Управляющая компания как бизнес выгодно ли

Бизнес в сфере ЖКХ. Создаём свою управляющую компанию

Управляющая компания как бизнес выгодно ли

При создании бизнеса в сфере ЖКХ главное это доверие людей, жильцы обслуживаемых территорий должны четко понимать куда и на что расходуются их деньги, получите их доверие, ваш бизнес будет процветать.

Что представляет собой современное отечественное ЖКХ? Это устаревшие (а чаще и вовсе отсутствующие) технологии и оборудование, большая затратность производства тепла и воды, неэффективные системы их транспортировки к потребителям…Уже для всех стал очевидным кризис сферы, жизненно важной для каждого без исключения. Финансовое обеспечение содержания городского хозяйства в его нынешнем виде непосильно как для потребителей жилищно-коммунальных услуг, так и для бюджета.

Почему малый бизнес должен идти в ЖКХ? В чем выгода? Отметим, что в сфере ЖКХ сосредоточено более 26% всех основных фондов. На долю ЖКХ приходится 20% общего объема энергопотребления. 64% предприятий имеют частную и смешанную формы собственности на рынке услуг ЖКХ. Очень показательно, что в 29 субъектах Федерации предприятия ЖКХ имеют положительное сальдо финансовой деятельности.

Перспектива выхода на этот рынок частных управляющих жестко увязана с ответом на вопрос, где взять те самые объекты, которые могут обеспечить должный уровень дохода. Компаниям, желающим получить подряды на управление, необходимо комплексно вкладываться в продвижение своего имени на рынке. Но это затраты, отсутствие внятных перспектив и, в целом, «длинная игра».

Впрочем, одних вложений в собственное имя на сегодняшний день явно недостаточно. Сперва следует провести мощную пиар–поддержку самой услуги, о которой ныне мало кто знает.

И только после того, как отношение большинства граждан к частным управляющим компаниям изменится с нынешнего скептического и пренебрежительного («раз бизнес, значит, воровать будут») на хотя бы нейтральное, можно будет продвигать собственный брэнд.

А пока сама услуга не популярна, то и вложения в «имя» вряд ли оправданы.

Другая проблема — низкая доходность управления массовым жильем. Ведь именно в этом сегменте просматривается ниша для небольших управляющих компаний. Сегмент элитных новостроек поделен ныне между крупными участниками рынка, и доступ на него практически закрыт.

В бизнес–классе лазейки есть, но все равно большая часть домов эксплуатируется «дочками» девелоперов. Впрочем, даже если и удастся получить в управление высококлассный объект, не факт, что небольшая компания справится с эксплуатацией современных инженерных систем, которыми такие здания оснащены.

«Менее затратным сегментом для УК являются дома, построенные в 90–е годы, не имеющие столь технически насыщенной «начинки», как современные элитные постройки»

Персонал

В этом бизнесе кадры решают все. Зачастую сам собственник имеет солидный опыт в жилищно-коммунальной сфере и сам управляет конторой. Обязательно нужен хороший инженер, лучше с опытом из жилищной системы. Кроме него потребуются сантехники, электрики, плотники, дворники, уборщики. Зарплатный фонд компании может составить от 4 до 50 тыс. долларов.

Для организации круглосуточной диспетчерской службы потребуется 4 диспетчера. В некоторых случаях, коммунальные конторы собственную аварийную службу не организуют, а заключают договор со сторонней организацией. Такой ход нельзя назвать эффективным, поскольку между двумя службами и жильцами зачастую возникают разногласия.

Поэтому лучше все -таки организовать собственную службу.

Вложения денег

Для организации управляющей компании потребуется от $70 тыс. до $200 тыс. Основными затратами станут зарплата, закупка инвентаря и оргтехники, аренда помещения. Инвентарь для дворников – тряпки, метла, косилки, лопаты. Для сантехники – ключи, электроинструмент. «Если вложили $70 тыс., взяли на обслуживание порядка 10 домов, то вложения окупятся примерно через 1 год.

Прибыль составит примерно 5% от выручки. Таким образом, чтобы увеличить прибыль, нужно набрать больше клиентов». Рентабельно обслуживать жилищный фонд площадью не менее 200 тыс. кв. м или примерно 40 стоквартирных домов».

Специфические особенности построения бизнеса в сфере ЖКХ оставляют мало возможностей для малого бизнеса.

Помимо большого объема инвестиций требуется налаженное взаимодействие с властью.

Читайте так же:

Бизнес-план ЖКХУже более 10 лет для осуществления различных работ в системе жилищно-коммунального хозяйства привлекаются частные фирмы. Они занимаются различными работами: ремонт домов, электропроводки в квартирах, замена сантехники, вывоз мусора из дворов и пр.
Аутсорсинг для ЖКХ Из-за произошедшей реформы в ЖКХ, теперь почти в каждом доме появился свой управляющий или вернее сказать, «смотрящий», тот человек, 
НазадВперед – Бизнес – Разведение скота. Скотоводство и Животноводство
            
Расчет Рентабельности Бизнеса!
Идеи для Бизнеса из раздела: Новые Идеи Бизнеса

Источник: http://melnicabiz.ru/ideas_new2/32_biznes_v_sfere_zhkh.html

Как выгодно зарабатывать, используя бизнес-план управляющей компании ЖКХ?

Управляющая компания как бизнес выгодно ли

Жилищно-коммунальное хозяйство – оптимальная сфера деятельности, на которой построить свою муниципальную компанию с нуля не составит особого труда. Бизнес-план управляющей компании для ЖКХ составляется с учетом  потребностей жильцов. Важно — учесть все мелочи, и тогда организация будет не только окупать себя, но и приносить немалый доход. Пример бизнес-плана будет представлен ниже.

Пошаговая инструкция как создать управляющую компанию в сфере ЖКХ

Управляющая компания

Совсем другое дело – управляющая компания. Создание такой компании под силу одному человеку, а ответственность перед жильцами устанавливается законодательством. Эта ниша на рынке пока ещё свободна, так что у Вас есть прекрасный шанс занять свое место под солнцем.

Прежде всего, давайте определимся, что собой представляет управление многоквартирным домом. В первую очередь, это организация учёта и потребления электроэнергии, воды и газа, а также оптимизация квартирной платы.

Убедить жильцов отдать управление домом в руки управляющей компании очень просто – достаточно на общем собрании жильцов дома донести до них информацию о том, что квартплата для них реально сократится в 2-3 раза. Для утверждения передачи дома достаточно получить согласие 50% жильцов + 1 голос, то есть согласие простого большинства жителей дома.

Как открыть управляющую компанию с нуля: необходимая документация

Можно открыть управленческую компанию с нуля, но существует и иной вариант, открытие новой на основе иной. Первый вариант предполагает наличие следующих документов:

  • заявление на УК и ее регистрацию (Ф №11001 от 2002 года);
  • устав управляющей компании;
  • протокол заседания о создании компании;
  • договор учредителя;
  • постановление о назначении директора организации;
  • договор аренды помещения или гарантийное письмо от его хозяина;
  • квитанция об оплате государственной пошлины.

Если же компания создается на основе ранее действующего предприятия или приобретения франшизы, то документация необходима несколько иная:

  • обновленный устав организации;
  • заявление о регистрации изменений (ФЗ № 13001 от 2002 года);
  • протокол заседания, где было принято решение о изменениях.

После чего в документацию управляющей компании вносятся изменения. Подтверждаются программы развития предприятия.

Далее руководящая коллегия должна выбрать банк, с которым в дальнейшем компания будет сотрудничать. Все расчетные и накопительные счета оформляются там. Следует уточнить как открыть спецсчет.

Вначале вносится половина капитала, затем счет должен быть полностью восполнен до истечения двадцати месячного срока. Но можно положить в банк и полностью всю установленную сумму(меньше 50% — не допускается).

Затем производится окончательный выбор клиентов и подходящих объектов.

Какие условия и требования для получения лицензии?

Законодательно установлено обязательное лицензирование  управляющей компании, занимающейся жилищно-коммунальной деятельностью. Осуществлять управленческую и финансовую деятельность могут только граждане РФ или официально зарегистрированные учреждения. От руководства закон требует также наличие квалификации.

В Государственном жилищном надзоре можно получить лицензию. Ее не требуется продлевать, так как она не имеет срока действия. Важная особенность лицензии: она имеет территориальные ограничения, и действует один документ на один дом.

Основания, согласно которым можно лишить лицензии управляющую компанию:

  • невыполнение предписаний жилищной инспекции компанией;
  • у руководства есть два привлечения к административной ответственности.

В случае постоянного нарушения правил и закона со стороны компании, организацию могут закрыть принудительно и лишить лицензии. Но ответственность нарушитель понесет только тогда, когда будет урегулирован вопрос с новой управляющей компанией. Так как этот процесс может затянуться, жителям в период разбирательств придется осуществлять ремонтные действия и финансовые операции своими силами.

Основные риски и перспективы бизнеса. Одна лицензия – на один обсуживаемый дом. Это необходимо чтобы избежать неправомерных действий со стороны руководителей и ТСЖ

За счёт чего удаётся сократить квартплату?

Прежде всего, за счёт того, что из квитанций по квартплате исчезают пункты, которые ЖЭКом реально не исполняются. В частности, «капитальный ремонт», «текущий ремонт», «уборка территории» и т.д.

В каждом регионе России количество неисполняемых ЖЭКами пунктов может колебаться, но, так или иначе, 3-4 пункта не выполняются повсеместно.

Только исключение из расчётов этих пунктов даст сокращение квартплаты в 2,5 раза.

Следующий шаг – организация учёта водоснабжения. По нормам, принятым в нашем государстве, расчёт за водоснабжение происходит из расчёта расхода воды 300 литров в сутки на человека. Ваша семья из трёх человек расходует тонну воды в день? А если умножить это на 120 квартир?

Установка общего водосчётчика даёт сокращение расходов ещё на 50%-60%. Та же ситуация и с газом и с электроэнергией. При грамотном управлении домом реально сократить квартплату в 4-5 раз.

Аренда помещения и ее стоимость

Для реализации своей деятельности управляющей компании необходимо иметь помещение под офис и прилежащие к нему подсобные комнаты. Если осуществляется бизнес план по ЖКХ, тогда оптимальным размером помещения будет 40 м2 (главный отдел) и 30 м2 (подсобные отделения). Суммарно выходит 70 м2. Средняя стоимость аренды помещения за один квадратный метр составляет 1500 рублей. Отсюда следует:

70х1500=105000 месячная аренда.

Также помещению необходим будет косметический ремонт, в среднем рассчитывают 500 рублей за м2. В ходе расчетов выходит:

70х500=35000 рублей

В сумме расходы и затраты на аренду и ремонт составляют: 105000+35000=140000 рублей.

Наиболее оптимальным вариантом для размещения офиса управляющей компании в сфере ЖКХ является один из домов, который компания обслуживает. Требуется также оборудовать диспетчерскую, установив там необходимую технику для организации, и провести телефонную линию с аппаратами.

Подсобные помещения необходимы для хранения спецодежды и инструментов, в то время как главное – для оптимальной работы штата.

Финансовая составляющая

В первую очередь необходимо зарегистрировать управляющую компанию в налоговых органах по месту вашего жительства. Это несложно и занимает ровно неделю. После этого подбираем многоквартирный дом, размещаем там объявления и проводим общее собрание жильцов.

Если согласие жильцов получено – переходим к заключению прямых договоров с энергосбытом, водоканалом, поставщиками газа и так далее. Устанавливаем общий счётчик воды, общий газосчётчик и общий счётчик потребления электроэнергии. Именно по показаниям этих счётчиков и будут в дальнейшем происходить взаиморасчеты с компаниями-поставщиками.

Какое оборудование необходимо приобрести?

Для повышения производительности труда персонала управляющей компании необходимо обеспечение  условиями труда. Важно обустроить помещение организационной техникой и приобрести оборудование:

  • компьютерами (в полной сборке) и принтерами, телефонными аппаратами, Интернетом и канцелярскими товарами – сумма затрат варьируется в пределах 100 тысяч рублей;
  • офисной мебелью (стулья для персонала, столы и сейфы, дополнительная мебель) – затраты 60 тысяч рублей;
  • если компания ориентирована на сферу жилищно-коммунального хозяйства, то работников необходимо снарядить специальным инвентарем (лопатами, шлангами, тачками и иными инструментами) и материалами, которых требуют процессы трудовой деятельности – общая сумма затрат составляет 140 тысяч рублей.

Сумма, которая необходима для обеспечения всех условий труда и обслуживания жильцов составляет 300 тысяч рублей. В зависимости от количества штатных работников, охваченной площади для работ и от иных показателей, затраты могут повышаться или снижаться.

Руководителю необходимо снарядить свой персонал оборудованием для осуществления поставленных им задач на обслуживаемых объектах

Помещение для работы компании

Важно арендовать правильное помещение для работы компании, ведь потребуется большой штат работников, которых нужно будет где-то разместить. Несколько офисов в одном помещении, может быть здание в несколько этажей.

Это все показывает, что на открытие данной компании потребуется больше 500 тыс. рублей начального капитала, и то если считать по минимуму. Помещение не обязательно искать в центре города, но в доступности к районам с которыми планируется сотрудничество.

Управляющая компания не нуждается в прямой и обычной или в маркетинговых ходах. Потому что здесь придется договариваться с потенциальными клиентами напрямую. Поэтому придется потратить большое количество времени на то, чтобы обойти многоэтажные дома и предложить свое сотрудничество.

Лучше всего нанять для того представителей, но на первых порах можно заняться этим самостоятельно. Далее, после начала первого сотрудничества, заработает «сарафанное радио» и не потребуется. Если правильно и выгодно предоставлять свои услуги, клиенты потянутся сами, потому что это такая сфера деятельности.

Как правило, расценки на услуги устанавливает само правительство, но вот поставщиков ресурсов выбирает сама компания.

Вы не ответственны за цены, которые установлены государственными представителями, но можете установить сотрудничество с поставщиками ресурсов по выгодным ценам, удобным вам, чтобы бизнес максимально окупался.

Но это не придет в первые месяцы работы компании, только после того, как за компанией закрепится положительная репутация.

Подбор персонала и оплата труда

В штат должны входить несколько групп сотрудников – руководящая, обслуживающая и бухгалтерия. Работники управляющей компании должны быть квалифицированными, ответственными и исполнительными, поэтому при подборе кандидатов, следует обратить внимание на эти факторы.

Заработная плата сотрудника зависит от занимаемой им должности и сложности их служебных обязанностей. В штат должны входить:

  • директор управляющей компании. Его оплата услуг составляет 35 тысяч рублей;
  • ведущий (главный) инженер (высоквалифицированный сотрудник, знающий правила эксплуатации жилых помещений). Заработная плата – 30 тысяч рублей;
  • бухгалтер – зарплата составляет 25 тысяч рублей;
  • диспетчер – оклад 15 тысяч рублей;
  • сантехники, заработная плата одного работника – 20 тысяч рублей. Оптимально, нахождение в штате двух сотрудников этой специализации;
  • электрики (также двое специалистов), оплата труда для каждого составляет 20 тысяч рублей;
  • дворники (оптимально два), его заработная плата – 15 тысяч рублей;
  • юрист, в его обязанности входят помощь при составлении договоров, поэтому его занятость является неполной, следовательно, его месячный оклад – 10 тысяч рублей.

Шаблон с расчетами общей суммы на выплаты заработной платы штатным работникам:

35 + 30 + 25 + 15 + 2х20 + 2х20 + 2х15 + 10 = 225 тысяч рублей в месяц

Для управления многоквартирным домом необходимо обеспечение штата двумя специалистами одной сферы деятельности. Тогда производительность каждого не пострадает и в непредвиденных ситуациях они всегда смогут друг друга заменить.

Правильное ведение ценовой политики поможет руководителю избежать ущерба

Поиск места для размещения офиса управляющей компании и закупка оборудования

Прежде чем зарегистрировать свою деятельность необходимо подыскать место, в котором можно будет в будущем разместить офис управляющей компании. Оптимальным вариантом является многоквартирный дом, управление которого планируется взять в свои руки. Обычно подобные компании размещают на первых этажах многоэтажек, проводят капитальный ремонт, переделывая помещение под офис.

Для работы достаточно будет 40 кв. м. на которых необходимо расположить один большой кабинет где специалисты будут принимать клиентов, комнату для бухгалтера и директора, туалет, место для приема пищи.

Потребуется закупить офисную мебель, кондиционер, шкафы, сейф для документов, оргтехнику, материалы расходные и товары канцелярские. Также необходима покупка спецодежды, инструментов и инвентаря для рабочих.

Работа с клиентами

Работа с клиентами должна совершаться по всем стандартам и требованиями обычных государственных учреждений. Все максимально просто и легко. Чаще всего это часы приема в пятидневное расписание и наличие выходных. Необязательно привлекать к работе самых популярных и высококвалифицированных клиентов. Достаточны базовые умения и наличие необходимого образования.

Исходя из всего этого видно, как открыть управляющую компанию и что качественная управляющая компания это залог отличного бизнеса со стабильным доходом, но данная сфера деятельности требуется максимальной ответственности и умения введения дел. За один месяц такую компанию не открыть, поэтому нужно будет распланировать все максимально заранее.

По статистике большой начальный капитал окупится в первый год развития данного бизнеса, при условии начала активной работы сразу же после открытия.

Простои в этой сфере совершенно противопоказаны, именно поэтому нужно будет отнестись к деятельности с профессионализмом.

Хорошая управляющая компания в современном мире на вес золото, поэтому если предлагать качественные услуги и разумные условия для сотрудничества, успех не заставит себя ждать.

Маркетинговый план для управляющей компании

Маркетинговый план также важен для становления и развития любой компании, как и план ЖКХ для управляющей компании. Существует закономерность: чем лучше продумана маркетинговая политика, тем успешнее продвигается организация и получает выше доходы.

Маркетинговое планирование необходимо в бизнес-планах для того, чтобы найти путь решения внештатных ситуаций. Управление всем предприятием основывается на трех составляющих, а именно в:

  • управлении изменениями в компании;
  • управлении развитием структуры и ее деятельности;
  • единичных решениях по локальным ситуациям управления.

Важно учитывать изменения внешних и внутренних составляющих предприятия. Заранее разработанный план действий поможет избежать невозможности реализации оперативных действий в критический момент.

Какие доходы управляющей компании?

Здесь всё зависит от Вашего мастерства. Но, как показывает практика, многие компании устанавливают фиксированную плату за обслуживание дома с каждого жильца. Вот пример расчётов для дома на 120 квартир: Фиксированная плата – 500 рублей в месяц.

120×500 = 60.000 рублей в месяц с дома.

Источник: https://fondter-akopov.ru/nedvizhimost/upravlyayuschaya-kompaniya-kak-biznes-vygodno-li.html

Бизнес в сфере ЖКХ

Управляющая компания как бизнес выгодно ли

Примеры бизнес-планов :: Прочее :: Бизнес в сфере ЖКХ

Бизнес в сфере ЖКХ — это искушение. Дыры в законодательстве и устоявшиеся традиции дают здесь бесчисленные возможности заработков, в основном не слишком этичные.

Предприниматель из Перми Елена Юрьевна Котова пришла в управдомы из риэлтерского бизнеса. Пришла не сегодня — три года назад, то есть бежала вовсе не с тонущего корабля.

Просто в свете реформы бизнес в сфере ЖКХ представлялся ей более перспективным.

Сегодня Елена Юрьевна — президент ассоциации управляющих компаний Перми и сама владеет двумя такими компаниями — “Проспект-Эко” и “Лидер”. В их управлении более 200 домов.

“Пока это еще не бизнес, а фундамент для бизнеса. Во-первых, только “Проспект-Эко”, у которой в управлении новые приличные дома, работает по индивидуальному тарифу, а “Лидер” — по тарифу, утвержденному муниципалитетом.

А по этому тарифу, знаете ли, новая метла для дворника должна стоить 18 руб.

Во-вторых, не существует развитого рынка сервисных услуг, зачастую приходится иметь дело с компаниями-монополистами, и время проходит в бесконечной борьбе с их ценами и качеством работы”.

Кризис отразился на сфере ЖКХ двояко. С одной стороны, стало проще с кадрами: очередь из желающих работать дворниками, сантехниками, электриками; из банковского и строительного бизнеса потекли реки финансистов и управленцев. С другой стороны, среди жильцов растет количество неплательщиков.

Нужно вертеться, фантазировать. И Котова вертится. В одном случае сдали земельный участок по льготной цене охранному агентству, которое взяло на себя охрану дома и денег за это не берет.

В другом — с домом на окраине города — участки начали сдавать самим жильцам под ведение домашнего хозяйства, что стало вдруг актуально.

“Знаете, многие коллеги мои считают, что бизнес можно делать лишь там, где новый жилищный фонд. Это ленивый подход. Понятно, что в хороших домах богатым людям можно продать больше услуг — тут и ремонт в квартирах, и благоустройство территорий; кроме того, в новых домах нежилых помещений больше и сами они лучше. Но посмотри хозяйским глазом — и поймешь, как улучшить плохое.

В частности, нужно работать с энергосбережением, формировать линейку тарифов. У нас вот сейчас такая линейка формируется — от тарифа “эконом” до “люкс”. Самой удобной конструкцией для работы с такой линейкой было бы сотрудничество с ТСЖ — у одного председателя несколько “кошельков” под разные тарифы.

Тогда бы работа действительно велась более точечно, под разные запросы и возможности”.

Рентабельность своего бизнеса Елена Котова оценивает в 5-10%. Если количество домов в управлении удвоится, показатель вырастет, но не вдвое. “Это небольшой, но стабильный доход. Компании, работающие честно, в среднем имеют примерно столько же”,— говорит она.

Правда, признает она, этим уровнем доходности довольствуются далеко не все. “Верхней границы просто не существует. Мы хотим работать на рынке долго, поэтому делаем свою работу максимально в интересах жильцов и еще много занимаемся общественной работой, затратной по сути. Организуем праздники во дворах, семинары для жителей”.

Нестяжатели

Два года назад новый Жилищный кодекс обязал собственников жилья выбрать способ управления домом. Тогда казалось, что для частного бизнеса открывается новая сфера — как и говорит Котова, умеренно прибыльная, но стабильная.

Например, стандартный бизнес-план для управляющей компании, не сулящий златых гор, предлагало агентство Step-by-Step. Начальные вложения, по мнению экспертов, должны были составить $50 тыс., срок окупаемости — 5-6 лет, а рентабельность на уровне 10%, и лишь в том случае, если в управление удастся получить не менее 10 домов. Если домов будет пять, бизнес получается убыточный.

“Так оно и есть,— говорит руководитель российской Ассоциации управляющих и эксплуатирующих организаций в жилищной сфере Евгений Пургин.

— При том что государство по-прежнему регулирует эту сферу и само в ней является активным участником, бизнес здесь работает на грани рентабельности. Управление старым жилищным фондом вообще убыточно, а на новом можно заработать 1-2%.

Хотя, конечно, при наличии административного ресурса или индивидуальных тарифов все иначе”.

Евгений Пургин (сам он является владельцем санкт-петербургской управляющей компании “Стакс”, в ее портфеле около 80 домов) считает, что во время кризиса рентабельность должна только ухудшиться. “Сейчас наиболее востребованными будут не ТСЖ и не управляющие компании, а непосредственное управление.

Потому что эта форма управления домом более выгодна для собственника: каждый собственник заключает прямые договоры с сервисными организациями и перечисляет платежи непосредственно им.

В этом случае он не несет ответственности за неплательщиков из своего дома и ему не могут отключить воду и электричество — а если дом управляется ТСЖ, то могут”,— отмечает Пургин.

По сценарию непосредственного управления “Стакс” работает уже в нескольких домах, беря на себя лишь технический надзор.

“Если управляющая компания берет целиком дом в управление, ей достается порядка 2% от общей суммы платежей с каждой квартиры (примерно 70% составляет оплата коммунальных услуг, около 30% идет сервисным организациям). И при этом компания должна отвечать за неплательщиков своими средствами.

А технический надзор — это вообще меньше 1%. Но зато в этих домах мы ничем не рискуем: если количество неплательщиков возрастет, нас это не касается”,— рассказывает Евгений Пургин.

Пять миллионов на реестр зеленых насаждений

Нельзя сказать, что за два года частного бизнеса в этой сфере стало много. “Реформа движется, но куда медленнее, чем нам хотелось бы,— сетует эксперт фонда “Институт экономики города” Дмитрий Гордеев.— Есть хорошие сдвиги в Ростове-на-Дону, Перми, Новосибирске, Томске.

А хуже всего дело обстоит в Москве и Санкт-Петербурге — в столичных городах муниципалитеты стоят насмерть, чтобы не допустить частный бизнес к ЖКХ. Считается, что на другом полюсе такие регионы, как Белгородская и Саратовская области,— у них больше всего домов в процентном отношении создали ТСЖ, а те заключили договоры с управляющими компаниями. Но в основном это “липа”.

ТСЖ создают практически насильственным способом, объединяя целые кварталы, а управляющие компании — это те же МУПы, что и раньше”.

Судить о рентабельности МУПов и организаций, созданных на их основе, можно лишь по агентурным и косвенным данным.

Но замечание Елены Котовой, что “верхней границы рентабельности в сфере ЖКХ не существует”, безусловно, имеет отношение в первую очередь к этим структурам.

Несмотря на то что Жилищный кодекс обязал все управляющие организации — и частные, и государственные — отчитываться перед собственниками жилья, МУПы по-прежнему хранят свои финансы в секрете.

“Мне чудом удалось ознакомиться с финансовой документацией одной из государственных управляющих компаний, после чего я окончательно понял, что бороться с ними бессмысленно,— рассказывает руководитель одного из московских ТСЖ, воюющих за смену управляющей компании.— Там, например, была строчка: “пять миллионов рублей на ведение реестра зеленых насаждений”. Очевидно, что из этого бизнеса их не выгнать никогда”.

“Это особенность Москвы,— разводит руками Дмитрий Гордеев.— Город всеми силами держится за старую систему, отказывается прекращать дотирование жилищно-коммунального комплекса, тратит на это миллиарды и, таким образом, сохраняет неприкосновенность всей этой коррумпированной махины комплекса ЖКХ”.

“Иметь административный ресурс — это 80% успеха на рынке ЖКХ,— утверждает Евгений Пургин.— Такие компании — будь они государственные или якобы частные — добиваются любых тарифов от муниципалитетов, любых дотаций”.

“Во-первых, система заработков этих организаций состоит из бюджетных субсидий и денег, собираемых с плательщиков,— рассказывает руководитель ТСЖ в районе Куркино Владимир Кудрявцев.— И часто под одно и то же деньги берут дважды.

Во-вторых, в нашем, например, районе эти компании квитанции выписывают по нормативам, хотя в домах установлены счетчики и данные счетчиков существенно ниже, но с поставщиками они, безусловно, расплачиваются по счетчикам.

А в-третьих, управляющие компании, как правило, аффилированы с сервисными — то есть ни о какой конкуренции говорить не приходится”.

Равнение на МУПы

Принято считать, что пережитки советского “домоуправства” будут изжиты путем внедрения в сферу ЖКХ достаточного для появления конкуренции количества частников.

Между тем сегодня провести четкую грань между частными и государственными структурами уже не могут даже участники рынка.

Государственные компании становятся частными и, бывает, теряют былую близость к власти, а частные прорастают во власть и разворачиваются подчас шире, чем любые, даже самые развесистые МУПы.

Стоит сказать, что возможностей для неправедных заработков у частных компаний на данный момент практически столько же, сколько и у государственных. К примеру, многие частные УК, так же как и государственные, собирают деньги по установленным тарифам, а расплачиваются с поставщиками по счетчику.

“Основной заработок частных управляющих компаний формируется на разнице тарифов,— говорит главный редактор журнала “Председатель ТСЖ” Сауле Беркимбаева.— В большинстве регионов тарифы на воду и электричество сильно завышены, и на разнице можно отлично заработать.

А то, о чем любят рассказывать предприниматели,— собственно хозяйственная деятельность — здесь сильно отстает от первой позиции. Впрочем, эта статья дохода не менее важна — от качества договоров зависит и качество услуг, и рентабельность бизнеса.

Например, компания может заключить договор на ежедневный вывоз мусора, а может заказать утрамбовку мусора и вывозить его три раза в неделю — уже выйдет экономия до 20 тыс. руб. в месяц. Или использовать некие площади как рекламные — опять же выгода”.

Сращивание с сервисными организациями в сфере ЖКХ законодательство преступлением не считает. “Закон никак не ограничивает аффилированность управляющих компаний с сервисными,— отмечает Дмитрий Гордеев из фонда “Институт экономики города”.— Но с точки зрения этики и эффективности управления наличие аффилированности — это очень плохо”.

“Да, плохо,— соглашается Евгений Пургин.— Но мы просто вынуждены создавать собственные сервисные организации, поскольку не можем найти другие компании, которые работали бы по утвержденным тарифам. Естественно, большинство управляющих компаний создает собственные сервисные компании”.

Коммерсанты из некоммерческих организаций

Наиболее одиозные примеры заработков на рынке ЖКХ связаны с товариществами собственников жилья.

Бизнес ТСЖ — это, собственно, оксюморон, сочетание несочетаемого: товарищества собственников жилья по закону являются некоммерческими организациями и не должны преследовать цель извлечения прибыли. Но, как это ни прискорбно, довольно часто преследуют.

Этот же закон делает ТСЖ максимально привлекательным для жульнических схем: всего 6% налога на доходы, возможность получения банковских кредитов и т. д.

С подачи муниципалитетов и застройщиков появилась масса псевдо-ТСЖ, которые мучают жильцов требованиями произвести коммунальные платежи на год вперед, сброситься на уже оплаченный вывоз мусора.

Они вводят плату за пользование лифтом (пример — ТСЖ “Заповедный” в новом доме по адресу Островитянова, 6, которое установило таксу 1200 руб. за час работы лифта), а случается, что председатель ТСЖ просто растворяется в пространстве с деньгами жильцов.

Впрочем, на десять негативных примеров все-таки находится один-два позитивных.

“Два года назад отовсюду слышалось — председатель ТСЖ сбежал с деньгами, украл, собрал, но ничего не сделал. Однако сейчас ситуация, на мой взгляд, меняется,— говорит Сауле Беркимбаева из журнала “Председатель ТСЖ”.— Вот могу рассказать одну историю.

Одна дама, руководитель ТСЖ, никак не могла добиться от муниципальных властей оформления документации на свой дом, и чтобы добиться этого, пошла работать в ГУИЗ. Глава управы долго противился решению ее дела, но был вынужден периодически выслушивать ее и постепенно проникся тем, что она говорила.

Так он оформил ей документы и приватным порядком попросил создать ТСЖ еще в двух домах — указал адреса и помог с оформлением бумаг. Выяснилось, что в этих домах жили его дети! То есть он для детей, получается, выбрал лучшее”.

“ТСЖ без найма управляющей компании — это действительно самый эффективный способ управления домом,— отмечает председатель одного из ТСЖ Уфы Ирина Антонова-Нешина.— Благодаря низкому налогообложению мы можем создавать рабочие места, держать высокие зарплаты для персонала, оказывать более качественные услуги.

Мы технику купили собственную — газонокосилки, например, теперь у нас все свое. Я вот не могу позволить, чтобы у меня ночью не дежурил сантехник на экстренный случай, чтобы влажная уборка в подъездах проводилась не каждый день. И это при самых обычных тарифах на обслуживание.

А управляющим компаниям нужно зарабатывать, у них другие задачи”.

Впрочем, Антонова-Нешина признает, что почти все тут зависит от личных качеств председателя ТСЖ. “Да, есть такое мнение, что возглавить ТСЖ — это как два ларька получить. Но я его не разделяю, я работаю за зарплату, которая была одобрена правлением, и вся наша деятельность максимально прозрачна”,— говорит она.

Екатерина Дранкина

Источник: Коммерсантъ

Версия для печати

Вернуться к разделу “Бизнес-планы предприятия”
Обсудить статью на форуме.

Источник: http://md-bplan.ru/articles/html/article10447.html

Бизнес-публикации

Управляющая компания как бизнес выгодно ли
10 мая 2016
С июля этого года вступает в силу закон о ликвидации ЖЭКов. Согласно ему, все многоквартирные дома или будут управляться ОСМД, или автоматически передаются местными властями частным управляющим компаниям. Управление жильем становится новым и перспективным направлением бизнеса.

Украинцы сейчас активизировали процесс создания ОСМД, чтобы самим выбирать себе управляющую компанию или заказывать услуги подрядчикам напрямую. По состоянию на март уже создано 17 тысяч ОСМД. Клиент готов – теперь нужны компании, которые будут предоставлять соответствующие услуги.

Какие услуги можно оказывать

Большой многоквартирный дом, где более 250-300 квартир, может позволить себе содержать штат персонала: председателя ОСМД, бухгалтера, дворника, электрика, сантехника. Но тогда все их зарплаты жильцы должны будут оплачивать из квартплаты, что, конечно, невыгодно.

Также председатель должен осуществлять контроль за этим персоналом, что требует от него и знаний, и добросовестности. Поэтому многие начинающие председатели, особенно те, для кого это не основная работа, заинтересованы в том, чтобы найти качественного подрядчика – управляющую компанию.

Управляющая компания (УК) может оказывать такие услуги для ОСМД:1) Ведение бухгалтерии: включая сопровождение финансовых операций (расчеты с компаниями, предоставляющими услуги, приобретение необходимых товарно-материальных ценностей, расчеты зарплат), налоговую отчетность, ведение кадровой документации, проведение отчетов перед жителями за расходование средств.Максимальный аутсорсинг: единый вычислительный центр с приемом показаний счетчика, подготовкой и распечаткой для квартир квитанций на оплату услуг ЖКХ, с учетом субсидий и льгот, система автоматических платежей с карт.2) Административные услуги: ОСМД наследует функцию ЖЭКов по выдаче различных справок жильцам – о прописке, составе семьи, которые требуются для различных социальных служб.Минимальный функционал: прием жильцов по вопросам выдачи справок, ведение книг записи выданных справок, домовой книги.Максимальный аутсорсинг: договориться с ОВИРом и нанять курьера, чтобы справку о прописке, составе семьи можно было заказать по телефону в УК и получить в почтовый ящик.3) Услуги колл-центра для жильцов: жалобы, вызовы специалистов для ремонтов, вопросы оплаты жилищно-коммунальных услуг и начисления стоимости услуг, прочее.4) Юридические консультации для председателей ОСМД по составлению договоров, ведению документации, спорам, взысканию долгов.5) Сервисно-технические услуги:- уборка лестничных площадок, придомовых территорий;- электромонтажные работы, вызов электрика;- услуги по ремонту, монтажу водопроводных труб, систем отопления и кондиционирования, услуги сантехника;- обслуживание сетей, приборов (газ, вентиляционные шахты, тепло);- вывоз бытовых и строительных отходов, листвы;- обслуживание лифтов;- дератизация и дезинфекция;- обрезка деревьев;- услуги садовника, уход за клумбами, газонами;- уход за детской площадкой;- услуги клининга в квартирах;- охранные услуги;- строительно-ремонтные работы различной сложности;- продажа строительных материалов, приборов, инструментов и другого инвентаря для работ;- услуги по перевозке;- поиск домашнего персонала;- выгул собак и пр.6) Технические консультации: по вопросам регулировки теплоснабжения, осмотров подвалов, модернизации коммуникаций, проведения ремонтов, утепления, снижения энергопотребления.

Конкурентные преимущества УК

Председатель ОСМД, конечно, может заказывать каждую услугу по отдельности, но поиск и контроль подрядчиков – это серьезные хлопоты для него. Управляющей компании несложно донести до него эту простую мысль: преимущество наличия подрядчика – удобство и комплексность услуг, ответственность за качество.

«Ошибка начинающих управляющих компаний в том, что они пытаются действовать по устаревшему образцу ЖЭКа и оказывать услуги уборки, ремонта, не беря на себя бухгалтерию и сервисы. Следует учесть, что эти услуги требуют затрат на содержание персонала (зарплаты и налоги), приобретение расходных материалов, и поэтому не могут быть прибыльными.

Другая крайность: сверхтехнологичность при отсутствии базовых сервисов. Компании начинают создавать мобильные приложения для ОСМД, которые помогут провести общее собрание или увидеть затраты на услуги ЖК, но не решают проблем жизнедеятельности ОСМД», – отмечает Дмитрий Софина, директор национальной управляющей компании «Вин Дим».

По опыту работы его компании во многих городах Украины, жильцов волнуют прежде всего чистота в доме и экономия в оплате услуг. Они хотят, чтобы «было куда пожаловаться» и избегают личной ответственности. Ценят, когда «получить справку» можно без очередей и в любой день. И только после этого обращают внимание на технологичные решения или сервисы.

В ближайшей перспективе для управляющих компаний будут выгодны масштабные и дорогие проекты: проведение термомодернизации и утепления дома, ремонт крыши, постройка и охрана парковки… Так, утепление дома приносит УК чистую прибыль до 25 тыс. грн (комиссионные выплаты от подрядчиков).

Причем средства на оплату этих проектов как раз и накапливаются управляющей компанией благодаря ежедневному рациональному использованию средств жильцов, направленных на содержание дома. По данным Дмитрия, этих средств хватит домам, в которых больше 50 квартир.

Начало бизнеса

Стартовые инвестиции на открытие управляющей компании составят 40-60 тыс. грн. Это аренда офиса, зарплаты, техника, телефонная и мобильная связь, создание сайта.Команда из трех человек (директор, бухгалтер, помощник) способна обслуживать 3-5 ОСМД (экономя каждому ОСМД зарплату как минимум одного бухгалтера).

Деятельность в этой нише можно вести и как ООО, и как ФОП (что более выгодно с точки зрения налогообложения). Также управляющей компании понадобятся профильные специалисты на аутсорсинге.Минимальное программное обеспечение, которое потребуется для работы УК: программа бухгалтерского учета (существуют оптимизированные программы для управления жильем на основе «1C: Бухгалтерия»).

Желательно иметь CRM для индивидуализации работы с клиентами-жильцами и партнерами-подрядчиками, удобного заключения сделок, работы со счетами.Срок выхода на самоокупаемость составит три месяца (при хорошей работе и количестве обслуживаемых квартир около тысячи).

Рентабельность бизнеса управляющей компании составляет 5-20% в зависимости от эффективности работы, количества персонала, количества и размера взятых на обслуживание ОСМД. Облегченный вариант для начинающих предпринимателей – стать филиалом или франчайзи большой управляющей компании, которая поделится опытом в построении бизнес-процессов.

«Если появляются партнеры из регионов, желающие открыть филиал «Вин Дим» у себя, мы предоставим им бизнес-модель работы, наш операционно-контактный центр и оплатим накладные расходы на первые три месяца работы, поможем выйти на самоокупаемость», – рассказывает Дмитрий Софина.

Головная компания берет на себя общее управление, предоставляет свое программное обеспечение, может взять на себя также бухгалтерское обслуживание, кадровый учет.В этом случае новая УК берет на себя собственно обеспечение услуг обслуживающего персонала для ОСМД. Ей понадобится (возможно, на аутсорсинге) юрист для обеспечения правовой поддержки ОСМД с момента его создания.

Сложности

Для того чтобы стать полноценной управляющей компанией, с которой выгодно работать ОСМД и которая сама получает за это прибыль, следует внимательно изучить законодательство в сфере ЖКХ, санитарно-эпидемиологические нормы, нормы потребления и продолжать обновлять свои знания.

Бухгалтеры должны разбираться в нормативах, тонкостях просчета тарифов. Юристы и специалисты должны уметь договариваться с организациями, предоставляющими услуги. Поставщики газа и электроэнергии – крупные монополисты – могут отказаться сотрудничать с маленькой компанией.

Часто при заключении договоров на оказание услуг местные теплосети и водоканалы пытаются вставить в пункты дополнительные обязательства ОСМД (например, передать им на баланс свои участки внутридворовых коммуникаций, включить оплату за проверку газовых сетей внутри дома).

С этим нужно научиться бороться.

Привлечение клиентов

Прежде чем оформлять компанию юридически, следует изучить конкуренцию на рынке: какие-то ОСМД уже работают с подрядчиками сами, где-то уже созданы управляющие компании (часто из бывших ЖЭКов). Для этого можно пойти к председателям работающих ОСМД, выйти на ассоциации ОСМД (такие общественные организации работают во многих городах).

Новичкам в «домоуправлении» сложно будет убедить жильцов, чтобы им поверили, и в этом случае проще войти на рынок как филиал известной компании. Многие дома, считает Софина, не захотят создавать ОСМД и предпочтут, как и раньше, во времена ЖЭКов, ничего не делать.

Таким нужно объяснять их экономические выгоды и доказывать, что создание ОСМД не будет для них лишним грузом.Из опыта Софины, в старых хрущевках зачастую даже не стоит тратить усилий и времени на то, чтобы агитировать за создание ОСМД. Их жители обычно не готовы к переменам, да и состояние этих домов требует больше затрат на содержание.

Наиболее перспективны с точки зрения бизнеса 14-этажки из новостроев или многоподъездные 9-этажные дома кооперативного сектора, где живут люди молодого и среднего возраста, более активные.«Вин Дим» бесплатно помогает жильцам создавать ОСМД, сопровождая весь процесс консультациями и помогая с документами, открытием счетов и т. п.

Когда жильцы видят, сколько трудов с них снимает управляющая компания, они проникаются к ней доверием и обычно становятся ее клиентами.

Нужные партнеры

Управляющие компании имеют право от имени ОСМД договариваться с региональными филиалами банков о кредитовании на цели энергоэффективности: ОСМД смогут получить 40% суммы кредита по госпрограмме и компенсацию процентных ставок.

Сотрудничество ОСМД з Райффайзен Банком Аваль

Вячеслав Владимирович Мартенюк, председатель ОСМД «Брест-Л» (Житомир):

«После создания ОСМД мы провели опрос на нашем сайте: в каком банке вы хотели бы обслуживаться, и подавляющее большинство членов ОСМД выбрали Райффайзен Банк Аваль. Мы достаточно быстро оформили расчетный счет в банке и подключили систему «Клиент-Банк». Банк работает как часы, а мы имеем удобный механизм отображения всех наших поступлений. Благодаря интеграции с 1С и личными кабинетами жители всегда видят все начисления и расходы, что является самым главным в прозрачности услуг».

Владимир Петрович Шевчик, председатель ОСМД «Прайд+» (Луцк):

«На учредительном собрании большинство людей пожелали обслуживаться в надежном европейском банке, поэтому мы сразу оформили счет в Райффайзен Банке Аваль. Можно много рассказывать о качестве услуг и удобной системе «Клиент-Банк», однако мы пошли дальше. Так как все платежи идут у нас лишь на расчетный счет и часто приходится покупать что-то для ОСМД и отчитываться перед жителями, то мы начали использовать корпоративную бизнес-карточку. Рассчитываясь через терминал этой карточкой, жители сразу видят в кабинете эти затраты, а нам не приходится думать, как искать наличные».

Источник: https://msb.aval.ua/ru/news/?id=25118

Правовое решение
Добавить комментарий