Тсн как форма управления многоквартирными домами

Товарищество собственников недвижимости как орган управления многоквартирным домом

Тсн как форма управления многоквартирными домами

С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ, которое теперь никак не зарегистрируешь. В этой статье поговорим о том, что такое ТСН, каковы его функции, полномочия, права и обязанности.

Способы управления МКД

В соответствии с ч.2 ст.161 ЖК РФ управление МКД может осуществляться следующими способами:

  • непосредственным управлением собственниками помещений в МКД (не более 16 квартир в жилом доме);
  • управляющей компанией;
  • ТСЖ, ТСН, ЖСК или иным специализированным потребительским кооперативом.

Согласно ст.161 ЖК РФ МКД может управляться только одним из выше перечисленных способов. Владельцы помещений в доме обязаны выбрать способ управления МКД (ч.2 ст.161 ЖК РФ).

Что такое ТСН

Как организационно-правовая форма ТСН – это товарищество. По закону ТСН – это добровольное объединение собственников недвижимого имущества, в нашем случае помещений в МКД. ТСН создаётся для совместного владения, пользования и в установленных законом пределах распоряжения общим имуществом (п.1 ст.123.12 ГК РФ).

ТСН – это некоммерческая корпоративная организация, созданная для реализации потребностей собственников МКД.

Члены товарищества обладают правом участия в нём, формируют его высший орган, обладают правами и обязанностями в отношении созданного ими юридического лица (п.1, 2 ст.65.1 ГК РФ).

Создание и деятельность ТСН регламентированы ст.123.12 – 123.14, ст.65.1 – 65.3 ГК РФ и нормами раздела VI ЖК РФ.

Товарищество осуществляет обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества собственников в доме. ТСН может также сдавать в аренду части общего имущества в МКД по решению общего собрания собственников (ч.1 – 2 ст.152 ЖК РФ).

ТСН может вести предпринимательскую деятельность по управлению МКД. Но данный вид деятельности должен служить только тем целям, ради которых создавалось ТСН.

Полученные доходы не должны присваиваться и распределяться между его членами (ст.218, 123.13 ГК РФ). ТСН самостоятельно несёт ответственность по своим обязательствам принадлежащим ему имуществом.

Члены ТСН освобождаются от ответственности по долгам товарищества (п.3 ст.123.12 ГК РФ).

Товарищество создается без ограничения срока деятельности. Но можно создать ТСН на определенный срок, который должен быть обязательно прописан в его уставе.Создание ТСН: Подготовка и оформление протокола, бюллетеней ания и решений ОСС

Устав ТСН

Предоставляемый на госрегистрацию устав ТСН должен соответствовать нормам Гражданского и Жилищного кодексов. Согласно п.2 ст.123.12 ГК РФ, устав ТСН должен содержать в его наименовании слова “товарищество собственников недвижимости“.

Также в документе должны быть указаны следующие сведения:

  • место нахождения;
  • предмет и цели деятельности товарищества;
  • состав и компетенции органов ТСН;
  • порядок принятия решений, включая вопросы, решения по которым принимаются единогласно или большинством .

Устав ТСН принимается на общем собрании собственников помещений в МКД большинством от общего числа голосующих (ч.2 ст.135 ЖК РФ). Решение ОСС считается принятым, если за него проало большинство участников собрания при наличии кворума (п.1 ст.181.2 ГК РФ). Решение собрания может приниматься на заочном ании.ГИС ЖКХ и заочные ания

ТСН считается созданным после его госрегистрации (ФЗ №129 от 08.08.2001 года “О государственной регистрации юридических лиц и индивидуальных предпринимателей”). При государственной регистрации ТСН представляются протокол общего собрания собственников помещений в МКД с принятым решением по вопросу создания товарищества (ч.5 ст.136 ЖК РФ).

В предоставляемом протоколе ОСС также должны содержаться следующие сведения:

  • об утверждении устава ТСН;
  • о лицах, проавших на общем собрании собственников помещений в МКД за создание товарищества;
  • о принадлежащих проавшим лицам долях в праве общей собственности на нежилые помещения в МКД.

Также прилагается устав товарищества. ТСН должно иметь печать со своим наименованием, расчетный счёт в банке, прочие реквизиты.

Членство в ТСН

Членами и учредителями ТСН могут быть собственники жилых и нежилых помещений в доме.Также членами товарищества могут быть юридические лица, которым перечисленные выше объекты общего пользования принадлежат на праве собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления.

Членство в ТСН возникает у собственника на основании письменного заявления о вступлении в товарищество (ч.1 – 5 ст.143 ЖК РФ). Если в МКД уже создано товарищество, то лица, купившие квартиры или комнаты в этом доме, также могут стать членами ТСН на основе права собственности на помещения.Минстрой предложил включать всех собственников жилья в ТСН

Членство в ТСН прекращается после подачи заявления о выходе из товарищества или с момента прекращения права собственности на помещение в МКД.

В ТСН должен быть заведён реестр членов товарищества. В реестре должны содержаться сведения о всех членах ТСН, размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на нежилые помещения в доме. Член ТСН должен предоставить о себе достоверные сведения и вовремя оповещать правление товарищества об их изменении.

Права и обязанности

Для ведения работы товарищества, выполнения принятых общим собранием решений в ТСН избирается председатель и создаётся правление (п.2 ст.123.14 ГК).

В обязанности правления ТСН входят (ст.

148 ЖК РФ):

  • контроль за своевременным внесением членами ТСН принятых ОСС обязательных платежей и взносов;
  • составление смет доходов и расходов на год, отчётов о финансовой деятельности, предоставление их ОСС для утверждения;
  • управление МКД, заключение договоров управления МКД;
  • наем работников для обслуживания МКД, их увольнение;
  • заключение договоров на обслуживание, эксплуатацию и ремонт общего имущества в МКД;
  • ведение реестра членов товарищества, делопроизводства, бухгалтерского учёта и финансовой отчётности;
  • созыв и проведение общего собрания членов товарищества.

В соответствии со ст.143.1 ЖК РФ, члены ТСН и не являющиеся таковыми собственники помещений в МКД имеют право:

  • получать от органов управления товарищества сведения о его деятельности;
  • обжаловать в суде решения органов управления ТСН;
  • требовать качественного оказания услуг и выполнения работ.

Также все собственники помещений в МКД вправе знакомиться со следующими документами:

  • уставом ТСН (с изменениями);
  • свидетельством о госрегистрации ТСН;
  • реестром членов товарищества;
  • бухгалтерской (финансовой) отчётностью;
  • сметами доходов и расходов на год;
  • отчётами об исполнении смет, аудиторскими заключениями (при аудиторских проверках);
  • заключениями ревизионной комиссии (ревизора) ТСН;
  • подтверждениями права товарищества на имущество, которое висит на балансе;
  • протоколами ОСС членов ТСН;
  • протоколами заседаний правления и ревизионной комиссии;
  • подтверждениями итогов ания на ОСС;
  • бюллетенями для ания, доверенностями на ание (копиями);
  • решениями собственников помещений в МКД по вопросам повестки дня при проведении ОСС в форме заочного ания;
  • технической документацией на МКД;
  • иной связанной с управлением МКД и внутренней документацией товарищества.

Члены ТСН могут:

  • участвовать в деятельности товарищества лично или через представителя;
  • избирать и избираться в органы управления и контроля товарищества;
  • вносить предложения по улучшению деятельности ТСН;
  • обжаловать в суде решения органов ТСН (п.1 ст.65.2 ГК РФ);
  • требовать от имени ТСН (п.1 ст.182 ГК РФ), возмещения причинённых товариществу убытков, в том числе от лиц, уполномоченных выступать от имени ТСН, членов его органов и лиц, определяющих его действия (ст. 53.1 ГК РФ);
  • оспаривать от имени ТСН (п.1 ст.65.2 ГК РФ), совершенные товариществом сделки по основаниям ст.174 ГК РФ и требовать их недействительности.

Согласно п.4 ст.65.

2 ГК РФ члены ТСН обязаны:

  • участвовать в образовании имущества товарищества в размере, порядке, способом и в сроки, предусмотренные ГК РФ, законом или уставом ТСН;
  • не разглашать конфиденциальную информацию о деятельности товарищества;
  • участвовать в принятии решений ТСН, если их участие необходимо для принятия данных решений;
  • не причинять вреда ТСН;
  • не затруднять и не препятствовать достижению целей, ради которых создавалось товарищество.

В уставе ТСН могут быть предусмотрены другие права и обязанности.

Полномочия

Руководит деятельностью правления ТСН председатель. Он обеспечивает выполнение его решений, даёт указания и распоряжения должностным лицам ТСН (ст.149 ЖК РФ). Председатель действует от имени товарищества. Для этого ему не нужна доверенность.

Председатель может подписывать платёжные документы и совершать сделки, не требующие обязательного одобрения правлением ТСН или ОСС. Также он может предлагать и выносить на утверждение ОСС правила внутреннего распорядка товарищества для работников, к чьим обязанностям относятся содержание и ремонт общего имущества в МКД.

Контрольным органом ТСН признаётся ревизионная комиссия, которая избирается общим собранием членов товарищества (ст.150 ЖК РФ). Ревизионная комиссия проводит плановые ревизии финансово-хозяйственной деятельности ТСН не реже 1 раза в год, отчитывается перед ОСС по бюджету, годовому отчёту и размерам обязательных платежей и взносов.

По решению общего собрания членов товарищества полномочия постоянно действующих органов ТСН могут быть досрочно прекращены, если будут обнаружены и доказаны грубые нарушения ими своих обязанностей, некомпетентность или наличие других серьезных оснований (п.2 ст.123.14 ГК РФ).

В ТСН могут быть созданы органы управления и контроля. Высшим органом управления в ТСН является общее собрание его членов (п.1 ст.65.3, ст.123.14 ГК РФ). Согласно п.2 ст.65.

3 ГК РФ к компетенции этого органа относится:

  • определение направления деятельности ТСН, принципов образования и использования общего имущества;
  • утверждение и изменение устава товарищества;
  • определение порядка приёма и исключения членов ТСН;
  • образование органов ТСН и досрочное сложение их полномочий;
  • утверждение годовых, бухгалтерских и финансовых отчётов ТСН;
  • принятие решений о создании ТСН, его участии в других юридических лицах, создании филиалов и открытии представительств;
  • принятие решений о реорганизации и ликвидации ТСН, назначении ликвидационной комиссии, утверждении ликвидационного баланса;
  • избрание ревизионной комиссии, назначение аудиторской организации или индивидуального аудитора;
  • принятие решений об установлении размера обязательных платежей и взносов членов ТСН (п.1 ст.123.14 ГК РФ);
  • принятие решений об отчуждении, сдаче в аренду, ремонте, залоге или передаче иных прав на имущество ТСН третьим лицам; получении заёмных средств, банковских кредитов; определение целей использования дохода от хозяйственной деятельности ТСН (ст.145 ЖК РФ).

Это всё, что мы хотели рассказать о товариществе собственников недвижимости в сегодняшней статье.

Источник: https://roskvartal.ru/tszh-tsn-zhsk/6336/tsn-kak-organ-upravleniya-mkd

Создание ТСН – МКУ Новые формы управления

Тсн как форма управления многоквартирными домами

Преимущества способа управления – управление товариществом собственников недвижимости (жилья)

Товарищество собственников жилья (далее – ТСЖ) является одним из видов товарищества собственников недвижимости (далее – ТСН), и представляет собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме, для совместного управления общим имуществом в многоквартирном доме, обеспечения владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме.

Правовые положения ТСН (жилья) определены ст.ст. 123.12-123.14 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Гражданским кодексом Российской Федерации предусмотрена возможность создания товариществ собственников жилья как вида товарищества собственников недвижимости, при этом наименование товарищества собственников жилья должно включать слова «товарищество собственников недвижимости» и может содержать указание на вид недвижимого имущества – «товарищество собственников недвижимости (квартир)» или «товарищество собственников недвижимости (жилья)».

 Преимущества ТСН (жилья):

Во-первых, собственники помещений самостоятельно решают, каким способом управлять своим домом: собственными силами или с привлечением специалистов – профессионалов (управляющей организации).

Если качество предоставляемых услуг не будет соответствовать требованиям жильцов (некачественная или несвоевременная уборка территории, лестниц, несвоевременный вывоз твердых бытовых отходов, не выполнение работ по обслуживанию и ремонту инженерного оборудования дома и др.

), ТСН (жилья) имеет право расторгнуть договор и пригласить для выполнения работ другие организации.

Во-вторых, ТСН (жилья) самостоятельно планирует ремонтные работы в своем доме, определяет их очередность. План работ и смета расходов на год утверждаются на общем собрании членов ТСН (жилья). Не надо никого ни о чем просить, обивая пороги различных инстанций.

Любой член ТСН (жилья) имеет возможность осуществлять контроль за расходованием средств товарищества. В ТСН (жилья) действует ревизионная комиссия. Прозрачность бюджета – это привилегия, которой лишены жители домов, в которых не созданы ТСН (жилья).

В-третьих, у ТСН (жилья) появляется возможность иметь дополнительные доходы от сдачи в аренду нежилых помещений, находящихся в общедолевой собственности (технический этаж, подвал, колясочная и т.п.), рационального использования земельного участка, предоставления рекламных площадей и др.

В-четвертых, в ТСН (жилья) создаются условия к экономному расходованию воды, тепла, электрической энергии за счет установки узлов учета и применения энергосберегающих технологий.

Также в ТСН (жилья) создаются условия для более бережного отношения к местам общего пользования, так как жильцы знают, что в случае поломки общего имущества придется платить самим. После наведения порядка в доме самими жильцами, никто не будет разрисовывать стены, разбивать окна и т.д.

, (хозяин всегда знает цену своего труда).

Как следствие, появляется возможность снижения затрат на содержание и текущий ремонт дома, высвобождаются дополнительные средства для проведения ремонтных и профилактических работ, в перспективе могут быть снижены ежемесячные платежи за жилищные услуги.

В-пятых, участвуя в управлении собственным домом, жильцы сами определяют, какое именно соотношение в цене и качестве услуг для них является оптимальным.

Для выполнения некоторых работ по содержанию, ремонту, обслуживанию жилого дома товариществом могут привлекаться на договорных условиях жители дома (дополнительный заработок по месту жительства), для должников выполненные работы могут учитываться для соответствующего уменьшения платежей за жилищно-коммунальные услуги.

Все жильцы дома (владельцы квартир, наниматели), арендаторы жилых и нежилых помещений, владельцы нежилых помещений подчиняются решению общего собрания членов ТСН (жилья), принимают участие в расходах на содержание и текущий ремонт мест общего пользования.

Создание ТСН (жилья) в многоквартирных домах является перспективным направлением развития реформы ЖКХ. ТСН (жилья) позволяет улучшить качество работы ЖКХ, предоставляет большое количество новых возможностей и выгод собственникам помещений.

Разъяснения по порядку создания Товарищества собственников недвижимости (жилья)

Источник: http://nfu.kpjp.ru/sozdanieTSN.html

Тсж как способ управления многоквартирным домом

Тсн как форма управления многоквартирными домами

Жилищное законодательство предусматривает три способа управления многоквартирным домом (ч. 2 ст. 161 ЖК РФ). Общее собрание собственников помещений выбирает способ управления и может изменить его в любое время на основании своего решения (ч. 3 ст. 161 ЖК РФ).

Одним из таких способов является создание Товарищества собственников жилья (ТСЖ).

Отношения по поводу создания и деятельности товариществ собственников жилья регулируются нормами гл. 13 ЖК РФ.

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) – юридическое лицо, зарегистрированное в качестве некоммерческой организации, созданное собственниками многоквартирного дома (решением более 50% собственников) или собственниками квартир нескольких домов.

ТСЖ является видом товариществ собственников недвижимости, представляющим собой объединение собственников помещений в многоквартирном доме (МКД). Товарищество собственников жилья создается без ограничения срока деятельности, если иное не предусмотрено уставом товарищества.

ТСЖ является юридическим лицом с момента его государственной регистрации.

При государственной регистрации товарищества собственников жилья представляются протокол общего собрания собственников помещений, на котором приняты решения о создании товарищества и об утверждении его устава, и устав товарищества, а также сведения о лицах, проавших за создание товарищества собственников жилья, о принадлежащих этим лицам долях в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме (МКД).

Статья 151 ЖК РФ допускает наличие у товарищества собственников жилья в собственности движимого и недвижимого имущества, расположенного внутри или за пределами многоквартирного дома.

Федеральным законом от 05.05.

2014 № 99-ФЗ «О внесении изменений в главу 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации и о признании утратившими силу отдельных положений законодательных актов Российской Федерации», вступившим в силу с 1 сентября 2014 года (за исключением отдельных положений), введена новая организационно-правовая форма юридического лица — товарищество собственников недвижимости (ТСН).

Таким образом, с 1 сентября 2014 года ТСЖ в соответствии с Законом № 99-ФЗ является видом юридического лица, создаваемым в организационно-правовой форме ТСН.

Обращаем внимание, что в настоящее время срочной перерегистрации созданных ТСЖ в ТСН не требуется (Письмо Минстроя России от 10.04.2015 № 10407-АЧ/04).

Цели создания ТСЖ собственниками жилых помещений в многоквартирных домах

Целью создания товарищества собственников жилья (ТСЖ) является — управление общим имуществом дома и осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества, предоставление коммунальных услуг, осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления МКД либо на совместное использование имущества собственников (ч. 1 ст. 135 ЖК РФ).

К целям создания ТСЖ также относится:

1) совместное управление общим имуществом в многоквартирном доме либо в случаях, указанных в ч. 2 ст. 136 ЖК РФ, имуществом собственников помещений в нескольких многоквартирных домах или имуществом собственников нескольких жилых домов;

2) обеспечение владения, пользования и в установленных законодательством пределах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме;

3) совместное использование имущества, находящегося в собственности собственников помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества, принадлежащего собственникам нескольких жилых домов;

4) осуществление деятельности по созданию, содержанию, сохранению и приращению такого имущества;

5) предоставление коммунальных услуг лицам, пользующимся в соответствии с ЖК РФ помещениями в данных многоквартирных домах или данными жилыми домами;

6) осуществление иной деятельности, направленной на достижение целей управления многоквартирными домами либо на совместное использование имущества, принадлежащего собственникам помещений в нескольких многоквартирных домах, или имущества собственников нескольких жилых домов.

Товарищество собственников жилья имеет право оказывать услуги и выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров, например, подряда лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности.

Если ТСЖ заключило договор с управляющей организацией, оно осуществляет контроль за выполнением обязательств по этому договору.

Согласно п. 1 ст. 136 ЖК РФ, собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно ТСЖ. Решение о создании ТСЖ считается принятым, если за него проали собственники помещений в соответствующем многоквартирном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами от общего числа собственников помещений в таком доме.

Количество собственников пропорционально их доле в праве собственности на общее имущество дома.

Собственники жилых помещений имеют право обратиться в суд с исковым заявлением о признании недействительным решения общего собрания, избрания председателя ТСЖ и др.
С иском о признании решения общего собрания недействительным в суд может также обратиться и Жилищная инспекция.

Средства товариществасобственниковжилья состоят из:

  1. обязательных платежей, вступительных и иных взносов членов товарищества;
  2. доходов от хозяйственной деятельности товарищества;
  3. субсидий на обеспечение эксплуатации общего имущества в многоквартирном доме, проведение текущего и капитального ремонта, предоставление отдельных видов коммунальных услуг и иных субсидий;
  4. прочих поступлений.

ТСЖ в своей деятельности имеет право на образование специальных фондов, расходуемых на предусмотренные уставом цели. Основанием указанных действий служит решение общего собрания членов товарищества собственников жилья. Порядок образования специальных фондов должен быть определен общим собранием членов товарищества.

В соответствии с частью 2 статьи 152 ЖК РФ Товарищество собственников жилья может заниматься следующими видами хозяйственной деятельности:

1) обслуживание, эксплуатация и ремонт недвижимого имущества в многоквартирном доме;

2) строительство дополнительных помещений и объектов общего имущества в многоквартирном доме;

3) сдача в аренду, внаем части общего имущества в многоквартирном доме.

Доходы от хозяйственной деятельности ТСЖ по решению общего собрания членов ТСЖ могут направляться на общие расходы товарищества или в специальные фонды.

Дополнительные доходы могут направляться на решение иных задач, предусмотренных уставом ТСЖ или ЖК РФ.

Распределение доходов между членами ТСЖ не допускается.

Товарищество собственников жилья может быть реорганизовано в порядке, предусмотренном гражданским и жилищным законодательством.

Реорганизация любого юридического лица, в том числе ТСЖ, происходит в форме слияния, присоединения, разделения, выделения и преобразования.

Она может быть осуществлена по решению его учредителей (участников) либо органа юридического лица, уполномоченного на то учредительными документами.

На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и в соответствии со ст. 140 ЖК РФ ТСЖ может быть преобразовано в жилищный или жилищно-строительный кооператив.

Ликвидация ТСЖ влечет прекращение его деятельности без перехода прав и обязанностей в порядке правопреемства к другим лицам.

Адвокат Светлана Жмурко

Запись на консультацию к адвокату по телефону: 8(985)998-58-08

Последние публикации в прессе (Все публикации)

Источник: http://ya-advokat.ru/tovarishhestvo-sobstvennikov-nedvizhimosti-kak-sposob-upravleniya-mkd/

Выбор способа управления – что это?

Тсн как форма управления многоквартирными домами

Выбор способа управления многоквартирным домом осуществляется собственниками квартир самостоятельно.

Если правом выбора способа управления многоквартирным домом своевременно не воспользоваться, сработает правило о выборе для дома управляющей организации местной администрацией.

И тогда жильцы уже не смогут в течение года повлиять на выбор управляющей организации или условий ее работы, а также на стоимость предоставленных услуг.

Что такое формы и способы управления многоквартирным домом и какие они бывают?

Непосредственная форма управления многоквартирным домом

Данная форма предполагает, что граждане самостоятельно принимают решения о порядке обслуживания общих помещений, проведении текущих и капитальных ремонтов.

Самые важные (о реконструкции, о формировании фонда на капитальный ремонт или получения на эти цели кредита) принимаются только на общем собрании собственников жилья.

Оперативные решения доверяются Совету многоквартирного дома. Образование Совета обязательно, если в доме более 4-х квартир.

Совет готовит общие собрания собственников, контролирует исполнение решений (например, работу подрядчиков), готовит отчеты о проделанной работе.

Председателю Совета многоквартирного дома выдаются доверенности от собственников жилья, на основании которых он заключает договоры с подрядчиками или управляющими организациями.

Наделить его полномочиями можно также посредством принятия соответствующего решения на общем собрании. Председатель и все члены Совета должны быть собственниками жилья в управляемом доме.

Если в доме не больше 16 квартир, все решения принимаются и документы подписываются самими собственниками. Если же квартир больше, они могут передать полномочия управляющей организации.

Управление многоквартирным домом с помощью ТСН

ТСН (товарищество собственников недвижимости) – самостоятельное юридическое лицо. Можно создать одно ТСН на дом или на несколько жилых многоквартирных зданий, даже целый квартал .

Допускается такая форма и для индивидуальных жилых домов.

Основные решения при избрании способа управления ТСН принимаются общим собранием его членов, непосредственно управляет многоквартирным

домом правление ТСН с председателем. ТСН может либо поручать выполнение работ собственникам помещений, либо нанимать работников по трудовому договору, либо передать все работы подрядным организациям.

Товарищество заключает договоры, касающиеся обслуживания дома: на ремонтные работы, вывоз мусора, договоры аренды помещений или земельных участков, находящихся в общей собственности. У ТСН есть собственные средства: это деньги, поступающие от взносов его членов или субсидий государства по федеральным целевым программам.

Управление посредством заключения договора с управляющей организацией

В этом случае собственники квартир подписывают договор с управляющим или управляющей организацией – и перекладывают все заботы о доме на плечи профессионалов.

Управляющая организация может заключать договор с каждым хозяином квартиры или один общий – с ТСН. До передачи покупателям квартир в новом доме договор с управляющей организацией заключает застройщик.

Если же жители дома не решили, кто будет управлять данным домом, то управляющую компанию выберет на конкурсной основе местная администрация. Администрация также выбирает управляющую организацию для дома, только что введенного в эксплуатацию.

Собственники будут обязаны подписать с выбранной на конкурсной основе ,управляющей компанией договор. Договор управления можно заключать лишь в пределах срока установленного Жилищным кодексом.

Для застройщика максимальный срок равен 3 месяцам, для договора по инициативе местной администрации установлены пределы от 1 до 3-х лет, для самих собственников квартир – от 1 года до 5 лет. Таким образом, сменить управляющую компанию, если она должным образом выполняет свои обязанности, можно не чаще, чем 1 раз в год.

Когда управляют частным домом, то никакого способа управления выбирать не требуется.

Порядок выбора формы управления

Собственники жилья принимают решение о выборе формы управления на общем собрании. Его проводят в форме

* «совместного присутствия» (когда жители дома собираются в одном месте и голосуют одновременно);

* в форме заочного ания (когда собственникам квартир раздают бюллетени, которые они заполняют и сдают инициативной группе в указанный в бюллетене срок).

Второй способ разрешается применить только, если на традиционное общее собрание (первый способ) не пришло достаточное для принятия решения количество собственников (кворум). Кворум считается не в числе пришедших людей, а в процентном соотношении имеющихся у них к общему количеству всех жителей дома.

Например, воспользуемся простой формулой расчета 1 кв. м=1 голос (пропорциональность к площади – обязательное требование для на общем собрании собственников МКД). По документам устанавливаем общую площадь жилых помещений в доме и берем ее за 100 %.

Затем рассчитываем, сколько процентов составляют от общей площади голоса пришедших на собрание лиц. Если более 50 % – тогда кворум для выбора способа управления есть. В этом случае можно провести собрание и принять легитимное решение.

Если же менее 50 %, придется обратиться к заочной форме.

Рассмотрим, как подготовить и провести каждую из указанных форм общего собрания.

Подготовка к собранию при непосредственном участии собственников помещений

Собственников необходимо уведомить о собрании за 10 дней до его проведения. Для подтверждения легитимности собрания уведомлять их нужно в письменном виде. ЖК предусматривает три способа уведомления:

* почтой (заказным письмом с уведомлением);

* лично под роспись;

* путем размещения информации на стенде соответствующего многоквартирного дома.

Рекомендуем сочетать данные способы уведомления (например, пройтись по квартирам, раздавая информацию о собрании и собирая подписи, а потом еще и разместить объявление).

Уведомление о проведении собрания должно содержать определенную информацию: о времени и месте его проведения; повестке; инициаторе; возможности ознакомиться со справочными материалами (время и место ознакомления); форме собрания.

Кроме того, определенный способ уведомления может быть узаконен на проводившемся ранее общем собрании собственников. Например, решением общего собрания установлено, что именно размещение объявления на информационном щите – легитимный способ уведомить всех жителей о

собрании. Тогда не используются ни заказные письма, ни вариант с уведомлением «под роспись». Только предусмотренное решением объявление на стенде.

Проект протокола

К проведению общего собрания необходимо подготовить проект протокола, в который включить обязательные для рассматриваемой ситуации вопросы:

* выборы председателя и секретаря собрания;

* выборы счетной комиссии (необязательны, но в случае большого количества собственников без нее не обойтись);

* выбор формы управления многоквартирным домом;

* выбор места хранения данного протокола.

После каждого вопроса указываются предложения, внесенные инициатором собрания и другими собственниками, а также результаты ания по поводу этих предложений.

В ходе собрания достаточно будет отметить на проекте результаты ания и указать, какое решение в итоге принято. Это очень удобно.

Кроме того, повестку дня общего собрания собственников менять запрещается, а значит, составление протокола в ходе собрания лишь внесет ненужную суматоху в его работу.

Проведение общего собрания

Регистрация участников

Перед собранием необходимо провести регистрацию пришедших: отметить их на отдельном листе под роспись, проверить документы (паспорт, правоустанавливающий документ, например, договор купли-продажи, а также свидетельство о государственной регистрации права). Это позволит определить, есть ли кворум. Количество пришедших и процент принадлежащих им также фиксируются в протоколе.

Порядок ания и ознакомления всех собственников с принятым решением

Голоса, как мы говорили выше, учитываются пропорционально принадлежащей собственнику жилой площади. Дабы не рассчитывать каждый раз отношение всей площади жилых помещений дома к площади конкретной квартиры, удобно считать по системе 1 кв.м=1 голосу.

Вследствие использования данной системы, голоса будет проще посчитать при ании бюллетенями, где для каждого собственника указана

площадь его квартиры согласно свидетельству из регистрационной службы. Например, можно выдавать бюллетени на руки при регистрации, вписывая в них сразу площадь квартиры из представленных собственником документов. Решение по вопросу принимается в случае, если за него отдали более 50 % . За 100 % принимается общее число всех, кто зарегистрировался на собрании.

Особенное внимание стоит обратить на представителей по доверенности. Во избежание в будущем проблем, стоит требовать нотариально удостоверенные доверенности, с подлинником которых секретарь собрания знакомится, а копии приобщает к протоколу.

В течение 10 дней после проведения собрания его инициатор обязан довести принятое решение о выборе формы управления домом до всех жителей.

Порядок оповещения предусмотрен законом: объявление с результатами собрания вывешивается в самом доме, в каком-нибудь общедоступном месте.

Протокол прошивается вместе с бюллетенями, подписывается на последнем листе протокола – счетной комиссией, секретарем, председателем собрания, а на сшиве председателем и секретарем.

Подготовка к заочному анию

Здесь необходимо не только раздать всем собственникам уведомления, но подготовить и распространить среди них бланки решений о выборе формы управления. Каждый бланк решения должен содержать

* фамилию, имя, отчество и паспортные данные собственника;

* реквизиты документов, подтверждающих право на жилплощадь;

* пункты повестки собрания, которые затем собственник заполняет, указывая по поводу каждого предложения «за», «против» или «воздержался»

Для удобства подсчета можно также указать количество принадлежащих собственнику .

Это единственный разрешенный Жилищным кодексом для заочного ания вариант оформления решения.

Уведомление о заочном ании содержит сроки, в которые необходимо заполнить и сдать прилагаемую форму решения, а также место сдачи.

Проведение заочного ания

Инициатор собрания подсчитывает голоса за выбор формы управления домом на основании сданных решений. Для принятия решения достаточно так называемого простого большинства – более 50 % от общего

числа , принадлежащих лицам, сдавшим решения.

Если собственник допустил ошибку и отметил несколько вариантов решения по какому-то вопросу (например, сразу и «за», и «воздержался»), то эти решения не учитываются при подсчете по данному вопросу.

Результаты заочного ания, как и при проведении собрания в форме совместного присутствия, описываются в протоколе, к которому приобщаются все решения собственников.

Как избежать сомнений в легитимности общего собрания собственников и принятого им решения

Выбор формы управления – судьбоносное решение, как для собственников, так и для ТСН, управляющей организации. Нередко вокруг решений общих собраний о выборе способа управления разворачивается настоящая война. Чтобы выбор собственников был признан легитимным, необходимо обратить внимание на следующие моменты.

Во-первых, тщательно проверять документы собственников и особенно доверенности ,в которых должно быть указано конкретное полномочие на участие в общих собраниях или общее – на реализацию всех правомочий собственника многоквартирного дома. Проверяйте сроки действия паспортов и доверенностей.

Во-вторых, при очном собрании постараться собрать кворум несколько больше 50 %: тогда от одного-двух лиц, которые неправильно заполнили решения собственника или принесли просроченную доверенность, не будет зависеть кворум и действительность решений, принятых собранием.

В-третьих, хранить в указанном в протоколе месте как сам протокол, так и все относящиеся к нему документы: подтверждающие направление собственникам уведомлений о собрании почтовые квитанции и почтовые уведомления, фото доски объявлений многоквартирного дома; листы регистрации собственников на собрании; письменные решения собственников.

Источник: http://simadm.ru/press/government/1628/

В продолжение темы тсн

Тсн как форма управления многоквартирными домами

В продолжении истории с созданием ТСН коммунистом Игорем Сагенбаевым в нашем посте

«А король-то голый! Может ли ТСН «Дружный дом» управлять домом?»

приводим Вашему вниманию аргументацию, которая однозначно свидетельствует, что организация созданная в форме товарищества собственников недвижимости   (так называемое ТСН) не вправе осуществлять управление многоквартирным домом.

Основные посылы:

· ТСН не сможет управлять многоквартирными домами, т.к. этого не допускают предусмотренные ЖК РФ способы управления (ч. 2 ст. 161);

· ТСН не сможет открывать специальные счета для размещения фонда капитального ремонта многоквартирного дома, т.к. ТСН не указаны в нормах главы 16 раздела IX ЖК РФ и т.д. в качестве возможных владельцев спецсчета.

В приведенной ниже таблице наглядно приведены все отличия между двумя формами управления ТСН и ТСЖ, где ТСН выступает как более общая форма касающаяся всех видов недвижимости, а ТСЖ подразумевает исключительно жилую недвижимость!

Ниже представлены различия между ТСН  и ТСЖ:

1. По правовому регулированию;

2. По порядку учреждения (создания);

3. По порядку принятия решения о создании;

4. По полномочиям и правам.

Вывод из вышеизложенного однозначен: 

ТСН «Дружный дом» не может осуществлять управление многоквартирным домом по адресу: г. Москва, город Московский, 3-й микрорайон, дом 12.

Какова же позиция Минстроя относительно ТСН и ТСЖ?

В своем письме от10.04.

2015 N 10407-АЧ/04 “Об отдельных вопросах, возникающих в связи с регистрацией товариществ собственников жилья”(вместе с “Информацией по вопросу деятельности товариществ собственников жилья”) Минстрой России дает разъяснение, что ранее созданные ТСЖ не надо перерегестрировать в ТСН и они вполне себе легитимны и могут управлять домами, чего нельзя сказать в отношении ТСН…

Об этом же свидетельствует и судебная практика – Омский областной суд в своем Апелляционном Определении  от 1 июля 2015 г. по делу N 33-4197/2015 дал следующее заключение:

Выбор способа управления осуществляется на общем собрании собственников (ст. 44 – 48 ЖК РФ). 

Решение общего собрания обязательно для всех собственников помещений в многоквартирном доме, включая тех, кто не принял в нем участия или проал против. 

Общее собрание собственников может в любое время изменить способ управления многоквартирным домом. Оценивая правомерность выводов органа государственного жилищного надзора по результатам проверки, проведенной по обращению жильцов, и, соответственно, обоснованность заявленных исковых требований, суд учел как положения ст. ст.

135, 136 ЖК РФ о создании и государственной регистрации товарищества собственников жилья, так и положения ст. 123.

12 ГК РФ о товариществе собственников недвижимости и пришел к правильному выводу о том, что товарищество собственников недвижимости является организационно-правовой формой некоммерческих организаций и в качестве способа управления многоквартирным домом выбрано быть не может.

В частности, в п. 21Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 23 июня 2015 г. N 25 “О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации” разъяснено, что согласно п. 4 ст.

49 ГК РФ особенности гражданско-правового положения юридических лиц отдельных организационно-правовых форм, типов и видов, а также юридических лиц, созданных для осуществления деятельности в определенных сферах, определяются ГК РФ, другими законами и иными правовыми актами.

В связи с этим нормы Жилищного кодексаРоссийской Федерации о товариществах собственников жилья продолжают применяться к ним и после 1 сентября 2014 года и являются специальными по отношению к общим положениям ГК РФ о товариществах собственников недвижимости.

Согласно п. 6 ст. 50 ГК РФ правила этого кодекса не применяются к отношениям по осуществлению некоммерческими организациями своей основной деятельности, а также к другим отношениям с их участием, не относящимся к предмету гражданского законодательства, если законом или уставом некоммерческой организации не предусмотрено иное.

P.S. 

Все это говорит, что все действия ТСН «Дружный дом», возглавляемого Игорем Сагенбаевым являются незаконным, а сам Игорь по нашему мнению плавно перетекает из категории политических импотентов-неудачников в разряд мошенников от ЖКХ. То, с чем он намеревался вести непримиримую борьбу в своих предвыборных обещаниях, поглотило его! «Светлый рыцарь», победив дракона, сам в него превратился!

Только несколько фактов, свидетельствующих о проросших «драконьих зубах», торчащих из пасти руководства ТСН:

– управление домом организацией, не имеющей право на его управление;

– сбор денежных средств при отсутствии предоставления услуг;

– уклонение от раскрытия информации, обязательной при управлении многоквартирными домами;

– выставление максимальных тарифов содержанию жилого помещения;

– отсутствие отчетности о деятельности ТСН;

– использование услуг сомнительных личностей.

Тем самым, политическая карьера общественного деятеля Игоря Сагенбаева была похоронена под тяжестью бремени ЖКХ, и он, допустивший вольное толкование закона, практически изнасиловавший Жилищный кодекс РФ и изменивший коммунистическим идеалам и принципам, вряд ли имеет право смотреть прямо в глаза своим соседям и потенциальным избирателям и вещать им о том, что кто-то, где-то, что-то делает не так.

Но это про другого персонажа, нашему Игорьку все будет – «божья роса»….

Источник: https://tsj-afera.livejournal.com/173752.html

Может ли ТСН управлять многоквартирным домом – Юридический справочник

Тсн как форма управления многоквартирными домами

С 1 сентября 2014 года собственники помещений в МКД вправе объединяться в ТСН (ФЗ №99 от 05.05.2014 года). По своей сути товарищество собственников недвижимости (ТСН) является преобразованной формой ТСЖ, которое теперь никак не зарегистрируешь. В этой статье поговорим о том, что такое ТСН, каковы его функции, полномочия, права и обязанности.

Правовое решение
Добавить комментарий