Непосредственная форма управления многоквартирным домом плюсы и минусы

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом. Образец договора и протокола собрания

Непосредственная форма управления многоквартирным домом плюсы и минусы

Благоустроенность и благополучие многоэтажного дома зависит от избранного варианта управления этим домом. Закон предлагает три варианта управления:

  • выбор ТСЖ или жилищного кооператива;
  • управление самими жильцами;
  • управление определенной компанией или фирмой.

Жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбирают одну из форм на открытом общем ании. На основании результатов оглашается решение.

Если через какое-то время жильцы хотят изменить решение и выбрать другой способ управления, то требуется аналогично провести собрание и решить вопрос анием.

Сегодня мы расскажем вам о плюсах и минусах непосредственного управления собственниками многоквартирным домом.

Когда официально появилась возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками, жильцы стали менять форму управления.

Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом.

Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.

Преимущества непосредственного управления домом

Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.

  • С момента принятия такого решения каждая квартира должна самостоятельно и от себя лично перезаключать все договора на оплату всех коммунальных платежей. Это выгодный момент для жильцов, поскольку теперь они отвечают только за себя и не будут страдать по вине своих управляющих компаний из-за их задолженностей. Оплату жильцы будут проводить напрямую, в соответствующей организации.
  • Устранение посредников дает еще один положительный момент: никто больше не припишет придуманной суммы и не опечатается в минус жильцу. Такие ситуации знакомы каждому, когда в полученной квитанции на оплату появляются странные приписки, начисления за не проживающих жильцов, “ошибки” в перерасчетах и т.д. При непосредственном управлении все эти недочеты исчезнут.
  • Если возникает задолженность, например, одна квартира не платит за воду, спрос будет только с этих жильцов. Их соседи по дому никак не пострадают. Все оплаты становятся прозрачными, дополнительные услуги и стоимость за них делится на все квартиры в доме или в подъезде. Все решения по благоустройству, переоборудованию и прочим бытовым вопросам обсуждаются коллегиально.
  • Технические работы по поддержанию хорошего состояния дома могут выполняться за счет самих жильцов или же придется нанять фирму. Только при найме организации необходимо заключить правильный договор, где будет указано, что именно должна делать фирма и в какие сроки.

Недостатки самоуправления многоквартирным домом

  • При такой форме управления жильцы должны понимать, что все действия, связанные с улучшением жизни – исключительно добровольные. Так, если жители всего дома решат установить видеодомофоны, но несколько человек будут против сдавать деньги, принудить их нельзя. Это значит, что придется оперировать суммой, которую сдают согласные жители.
  • Еще один существенный камень – представитель “власти” среди жильцов. Необходимо выбрать того, кто возьмет все труды по составлению документации и прочим аспектам. Эта должность не оплачивается при непосредственном управлении, в то время как обязанности на этой должности большие. Обычно трудно найти такого альтруиста, который будет готов сутками заниматься проблемами многоквартирного дома.
  • В каждом подъезде живет, самое минимальное, 15 семей. Каждая из этих семей должна перезаключить несколько договоров и платить по ним за коммунальные услуги. Кому-то придется постоянно ходить по квартирам и осуществлять контроль за тем, чтобы жильцы заключали эти договора и регулярно оплачивали по счетам.
  • Наиболее частая проблема: качество услуг, поставляемых компаниями. Закон не определяет при непосредственном управлении того, кто станет отвечать за это. Подразумевается, что выбрать подходящие компании должны сами жильцы. Но вот как выбирать, какие критерии требовать? По закону, например, фирма обязана подать горячую воду к определенному числу. Закон не нарушен: горячая вода подана по срокам. Только на последние этажи она почему-то не поднимается, а на предпоследних едва теплая. Только вот водоснабжающие организации за это не отвечают. Тогда кто ответит и принудит улучшить ситуацию?
  • Усугубляются и взаимоотношения с государственной поддержкой. Дом, который перешел на непосредственное управление считается почти списанным с баланса муниципалитета, ведь жители добровольно приняли на себя все грядущие и текущие траты. Поэтому исключается возможность получения муниципальной или федеральной помощи на выполнение соцпрограмм. То есть, необходим пандус или детская площадка, жители будут это внедрять в жизнь своими сбережениями и силами. При этом если при сооружении конструкции будет нарушена какая-то норма, отвечать за последствия будут все.
  • Теперь еще момент: ведение документов и отчетность. Допустим, собрание постановило, что инициативный жилец будет предоставлять отчет 5-го числа месяца. Но если жилец не предоставит материальный отчет или окажется недостаточно чистоплотным в финансовых вопросах, кто отвечает здесь?
  • Также дом не может претендовать на средства, выделяемые городом, на текущие и капитальные ремонты. Это ограничено законом, где прописано, что самоуправление лишено такого права. Эти затраты также станут проблемой только жильцов, которые добровольно согласятся на такие работы.

В непосредственном управлении многоквартирным домом много тонкостей и подводных камней. Мы в материале изложили лишь самые основные моменты. Понятно желание собственников получить самостоятельность и возможность иметь “прозрачную” квитанцию за услуги. Безалаберность ЖЭУ и ЖКХ известна большинству. Людям приходиться тратить время, доказывая приписки и описки. Однако нужно тщательно все продумать, проанализировать, прежде чем реализовывать решение и переходить на форму самоуправления. В ином случае переход принесет больше новых сложностей, чем решит старые.

Скачать образец договора непосредственного управления многоквартирным домом

Если у вас остались какие-то неопределенности по поводу данной формы управления или же вас интересуют исключительно изменения 2015 и 2016 года, то вы можете задать свой вопрос нашему юристу онлайн, который с удовольствием разъяснит вам все тонкости, особенности и риски непосредственного управления.

Источник: https://law03.ru/housing/article/neposredstvennoe-upravlenie-mnogokvartirnym-domom

Преимущества и недостатки непосредственного управления многоквартирным жилым домом

Непосредственная форма управления многоквартирным домом плюсы и минусы

В статье 161 Жилищного кодекса РФ указано, что управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

В соответствии с частью 2 статьи 161 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

{source}

{/source}

Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме; такое решение является обязательным для всех. Согласно п. 3 ст.

45 Жилищного кодекса РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа . В соответствии со ст.

46 Жилищного кодекса РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на ание, принимаются большинством от общего числа принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме могут осуществлять управленческую деятельность по организации эффективного использования своего имущества без привлечения каких-либо посредников.

При непосредственном управлении жилым домом собственники самостоятельно осуществляют свои права по управлению общим имуществом многоквартирного жилого дома, инициативным образом формируют все договорные отношения, участвуют во всех организационно-управленческих процедурах. Данный способ управления предусмотрен п. 1 ч. 2 ст.

161 ЖК РФ и предполагает организацию самоуправления любыми процедурами (общее собрание, поквартирный письменный опрос жильцов, выборы старшего по подъезду и т.д.) в любых договорных формах, создаваемых самими жильцами с целью достижения задач управления многоквартирным жилым домом.

При реализации этого способа управления заключается две группы договоров:

1. Ремонтно-эксплуатационные договоры (пункт 1 ст.

164 ГК РФ) – направлены на обеспечение общих потребностей или общих интересов всех собственников по содержанию в надлежащем порядке имущества дома (договоры обслуживания внутридомовых инженерных систем, по уборке, вывозу мусора, эксплуатации лифтового оборудования и т.п.).

Постановлением Правительства от 13 августа 2006 г. № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, которые регулируют отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам жилых помещений в многоквартирном доме.

По договору оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и (или) выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в данном доме.

Договор по оказанию услуг и выполнению работ, направленный на содержание и ремонт общего имущества многоквартирного жилого дома, должен заключаться собственниками жилых помещений на основании решения их общего собрания. Стороной в таких договорах выступают все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме.

Под большинством в данном случае следует понимать собственников, доля которых в праве общей собственности на общее имущество многоквартирного дома составляет более 50%.

В таком случае от имени всех собственников может действовать и один из них, но на основании решения общего собрания или на основании доверенностей, выданных всеми собственниками.

2) Ресурсоснабжающие договоры – это договоры холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро-, газоснабжения, отопления, которые в этом случае будут носить индивидуальный характер и должны заключаться каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени. Такая система договорных связей основана на Правилах предоставления гражданам коммунальных услуг, утвержденных Постановлением Правительства от 06 мая 2011 г. № 354, предусматривающих, что обязательства по предоставлению коммунальных услуг надлежащего качества возникают у ресурсоснабжающей организации перед всеми потребителями.

В этом случае ответственность за режим и качество подачи холодной воды, горячей воды, электрической энергии, газа и тепловой энергии, а также водоотведения, несёт ресурсоснабжающая организация. Граница ответственности за обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должна быть установлена в вышеуказанных договорах.

Обслуживание и содержание наружных инженерных сетей должно обеспечиваться ресурсоснабжающей организацией, а внутридомовых инженерных систем – будет являться непосредственной обязанностью собственников помещений в многоквартирном доме, и должно будет реализовываться собственниками самостоятельно, либо лицами, привлекаемыми ими по отдельному договору подряда.

В пункте 42 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.

2006 № 491, установлено, что лица, оказывающие услуги и выполняющие работы при непосредственном управлении многоквартирным домом, отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством РФ и договором.

Плюсы и минусы непосредственной формы управления многоквартирным домом

Преимущества непосредственной формы управления многоквартирным домом

1. Главное достоинство непосредственной формы управления многоквартирным домом в том, что функция управления своим жильем сохраняется за собственниками, а не передается какой-то организации.

Ситуация, в которой решение на проведение каких-либо работ по дому может быть принято без ведома собственников, исключена.

Существенным моментом является запрет на применение “котлового метода”, при котором средства одного многоквартирного дома могут пойти на нужды другого.

Выгода от непосредственного управления наиболее явно проявляется именно для добросовестных собственников помещений многоквартирного дома, поскольку делает возможным сохранить денежные средства собственников, предназначенные на содержание и ремонт общедомового имущества.

2. При осуществлении управления жилыми домами управляющая компания не может отказать поставщику в оплате коммунального ресурса даже в части средств, не поступивших фактически от потребителя ресурса.

Это связано с тем, что в отношениях с поставщиками коммунальных услуг управляющая компания является коммерческой организацией со всеми вытекающими из этого статуса последствиями.

Поэтому для того, чтобы избежать накопления долга за коммунальные услуги и последующего отключения от ресурсоснабжения всего дома, управляющая компания вынуждена направлять на оплату долга за коммунальные услуги денежные средства, поступившие на статьи расходов за содержание и ремонт жилья.

Это приводит к тому, что при необходимости проведения текущего ремонта для благоустройства прилегающей территории денег на соответствующих статьях в достаточном количестве не оказывается. Переход на непосредственное управление позволит избежать таких ситуаций.

3.

Еще одно преимущество – собственники на равных взаимодействуют с ресурсоснабжающими организациями Наличие у каждого собственника индивидуального договора холодного и горячего водоснабжения, газоснабжения, электроснабжения, отопления с ресурсоснабжающими организациями служит своего рода защитой от применения этими организациями санкций в виде прекращения подачи коммунальных ресурсов для целого дома в связи с наличием задолженности у жильцов дома, как это может произойти, когда дом обслуживает жилищная управляющая компания. При непосредственном управлении такого рода санкции применяются лишь в отношении неплательщика, но никак не всего дома. У собственников появляется возможность требования перерасчётов за предоставленные услуги ненадлежащего качества или не в полном объёме непосредственно у ресурсоснабжающей организации, минуя посредника в лице управляющей компании, что облегчает решение таких вопросов.

4. Непосредственное управление многоквартирным домом наиболее экономное, т.к. отсутствуют расходы на содержание управленческого аппарата.

Недостатки непосредственной формы управления многоквартирным домом

1. Существенный недостаток непосредственного управления многоквартирным домом состоит в том, что объем работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома может быть значительным, и одному человеку, уполномоченному собственниками дома, будет сложно контролировать объем и качество выполненных работ по ремонту и содержанию дома.

Эффективно непосредственно управлять домом можно, если он небольшой и технически в хорошем состоянии. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами.

Найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, сложно.

2. Законом предусмотрены одинаковые обязанности по ремонту и содержанию дома независимо от способа управления домом. Деньги из городского, регионального или федерального бюджета, на капитальный ремонт дома, находившегося в непосредственном управлении, получить очень сложно, т.к. предпочтение отдается ТСЖ и домам, находившимся в управлении управляющей организации.

Законодательством не предусмотрено выделение денежных средств на капитальный ремонт дома за счет средств Фонда содействия реформированию жилищно-коммунального хозяйства при непосредственной форме управления многоквартирным домом.

Это значит, что для старых домов непосредственное управление наименее приемлемо, поскольку требует больших капиталовложений на ремонт общего имущества.

3.

Поскольку собственник помещения самостоятельно заключает все договоры с обслуживающими и ресурсоснабжающими организациями, это приводит к дополнительным затратам времени и сил.

4. Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будут выполняться те же работы, что делала на доме управляющая организация, и ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация. Однако это не так.

В соответствии с действующим законодательством жилищная управляющая компания несет ответственность даже за те работы, которые не прописаны в ее договоре с собственником. Множество надзорных инстанций всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет.

Если речь идет о непосредственном управлении, побудить подрядчика выполнить какие-то работы собственники дома могут только через суд.

Также управляющая организация обязана выполнять работы, например, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники своевременно вносят плату за содержание и ремонт жилья. В случае с непосредственным управлением подрядная организация выполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре.

5. Законодательством не определены существенные условия договора на обслуживание общего имущества, что может позволить управляющим организациям составлять указанный договор с учетом только собственных интересов, а не жителей. Не определена форма контроля со стороны жителей за обслуживанием общего имущества, не определены периодичность и форма отчета управляющей организации.

6. Не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов.

Таким образом, необходимым условием реализации непосредственного управления является высокая активность самих жителей. Поэтому собственникам помещений, прежде чем решиться на непосредственное управление своим домом, необходимо взвесить все плюсы и минусы.

Если собственники дома считают, что результаты ания за переход на непосредственное управление являются недостоверными, они могут обратиться за защитой своих интересов в Прокуратуру или в суд.

При этом будут запрошены протоколы общего собрания собственников многоквартирного дома и бюллетени для ания на предмет выявления фальсификаций.

Если в ходе проверки будет выявлены, что результаты ания не соответствуют действительности, решение общего собрания собственников многоквартирного дома о переходе на непосредственное управление будет отменено как незаконное.

{source}

{/source}

Материал подготовлен с использованием СПС «Консультант плюс»

Поделитесь ссылкой с друзьями!

Источник: http://www.mibs-vlz.ru/pravovoy-ugolok/preimuschestva-i-nedostatki-neposredstvennogo-upravleniya-mnogokvartirnim-zhilim-domom

Непосредственное управление домом: плюсы и минусы самостоятельности

Непосредственная форма управления многоквартирным домом плюсы и минусы

Жилищный кодекс Российской Федерации предусматривает три варианта управления многоквартирным домом (МКД): товарищество собственников жильцов (ТСЖ), передача дома в управление управляющей компании (УК) и непосредственное управление (НУ). Каждый из способов законен – выбор должны сделать собственники жилья на общем собрании.

В последнее время тверские жилищные организации начали активно агитировать жильцов за переход от управляющей компании к непосредственному управлению домом. А выгодно ли это жителям? При непосредственной форме управление будет осуществляться непосредственно инициативными собственниками многоквартирного дома, действующими по доброй воле, на свой страх и риск, и к тому же бесплатно.

При кажущемся преимуществе этот аргумент является одновременно и главным недостатком такого способа управления, и чем больше дом, тем в большую проблему непосредственное управление может перерасти. Чем больше в доме проживает жильцов, чем больше в нем площадь общего пользования, тем больше может возникнуть проблем с его управлением и разногласий между жильцами.

При этом чтобы найти такого управляющего, который по своей инициативе практически ежедневно решал бы массу самых разных вопросов, очень сложно. Иными словами, выбор непосредственного управления оптимален в небольших многоквартирных домах, где объем работы по управлению домом минимален.

Призывая жильцов перейти на непосредственное управление многоквартирным домом, управляющие компании преследуют собственные интересы, цели и выгоды, пытаясь таким образом уйти от долгов и ответственности. Именно поэтому жильцам не говорят о многочисленных минусах и подводных камнях, хотя УК обязаны донести до горожан максимум информации, чтобы их выбор был осознанным.

Кроме того, инициатива по переводу домов на непосредственное управление должна исходить от жильцов, а не от УК.

Когда собственников призывают выбрать непосредственное управление, предполагается, что в итоге будет заключен договор на обслуживание с организацией, и она будет выполнять те же работы, что делала в доме управляющая компания, и, следовательно, ответственность подрядчики будут нести такую же, что несла управляющая организация.

Однако это далеко не так. В соответствии с действующим законодательством управляющая организация в любом случае несет ответственность за качество жилищных и коммунальных услуг перед собственником, даже если это не прописано в договоре. Множество надзорных инстанций (Жилищная инспекция, прокуратура, Роспотребнадзор и др.

) всегда могут побудить управляющую организацию выполнить те работы, которые, с их точки зрения, необходимы, даже если в утвержденном перечне работ их нет.

При выборе собственниками помещений способа непосредственного управления МКД не может быть реализовано предусмотренное жилищным законодательством полномочие органа местного самоуправления по проверке деятельности управляющей организации, так как она является лишь выполняющим работы подрядным предприятием, и в ее обязанности не входят ни защита прав собственников, ни решение других организационных вопросов. При непосредственном управлении побудить подрядчика выполнить какие-то работы вы можете только через суд. Обратите внимание на важный нюанс – договор подряда, а не управления! То есть отношения с УК в данном случае будут регулироваться не жилищным, а гражданским кодексом. Кроме того, все штрафы за нарушение пожарной безопасности, аварии и вывоз мусора будут накладываться не на УК, ТСЖ, а на собственника.

Кроме того, при НУ жильцы не могут обращаться в органы местного самоуправления по вопросу проверки выполнения договора на содержание жилья в соответствии с п. 1.1 статьи 165 Жилищного Кодекса РФ, как это могут сделать собственники при способе управления «управляющая организация».

То есть управляющие компании становятся полностью бесконтрольными! Как только жилищная организация получает юридический статус обслуживающей организации, она обретает иммунитет от всех проверок и претензий.

УК снимают с себя обязательства по погашению возникающей задолженности МКД, по контролю за качеством предоставляемых коммунальных услуг.

Взаимоотношения между потребителем и жилищной организацией будут регулироваться только договором, который УК, скорее всего, составит в своих интересах, а интересы жильцов будут явно отодвинуты на задний план.

Известно, что управляющая организация обязана выполнять работы, к примеру, по подготовке дома к зиме даже в случае, если далеко не все собственники оплачивают содержание и ремонт жилья.

В случае с непосредственным управлением подрядная организациявыполняет работы ровно на такую сумму, какую она соберет с жильцов, и ровно на те виды работ, которые оговорены в договоре.

При НУ подрядчику потребуется обязательно заключить договор с каждым собственником, то есть без этого подрядчик при оказании услуги не может требовать платы со всех. Учитывая ситуацию по сбору платежей, рассчитывать на подобную добросовестность со стороны всех собственников не приходится.

Кто-то все равно оплачивать не будет, взыскать с него оплату будет сложно, а значит, добросовестно оплачивающие жильцы будут вынуждены платить и за себя, и «за того парня», как это было и раньше.

Выбрав НУ, каждый жилец будет обязан заключить договор на поставку всех энергоресурсов в дом самостоятельно.

Кто будет следить за собственниками и понуждать их заключить все необходимые договоры? При выборе непосредственного управления плюс заключается только в отсутствии коллективной ответственности. Каждый отвечает за себя.

Подрядная организация не отвечает за коммунальные услуги (холодное и горячее водоснабжение, канализацию, отопление, электроэнергию и газ), дополнительных времени и сил будет стоить заключение отдельных договоров с каждой ресурсоснабжающей организацией, прибавится платёжек.

Каждому собственнику придется заключить как минимум 4, а как максимум 10 договоров. Значит, получить и оплатить столько же счетов, а при необходимости посетить эти 4 или 10 организаций.

Законодательство не определяет ни то, как контролируется обслуживание общего имущества, ни периодичность и формы отчётов управляющей компании перед жильцами, выбравшими непосредственное управление. Органы местного самоуправления тоже не смогут вмешиваться в отношения жителей с УК, являющейся теперь лишь подрядной организацией. Как следствие, с любыми потенциальными проблемами в этом случае вы останетесь один на один.

На сегодняшний день собственники помещений не обладают необходимыми знаниями и практическим опытом для исполнения функций управления, и результатом этого станет отсутствие планирования работ по содержанию и ремонту многоквартирного дома. Кроме того, из-за недостаточной квалификации собственников помещений отсутствует грамотное финансовое управление, в том числе обоснование необходимых размеров платежей на содержание многоквартирного дома.

Очень интересен вопрос о качестве коммунальных услуг (наличие холодной и горячей воды, необходимой температуры в квартире). Подрядная организация отвечает только за содержание сетей (не текут, прочищены). Ресурсоснабжающие организации воду и тепло до дома подали.

А кто будет отвечать за наличие воды на верхнем этаже или нормальное отопление в угловой квартире? Общее собрание собственников, совет дома или инициативный жилец? Спросить будет не с кого.

Конкретного ответа в законодательстве нет, а если нет, то в чем заключается «максимальная защита прав жильцов», в которой нас так настойчиво уверяют управляющие компании? Рассмотрим подробнее вопрос поставки коммунального ресурса (холодная, вода, горячая вода, отопление). При других формах управления потребитель отвечает только за коммуникации в квартире.

Если вдруг в подвале прорвало трубу или где-то неисправен стояк, за это отвечает ТСЖ или УК. За оперативность работ и за устранение проблемы также отвечает УК или ТСЖ. И если по их невнимательности или нерасторопности вас затопило, или вы понесли другой вред, то можете рассчитывать на компенсацию со стороны ТСЖ или УК.

При непосредственном же управлении в многоквартирном доме возникают многочисленные риски.

Сложив с себя статус управляющей организации и став «подрядчиком по обслуживанию МКД», обслуживающая организация уже не будет нести прежних обязательств перед жителями за состояние общего имущества – подъездов, подвалов, чердаков, крыш, внутридомовых сетей и оборудования. Она будет только выполнять конкретные заявки жителей.

Когда уже что-то случилось, сломалось, рухнуло, протекло. Её дело – устранить. А все остальные заботы и убытки останутся на жителях. Обращаться за помощью в суды и прокуратуру будет бесполезно. Ответ спрогнозировать несложно: «Вы сами выбрали непосредственное управление».

Такая система работы (по устранению аварий, но без существенных капитальных и текущих ремонтов), очевидно, приведет к катастрофическому ухудшению и без того во многом неудовлетворительного состояния МКД. Особенно это ударит по старому, изношенному жилому фонду города Твери. Качество коммунальных услуг неизбежно ухудшится. Увеличатся потери ресурса во внутридомовых сетях, поскольку подрядчик никак не заинтересован в осуществлении энергосберегающих мероприятий. А ведь в настоящее время, согласно закону, все потери ресурса внутри дома распределяются на жителей, и платить придется вам. При этом «новые подрядные организации» вряд ли сократят имеющиеся штаты, вряд ли откажутся от уже установленных высоких тарифов, ведь это экономически невыгодно. А то и вообще установят свои цены. Какими они будут? Не низкими однозначно.

Таким образом, смена формы управления многоквартирного дома на непосредственное управление перекладывает ответственность за все коммунальные беды с УК на жильцов дома, а компания, обслуживающая дом, продолжит собирать деньги с жильцов, и при этом у нее исчезнет всякая ответственность перед собственниками жилья.

Обслуживающие организации уходят из-под муниципального контроля и Госжилинспекции, исчезают рычаги воздействия на них. При НУ вся ответственность за своевременное исполнение многочисленных законов, правил, постановлений ляжет тяжким грузом на собственников помещений.

Им придется самостоятельно выполнять нормы, закрепленные в законодательных актах, содержать свой дом в надлежащем состоянии, проводить мероприятия по энергосбережению, вести техническую документацию. И за эту работу заработную плату платить не будут. Для принятия решений о выполнении работ и их оплаты необходимо проводить собрания собственников.

Возникнут проблемы с выдачей справок, требующихся жильцам дома при обращении в органы социальной защиты и органы местной власти.

Как показывает практика, выбранный способ непосредственного управления в многоэтажном многоквартирном доме влечет за собой многочисленные проблемы.

Так, в Астрахани местные власти стали требовать от собственников-физлиц ликвидировать аварийные деревья, а также эксплуатировать лифты, являющиеся опасными промышленными объектами.

В Ставропольском крае жители многоэтажек Георгиевска не заключили договор с местной теплосетевой компанией, в результате кредиторская задолженность дома возросла до 22 млн рублей, что повлекло сбои в теплоснабжении всего жилого фонда.

В качестве плюса непосредственного управления управляющие компании называют также прозрачность платежей между жильцами и ресурсоснабжающими компаниями.

Но, исходя из своих интересов, они забывают сказать, что в Твери успешно реализуется практика прямых платежей, которая не подразумевает изменения формы управления многоквартирным домом.

В этом случае платежи жителей идут напрямую в ресурсоснабжающую организацию, минуя счета УК, таким образом, управляющая компания не может использовать их по своему усмотрению и на деньги за тепло и горячую воду, скажем, отремонтировать крышу. Принять решение о переходе на прямые платежи могут жильцы на общем собрании собственников.

В настоящее время многие специалисты в сфере ЖКХ считают непосредственный способ управления в многоквартирном доме неэффективным, который влечет его разрушение, а руководителями различных рангов постоянно поднимается вопрос о необходимости исключить из нормы закона этот способ управления домов.

Ну не может, к примеру, девятиэтажный дом управляться одновременно десятками людей. У каждого из них своё мнение, своя жизнь, своя работа, свои проблемы. А жилой дом постоянно требует внимания, заботы, труда. Надо постоянно работать – обслуживать, ремонтировать, убирать, предотвращать и устранять.

Непосредственное управление и кажущаяся «экономия на квартплате» в день возникновения серьёзной аварии может обернуться реальным ЧП, а отсутствие централизованной власти и управления, никогда не приводила к хорошему.

Поэтому, при выборе способа управления многоквартирным домом внимательно прочитайте законодательство, жилищный кодекс, взвесьте все «за» и «против», и главное – делайте выбор самостоятельно, хорошо понимая последствия своего решения. Не спешите верить обещаниям новых «подрядчиков» о том, что «будет лучше».

Проблемы жителей для них всегда стоят после собственных выгод. Помните, что для эффективного управление необходимо быть настоящими хозяевами своего дома, как этого требует Жилищный кодекс.

жкх, управление домом

0 Подпишитесь на наш канал Яндекс.Дзен

Источник: https://tvernews.ru/news/173327/

Непосредственное управление многоквартирным домом – плюсы и минусы

Непосредственная форма управления многоквартирным домом плюсы и минусы

29 Мая 2017 5:00

Здравствуйте, дорогие друзья. Сегодня мы поговорим о том, как происходит непосредственное управление многоквартирным домом (МКД) владельцами квартир, что входит в их права, и какие у них обязанности. 

До 2015 года такая форма управления МКД еще существовала, но встречалась уже очень редко и была неудобна местным администрациям и ресурсоснабжающим организациям. Им приходилось с каждым владельцем квартиры заключать отдельные договора оказания услуг, а бедные жильцы были вынуждены ежемесячно мотаться с платежками из Водоканала в Энергосбыт, забежав по пути в Теплосети и Газовую компанию.

С законом не поспоришь

21.07.2014 года был принят Федеральный закон № 255, которым были внесены некоторые изменения в Жилищный Кодекс (ЖК) РФ, в частности этот закон отменяет форму непосредственного управления МКД для домов, где более 16 квартир. 

Таких домов в каждом регионе хватает, большинство являются старыми, часто аварийными, и форму непосредственного управления для них сохранили, потому что для создания ТСЖ у такого дома мало силенок, а полуразваливающийся дом в управление ни одна здравомыслящая Управляющая компания (УК) не возьмет. Доходов с них мало, сплошная головная боль. И сами понимаете, олигархи в таких домах не живут.

Наш малоквартирный дом

Все-таки, как ни малочисленна армия владельцев квартир именно в таких домах, изучим все плюсы и минусы такого способа управления МКД.

Ну, положа руку на сердце, это самая дешевая форма управления, так как не нужно делать отчисления на услуги УК или содержать аппарат ТСЖ (председателя, бухгалтера, паспортиста, дворника дядю Васю и т.д.).

Да и провести собрание владельцев жилья очень легко, поэтому все решения по управлению домом принимаются оперативно и бесплатно.

А самое приятное, что обольет черной завистью сердца остальных владельцев квартир, нет коллективной ответственности за наличие долга по квартплате у соседа, нет необходимости оплачивать не выполняемые или не нужные услуги, ресурсоснабжающие организации сотрудничают с каждым собственником индивидуально.

Но если вы захотите сделать ремонт в подъезде или покрасить кровлю на крыше, а ваш сосед откажется, то значит или ремонта вообще не будет (так чаще всего и получается), или вы заплатите за себя и за того парня, который отказался платить. Неплохим способом воздействия на подобных анархистов является создание Совета дома, который будет бесплатным прообразом ТСЖ.

Дешево и сердито

Понятно, что при данной форме управления и отсутствии организующего центра о комфортности проживания в таком доме можно забыть. Каждый сам за себя, а общедомовая собственность останется безхозной. В лучшем случае, жильцы будут по очереди мыть подъезд, в худшем – переступать через грязь и завалы мусора и коситься на разбитое окно. 

При непосредственном управлении дома быстро зарастают грязью и ветшают. Конечно, бывают и исключения.

Но для этого нужен инициативный хозяин одной из квартир, который сможет заставить остальных соседей поработать самому на благо дома или раскошелиться на ремонт.

Еще минусом непосредственного управления является то, что такой дом не может участвовать ни в каких государственных социальных программах.

Какова альтернатива

Если подумаете, что из такой безнадежной ситуации нет выхода – выход есть всегда. Собственникам маленького дома проще собраться вместе, провести общее собрание и избрать формой управления – товарищество собственников жилья (ТСЖ). Для такого небольшого дома это будет недорого, потому что не нужно держать большой штат работников, зато у дома появится настоящий хозяин.

А решения общего собрания должны выполнять все собственники, иначе правление ТСЖ подаст на них в суд, и такие соседи-бунтари получат, в лучшем случае, ограничения в правах до момента выплаты задолженности, а также визиты судебных исполнителей и прочую головную боль. 

Углубимся в историю

В советское время у нас у всех была практически только одна основная форма управления – государственная. Зачатками ТСЖ можно было назвать жилищные или жилищно-строительные кооперативы, где собственники квартир сами управляли своим общим имуществом. Еще есть такая прослойка, как ведомственное жилье, там управление осуществляет администрация предприятия, которому это жилье принадлежит.

Такая форма как непосредственное управление МКД в советское время отсутствовала. Она появилась с того момента, когда разрешили приватизацию квартир – с 1992 года. 

Тогда там, где погорячились и упразднили институт ЖЭУ, всем собственникам пришлось напрямую заключать договора с поставщиками ресурсов и оплачивать эти услуги по отдельным квитанциям. Либо сами ЖЭУ проводили такую политику. И только после того, как прошла эйфория от приватизации, и новоявленные собственники поняли, что домом надо еще и управлять, тогда и появились ТСЖ и УК.

На этом с вами прощаюсь. Надеюсь, что тема затронута нужная, поэтому подписывайтесь на новые статьи нашего сайта и дайте ссылку на нее своим друзьям и родственникам в социальных сетях. А мы постараемся, чтобы наша информация была полезной.

Источник: https://www.rline.tv/svobodnyj-korrespondent/neposredstvennoe-upravlenie-mkd/

Правовое решение
Добавить комментарий