В чем разница жкх и жэу

Стесняюсь спросить: в чем разница между ЖЭКом, ОСМД и управляющей компанией | НашКиев.UA

В чем разница жкх и жэу

Когда деревья были большими, цены на коммуналку — маленькими, а выбора не было совсем, мы принимали низкое качество услуг как должное. Ну а смысл возмущаться, если государство уже все за всех решило? 

Сегодня же у киевлян другая проблема: разобраться в многообразии вариантов управления собственным домом, выбрать лучшее, договориться с соседями и внедрить все это под свою ответственность.

Задача, скажем прямо, непростая. На кону — качество жизни и сохранность семейного бюджета, «самолечение» чревато последствиями, поэтому за разъяснениями мы решили обратиться к специалисту — основателю управляющей компании «Затишна оселя» Диане Гранцевой.

Диана Гранцева  (личный архив)

Принятый недавно закон «О коммунальных услугах» эксперты не зря окрестили «декоммунизацией ЖКХ» — согласитесь, сложно найти в Украине что-то более советское, чем эта сфера. Благодаря реформе на рынке коммунальных услуг медленно, но уверенно появляется конкуренция, а у киевлян — шанс получить качественное обслуживание. 

В частности, по новым правилам жильцы могут самостоятельно выбирать для своего дома подходящего управителя и менять его каждый год. Тем же, кто не выбрал, райадминистрация назначит управляющую компанию сама — на конкурсной основе.

  Утверждать, что процедура конкурса будет честной и прозрачной, мы не беремся, за результат тем более не ручаемся, а потому рекомендуем изучить наш материал, взять соседей в оборот и определиться со своим «управдомом» самостоятельно.

 

ЖЭКи

Начнем с того, что никаких ЖЭКов в природе уже нет. Точнее, есть, но в другой форме, и называются они теперь государственные управляющие компании (не путать с частными). То есть ЖЭКОв нет, но их дело живет.

«По большому счету, власти просто саккумулировали ЖЭКи в некую единую районную структуру под новым названием. Но чтобы провести реструктуризацию, изменения должны быть не только внешними, но и внутренними. Ничего подобного люди пока не ощущают. Они видят, что тарифы выросли в 2-3 раза, а услуги и обслуживание остались те же самые», — говорит Диана Гранцева.

Что же имеет в виду эксперт? Поясняем на конкретных примерах.

Прорвало трубу среди ночи. По колено в воде, вы несколько часов названиваете в общегородскую диспетчерскую, добиваясь выезда аварийной бригады, затем сдаетесь и вызываете частного сантехника.

Запах перегара, нецензурная брань, просьбы «позолотить ручку», — здравствуй, долгожданный ЖЭКовский электрик!

Непонятная сумма в квитанции, будто только что из генератора случайных чисел? Справок не даем! И вообще, заходите уже после праздников.

Знакомо? Именно так жили, живут и точно какое-то время будут жить в домах, управляемых ЖЭКами (как их не называй).

плохие сантехники в ЖЭКах не редкость ()

Одна диспетчерская на огромную территорию, нехватка специалистов, отсутствие квалификации и культуры обслуживания, наплевательское отношение к аварийным ситуациям и проблемам жильцов, хамство, очереди, раздутый бюрократический штат, «съедающий» все деньги, навязанные тарифы — тут собрано наследие «совка» во всей красе. 

Прозрачность? Клиентоориентированность? Что за страшные слова вы тут говорите!

Вывод: скажите ЖЭКам уверенное «нет», если только вы не мазохист.

ОСМД

Объединение совладельцев многоквартирного дома — отличная и прогрессивная штука, особенно для тех, у кого есть время и желание разбираться в нюансах домоуправления.

При этой форме управления жильцы объединяются, выбирают председателя и поручают ему заниматься вопросами дома под их контролем.

Тут и возникает первый подводный камень. Эффективность работы ОСМД, цена и качество коммунальных услуг очень зависят от человеческого фактора. Под грамотным, опытным, энергичным и, главное, честным руководством дома ОСМД могут жить припеваючи. А вот если с кадрами не повезло — пиши пропало.

«Сама специфика бизнеса очень сложная, не все с этим справляются. Начиная от чисто психологических моментов (люди ведь, как правило, приходят к управителю с проблемами), и заканчивая необходимостью иметь налаженные контакты, знать инженерные системы дома и искать правильный подход к подрядчикам», — поясняет Гранцева.

Сайтов и офиса у ОСМД, как правило, нет, что осложняет получение нужной информации, например, по вашему счету. Общение жильцов между собой и с правлением ведется исключительно в мессенджерах и на общих собраниях.

собрание жильцов ОСМД ()

При создании ОСМД стоит взвесить еще некоторые нюансы.

Например, невозможность для небольшой группы совладельцев содержать круглосуточную диспетчерскую и всех необходимых дому специалистов, сложность получения выгодных условий у подрядчиков.

Покупать качественную импортную технику для ОСМД также накладно. Единственные варианты для них— внештатное сотрудничество со специалистами и аренда, что почти всегда неудобно. 

Вывод: скажите ОСМД «да», если кандидат в председатели — такой, как мы описали выше; если готовы к самостоятельным решениям и постоянному контролю деятельности руководства; если уверены в своих соседях и готовы уделять много времени коммунальным вопросам.

Частная управляющая компания

Эксперты уверены, что с принятием нового закона таких компаний на рынок придет немало. Они будут бороться за ваш дом, предлагая более выгодные условия и более высокое качество услуг. 

Уже сегодня в каждом районе Киева работают несколько частных управляющих компаний. Все они подают в районные администрации информацию о себе.

«Можно получить список, изучить сайты, подходы, провести встречи и даже мини-тендер. Посмотрите, какие условия предлагают компании, и выберите ту, которая больше всего подходит», — рекомендует Диана Гранцева.

один из домов компании «Затишна оселя» (личный архив Дианы Гранцевой)

В отличие от ОСМД и государственных управляющих компаний, которые являются неприбыльными организациями, частные УК работают на коммерческой основе. За свои услуги они берут в среднем 10% от суммы квартплаты. Но это не значит, что ваш счет с таким управителем будет больше.

Во-первых, под опекой частных управителей находятся сразу несколько домов. То есть они в глазах подрядчиков — крупные и выгодные клиенты, которым всегда дают солидные скидки. 

Во-вторых, частные управляющие компании позволяют жильцам самостоятельно выбирать пакеты и тарифы. Самый минимальный из них включает все необходимые дому услуги: обслуживание коммуникаций и лифтов, уборка и вывоз мусора, право пользоваться круглосуточной диспетчерской. Цена пакета зависит не от набора услуг, а от частоты их предоставления.

«Например, в подъезде можно убирать два раза в неделю, а можно каждый день», — уточняет эксперт.

В-третьих, частные УК имеют в штате хороших специалистов с конкурентной зарплатой, которые приезжают на вызов  в любое время суток.

«Люди не могут работать круглосуточно, поэтому в штате должно быть минимум четыре сантехника, четыре электрика, чтобы они сутки через трое могли работать. У нас, например, специалисты, которые в данном микрорайоне работают с самого его основания. Они там знают уже каждый гвоздик», — уверяет Диана Гранцева.

В-четвертых, только частные управляющие компании имеют собственное качественное техническое оснащение: снегоуборочную технику, газонокосилки и многое другое.

А еще у них есть офисы, куда всегда можно прийти за любой информацией или нужной справкой, сайты и, как и в случае с ОСМД, чаты в мессенджерах.

не удивляйтесь, если  с частной управляющей компанией ваш счет за коммуналку станет намного скромнее, чем раньше ()

Но имейте в виду: перед тем, как подписать с жильцами договор, компания проведет аудит вашего дома.

«Мы еще не каждый дом возьмем. Перед заключением договора проведем аудит, потому что если дом в совсем ужасном состоянии, это большой объем работы. Мы-то к нему готовы, но вот готовы ли жители к дополнительным тратам на необходимую модернизацию?» — говорит основательница «Затишної оселі».

И тут же напоминает, что выходы есть всегда. Например, в Киеве работает программа по ремонту жилья и энергосбережению «30 на 70» от КГГА. По этой программе 70% стоимости расходов на выполнение ремонтных работ в доме покрывается из городского бюджета и 30% — на средства жителей дома.

«Но в эту программу ваш дом еще должен попасть. Мы подаем сейчас один наш дом, посмотрим в следующем году, как это будет работать», — уточняет Гранцева.

Вывод: Однозначно «да». Один раз проведя «кастинг» среди частных управляющих компаний района, вы убьете сразу двух зайцев: получите качественное управление в доме и освободите время для других вопросов. Главное, убедиться, что ваш дом технически к этому готов.

В любом случае, подбирая управляющую компанию, помните: вы хозяин положения. Менять управителя по новому закону можно каждый год, разорвав контракт в одностороннем порядке с предупреждением за месяц.

Желаем удачи и комфортной жизни в Киеве!

Источник: https://nashkiev.ua/zhournal/del-nye-sovety/stesnyayus-sprosit-v-chem-raznitsa-mezhdou-zhekom-osmd-i-oupravlyayuschimi-kompaniyami.html

Полезно знать. ЖЭУ и товарищество собственников. Что выбрать?

В чем разница жкх и жэу

В соответствии с Концепцией развития жилищно-коммунального хозяйства до 2015 года планируется, что весь жилищный фонд будет обслуживаться в основном через товарищество собственников. Менее чем через пять лет увидим, осуществятся ли эти планы.

А пока для многих семей, готовых получить жилье (либо тех, кто уже имеет собственную квартиру) ребром становится вопрос, какой форме управления отдать предпочтение – ЖЭУ (жилищно-эксплуатационный участок, ранее – ЖЭС) либо товариществу собственников (ТС).

www.zapraudu.info

Хотя и ожидается, что управлять многоквартирными домами в скором времени будут только ТС, многие из экспертов полагают, что такая идея не имеет под собой ни теории, ни практики.

Один из них – главный инженер ТС “Очаг” Геннадий Калёнов выразил мнение в интервью журналисту TUT.BY, что форм управлением городским жильем должно быть несколько, должна быть конкуренция и право выбора.

Он также пояснил разницу между ЖЭУ и ТС.

На сегодня 85% квартир в Беларуси – приватизированные. А почти все многоэтажные дома в нашей стране являются совместным домовладением.

Это значит, что помимо квартиры, у которой есть хозяин, есть и общее для целого дома имущество, которое не является индивидуальной собственностью, – это стены, крыши, лифты, подвалы…

Этим имуществом должен кто-то управлять, поясняет специалист. Наше законодательство предусматривает три варианта управления.

Для домов, в которых не более пяти квартир, подходит непосредственное управление без организации юридического лица. Многоэтажкой либо комплексом жилых домов (в него объединяются дома примерно одинакового года постройки, имеющие общий земельный участок) может управлять ЖЭУ либо товарищество собственников, – рассказывает Геннадий Калёнов.

Разница между ЖЭУ и ТС – в управлении

разница между ЖЭУ и товариществом собственников – в управлении совместным домовладением (стены, крыши, лифты и пр.). Если в первом случае оно внешнее, то в ТС – управление внутреннее, иными словами – самоуправление.

И ЖЭУ, и ТС – организация, предприятие. С той разницей лишь, что ЖЭУ является государственным предприятием, ТС – негосударственным. Товарищество собственников – это юридическое лицо со своим расчетным счетом, руководителем (директором, председателем). На него распространяется законодательство о предприятии: оно должно иметь печать, вести документацию, предоставлять отчетность.

В то же время ТС – некоммерческая организация, потому не имеет права распределять прибыль среди своих членов, которыми являются собственники. ЖЭУ – государственная организация, которая, с одной стороны, подчиняется Министерству жилищно-коммунального хозяйства, с другой стороны – администрации района, на территории которого она расположена.

А ТС, как и все остальные организации, подотчетно администрации района.

И если администрация района проводит какие-то совещания (по отопительному сезону, по благоустройству), то на это совещание вызываются все руководители предприятий данного района, в т.ч. и руководители ЖЭУ и товариществ собственников.

В товариществе собственников предусмотрена отчетность, выборность, проверка бухгалтерии. Например, любой член ТС в любое время по закону может обратиться в бухгалтерию товарищества и ознакомиться с данными бухгалтерского учета – например, начисление заработной платы председателю и т.д.

В ЖЭУ такое законодательством не предусмотрено. Здесь нужно написать письменное обращение и в соответствии с законом “Об обращениях” через определенный срок получить ответ либо мотивированный отказ.

В этой форме управления не предусмотрена ежегодная отчетность, проведение общих собраний и отчет о выполнении решений общего собрания.

Получается, что степень активности в принятии решений жильцами выше в тех домах, где формой управление выбрано товарищество собственников. ЖЭУ не выносит на обсуждения свои решения. И, возможно, в этом найдут плюсы те, кто не желает “ходить на общие собрания, принимать решения и ать”, “вместо того, чтобы отдыхать, заниматься воспитанием детей” и пр.

Как получается так, что в некоторых домах создается товарищество собственников, а другими управляют ЖЭУ?

Согласно нашему законодательству, в тех совместных домовладениях, где жильцы НЕ выбрали формой управления ТС, местная администрация назначает уполномоченное лицо – например, ЖЭУ соответствующего района.

Если выбирают формой управления совместным домовладением ТС, то проводится общее собрание, на котором выбирается правление и руководитель (председатель).

И наоборот – если в многоквартирном доме ликвидируется ТС, то местная администрация назначает уполномоченное лицо (как правило, ЖЭУ соответствующего района, так как частных управляющих компаний нет и, соответственно, нет конкуренции).

Независимо от того, кто управляет совместным домовладением – ЖЭУ или ТС, права собственников квартир в отношении самих квартир абсолютно одинаковые.

Сумма “жировки” не зависит от того, ЖЭУ или ТС управляет домом. Но…

ЖЭУ имеют право и сдают в аренду подвальные помещения без согласия собственников дома. В ТС не могут сдавать в аренду помещения без 100%-ого согласия всех собственников квартир.

“Все, что касается отчуждения либо аренды общего имущества требует 100%-ого согласия всех собственников квартиры.

Что касается реконструкции, например, надстройки мансарды, то по указу президента достаточно 50% “, сообщает собеседник.

Может возникнуть вопрос разницы в “жировках”. Геннадий Калёнов утверждает, что на квартплату не влияет тот факт, управляет домом товарищество собственников или ЖЭУ. В одном ТС платежи могут быть меньше, чем в доме, которым управляет ЖЭУ, и наоборот – “жировка” ЖЭУ может оказаться скромнее, чем у ТС.

Все дома, которые управляются через ЖЭУ, платят по одинаковому тарифу. Сегодня (согласно ведомственным инструкциям для госпредприятий) невзирая на вид дома и его месторасположение, эксплуатационные отчисления (на техническое обслуживание и на капитальный ремонт) примерно одинаковые, и они устанавливаются постановлением Совмина для всей страны .

В Концепции развития жилищного хозяйства до 2015 года как раз и описывается, что этот принцип противоречит законам экономики. Потому что все дома разные по типу конструкции, инженерным коммуникациям, сроку постройки и эксплуатационные расходы у них разные, – рассказывает Г. Калёнов.

В товариществе собственников общее собрание может принять решение о сборе дополнительных платежей, например, для создания оборотных средств, для проведения ремонта, для чего-угодно – лишь бы это было обосновано и принято общим решением собрания.

Что касается собрания ТС, то проводиться оно может как путем письменного опроса, так и личной явки жильцов. Законодательство предусматривает, что члены ТС могут делегировать право присутствовать за себя на собрании кому угодно – брату либо соседу: нужно только заранее составить доверенность и заверить ее в своем же ТС.

Как собираются деньги на ремонт?

В домах, которыми управляют ЖЭУ, идут ежемесячные отчисления на “техническое обслуживание” и на капитальный ремонт. Когда, например, приходит время капитального ремонта (и при наличии в бюджете района необходимых на него денег), дом ремонтируют, не взыскивая с жильцов дополнительных средств.

Хотя в последнее время для проведения текущего ремонта ЖЭУ начали предлагать собственникам квартир различные варианты ремонта: либо стандартный, либо с учетом пожеланий жильцов и с перечислением дополнительных средств. Но включить дополнительные платежи в извещение ЖЭУ не могут.

К слову, в проекте нового Жилищного кодекса предусмотрен дополнительный вид услуг (текущий ремонт) и обязательные отчисления на его проведение.

Возможностей у ТС значительно больше, считает Геннадий Калёнов, потому что у конкретного дома есть расчетный счет. Собрать деньги на парковку, к примеру, в ТС проще.

Что касается текущего ремонта, на основании осеннего осмотра здания составляется акт осмотра дома и финансовый план на следующий год, который и предоставляют на утверждение общему собранию, а также – как правило, 2-3 недели на ответ “за” или “против”.

При проведении письменного ания необходим кворум: 2/3 от списочного состава. Если это собрание, то при первом собрании нужно 2/3 присутствующих, в том числе по доверенностям, на повторном – 50%. Разницы между письменным анием и очным собранием в ТС нет.

Если план одобрен, с января следующего года начинаются отчисления на текущий ремонт.

К лету собирается только половина необходимой суммы, поэтому собирают, как правило, с запасом в 30-40%, “чтобы был переходящий остаток на следующий год либо страховка на случай непредвиденных работ”.

Но деньги, которые накапливаются на текущий ремонт, не могут использоваться на иные цели. А после выполненных работ должны составляться акты с участием жильцов дома.


Эксплуатационные затраты в ЖЭУ:

– примерно 30% – отчисления граждан;

– еще треть – дотации из бюджета района;

– и треть – организации должны изыскать сами (путем сдачи помещений в аренду либо доходов от хозяйственной деятельности).

В ТС могут действовать таким же образом. Они также имеют права получать дотации из бюджета, для чего составляются документы и прописываются обоснования.

Важно знать, что дотации представляются только на покрытие убытков, и максимальный размер помощи тоже ограничен. Также деньги должны быть потрачены строго по назначению, во избежание штрафных санкций: дотации строго контролируются государством. А если бюджет района пуст, то и дотаций нет.

Тем не менее, отмечает эксперт, очень много ТС, где за дотациями не обращаются. Это новые дома, в которых расходы не такие большие и убытков не образуется.

По сравнению с ЖЭУ, ТС более мобильно, убеждает нас Г. Калёнов:

Товарищество собственников может либо на всем экономить либо предоставлять дополнительные услуги для жильцов. Все зависит от желания собственников. В идеале. А для управления нужен обученный специалист.

Эксперт полагает, что нужно менять отношение людей к своей собственности.

Нужно понимать, что дверь в подъезде – это их собственность, и с ней нужно обращаться предельно бережно, и обращать внимание на тех, кто занимается ее порчей. От организаций, которые управляют недвижимостью, зависит вид дома, его стоимость. Такие люди должны быть обучены и иметь поддержку в обществе.

А на сегодня собственники квартир любой многоэтажки в любой день могут провести общее собрание и принять решение выбрать формой управления ТС либо принять решение о его ликвидации.

Но в последнем случае решение об управлении частной собственностью (которой и являются все совместные домовладения) будет принимать государство (местные администрации).

То есть управлять будет организация, назначенная местной администрацией “уполномоченным лицом”. Впрочем, многим это нравится, главное – знать, что есть выбор.

Друзья! Ответы на какие вопросы вы хотели бы получить? Напишите об этом на форуме. 

Источник: https://news.tut.by/society/174316.html

Что такое управляющая компания, ЖКХ, ЖЭК, ТСЖ: услуги, тарифы, заключение и расторжение договора

В чем разница жкх и жэу

Все жители многоквартирных домов в нашей стране обслуживаются управляющими компаниями. Каждый из нас ежемесячно оплачивает их услуги и периодически обращается к сотрудникам ЖКХ.

А многие ли задумывались, что это за организации, откуда они взялись и почему нас обслуживают? На каких условиях построены отношения коммунальных служб и жильцов многоквартирных домов? Попробуем подробно разобрать данные вопросы.

Что такое ТСЖ, ЖКХ, ЖЭК, ЖЭУ, УК?

Жилищно-эксплуатационное управление (ЖЭУ) — это местная исполнительная организация жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), созданная еще в Советском Союзе и продолжившая свою работу в РФ. Находились данные ведомства на придомовых территориях, в границах микрорайона. В зависимости от города они имели различные названия:

  • жилищно-эксплуатационная контора (ЖЭК);
  • ремонтно-эксплуатационное предприятие (РЭП);
  • ремонтно-эксплуатационное управление (РЭУ).

Все данные учреждения были созданы для содержания многоквартирного жилого фонда. После распада Союза Советских Социалистических Республик, когда начался перевод жилья из государственной в частную собственность, местные органы жилищно-коммунального хозяйства были переданы в ведение муниципалитета и выделены в отдельный департамент.

С начала весны 2005 года начал работать новый Жилищный кодекс Российской Федерации.

В нем прописана реформа ЖКХ, с созданием вместо жилищно-эксплуатационных управлений, управляющих компаний (УК) или товариществ собственников жилья (ТСЖ).

Все домоуправляющие компании являются частными. В большинстве своем они созданы на базе ЖЭКов и возглавляются теми же руководителями, что и раньше.

Вся инфраструктура, которая раньше принадлежала ЖЭУ, перешла в собственность УК. Эта организация по сути своей остается жилищно-эксплуатационной конторой, сменившей форму собственности и название. По старинке многие жильцы до сих пор называют управляющие компании ЖЭКом, хоть юридически это уже и не верно.

О том, какие услуги предоставляет нам ЖЭК, поговорим далее.

Услуги

Количество услуг, которые оказывают организации входящие в систему ЖКХ (ЖЭка и т.д.), варьируется от одного до нескольких десятков. Требования к срокам и порядку коммунального сервиса постоянно совершенствуются и меняются.

В нашей стране никаких бесплатных услуг, которые оказывают ЖЭК, не существует. Ведь если даже жильцы неприватизированных квартир не оплачивают какой-либо сервис домоуправляющей компании, то за них это делает муниципалитет.

В современных реалиях отношения между УК и жильцами строятся на коммерческой основе. Все граждане обязаны своевременно оплачивать коммунальные услуги, а ЖЭУ качественно и в установленные сроки выполнять весь сервисный перечень.

Список оплачиваемых коммунальных услуг:

Все услуги и работы, оказываемые ЖЭКом, делятся на две категории: обязательные и необязательные. За обязательные услуги мы платим ежемесячно. Они включены в графу «ремонт и обслуживание дома» или «за содержание и ремонт жилья».

Как пример — ремонт кровли, промывка отопительной системы или замена лампочек в подъезде. Необязательные — это установка новых отопительных элементов, нестандартной сантехники или пластиковых оконных блоков.

Заказывать подобные услуги и оплачивать их — дело сугубо индивидуальное.

Обязательные услуги осуществляются с различной периодичностью:

  • при проведении технических обходов и осмотров;
  • при подготовке зданий к осенне-зимнему периоду;
  • по мере загрязнения, необходимости и частоты использования;
  • при подготовке к эксплуатации в весенне-летний период.

И да, не стоит забывать, что при необходимости, вы можете получить выписку из домовой книги также в управляющей организации.

А теперь мы расскажем о том, от чего зависят тарифы на услуги ЖКХ.

О способах пожаловаться на действия коммунальщиков рассказано в следующем видео:

От чего зависят тарифы

Какие расходы предусматривает плата за управление многоквартирным домом, мы рассматривали в предыдущем разделе. А если брать каждое сооружение в отдельности, то все они разные и требуют различных затрат по содержанию. Поэтому оплата графы «за содержание и ремонт жилья» разнится для всех жилых зданий. Она определяется исходя из дефектных ведомостей и смет.

Расходы по обслуживанию и ремонту рассчитываются исходя из сметы, требующейся на содержание общедомовых инженерных систем, на снятие показаний с приборов учета, содержание, расчет и хранение данных и многие другие статьи. От того, какие объем и частота проводимых работ будут запланированы собственниками жилья, будет зависеть и стоимость обслуживания.

О расторжении и заключении договора с управляющей компаний или ЖКХ пойдет речь далее.

О том, как пожаловаться на слишком высокие тарифы рассказывает следующее видео:

Договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией

Главным документом, который устанавливает отношения между «коммунальщиками» и собственниками квартир, является договор на управление многоквартирным домом. Если владельцы на общем собрании выбрали домоуправляющую компанию, то договор заключается с каждым из них в индивидуальном порядке.

Когда УК выбрана товариществом собственников жилья, то договор подписывает ТСЖ от лица всех хозяев квартир. И наконец, если дом принадлежит муниципалитету, то договор на конкурсной основе подписывается между ЖЭУ и местными органами власти.

Надо ли составлять?

Сразу ответим: обязательно надо. Ведь в нем регулируется количество и стоимость коммунальных услуг и частота их проведения. Пункты, которые обязательно указываются в договоре:

  • перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общедомового имущества;
  • состав общей собственности;
  • порядок внесения и размер оплаты за коммунальные услуги и содержание жилья;
  • процесс осуществления надзора за домоуправляющей компанией и выполнением УК своих обязанностей.

А теперь вы узнаете о том, что делать , если договор обслуживания многоквартирного дома с управляющей компанией не был заключен.

Что будет, если не заключен договор?

Итак, я не заключал договор с управляющей компанией, что из этого?

В соответствии с заключенным между владельцами жилья и УК документом, собственники имеют право требовать от коммунальной организации отчетности о проделанной работе и проверить качество и частоту оказываемых услуг.

В случае обнаружения нарушений необходимо требовать от руководства ЖЭУ немедленного устранения. При отказе нужно ссылаясь на договор пожаловаться в контролирующие органы.

Например, в Государственную жилищную инспекцию и Роспотребнадзор.

Апеллировать в своей жалобе в первую очередь вы должны договором между вами и домоуправляемой компанией. А если его не заключить, то «коммунальщики» найдут множество лазеек для уклонения от выполнения своих прямых обязанностей, которые оплачиваются вами ежемесячно.

Очень надеемся, что наш небольшой очерк помог вам разобраться, для чего нужна управляющая компания, что она из себя представляет и чем отличается от ЖЭКа. Не забывайте вовремя оплачивать коммунальные платежи и требовать качественной работы от коммунальных организаций.

И обязательно посмотрите, заключен ли у вас или вашего ТСЖ договор с УК. Если нет, сделайте это незамедлительно. При недобросовестном исполнении «коммунальщиками» своих обязанностей не стесняйтесь обращаться в надзорные организации или суд.

Кстати, если вам захочется организовать паркинг во дворе дома, то и тут стоит прежде обсудить этот вопрос с УК.

Следующий видеосюжет посвящен юридическим аспектам наиболее частых вопросов в отношении ЖКХ:

Источник: http://urned.net/zhilishhnoe-pravo/zhkh/tszh-zhek-zheu-upravlyayushhaya-kompaniya.html

Жэу или тс. расстановка сил на рынке коммунальных услуг

В чем разница жкх и жэу

В соответствии с Концепцией развития жилищно-коммунального хозяйства до 2015 года, принятой в 2003 году, предполагалось, что весь жилищный фонд будет обслуживаться через товарищества собственников.

Но спустя 14 лет расстановка сил на рынке коммунальных услуг кардинально не изменилась — до сих пор бóльшая часть домов находятся на балансе ЖЭУ. Почему складывается такая ситуация — вопрос риторический: в обществе и поныне идут дискуссии, какая форма управления предпочтительней. Корреспондент МЛЫН.

BYпопытался выяснить, в чем принципиальная разница между ТС и ЖЭУ.

— Начнем с того, что подавляющее большинство многоквартирных домов в Беларуси имеют статус совместных домовладений, — рассказывает председатель ТС «Сеница-22» Виталий Соболевский. — Это означает, что человеку в полной мере принадлежит лишь его квартира. Остальное имущество — общедомовые счетчики, кровля, лифты, двери и даже стены под вашими обоями — общая собственность всех жильцов.

И возникает резонный вопрос — кто всем этим будет управлять, проводить техническое обслуживание? На этот вопрос существует три варианта ответов.

В тех домах, где количество квартир не превышает пяти, управление домом осуществляется непосредственно жильцами, без создания отдельной организации.

В случае, если квартир больше, жилище передается либо на баланс ЖЭУ, либо жильцы создают товарищество собственников.

А в чем же разница?

— Принципиальная разница состоит вот в чем, — продолжает Виталий Валерьевич. — В случае с ЖЭУ все имущество и его обслуживание находятся под внешним управлением, а ТС предусматривает управление внутреннее — то есть со стороны жильцов и избранных ими руководителей.

Создать ТС можно в любой момент строительства или эксплуатации дома: даже на стадии котлована, или спустя 15 лет после его постройки. Однако для этого требуется желание жильцов, которые проведут общее собрание, выберут правление и руководителя товарищества.

В случае, если люди этого не хотят, дом передается так называемому уполномоченному лицу — то есть, в большинстве случаев на баланс жилищно-эксплуатационного участка.

То же правило действует, если в отдельно взятой многоэтажке товарищество собственников прекращает свое существование.

— На данный момент большинство ТС сформированы в тех домах, которые были построены недавно, — поясняет Виталий Соболевский. — Почти весь жилфонд, построенный в советское время, находится на балансе ЖЭУ.

Главный плюс — возможность влиять на решения

В чем же преимущества ТС? В товариществе собственников все действия, которые касаются общедомового имущества, производятся лишь после того как их утвердит общее собрание — например, сдача в аренду помещений, надстройка мансард, установка забора или шлагбаума.

  Решение принимается, если за него проало 2/3 от всего количества жильцов. Также товарищество само нанимает рабочих по обслуживанию здания: уборщиц, электриков, сантехников.

Кроме того, вся отчетность о расходах, которые несет товарищество, доступна по первому требованию жильцов — для этого в штате работает бухгалтер, который ведет все текущие расчеты.

Но следует понимать, что это повлечет дополнительные траты. В среднем доплата за такие удобства составит от 17 до 45 копеек за квадратный метр. Все зависит от того, какие дополнительные услуги оказывает товарищество. Например, присутствие консьержа в подъезде, наличие системы экстренного пожаротушения или видеодомофона.

Таким образом, с учетом дополнительных услуг, жировка может «потяжелеть» на сумму от 10 до 40 рублей, однако в некоторых товариществах цифры в платежках не отличаются от сумм в жировках жильцов дома, который находится на балансе ЖЭУ. Также многие ТС практикуют взимание ежемесячных взносов. Эти деньги идут на специальный счет — создается некоторое подобие стабилизационного фонда.

Примерно такая же ситуация и с капитальным ремонтом. Согласно постановлению №324 Совета Министров Республики Беларусь от 21.04.2016, ТС получили право проводить капитальный ремонт здания, не дожидаясь нормативного двадцатилетнего срока. Средства на него отчисляются на отдельный счет и сохраняются в неприкосновенности до возникновения соответствующей необходимости.

Преимущества не пользуются спросом

Но, несмотря на все преимущества, большинство домов до сих пор обслуживаются жилищно-эксплуатационными участками. Почему складывается такая ситуация — вопрос.

— На мой взгляд, главная причина — наш менталитет. Во-первых, люди привыкли, что все делают за них.

И если, например, бросить окурок в подъезде или разрисовать дверь — человеку за это ничего не будет, коммунальники приведут все в порядок.

Во-вторых, зачастую товариществами собственников управляют люди некомпетентные, они не могут объяснить элементарных вещей — что такое ТС и для чего оно вообще создается. Из-за этого складывается негативный имидж таких организаций.

Товарищества собственников — это не только сплошные плюсы для жильцов, но и большая ответственность. Подобная форма «самоуправления» дисциплинирует граждан. Человек, зная, что финансовые затраты за порчу имущества лягут на его плечи, сто раз подумает, прежде чем совершить противоправное деяние.

— Кроме того, ТС — это здоровая конкуренция государственным ЖЭУ, которая позволяет и тем, и другим улучшать качество предоставляемых населению услуг. Это выгодно и самому государству — экономятся бюджетные средства. Но в любом случае выбор всегда остается за жильцами, — подытожил Виталий Соболевский.

ЖКХ парирует…

— Действительно, планировалось, что уже как два года весь жилфонд будет управляться ТС, — рассказывает генеральный директор ГО «ЖКХ Минской области» Василий Шашок. — Но почему люди не создают товарищества? На это есть ряд причин.

Довольно часто председатели навязывают жильцам дополнительные услуги, хотя законодательно это запрещено.

Показательный пример. Этим летом в одном из товариществ в счет-извещение была включена графа за содержание лифта, хотя в той же жировке имелась строчка за его техническое обслуживание.

Это говорит о том, что ТС неправильно рассчитало расходы на обслуживание лифта и свои огрехи решило исправить за счет жильцов.

И таких случаев немало, хотя, естественно, есть товарищества, где председатели работают на совесть.

Василий Шашок посетовал, что многие люди относятся к общему имуществу (лестницы, стены в подъезде, лифт) не как к своему, а чужому. Они считают, что коммунальники все приведут в порядок.

По большому счету, состояние общедомового имущества зависит от культуры граждан, а не формы управления жилищным фондом — разрисованные стены или брошенные окурки в подъезде можно встретить в домах, находящихся на обслуживании и ЖЭУ, и ТС.

Профессионализм от практики

Персонал товарищества собственников зачастую работает на половину, а иногда и четверть ставки, обслуживая при этом лишь один дом. Это приводит к тому, что профессиональные навыки, за неимением постоянной практики, утрачиваются.

— Вот здесь как раз и заключается самое важное преимущество ЖЭУ. Возьмем, к примеру, сантехника эксплуатационного участка — каждый день он согласно норме обслуживает несколько многоквартирных домов. То есть, постоянно практикуется в реальных ситуациях, тем самым повышая свое мастерство. Это касается и остальных специалистов ЖЭУ.

Кто поедет на аварию?

В нештатной ситуации (порыв канализации, неисправность в электросетях) в дом и под управлением ТС, и под управлением государственной организации устранять последствия в 99% случаев приедет бригада ремонтников ближайшего ЖЭУ.

— Почти все ТС заключают с ЖЭУ договоры о порядке действий в подобных случаях, — продолжает Василий Шашок.

— Конечно, руководитель товарищества может нанять ремонтный персонал, который будет контролировать дом круглые сутки, но это повлечет большие расходы.

Вот тогда и встает вопрос — а так ли необходимо товарищество собственников, если тарифы на ЖКУ не отличаются, а большинство работ выполняют все те же коммунальники ЖЭУ?

Александр НОВОХРОСТ

Фото Светланы КУРЕЙЧИК,  Павла ШНИПА

11 0

Источник: https://www.mlyn.by/2017/12/zheu-ili-ts-rasstanovka-sil-na-rynke-kommunalnyh-uslug/

Чем отличается управляющая компания от обслуживающей организации

В чем разница жкх и жэу

Все жители многоквартирных домов в нашей стране обслуживаются управляющими компаниями.

Каждый из нас ежемесячно оплачивает их услуги и периодически обращается к сотрудникам ЖКХ.

А многие ли задумывались, что это за организации, откуда они взялись и почему нас обслуживают?

На каких условиях построены отношения коммунальных служб и жильцов многоквартирных домов? Жилищно-эксплуатационное управление (ЖЭУ) — это местная исполнительная организация жилищно-коммунального хозяйства (ЖКХ), созданная еще в Советском Союзе и продолжившая свою работу в РФ.

Находились данные ведомства на придомовых территориях, в границах микрорайона.

В зависимости от города они имели различные названия: Все данные учреждения были созданы для содержания многоквартирного жилого фонда.

После распада Союза Советских Социалистических Республик, когда начался перевод жилья из государственной в частную собственность, местные органы жилищно-коммунального хозяйства были переданы в ведение муниципалитета и выделены в отдельный департамент.

С начала весны 2005 года начал работать новый Жилищный кодекс Российской Федерации.

В нем прописана реформа ЖКХ, с созданием вместо жилищно-эксплуатационных управлений, управляющих компаний (УК) или товариществ собственников жилья (ТСЖ). В большинстве своем они созданы на базе ЖЭКов и возглавляются теми же руководителями, что и раньше.

Вся инфраструктура, которая раньше принадлежала ЖЭУ, перешла в собственность УК.

Обслуживающая компания ЖКХ по адресу к

Эта организация по сути своей остается жилищно-эксплуатационной конторой, сменившей форму собственности и название.

По старинке многие жильцы до сих пор называют управляющие компании ЖЭКом, хоть юридически это уже и не верно.

О том, какие услуги предоставляет нам ЖЭК, поговорим далее.

Количество услуг, которые оказывают организации входящие в систему ЖКХ (ЖЭка и т.д.), варьируется от одного до нескольких десятков.

Требования к срокам и порядку коммунального сервиса постоянно совершенствуются и меняются.

В нашей стране никаких бесплатных услуг, которые оказывают ЖЭК, не существует.

Ведь если даже жильцы неприватизированных квартир не оплачивают какой-либо сервис домоуправляющей компании, то за них это делает муниципалитет.

В современных реалиях отношения между УК и жильцами строятся на коммерческой основе.

Все граждане обязаны своевременно оплачивать коммунальные услуги, а ЖЭУ качественно и в установленные сроки выполнять весь сервисный перечень.

Список оплачиваемых коммунальных услуг: Все услуги и работы, оказываемые ЖЭКом, делятся на две категории: обязательные и необязательные. Они включены в графу «ремонт и обслуживание дома» или «за содержание и ремонт жилья».

Как пример — ремонт кровли, промывка отопительной системы или замена лампочек в подъезде.

Необязательные — это установка новых отопительных элементов, нестандартной сантехники или пластиковых оконных блоков.

Заказывать подобные услуги и оплачивать их — дело сугубо индивидуальное.

Выбор той или иной формы управления имеет большое значение, когда собственники проживают в многоквартирном доме.

Прежде всего нужно установить, при какой форме можно хорошо осуществлять управление, сколько лет действует фирма на рынке, а также отзывы других жильцом.

Разберемся более подробно в том или ином способе управления.

ЖКХ это комплексное понятие, которое объединяет в себя все отрасли экономической сферы, занимающиеся управлением, использованием жилья, предоставлением коммунальных услуг.

Сюда входит, например: Для того чтобы стать участниками правоотношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства, лица, проживающие в МКД (многоквартирном доме) могут выбрать тот или иной способ управления им, который действительно окажется выгоднее и удобнее.

Существуют и иные формы образований, например, ГБУ, ДУК, ЖЭУ, ТСН, ЖСК, ЖЭК.

Отличия их являются в сфере деятельности и способах осуществления управленческих полномочий. Это, по сути, один из способов управления многоквартирным домам.

Закон о замене счетчиков электроэнергии на

Как пример — ремонт кровли, промывка отопительной системы или замена лампочек в подъезде.

Необязательные — это установка новых отопительных элементов, нестандартной сантехники или пластиковых оконных блоков.

Заказывать подобные услуги и оплачивать их — дело сугубо индивидуальное.

Выбор той или иной формы управления имеет большое значение, когда собственники проживают в многоквартирном доме.

Прежде всего нужно установить, при какой форме можно хорошо осуществлять управление, сколько лет действует фирма на рынке, а также отзывы других жильцом.

Разберемся более подробно в том или ином способе управления.

ЖКХ это комплексное понятие, которое объединяет в себя все отрасли экономической сферы, занимающиеся управлением, использованием жилья, предоставлением коммунальных услуг.

Сюда входит, например: Для того чтобы стать участниками правоотношений в сфере жилищно-коммунального хозяйства, лица, проживающие в МКД (многоквартирном доме) могут выбрать тот или иной способ управления им, который действительно окажется выгоднее и удобнее.

Существуют и иные формы образований, например, ГБУ, ДУК, ЖЭУ, ТСН, ЖСК, ЖЭК.

Отличия их являются в сфере деятельности и способах осуществления управленческих полномочий. Это, по сути, один из способов управления многоквартирным домам.

Что включает в себя текущий ремонт общего

Под ним понимается добровольное объединение граждан. ТСЖ, как и любая другая управленческая структура, имеет свою внутреннюю иерархию, куда входят и органы управления, органы контроля и консультации по отдельным вопросам.

Все вопросы, волнующие жильцов в доме, разрешаются данной организацией путем проведения общих собраний.

Порядок их созыва регулируется Жилищным кодексом РФ.

Как правило, в общих собраниях, проводимых ТСЖ, должны участвовать все жильцы. Должны быть выслушаны мнения каждого, кто изъявит желание их высказать.

Данная управляющая организация должна предоставлять собственникам всю необходимую информацию по поводу проведения работ, оказания услуг и др.

Они обязаны протоколировать все решения, ими принимающиеся.

Они обязаны осуществлять управление общим имуществом, заключать необходимые договоры, поддерживать дом в надлежащем состоянии.

Управляющая компания является еще одним способом управления многоквартирным домом.

Это профессиональный жилищный коммерческий объект, который , как правило, является посредником между собственниками жилых помещений и ресурсоснабжающими организациями.

Они осуществляют функции по: Выбор данного способа управления в новостройке в Москве или любом другом городе на территории РФ происходит путем проведения общего собрания ТСН (товарищей собственника недвижимости).

Это собрание обязательно должно быть запротоколировано. Они могут выбрать абсолютно любую управляющую компанию и передать ей полный комплекс управленческих полномочий.

Как правило, управляющие компании сами навязывают свои услуги собственникам.

Поэтому при выборе управляющей фирмы нужно тщательно изучить их различия на рынке, качество оказываемых услуг и то, кто дешевле все это делает.

У того или иного способа управления, разумеется, есть как свои плюсы, так и минусы.

Выбор зависит полностью от жильцов конкретного многоквартирного дома.

разница данных организаций заключается в том, что управляющая компания отличается своей профессиональностью, а в ТСЖ участвуют простые собственники.

Преимущества и недостатки есть и у того, и у другого способа управления.

Кому доверить обслуживание и управление многоквартирным домом – ТСЖ или управляющей компании?

На этот вопрос нет однозначного ответа, так как все зависит от того, насколько добросовестной будет компания, и насколько жильцы готовы участвовать в решении возникающих вопросов.

Тем не менее, перед тем, как заключить договор управления между УК или ТСЖ, нужно понимать, как устроены обе формы управления, какие у них есть плюсы и минусы, и как эта работа повлияет на жизнь жителей дома.

Понятие договора управления

ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

Как видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки.

Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ.

Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.

Если много активистов, готовых регулярно собираться для решения вопросов (каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир) – можно организовать ТСЖ.

Но есть и общий вариант: организовать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией. В интернете существуют готовые формы договоров, которые можно использовать, но лучше обратиться к выбранной заранее УК и попросить их форму.

Начнем с того, что скрыто под термином «ресурсоснабжающие организации».

Любая управляющая компания, ТСЖ или ЖКС, управляющая общим имуществом жилого дома, обязана иметь договоры со всеми этими организациями. Именно на основании этих договоров собственникам квартир вносят в квартплату затраты на ресурсы.

ТСЖ (Товарищество собственников жилья) – это некоммерческое сообщество, в которое входят люди, проживающие в доме или соседних домах, желающие совместно вести хозяйственную деятельность.

УК (управляющая компания) – сторонняя организация, созданная с целью получения прибыли, и сотрудничающая с поставщиками услуг.

Кроме формы организации есть еще несколько важных отличий.

Как видим, у каждого варианта есть свои преимущества и недостатки.

Как показывает практика, примерно 75% жилых домов сотрудничают с УК, и только 25% предпочли организовать ТСЖ.

Если в доме много занятых людей, которые готовы просто платить и не вникать во все моменты обслуживания – стоит задуматься об УК.

Если много активистов, готовых регулярно собираться для решения вопросов (каждый раз нужно минимум 50% собственников квартир) – можно организовать ТСЖ.

Но есть и общий вариант: организовать ТСЖ и заключить договор с управляющей компанией. В интернете существуют готовые формы договоров, которые можно использовать, но лучше обратиться к выбранной заранее УК и попросить их форму.

Начнем с того, что скрыто под термином «ресурсоснабжающие организации».

Любая управляющая компания, ТСЖ или ЖКС, управляющая общим имуществом жилого дома, обязана иметь договоры со всеми этими организациями. Именно на основании этих договоров собственникам квартир вносят в квартплату затраты на ресурсы.

Источник: http://oxbridge.spb.ru/kodeks/chem-otlichaetsya-upravlyayuschaya-kompaniya-ot-obsluzhivayuschey-organizacii

Правовое решение
Добавить комментарий