договора

1.1.

       Собственник (Наниматель) поручает, а Управляющая компания обязуется оказывать  услуги  и выполнять работы по надлежащему содержанию и  ремонту общего имущества в многоквартирном доме по адресу:город Саратов, улица ____________________________________, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в данном доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.                                                                                 1.2. Управляющая компания действует в интересах Собственника (Нанимателя), от его имени и за его счет. Бремя участия Собственника в расходах по управлению и других расходах, следующих из функций по управлению, определяется соразмерно его (Собственника/Нанимателя) доле в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома. Доля в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме собственника помещения пропорционально размеру общей площади его (Собственника/Нанимателя) помещения.

1.3.

Состав общего  имущества – общее имущество многоквартирного дома, предназначенное для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и нежилых помещений именно: межквартирные лестничные площадки и клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации и иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы), а также крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, земельный участок, на котором расположен данный дом с элементами озеленения и благоустройства и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке.

1.4. Условия Договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми  для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Права и обязанности Сторон

2.1. Управляющая компания обязуется:

2.1.

1.    Осуществлять управление многоквартирным жилым домом в соответствии с условиями настоящего Договора и действующим законодательством.

2.1.

2. Самостоятельно или с привлечением иных юридических лиц и специалистов, имеющих необходимые навыки, оборудование, сертификаты, лицензии и иные разрешительные документы, организовать предоставление коммунальных услуг, проведение работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома в соответствии с действующим законодательством.

2.1.

3.  Представлять интересы Собственника/Нанимателя по предмету Договора, в том числе по заключению Договоров, направленных на достижение целей настоящего Договора, во всех организациях, предприятиях и учреждениях любых организационно-правовых форм и уровней.

2.1.

4 Вести и хранить техническую документацию (базы данных) на многоквартирный дом, внутридомовое инженерное оборудование и объекты придомового   благоустройства,  а  также  бухгалтерскую,     статистическую,  хозяйственно-финансовую документацию и расчеты, связанные с исполнением Договора. По требованию Собственника/Нанимателя знакомить его с условиями совершенных Управляющей компанией сделок в рамках исполнения Договора.

2.1.

5. Систематически проводить технические осмотры многоквартирного дома и корректировать базы данных, отражающих состояние дома, в соответствии с результатами осмотра.

2.1.

6. Разрабатывать планы работ и услуг по содержанию, текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Перечень выполнения работ и услуг  по содержанию  и  ремонту  общего  имущества  многоквартирного  дома определяются  согласно  «Правилам  и  нормам  технической

Собственник (Наниматель)___________

эксплуатации жилищного  фонда», утвержденным постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу № 170 от 27.09.2003г., в случае внесения изменения в указанные Правила и нормы или утверждения новых Правил и норм, в соответствии с последними.

Периодичность проведения работ     определяется законодательством РФ.

Иные  решения по проведению данных работ и услуг могут быть приняты на общем собрании Собственников (нанимателей)  и по согласованию   с Управляющей компанией  закреплены дополнительным соглашением к настоящему Договору  за подписью обеих Сторон.

2.1.

7. Обеспечивать потребителей коммунальными услугами установленного уровня, качества, в объеме, соответствующем установленным нормативам потребления.

2.1.

8. Обеспечивать аварийно-диспетчерское обслуживание принятого в управление многоквартирного дома.

2.1.

9. Осуществлять рассмотрение предложений, заявлений и жалоб Собственников(нанимателей) многоквартирного дома и принимать соответствующие меры в установленные для этого сроки с учетом  п. 5.3 настоящего договора.

2.1.

10.   Производить  начисление  платежей,   установленных  в  п. 3.1. настоящего договора, обеспечивая выставление счета в срок до 5 числа месяца, следующего за расчетным

Источник: //www.blago-s.ru/menu-about-us/dogovor-upr-menu.html

Правовое решение
Добавить комментарий