Сколько голосов нужно для смены управляющей компании

Смена управляющей компании

Сколько голосов нужно для смены управляющей компании

Реформа жилищно-коммунального хозяйства идет полным ходом, а жалоб и претензий на работу коммунальщиков меньше не становится.Сейчас организацией, призванной оказывать услуги и осуществлять работы по содержанию и ремонту многоквартирных домов, является управляющая компания.

И что делать жильцам, если она не выполняет предписанных ей обязанностей?

Возможна ли смена управляющей компании  и как это сделать?

Чтобы грамотно сменить управляющую компанию ЖКХ, требуется специальная процедура, в которой участвуют жильцы многоквартирного дома.

Шаг первый.Выяснить, есть ли на смену УК веские причины?

Так как все обязательства УК прописаны в тексте договора с собственниками жилья, то если ряд из них не выполняется или выполняется в ненадлежащем качестве и с нарушением сроков, то у собственников жилья появляются основания для предъявления претензий к компании, и ее замены.
Таким основанием для расторжения договора с управляющей компанией может служить:

1) окончание срока договора управления многоквартирным домом с управляющей компанией;2) невыполнение работ или услуг управляющей компанией;3) оказание услуг не в полном объёме или ненадлежащего качества управляющей компанией;4) несвоевременное выполнение заявок от населения по ремонту5) сокрытие своей деятельности и так далее.

Собственники многоквартирного дома вправе в одностороннем порядке расторгнуть заключенный договор управления и сменить управляющую компанию, если она не выполняет свои обязательства, даже хотя бы один пункт договора управления (часть 8.2 ст. 162 Жилищного кодекса РФ).

Необходимо отметить, что договор между собственниками жилья и УК заключается сроком от 1 года до 5 лет. Поэтому сменить компанию можно после окончания срока действия договора либо спустя год с момента заключения договора.

Двенадцать месяцев дается компании, чтобы она смогла войти в курс дела, наладить работу и успела проявить себя.

Если за этот период собственники замечают, что УК плохо справляется со своими обязанностями, то у них появляется право на смену управляющей компании.

Шаг второй.

Совету многоквартирного дома при смене управляющей компании  необходимо   организовать инициативную группу собственников. Это могут быть члены правления ТСЖ или любые другие собственники квартир этого дома. Инициативная группа имеет законное право потребовать для изучения договор или любые другие документы, которые имеют отношение к дому.


Что нужно требовать
:— акты осмотра инженерных сетей дома за последние два года,— акты на выполненные работы и оказание услуг за последний год,— договор управления или обслуживания.Если же каких-то документов не окажется, то управляющая организация, согласно Жилищному Кодексу, обязана восполнить недостающий документооборот за свой счет.

Изучив документы, собственники могут начать процедуру смены управляющей компании. Как показывает практика, в редких случаях прежняя компания готова расстаться с домом по доброй воле. Гораздо чаще мы видим, как УК любыми путями старается оставить его под своим управлением.

И здесь главную роль играет сплоченность и активность собственников, отстаивающих свои законные интересы.

Шаг третий. Подготовить сообщение о проведении общего собрания жильцов.

Информацию, что проводится общее собрание о смене УК, следует донести до каждого владельца жилья, причем надлежащим образом: если хотя бы одного собственника не уведомить, собрание будет считаться проведенным с нарушением закона.

  Надежный способ — организовать поадресную рассылку сообщения о собрании, не менее чем за 10 дней до мероприятия, как того  требует ЖК РФ ( написать заказные письма с оповещением, вручить каждому жильцу оповещение под роспись, дополнительно повесить объявление). В нем обязательно нужно указать:

  1. Сведения об инициаторе или инициативной группе (ФИО и паспортные данные каждого), которые созывают данное собрание.
  2. Форма проведения (собрание или заочное ание).
  3.  Дата, место, время проведения данного собрания. При заочном ании — место или адрес, а также дата начала и окончания приема бюллетеней для ания.
  4.  Повестка дня данного собрания, поскольку общее собрание не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку, а также изменять ее на самом собрании.
  5. Способы оповещения жильцов о месте и времени собрания.
  6. При заочном ании вложить в сообщение бюллетени для ания.

    В нем должны быть прописаны ФИО председателя, секретаря собрания, членов счетной комиссии.

Шаг четвертый. Провести общее собрание жильцов.

Прежде чем сменить управляющую компанию на новую, требуется принять решение о расторжении договора со старой.

При этом, в протоколе собрания надо аргументировать все выдвинутые претензии к управлению, а именно – указать, как и где нарушаются условия договора.

Решение о смене управляющей компании может быть принято только на общем собрании собственников помещений жилого многоквартирного дома. За нанимателей жилья участвовать в собрании и ать должны представители муниципалитета,

При этом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем 50 % от общего числа .

Важно, что голоса считаются не по количеству людей, а по количеству квадратных метров, собственником которых считается голосующий и по доли этого метража в общей площади дома.

А решение по этому вопросу принимается простым большинством от принявших участие в общем собрании (если «за» проголосует более 50% участников собрания).

То есть, если в ании приняло участие более 50% , а из них более 50% выступили за смену УК, остальные обязаны подчиниться.

Шаг  пятый. Выбор новой УК.

В повестке дня о расторжении договора со старой управляющей  компанией обязательно должен быть следующим вопрос выбора новой управляющей компании.
Инициативной группе необходимо заранее обозначить круг управляющих компаний, попросить их представить свои предложения по форме договора управления, перечню услуг по содержанию, ремонту жилья, тарифам и т.д.

Договор с компанией должен быть составлен к моменту проведения собрания собственников дома.  Жильцы-собственники сами вправе определять перечень работ и услуг по ремонту и содержанию дома.

Этот перечень, согласно закону, должен обеспечивать пригодность жилого здания для проживания и его безопасность. Поэтому, для определения минимального набора услуг и работ лучше привлечь специалиста.

Перечень обязательных пунктов договора можно узнать в ст. 162 Жилищного Кодекса. В него входят:

  • СОСТАВ общего имущества дома, управление которым будет осуществляться. Обсуждая на общем собрании условия договора, жильцы могут решить, например, что инженерное оборудование и строительные конструкции здания переходят в содержание управляющей организации, а придомовая территория не входит в перечень управляемого имущества, и за ней граждане либо будут ухаживать самостоятельно, либо напрямую, без посредничества управляющей компании, наймут дворника.
  • ПЕРЕЧЕНЬ услуг и работ по ремонту и содержанию общего имущества дома, порядок изменения этого перечня и набор коммунальных услуг.
  • ПОРЯДОК определения размера платы за ремонт и содержание жилья, а также платы за коммунальные услуги, и порядок внесения этих платежей.Внимание! Собственники квартир самостоятельно утверждают перечень жилищных услуг и их расценки, а тарифы на оплату коммунальных благ устанавливают местные и региональные власти.
  • ПОРЯДОК осуществления контроля за работой управляющей организации. По закону УК обязана предоставлять жильцам отчет о своей деятельности по выполнению договора не реже, чем раз в год. При выполнении этого обязательства интересы жильцов будут защищены.

Шаг шестой. Правильно оформить протокол общего собрания.

Имейте в виду, что на общем собрании принимаются решения по вопросам, которые были внесены в повестку дня собрания. Таким образом, если выбор новой управляющей компании не был прописан в повестке, а решение по этому вопросу состоялось, то оно может быть признано недействительным.

Жилищный кодекс не устанавливает жестких требований к форме протокола. Главное, чтобы он был составлен в письменной форме, подписан председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. При оформлении протокола обязательно должны быть учтены следующие процедурные моменты:

— уведомление всех собственников и заинтересованных сторон о проведении общего собрания собственников многоквартирного дома;— повестка дня;— процедура ания;— протокол;— процедура доведения решения собрания до сведения собственников и заинтересованных сторон, в том числе до тех, кто не участвовал в собрании;

— процедура доведения до управляющей компании решения собрания и сроков, когда ее полномочия должны быть прекращены (ст. 45 Жилищного кодекса РФ «Порядок проведения общего собрания собственников жилья»).

Шаг седьмой. Отдать обеим управляющим компаниям протоколы собрания.

Протокол собрания отдают обеим УК, чтобы оповестить старую о том, что вы собираетесь ее покинуть, а новую о том, что хотите находиться под ее управлением.

Важно! С момента принятия решения общего собрания о смене УК старая управляющая компания в течение 30 дней обязана передать новой всю техническую документацию о дом.

В случае отказа старой управляющей компании от передачи документации вновь избранной, новая управляющая компания вправе подать заявление в Арбитражный суд  о передаче документации на многоквартирный дом. Также  следует обратиться в прокуратуру  в Государственную жилищную инспекцию .

Но, как вариант, можно  попробовать продолжить работу с действующей УК.

Если жильцы недовольны качеством услуг или неполным их предоставлением можно потребовать   перезаключить договор управления, изменив и дополнив его.

В текстах, например, нередко нет сведений о составе общего имущества, порядке изменения размера платы и раздела о контроле за выполнением УК ее обязательств.

А указанный там перечень работ и услуг по содержанию дома может не соответствовать требованиям постановления Госстроя.

Как перезаключить договор управления?

1) Истребовать для подписания в управляющей организации договор управления.

2) Изучить договор управления и сравнить его текст с требованиями части 3 статьи 162 ЖК РФ.

3) Составить протокол разногласий и представить его на рассмотрение управляющей организации.

4) При необходимости совместно с управляющей организацией создать рабочую группу для выработки согласованного текста договора.

5) Вынести на общее собрание вопрос о принятии положений согласованного договора управления.

6) Потребовать от управляющей организации размножить согласованный текст договора.

7) Предложить собственникам жилья для подписания согласованный текст договора.

8) Утвердить на общем собрании основные положения договора управления.

9) Если не удалось согласовать с управляющей организацией текст договора, то начать процедуру смены управляющей организации.

Источник: https://www.zakon-dlya-vseh.ru/6972

Меняем управляющую компанию: пошаговая инструкция

Сколько голосов нужно для смены управляющей компании

Если жильцы недовольны своей управляющей компанией, то могут ее сменить. Инициатором может стать любой собственник, а вот окончательное решение принимается только общим анием. О том, как провести собрание жильцов, что такое протокол и на что обратить внимание при выборе новой УК, читайте в нашем материале.

Выбираем новую УК

Прежде чем сменить управляющую компанию (УК), определитесь с новой.

Для этого составьте список из нескольких подходящих и соберите о них информацию, почитайте отзывы об их деятельности на форумах в интернете.

На сайте службы жилнадзора Иркутской области есть перечень УК, у которых все в порядке с лицензией. А на сайтах ресурсосберегающих организаций можно найти информацию о компаниях-должниках.

Собственники помещений в МКД (многоквартирный дом) на основании решения общего собрания в одностороннем порядке вправе отказаться от исполнения договора, если УК не выполняет условий такого договора, и принять решение о выборе иной управляющей организации или об изменении способа управления данным домом (ч. 8.2 ст. 162 ЖК РФ).

Обратите внимание, как давно компания работает на рынке, сколько домов находится в управлении и какие специалисты есть в штате. Наличие собственной спецтехники — несомненный плюс.

Нелишним будет ознакомиться с типовым договором с собственниками: какие работы и услуги, согласно документу, являются обязательными. И конечно, внимательно изучите сведения о размерах будущих платежей.

Если в вашем доме есть проблемы, требующие незамедлительного решения, заранее обсудите их с УК.

Фото — ИА «Иркутск онлайн»

Информируем о предстоящем собрании

Если в доме нет инициативной группы жильцов, самое время ее создать (согласно приказу Минстроя России от 31.07.

2014 № 411/пр “Об утверждении примерных условий договора управления многоквартирным домом и методических рекомендаций по порядку организации и проведению общих собраний собственников помещений в многоквартирных домах).

Эти люди возьмут на себя все функции по подготовке и проведению общедомового собрания собственников.

Как правило, информирование жильцов сводится к расклеиванию в подъезде объявления с датой, местом и временем собрания. Однако помните: если даже один собственник не будет уведомлен, проведение встречи можно считать незаконным.

Перед анием за новую УК, организуйте информационную встречу с представителями. Жильцы зададут вопросы специалистам компании, обсудить все спорные моменты. Если кто-то из собственников не согласен с условиями договора, УК может пойти навстречу.

Основной текст документа не поменяют, но закрепить изменения в допсоглашение могут.

Если после такой встречи сомнений в правильности выбора не осталось, инициативные жильцы вместе с УК подготовят проект договора, протокол и вынесут их на общее собрание.

Фото — ИА «Иркутск онлайн»

Законом определен порядок информирования жильцов о предстоящем собрании. Уведомление необходимо вручить собственнику лично под роспись или отправить заказным письмом.

В документе должна быть указана повестка мероприятия (в данном случае — расторжение договора с прежней управляющей компанией и заключение договора с новой), дата и время его проведения, состав комиссии. Это нужно сделать за 10 дней до собрания.

Если собственником выступает муниципалитет, то его представителей также следует оповестить.

Проводим общее собрание

Смена управляющей компании осуществляется только по решению общего собрания собственников. Очень важно правильно его провести, чтобы у старой УК не было оснований оспорить выбор. Причем нужно сначала проать за отказ от услуг старой УК, а только вторым вопросом — за наем новой.

Фото — ИА «Иркутск онлайн»

Собрание (п. 4 ч. 2 ст. 44, ст. 46 ЖК РФ) может быть проведено в двух формах — очной и заочной. При очной собственники лично приходят на встречу для обсуждения поставленных вопросов и ания. В этом случае достаточно присутствия половины всего дома. Если собрание заочное, то все без исключения владельцы помещений в доме должны проать письменно.

Часто жильцы не могут сменить УК именно из-за невозможности собрать необходимое количество собственников.

Как вариант, встречу можно провести в очно-заочной форме, когда сначала голосуют пришедшие на нее люди, а если не хватает, представители инициативной группы идут по квартирам и собирают мнения остальных.

В этом случае в протоколе нужно определить срок ания. Секретарь собрания должен записывать весь ход мероприятия. После этого старая УК в тридцатидневный срок обязана сдать дела новой.

Согласие должен дать каждый собственник, иначе у старой УК появится повод обжаловать решение в суде.

Любой собственник помещения может оспорить в суде решение общего собрания в нескольких случаях: если он не участвовал во встрече, ал против или если решением нарушены его права и законные интересы. Заявление об обжаловании подается в суд в течение шести месяцев со дня, когда человек узнал об итогах собрания.

Голосуем

Решение о выборе новой УК принимается большинством (ст. 46 ЖК РФ). Чтобы собрание было признано состоявшимся, необходимо соблюсти кворум, который достигается только при наличии 50 % + 1 (ст. 45 ЖК РФ).

Число считают по долям в праве собственности на общее имущество, а не по количеству собственников, а доля каждого человека пропорциональна площади квартиры.

По каждому пункту ания должны быть варианты ответа «за», «против», «воздержался».

Составляем протокол

Протокол — это документ, в котором фиксируется ход обсуждения вопросов и принятия решений на заседаниях участников собраний МКД. По закону, решение такого собрания, принятое в установленном порядке, обязательно для всех собственников помещений, в том числе для тех, кто не участвовал в ании.

Фото — ИА «Иркутск онлайн»

Протокол составляется в письменной форме, подписывается председателем и секретарем, а также членами счетной комиссии. В документе указывают дату и место проведения общего собрания, повестку дня, кворум.

Принятое решение в течение 10 дней доводят до сведения всех собственников, в том числе и не участвовавших во встрече. Также в этот срок необходимо подготовить сам протокол, а его копии направить в управляющую организацию.

Рекомендации по оформлению содержатся также в проекте приказа Минстроя России.

***

После заключения договора новая управляющая компания должна предоставить каждому собственнику на подпись договор в двух экземплярах. Договор может быть коллективным (один на весь дом, но за подписью всех собственников) либо заключен с каждым собственником квартиры отдельно. В ее обязанности входит также заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями.

Источник: https://www.irk.ru/news/articles/20171206/change/

Как сменить управляющую компанию?

Сколько голосов нужно для смены управляющей компании

Безусловно, жители не всегда довольны качеством работы управляющей компании. Однако некоторые недостатки в работе возможно устранить, не меняя саму УК.

Во-первых, собственники квартир всегда могут обратиться непосредственно в УК с официальной заявкой в диспетчерскую службу либо через личный кабинет. Обратите внимание на то, чтобы вашей заявке присвоили официальный номер (его вам скажет диспетчер либо пришлют в смс). Как правило, УК реагирует на обращения, и большинство ситуаций удается разрешить.

В Москве и Московской области для улучшения качества работы УК собственники квартир могут воспользоваться порталами «Активный гражданин» или «Добродел».

Чем отличается управляющая компания от обслуживающей?

Как решать проблемы с управляющей компанией?

Кроме того, для решения спорных ситуаций при взаимодействии с УК вы можете привлечь контролирующие организации.

Например, направить жалобу в Роспотребнадзор, если УК нарушает санитарные нормы и правила при содержании общедомового имущества или если договор с УК нарушает ваши права как потребителя услуг ЖКХ.

Для проверки того, как УК выполняет лицензионные требования, необходимо обращаться в Госжилинспекцию. А при выявлении нарушения законодательства со стороны УК — в прокуратуру.

shuterdima/Depositphotos

Основания для смены управляющей компании

Если вы приняли решение сменить УК, то необходимо знать, что именно может служить основанием для реальных действий.

Порядок расторжения договора с УК предусмотрен п. 8 ст. 162 ЖК РФ о выборе или изменении способа управления МКД. Допустим, общее собрание собственников решило, что хочет образовать ТСЖ для управления домом. Тогда договор с УК можно досрочно расторгнуть путем одностороннего отказа (п. 8.1 указанной статьи).

Если УК не выполняет обязательства по договору, общее собрание вправе принять решение в одностороннем порядке отказаться от договора с такой компанией (п. 8.2 указанной статьи).

Важно, что факт невыполнения обязательств по договору должен быть зафиксирован: например, к УК применялись административные взыскания, связанные с ненадлежащим управлением МКД.

Как привести в чувство управляющую компанию?

Как заставить управляющую компанию делать текущий ремонт?

Одно из оснований — окончание действия договора с текущей УК. Вторая и, пожалуй, самая распространенная причина отказа от услуг УК — это невыполнение ею обязательств, предусмотренных договором с собственниками квартир. В частности, это могут быть:

  • нарушения качества предоставления жилищных услуг;
  • отсутствие должного уровня освещения в местах общего пользования;
  • отсутствие уборки снега и наледи с крыш домов;
  • нарушение правил и норм пожарной безопасности;
  • ненадлежащее содержание общедомового имущества;
  • несвоевременное исполнение заявок от собственников;
  • непредоставление отчета от УК о своей деятельности собранию собственников или предоставление неполного отчета.

pressmaster/Depositphotos

Как поменять УК?

Для того чтобы поменять УК, нужно пройти несколько последовательных этапов:

  • определиться с основанием для расторжения договора с действующей УК;
  • выполнить процедуру расторжения договора с действующей УК;
  • выбрать новую УК;
  • заключить с новой УК договор управления домом.

Если есть основания для расторжения договора в связи с невыполнением УК условий договора (п. 8.2 ст. 162 ЖК РФ), то необходимо действовать по следующему алгоритму:

1. Провести общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, чтобы принять решение о расторжении договора с действующей УК. Здесь главное — уведомить всех собственников о проведении общего собрания (за 10 дней), причем в уведомлении правильно определить повестку ания:

  • о расторжении договора с УК с определенной даты в связи с невыполнением (ненадлежащим выполнением) ею условий договора управления;
  • о выборе новой УК с определением существенных условий договора с ней (тариф, срок, состав услуг);
  • о выборе уполномоченного лица сделать отказ от договора со старой УК.

2. Далее необходимо собрать кворум на очном собрании (собрание считается состоявшимся, если на нем присутствуют собственники, которые представляют не менее 50% . Голос напрямую зависит от размера жилой площади, принадлежащей собственнику).

Инструкция: как собрать и провести общее собрание жильцов

5 вопросов о том, как выбрать управляющую компанию

3. На собрании вы должны принять решение о расторжении договора с действующей УК большинством .

4. В течение пяти дней с даты принятия общим собранием решения о досрочном расторжении договора с УК необходимо уведомить об этом органы местного самоуправления, а также новую и бывшую УК.

Помните, что УК, ранее управлявшая многоквартирным домом и получившая уведомление о досрочном расторжении договора, передает техническую документацию на многоквартирный дом, иные документы, связанные с управлением домом, а также сведения о собственниках и нанимателях помещений, новой организации, которую выбрали собственники помещений в многоквартирном доме, по акту приема-передачи за 30 дней до расторжения договора управления.

ParStud/Depositphotos

На что обратить внимание при выборе новой УК?

В процессе выбора новой УК проведите свое мини-исследование: начните с изучения сайтов потенциальных УК, найдите отзывы от них в интернете, составьте свой топ-3 и пообщайтесь с жителями домов, которыми управляют заинтересовавшие вас компании.

Обратите внимание на дату создания УК, количество домов, которыми они управляют, наличие лицензий и сертификатов и не стесняйтесь задавать вопросы представителям УК напрямую. Узнайте, есть ли у компании своя материально-техническая база и какие именно работы она выполняет своими силами, а на какие привлекает подрядчиков.

Не лишним будет и осведомиться о квалификации работников УК, как ее управляющего состава, так и работников «на местах» — дворников, инженеров и т. д. Оцените заранее список услуг, которые предоставляет УК, их стоимость и размер повышающих коэффициентов.

Попросите УК, которая вам понравилась, составить предложения по улучшению эксплуатации дома, это поможет вам принять окончательное решение. И конечно, необходимо запросить в УК типовой договор, а также проконсультироваться с юристом.

Текст подготовила Мария Гуреева

Не пропустите:

Есть ли выгода заключать прямой договор с РСО?

Как не платить за ЖКХ офисов и кафе в нашем доме?

Как начать платить за отопление по квартирному счетчику?

15 статей об управляющих компаниях в сфере ЖКХ

Статьи не являются юридической консультацией. Любые рекомендации являются частным мнением авторов и приглашенных экспертов.

Источник: https://www.domofond.ru/statya/kak_smenit_upravlyayuschuyu_kompaniyu/7761

Правовое решение
Добавить комментарий