Способы управления многоквартирным домом плюсы и минусы

Способы управления многоквартирным домом

Способы управления многоквартирным домом плюсы и минусы

Многоквартирный дом является сложным техническим сооружением, требующим постоянного контроля. Раньше управление всеми домами осуществляли сотрудники ЖЭК, но после введения поправок в ЖК РФ (Жилищный кодекс) стало возможно сделать выбор. Но кто именно может управлять домом, и разрешать текущие вопросы?

В настоящий момент российское законодательство предусматривает 3 варианта управления многоквартирным домом:

  • заключив договор на обслуживание с УК (управляющей компанией);
  • силами жильцов;
  • при помощи товарищества собственников жилья (ТСЖ) или кооператива.

Каждый из этих вариантов имеет свои особенности – о них и пойдет речь ниже.

Управление домом силами граждан, которые в нем проживают

Согласно жилищному законодательству России, самостоятельно управлять домом жильцы могут только в случае, если общее число квартир не превышает 16 — когда их больше, потребуется делать выбор в пользу другого способа – УК или ТСЖ.

Если управление делами дома производят сами жильцы, то решение всех возникающих вопросов осуществляется на общем собрании собственников.

На собрании также производят выбор лиц, которые будут действовать в интересах других жильцов и, при необходимости, заключать договоры с организациями и 3-ми лицами.

Исключение составляет заключение договоров по газо-, водо-, а также электроснабжению, т.к. в этом случае, каждый владелец недвижимости должен заключать договор от своего имени.

Важно учесть, что все граждане, которые действуют в интересах других жильцов, должны делать это на безвозмездной основе – в противном случае, необходимо будет поменять способ управления домом.

Плюсы самостоятельного управления домом жильцами:

  • собственники недвижимости избавлены от лишних финансовых затрат – не требуется оплачивать услуги управляющих компаний.
  • возможно полностью контролировать расходы за электроэнергию, газ, воду, ремонт и т.д.

Минусы этого способа:

  • чем больше в доме проживает жильцов, тем сложнее прийти к согласию по тому или иному поводу – поэтому многие вопросы могут остаться нерешенными.
  • в соответствии с действующим законодательством РФ, жильцы дома, которые самостоятельно им управляют, не получают деньги для проведения капремонта из специализированного фонда.

Таким образом, можно сделать вывод, что этот способ подходит небольшим домам с минимальным количеством квартир, где жильцам будет проще прийти к компромиссу.

Управление домом ТСЖ или кооперативом

Если было принято решение обслуживать дом ТСЖ, жильцы должны осуществить выбор ответственных лиц, которые будут осуществлять управление на платной основе (членов правления товарищества собственников). В отличие от первого способа, все договоры, в том числе на водоснабжение, газ и электроэнергию, заключают выбранные лица, а не каждый жилец в отдельности.

При создании ТСЖ необходимо помнить, что это юридическое лицо со всеми вытекающими обязанностями – открытия счета, регистрации в налоговой инспекции и т.д.

Плюсы ТСЖ:

  • Учитывая то, что с членами ТСЖ являются жильцы дома, вероятность того, что они будут пренебрегать своими обязанностями, крайне мала.
  • Если жильцы решат, что ранее выбранные в правление лица не справляются со своими обязанностями, они имеют полное право выбрать других.
  • Расходы ТСЖ возможно контролировать специальной ревизионной комиссией.

Минусы ТСЖ:

  • В случае, если члены ТСЖ окажутся нечистыми на руку, они могут растратить вверенные им денежные средства.
  • Если в управление выбрать неопытных жильцов, то от их действий будет больше вреда, чем пользы – к примеру, могут возникнуть незапланированные затраты.

ТСЖ – идеальный вариант для домов с большим количеством квартир, но, в этом случае, необходимо тщательно подойти к выбору ответственных лиц, в идеале – они должны иметь опыт работы в данной сфере.

Управление домом УК

Этот способ подразумевает управление домом специализированной организацией, не имеющей прямого отношения к жильцам — все мероприятия по обслуживанию дома осуществляют сотрудники УК.

Преимущества:

  • Жильцы дома освобождаются от забот по управлению домом – не нужно осуществлять поиск организаций, производить сбор денежных средств, заключать договора на выполнение работ и т.д.
  • Специалисты УК будут выполнять необходимый комплекс работ более профессионально, чем жильцы.
  • Сотрудники УК сначала производят необходимые текущие работы (к примеру, ремонт проводки и т.д.), а уже потом собирают необходимые суммы с жильцов дома.

Недостатки:

  • В большинстве случаев, сотрудники УК не проживают в обслуживаемым им доме, поэтому не заинтересованы в оперативном разрешении возникающих проблем.
  • УК взимает плату за свои услуги, поэтому этот способов является наиболее затратным из всех перечисленных.
  • Нет возможности осуществлять полный контроль над текущими затратами.

Юридический портал bukva-zakona.com рекомендует выбирать УК только в том случае, если среди жильцов дома не найдутся граждане, которые согласятся вести дела дома.

(1 votes, average: 5,00 5)
Загрузка…

Источник: https://bukva-zakona.com/zhilishhnoe-pravo/sposoby-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Плюсы и минусы непосредственного управления многоквартирным домом

Способы управления многоквартирным домом плюсы и минусы

Многоквартирный дом требует особого отношения и управления. Серьезная забота о благоустроенности быта жильцов и комфортного проживания ведет к процветанию и благополучию многоэтажек. Кто занимается непосредственным управлением многоквартирных домов и в чем заключается такая деятельность? Ответы на такие вопросы должен знать каждый, живущий в многоэтажном доме.

Что такое непосредственное управление многоквартирным домом

По состоянию на 2017 год непосредственное управление может иметь место в домах, где квартир не больше 16. Все остальные многоэтажки современного типа с количеством квартир больше 16 управляются, согласно Жилищному кодексу РФ:

В 2015 году были внесены поправки в Жилищный кодекс (ФЗ № 225).

Обычно, при непосредственном управлении, жильцами выбирается один представитель (управляющий домом), который решает все вопросы по капитальному ремонту, водоснабжению, электро- и газоснабжению в соответствующих организациях. Управдом:

  • представляет интересы жильцов;
  • проводит собрания и информирует обо всех вопросах проживающих в доме;
  • вопросы благоустройства территории так же относятся к его введению;
  • сбор средств и другие организационные вопросы решаются сообща всеми жильцами, а ответственным за все мероприятия в итоге оказывается управдом.

Плюсы и минусы непосредственного управления многоэтажным домом рассмотрены в этом видео:

Какие достоинства и недостатки у непосредственной формы управления

По сравнению с ТСЖ, такая форма управления более открытая и не допускает перерасхода средств жильцов, которые доверяют свои деньги руководству товарищества.

Непосредственное управление дает возможность жильцам самим оплачивать все коммунальные  и другие расходы и контролировать свой бюджет.

Плюсы непосредственного управления многоквартирным домом:

  1. Каждый собственник квартиры в доме перезаключает договор по оплате услуг жилищно-коммунального хозяйства. С этого момента все расходы собственниками контролируются. Это позволяет исключит долги, которые может собрать, например, Управляющая компания.
  2. Каждый хозяин квартиры будет получать свой собственный счет, квитанцию об оплате, именно ту, которая отражает показания счетчиков. В отличие от, например ТСЖ, когда суммы платежей проходят через руководство товарищества, никто не припишет лишние рубли к оплатной квитанции.
  3. Задолженности по квартплатам одних жильцов никоим образом не отражается на других собственниках квартир. Каждый сам несет ответственность за свои платежи и расходы.
  4. Все вопросы по организации и благоустройстве общих помещений, лестничных пролетов и двора решаются вместе, сообща, а расходы делятся по согласованию поровну между жильцами.
  5. Что касается ремонтных работ относительно дома, то жильцы сами выбирают компанию, подписывают договор и принимают работу.
  6. Все вопросы, если они интересуют половину жильцов, решает управдом в соответствующих инстанциях, как уполномоченный представитель дома.

Общее собрание собственников как орган управления многоквартирным домом.

Есть ли минусы

Минусы непосредственного управления:

  1. Каждый может участвовать в благоустройстве дома и двора исключительно по своему желанию. Любой сбор денег на какие-либо нововведения – сугубо добровольное дело. Если половина жильцов хочет засадить двор деревьями, а вторая не считает это важным, то сумму на покупку саженцев могут сдать только желающие.
  2. Управдом – должность не оплачиваемая. Общественник, энергичный человек, решающий вопросы и, хотя бы слегка, умеющий общаться в инстанциях, который захочет взять на себя такую обязанность, есть не в каждом доме. В таких случаях жильцы ищут человека со стороны, не проживающего в доме, которому готовы доверить эту ответственную ношу.
  3. Существует проблема, когда жильцы, в силу незнания, не могут правильно определиться с компаниями – поставщиками коммунальных услуг. В этом случае рекомендуется объединиться и посоветоваться в нескольких инстанциях, чтобы вдруг не оказаться без горячей воды, например.
  4. В каждой квартире сам хозяин оплачивает коммунальные услуги. Но, управдом (обычно он сам) должен проверять квитанции по оплате в каждой квартире, чтобы платежи были сделаны вовремя.
  5. С момента перехода на непосредственное управление, муниципальная и государственная поддержка канет в лету. Жители дома будут отвечать сами за все траты на дом и прилегающую территорию.
  6. Всю ответственность по ведению документации берет на себя управдом. Чтобы избежать связанных с этим недоразумений и обеспечить квоту доверия, он обязан давать ежемесячный отчет о проделанной работе, о расходах общих финансов. Доверием управдомы дорожат, но со стороны собственников квартир проводится обязательный контроль его работы.
  7. По закону, капитальный ремонт в таком доме ложится на плечи самих жильцов. Все расходы они несут сами. Вот здесь, обычно и есть проблема. Так как жильцы, по незнанию, доверяют свои деньги банку на законных условиях. Но по закону, который сейчас несовершенен по отношению к непосредственно управляемым домам, суммы выплат задерживаются и ремонт оттягивается. В других случаях, даже имея деньги на счете, жильцам приходится платить снова из своего кармана. Такие юридические нюансы по отношению к финансированию капитального ремонта необходимо уточнять и обсуждать с юристами до того, как начнутся перечисления на капитальный ремонт.

Как перейти на непосредственное управление

Самое главное – желание. По ЖК РФ, каждый владелец квартир в доме должен быть согласен на такую форму управления.

Объекты управления и формы управления многоквартирным домом.

Собрание может быть очным и заочным. Если жители дома дружны и проявляют инициативу, то собрание состоится очно.

Если небольшой группе или одному лицу – собственнику квартиры в доме, приходит идея и желание превратить дом в непосредственно управляемый, то нужно:

  • собрать подписи жильцов, которые поддерживают такую идею;
  • организовать собрание (назначить дату, время и место сбора жильцов);
  • обдумать ход собрания и составить план (регламент) встречи.

Какими полномочиями обладает совет в многоквартирном доме, а также председатель такого совета — читайте здесь.

На собрании должны решаться вопросы о:

  • целесообразности перехода на непосредственное управление;
  • в случае положительного решения важно выбрать управдома, который соответствовал бы необходимым требованиям наличия организаторских способностей, порядочности и умения решать вопросы вовремя и в любых инстанциях;
  • обычно на выборы приглашается представитель местной администрации. Это законное решение – в большинстве случаев, выбранный на должность управляющего будет общаться непосредственно с представителями административных инстанций. К тому же, чаще всего, приглашенное лицо объясняет как управлять домом, организовывать людей и подыскивать компании по ЖКХ для дома.

Представитель администрации тоже голосует «за» или «против» претендента.

После собрания все должны подписать «Протокол собрания», составленный по стандартной форме. Обычно протоколы содержат:

  • дату;
  • номер;
  • тему;
  • план (регламент);
  • кто выступал и что говорил (в кратце);
  • кто и как ал;
  • как окончилось ание;
  • чем закончилось собрание;
  • какие постановления были вынесены на собрании;
  • регламент – кто и чем будет заниматься, согласно решениям, принятым на собрании;
  • Ф. И. О. проводящего собрание;
  • подписи и расшифровки двоих-троих ведущих собрание и оформляющего протокол.

Как составить договор

На нескольких листах описаны:

  • все действующие лица – жильцы, управляющая компания и лицо, уполномоченное ее представлять;
  • все данные о многоквартирном доме (адрес, площадь, количество этажей, квартир, практически все, что написано в кадастровом и техпаспорте);
  • перечислены термины, которые будут употребляться на протяжении всего документа;
  • перечислены все имущество в доме, которое считается общим и действия относительно его благоустройств. Что входит в места общего пользования в многоквартирном доме — читайте тут;
  • кто является высшим органов в процессе управления;
  • четко прописано во второй части предмет договора;
  • какие технические текущие ремонтные работы будут проводиться;
  • какие профилактические сезонные ремонтные работы будут проводиться;
  • уборка мусора и текущая уборка общих территорий, другие вопросы обеспечения гигиены и санитарного режима для комфорта проживающих в доме;
  • третья часть содержит обязанности сторон, а так же их права;
  • в четвертой части регламентируются вопросы платежей;
  • ответственность сторон и условия расторжения договора содержатся в следующих частях;
  • определяются вопросы времени и частоты проведения собраний;
  • срок действия договора;
  • дату и подписи сторон.

Непосредственное управление многоквартирным домом может быть очень качественным или, наоборот, вызывать недовольство жителей дома.

Поэтому, первый срок лучше заключать на короткий промежуток в год или два. Опыт покажет, насколько такой вид управления подходит именно отдельно взятому вашему многоквартирному дому.

Как работает на практике непосредственная форма управления жильем — смотрите в этом видео:

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже: Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной статьей могла устареть!Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать – напишите вопрос в форме ниже:

Источник: http://pronovostroyku.ru/yuridicheskie-voprosy/mnogokvartirny-j-dom/neposredstvennoe-upravlenie.html

Способы управления многоквартирным домом: плюсы и минусы

Способы управления многоквартирным домом плюсы и минусы

УДК 332.8

СПОСОБЫ УПРАВЛЕНИЯ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ: ПЛЮСЫ И МИНУСЫ

WAYS OF MANAGEMENT OF AN APARTMENT HOUSE: THE PROS AND CONS

Жиленкова Е.П., Буданова М.В., Почтовая Е.А.

(Брянский государственный инженерно-технологический университет, г.Брянск, РФ)

В статье представлен сравнительный анализ способов управления многоквартирным домом, указаны плюсы и минусы каждого из них.

The article presents a comparative analysis of methods of management of an apartment house, listed the pros and cons of each.

Ключевые слова: многоквартирный дом, способ управления, управляющая компания, товарищество собственников жилья, непосредственное управление

Key words: apartment building management method, the management company, homeowners Association, direct control

Согласно ст.161 Жилищного Кодекса РФ «управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме» [1].

Метод хозяйствования выбирается домовладельцами на общем собрании. Они также могут изменить его на другой, более выгодный, по мнению большинства. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

Собственники помещений в многоквартирном доме (МКД) обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1)      непосредственное управление собственниками в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

2)      управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3)      управление управляющей организацией [1].

Выбранная форма управления домом определяет его благосостояние и объем коммунальных платежей жителей. Оценим плюсы и минусы каждого способа управления многоквартирным домом.

Непосредственное управление многоквартирным домом – это скоординированные действия владельцев жилого имущества многоквартирных домов либо привлекаемых лиц, направленные на обеспечение комфортных и безопасных условий для проживающих.

Приняв решение перейти к непосредственной форме управления МКД, все собственники квартир должны лично от себя перезаключить каждый договор на оплату услуг ЖКХ.

Жильцам это выгодно, так как отныне они сами несут за себя ответственность и у них не будет возникать проблем из-за долгов своих управляющих компаний. Плату за коммунальные услуги жильцы осуществляют без посредников в те организации, которые их предоставляют.

Непосредственное управление МКД предполагает еще одно преимущество: отныне никто не припишет жильцам придуманные суммы.

При возникновении задолженности (к примеру, за воду у одних жильцов) спрос будет только с этой квартиры, и соседей это не коснется. Все выплаты при непосредственной форме управления МКД становятся абсолютно прозрачными, а стоимость дополнительных услуг делится между квартирами дома или подъездами поровну.

Все вопросы, касающиеся благоустройства, переоборудования, и прочие бытовые моменты обсуждаются сообща.

Техническая работа, поддерживающая дом в хорошем состоянии, при непосредственном управлении МКД может быть выполнена соответствующей нанятой организацией. При найме важно правильно заключить договор, в котором нужно указать, что конкретно и в какие сроки должна сделать компания.

Первым недостатком самоуправления многоквартирным домом является то, что вся деятельность, связанная с улучшением дома, носит добровольный характер.

Если жильцы нескольких квартир решат установить видеодомофон, то не факт, что весь дом захочет этого и будет сдавать деньги.

Никакого принуждения здесь быть не может, инициаторы будут располагать ровно той суммой, которую сдадут согласные жильцы.

Еще одним минусом данной формы управления является то, что не так-то просто выбрать представителя власти среди жильцов. Это должен быть человек, который возьмет на себя ведение всей документации и прочие аспекты обширной деятельности.

При форме самоуправления все проблемы решают жильцы самостоятельно и на добровольной основе.

Товарищество собственников жилья – это организация, созданная владельцами жилья,не ведущая предпринимательскую деятельность, а её главная функция – обслуживание МКД.

ТСЖ располагает своим расчётным счётом в банке, собственной печатью и является представителем интересов владельцев недвижимости в здании перед сторонними лицами.

Плюсы:

·  ТСЖ может управлять собственным имуществом для получения дополнительных средств (сдать часть двора в аренду, размещать рекламу).

·  Возникающие вопросы можно решить за день-два, собрав жильцов для ания, а, не доказывая УК, что в доме холодно, а подъезд требует ремонта.

·  Вся финансовая деятельность абсолютно прозрачна и любой житель дома может ознакомиться с ней в любой момент.

·  ТСЖ – более экономичный вариант: вы платите только за реально необходимые услуги, например, в новом доме это может быть вывоз мусора и уборка территории. Когда возникнет потребность в ремонте – тогда и будут собирать на него деньги.

·  Вы сами выбираете подрядчиков. Не нравится, как конкретная компания вывозит мусор – просто нанимаете другую. Расстаться с УК в этом случае намного сложнее, и возможно, придется делать это через суд.

Минусы:

·  Активистами ТСЖ могут быть совершенно некомпетентные люди, так что могут быть проблемы и с принятием решений, и с ведением дел.

·  Если у нескольких жильцов возникает задолженность, ее обычно раскидывают на остальных. Своего капитала у ТСЖ мало, а для продолжения обслуживания нельзя задерживать деньги подрядчикам.

·  Некоторые разовые работы могут стоить дороже для ТСЖ, чем для УК, так как подрядчики часто не заинтересованы в одиночных заказах.

Управляющая компания является коммерческим юридическим лицом, которое берёт на себя право хозяйствования имуществом МКД по решению общего собрания собственников недвижимости. Управляющая организация создаёт необходимые условия для жизни в МКД и предоставляет её обитателям жилищно-коммунальные услуги. Она представляет интересы жильцов.

Плюсы частных управляющих компаний:

1) Основная деятельность частного бизнеса направлена на получение результата (прибыли), высококачественного предоставления услуг. Частные компании вынуждены эффективно работать в данной сфере, чтобы не разориться. Привлекая качественным исполнением  своих услуг новых клиентов.

2) Разделение функций контроля и исполнения. Частная компания заключает отдельно договор с сантехником, электриком, лифтером, дворником, которые в свою очередь будут отвечать за выполнение возложенных на них работ.

3) Частная УК, подписывая договор с собственниками, берет на себя обязательства по обновлению и развитию коммуникаций.

4)      У УК есть свои, часто довольно существенные накопленные средства, так что если возникает задолженность со стороны жильцов, компания передает свои средства подрядчикам, и предоставление услуг не останавливается.

5)      УК гораздо лучше знает особенности и нормы предоставления услуг, так что если возникают споры с подрядчиками, представители УК более компетентны.

6)      Не возникает внезапных трат, плата за работу УК обычно фиксирована, и когда возникает потребность в услуге – ее выполняют.

 Минусы  управляющих компаний

1)      Мнение жильцов не влияет на решения управляющей компании. Выбирая УК, вы автоматически принимаете всех выбранных ею подрядчиков.

2)      Не исключается возможность банкротства, при безграмотном управлении денежными средствами компании.

Таким образом, идеального способа управления многоквартирным домом не существует. При выборе формы управления необходимо учитывать количество жильцов, наличие среди них людей, согласных взять на себя ответственность за обслуживание здания, а также степень сложности задач, с которыми придется столкнуться управляющим.

Список использованных источников

Источник: http://www.science-bsea.bgita.ru/2017/ekonom_2017_26/jilenkova_sposob.htm

Недостатки:

Несмотря на ряд преимуществ, непосредственное управление многоквартирным домом и имеет существенные недостатки. Прежде всего, речь идет о том, что при таком варианте управления, перед собственником встает стена обязательств, в виде:

  • Выполнение контроля за объемом и качеством выполняемых ремонтных работ;
  • Регулярное проведение работ по содержанию дома в хороших условиях;l
  • Решение проблем с управлением и конфликтами между жильцами многоквартирного дома и многое другое.
  • государство не выделяет средств на любые ремонтные работы общего имущества. Учитывая данный недостаток, само собой разумеется, что непосредственное управление не подойдет для старых домов, которые регулярно нуждаются в ремонте.
  • на плечи собственников ложиться постоянная необходимость тратить свои личные деньги на составление документов и договоров с поставщиками коммунальных услуг и прочими обслуживающими организациями дома.
  • Помимо всего прочего, стоит также не забывать о том, что на все утепляющие работы дома, подготовку дома к зимнему периоду, а также прочие работы, собственники обязаны собирать деньги с жильцов, а также отвечать за выполнения перечня работ даже в том случае, если деньги были не собранны, или же собранны, но не в полной мере.

К остальным недостаткам и негативным сторонам непосредственного управления домом стоит также отнести:

  • Игнорирование интересов и пожеланий жителей дома;
  • Возникновение многочисленных неполадок и судебных тяжб с подрядчиками;
  • Отсутствие регулярных проверок законодательных организаций, которые, как правило, стимулируют управляющий орган качественно и эффективно выполнять свои обязательства;
  • Многочисленные трудности с решением организационных вопросов.

Источник: https://womenstalk.ru/142-plyusy-i-minusy-neposredstvennogo-upravleniya-mnogokvartirnym-domom.html

Способы управления многоквартирным домом плюсы и минусы – ЖКХ

Способы управления многоквартирным домом плюсы и минусы

Непосредственное управление — одна из трех возможных форм управления домом, являющаяся старейшей, а посему и простейшей. Помимо человечьей недвижимости, аналогичным методом управляются различные лисьи норы, медвежьи берлоги, птичьи гнезда.

Некоторые умники-философы любят рассуждать: дескать, животные умнее. Спорный вопрос. По крайней мере, у братьев наших меньших хватает ума не разводить в собственной недвижимости коррумпированного ЖКХ, от которого нет никакого прока. Впрочем, так же мыслят и люди, живущие в индивидуальных домовладениях.

В многоквартирных домах некоторых городов и поселений, особенно в сельской местности, непосредственное управление стало весьма распространенным вариантом. А в ростовских МКД такая форма встречается редко. Хотя приличных управляющих компаний в городе острый дефицит, а товарищество в силу различных причин удается создать далеко не в каждом доме.

В подобной ситуации есть смысл попробовать непосредственное управление — наиболее упрощенный вариант для содержания жилья,«как в частном секторе».

I. Непосредственное управление: суть идеи.
II. Система прохождения квартплаты
при непосредственном управлении.

III. Организационные моменты:

IV. Оргвыводы.

Многие из нас, гневно потрясая многотысячными счет-квитанциями,любят риторически вопрошать о результате. Ежемесячно выкладывая круглые суммы, жилец зачастую годами не видит результатов в виде различных ремонтов в своем доме.

При этом всю или большую часть средств он платит по единой квитанции за квартплату, услуга по содержанию и ремонту жилья, в соответствии с которой и должен ремонтироваться дом, занимает меньшую часть расходов.

Однако «содремжил» также представляет собой целый пакет из десятков жилищных услуг. Часть из них относится к операциям не по содержанию, а управлению домом. Между тем в ряде случаев собранный для дома месячный бюджет управляющих компаний пожирают одни расходы на управление: работа с поставщиками коммунальных ресурсов и сбор квартплаты.

А тем временем в Ростове в моду вошло: продаешь квартиру, покупаешь просторный дом и говоришь пришедшим на новоселье гостям: «Вы на ЖКХ за свою  шестидесятиметровую «трешку» тысяч пять тратите? А я дом двухэтажный купил и содержу его за те же деньги».

причина сему экономическому парадоксу — в непосредственном управлении. Такой вариант оказывается самым дешевым, поскольку он — самый простой.

II. Система прохождения платежей при непосредственном управлении

Главные преимущества непосредственного управления — прямые договоры жильцов  монополистами. Правда, в последние годы появилась возможность заключать такие договоры и при управлении домом ТСЖ/управляющей компанией.

Но в случае выбора этих форм, присутствующие в доме юрлица даже при прямом договоре все равно отвечают рублем перед монополистами за поставку и сбор коммунальных платежей со всеми вытекающими финансовыми последствиями. Впрочем, есть здесь и другие негативные нюансы.

Для большей ясности и наглядности мы решили сравнить три системы прохождения платежей при «коррумпированной УК», вступившей в сговор с чиновниками, «добросовестном ТСЖ» (или компактной некоррумпированной УК с адресным подходом к каждому дому) и непосредственном управлении.

В доме — коррумпированная управляющая компанияВ доме ТСЖ (или независимая от властей некоррумпированная УК с адресным подходом)В доме — непосредственное управление
Сбор квартплаты производится по единой квитанции расчетным центром (обычно МУП ЕИРЦ и др. не имеющими отношения к дому структурами).Сбор квартплаты производится ТСЖ по единой квитанции, деньги поступают на его счет, остаются «в доме».Жильцы не знают, что такое «квартплата». За газ они платят напрямую «газовикам», за электричество — электросетям», за воду – водоканалу, за тепло — «теплосети». Деньги, собранные на содержание жилья, сразу же направляются непосредственно на эти цели.
Собранные в «единый мешок» по счет-квитанции деньги необходимо «расщеплять»: отдельно — за воду, отдельно — за газ, отдельно — за электричество, тепло, содержание дома. За эту услугу подконтрольные местным властям расчетные центры заламывают высокие комиссионные.Собранные деньги также необходимо расщеплять и отделять расходы на «нужды дома» от внутриквартирного потребления ресурса, чем занимается непосредственно ТСЖ (зарплата бухгалтеру+покупка программного обеспечения).Операция отсутствует за ненадобностью, поскольку платежи расщеплены в процессе сбора. А тем временем и наша «коррумпированная УК», и «добросовестное ТСЖ» вынуждены выполнять идиотскую работу, сперва «сливая» платежи в единый котел, а затем — вновь разделяя их на составляющие.
Чтобы получить платежи, руководитель коррумпированной УК должен идти к директору расчетного центра «на поклон», в смету ложатся расходы на «борзых щенков» и прочие нюансы. При этом разворовать платежи могут как расчетный центр, так и управляющая компания (или сразу обе инстанции).Проблема отсутствует, риск воровства со стороны председателя ТСЖ — низкий, так как в отдельно взятом доме экономика достаточно прозрачна.Проблема полностью отсутствует: все абсолютно прозрачно да и воровать нечего.
Управляющая компания несет ответственность перед поставщиками коммунальных услуг за своевременную оплату. Компенсация долгов неплательщиков производится из средств «содремжила». Если задолжников в доме нет, собранный «содремжил» направят на компенсацию неплатежей других домов, у управляющей компании их сотни.ТСЖ несет ответственность перед поставщиками коммунальных услуг за их своевременную оплату. Суды с задолжниками, услуги коллекторов, пени приходится компенсировать из «содремжила».За неимением юрлица проблема возникает только у самих должников перед поставщиками коммунальных ресурсов.
На оставшиеся средства (а вернее, крохи) с «содремжила» управляющая компания обязана содержать дом по стандартам, предусмотренным федеральным законодательством. Но в результате она ничего не сделает, а оставшиеся «крохи» уйдут на штрафы или взятки проверяющим инстанциям.Добросовестное ТСЖ содержит дом на существенно поредевшие средства.При непосредственном управлении проблема одна на что тратить собранные деньги и какого подрядчика нанять для их освоения. Впрочем, если нет надобности, подрядчика можно не нанимать, начав самостоятельный ремонт, и просто купить стройматериалы.

Дополнительные нюансы

▪ При непосредственном управлении формально «крайними» остаются сами жильцы, но на самом деле таковых в доме нет, поскольку они не юрлица. В отличие от УК или ТСЖ, собственника 30-й квартиры не обанкротишь, если за воду или тепло не платит его сосед из 20-й квартиры.

▪ Отдельного собственника жилья даже не оштрафуешь на десятки тысяч рублей за захламленный чердак или подъезд. Административные наказания за подобное для физлиц весьма символичны, в такой дом просто не придут проверяющие инстанции.

▪ ТСЖ, как и любая организация, должна иметь хотя бы 40–50-тысячный месячный бюджет, чтобы платить налоги, зарплаты, обслуживание счета в банках. Оплачивают все это также жильцы из «содремжила».

1) Совет дома

При непосредственном управлении наличие совета дома, а также председателя совета дома обязательно.

За неимением юрлица законодательство позволяет наделить председателя совета полномочиями решения ряда проблем в органах власти, ресурсоснабжающих организациях, подрядных предприятиях.

При этом с точки зрения административной ответственности председатель совета дома — должность весьма номинальная, на занимаемом месте он не наживет себе больших неприятностей, нежели остальные собственники жилья.

В соответствии со статьей 161.1 Жилищного кодекса РФ, если в многоквартирном доме не создано ТСЖ и при этом в данном доме более чем четыре квартиры, собственники помещений в данном доме на своем общем собрании обязаны избрать совет дома.Регистрация совета многоквартирного дома в органах местного самоуправления или иных органах не осуществляется.

Сам совет может состоять как из одного председателя, так и сразу всех собственников жилья. Различные организационные услуги по управлению домом, равно как и содержанию (ремонту) жилья могут предоставляться как председателем совета дома, так и остальными жильцами.

Разумеется, в отличие от председателя ТСЖ председатель совета дома не получает зарплату. Но, возвращаясь к аналогии, приведенной в начале статьи: жильцам индивидуальных домов также никто ничего не платит за то, что они заключают договоры с ЖКХ плюс ремонтируют собственное жилье.     

2) Прямые договоры с монополистами

Важный нюанс – расчет энергоресурса на нужды дома при непосредственном управлении придется также производить монополисту, будь то показания счетчиков или же норматив потребления коммунальной услуги.

Другое дело, ресурсоснабжающая организация не будет отвечать за техническое состояние сетей, расположенных в доме, за границами ответственности.

Для этих целей придется либо подрядчика нанимать, либо содержать их самостоятельно.

При непосредственном управлении возможны только прямые договоры с монополистами, о чем гласит статья 164.

2 ЖК РФ: «Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления) заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени».

При этом на основании статьи 164.

3 Жилищного кодекса РФ, председатель совета дома полномочен заключить договор от имени всех собственников, что существенно упрощает жизнь: «… от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме».

Интересно, что в большинстве своем монополисты вроде бы стали даже стали приветствовать непосредственное управление — после того, как различные управляющие компании и расчетные центры ряда российских городов обокрали их на сотни миллионов.

  • ▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе способа управления домом — непосредственного управления.
  • ▪ Копию протокола решения общего собрания собственников о выборе уполномоченного лица по взаимодействию с ресурсоснабжающими организациями от имени всех собственников (или об избрании председателя совета дома).
  • ▪ Копию технического паспорта на многоквартирный дом.
  • ▪ Заявление на имя директора о заключении прямых договоров.

Возможно, на имя председателя совета дома каждому из собственников жилья (или большинству собственников) придется оформить доверенность у нотариуса.

Как показывает практика, в Ростове препятствуют заключению прямых договоров лишь поставщики централизованного отопления.

Главным тормозом является компания «ЛУКОЙЛ-ТТК», относящаяся к непосредственному управлению весьма паранервически.

Выход — пишем и регистрируем заявление руководителю о заключении прямых договоров, а в случае игнорирования — пишем жалобы в прокуратуру, управление ФАС, городскую администрацию.

3) Подрядчики

Если в доме двенадцать квартир и менее, при непосредственном управлении жильцы  вправе ни с кем не заключать договор на содержание общего имущества. Такое жилье может ремонтироваться, как индивидуальный дом. Под чьей подушкой или в чьей шляпе собираются деньги на стройматериалы — личные проблемы хозяев помещений.

Если же в доме более 12 квартир, в соответствии с пунктом 9.1. статьи 161 Жилищного кодекса РФ: «непосредственное управление многоквартирным домом может быть выбрано и реализовано собственниками помещений при заключении с управляющей организацией договора оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в данном доме».

Заключаемый договор оказания услуг может быть достаточно номинальным документом.
Как гласит пункт 12 Постановления Правительства РФ №491: «Собственники помещений вправе самостоятельно совершать действия по содержанию и ремонту общего имущества, за исключением действий, указанных в подпункте “д-д1″ пункта 11».

Источник: https://gradpk.ru/drugoe/sposoby-upravleniya-mnogokvartirnym-domom-plyusy-i-minusy.html

Правовое решение
Добавить комментарий