Вознаграждение управляющей компании что это такое

Доходы и расходы управляющей компании: что, куда и откуда? Обязана ли УК предоставлять смету выполненных работ?

Вознаграждение управляющей компании что это такое

Основная часть жителей крупных городов живет в многоквартирных домах.

Такое помещение требует надлежащего содержания, проведения регулярных ремонтных работ. Управлять такими домами может ТСЖ, сами собственники или управляющие компании. Любая организация имеет свой бюджет, состоящий из доходов и расходов.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер. 

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему – обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-47-82. Это быстро и бесплатно!

Показать содержание

Что такое УК?

Данная организация представляет собой юридическое лицо (оно может быть любой организационной формы) или индивидуального предпринимателя, обеспечивающих надлежащее управление многоквартирным домом.

Разумное управление нацелено на то, чтобы обезопасить жильцов, сделать их проживание максимально комфортным, обеспечить их качественным предоставлением услуг ЖКХ. Управляющие организации должны содержать общедомовое имущество, решать вопросы, касающиеся его использования.

и управление многоквартирным домом – это серьёзный вид деятельности, требующий специализированных знаний наряду с большим опытом, поэтому собственники жилых помещений зачастую прибегают к услугам управляющих компаний. Собственники и сами компании заключают договор, который регулирует отношения между обеими сторонами.

Доходы управляющих компаний ЖКХ

Прибыль управляющей компании складывается из нескольких категорий.

  1. Платежи, поступающие от собственников жилья. Ежемесячно все жильцы платят деньги на содержание дома. Они указываются в каждой квитанции, прописаны, как плата за содержание и управление домом.
  2. Сумма платежей от деятельности посреднического характера. Управляющие организации собирают деньги с жильцов за все коммунальные услуги, а потом получают агентские вознаграждения от компаний, которые занимаются ресурсоснабжением многоквартирных домов.
  3. Средства, которые поступают от собственников, помимо квартирной платы:
    • установка сантехнического оборудования, сломанного по вине жильцов,
    • дополнительный ремонт в квартирах.
  4. Платежи, которые поступают от арендаторов помещений. В жилых домах могут арендовать подвалы. Соответственно, съемщики оплачивают не только арендную плату, но и коммунальные услуги.
  5. Согласно Налоговому Кодексу РФ к доходам управляющих компаний ЖКХ не относят средства, носящие характер целевого финансирования (следовательно, они не облагаются налогами). К ним относят:

    • платежи собственников, которые направлены на финансирование капитального ремонта многоквартирного дома;
    • средства из бюджета, которые выделяются на управление домами (деньги, выделяемые на долевое финансирование капремонта домов).

Вознаграждение

Все управляющие компании являются организациями, оказывающими услуги за тот или иной вид управления. Помимо управления инвестициями и организациями, они занимаются ведением домового хозяйства. Услуги УК оплачиваются потребителями и называются вознаграждением.

Сумма вознаграждения при управлении домом не определяется законодательством, а зависит от условий, прописанных в договоре МКД с УК, где должен быть указан % от прибыли.

Высчитывается вознаграждение из общей суммы ежемесячных платежей собственников квартир на содержание и ремонт в соответствии с общим тарифом. Его размер варьируется от 10% до 15% в зависимости от региона и самой УК.

Пример расчета

Посчитать однозначно вознаграждение управляющей организации не представляется возможным, поскольку сумма будет варьироваться в зависимости от различных факторов, влияющих на увеличение затрат на содержание МКД.

К примеру, снежной зимой траты на уборку снега будут больше, чем в малоснежный зимний период, а следовательно и вознаграждение УК окажется меньше. Или же в случае аварии, которую требуется устранить, также данные расходы снизят сумму вознаграждения.

На примере будет понятнее, как устроена система вознаграждения и способ его расчета.

Вознаграждение УК высчитывается по следующей формуле:

Сумма, полученная от жильцов на содержание МКД / 100 * % от тарифа на содержание.

Если МКД заключил договор об управлении, в котором указано, что вознаграждение составляет не более 10% от тарифа на содержание, то его сумма, согласно вышеуказанной формуле составит 10 000 тыс. руб.

Как обосновать и какие бывают проблемы с обоснованием?

Ведение бюджета должна осуществлять бухгалтерия каждой управляющей организации. Все УК обязаны в определенные сроки предоставлять отчеты согласно закону. Всю документацию, содержащую сведения о доходах и расходах УК ЖКХ, проверяет ФНС, поэтому нужно соблюдать требования к документообороту.

Важное значение имеет вопрос необоснованности повышения тарифов. Жильцы МКД вправе контролировать деятельность УК, в том числе и ее расходы. В случае выявления нарушений жители имеют право писать претензии как в саму управляющую организацию, так и в вышестоящие инстанции.

Если говорить о налоговых последствиях этого вида деятельности, стоит заметить, что прибыль УК должна складываться из общей суммы, которая поступила от жителей дома, т.к. они являются доходом от реализации — статья 249 налогового кодекса.

Важно, что оплата коммунальных услуг не должна включать в себя непосредственно вознаграждение управляющей организации — статья 154 жилищного кодекса.

Это значит, что приобретение энергетических и других видов ресурсов у поставщиков и предоставление ком. услуг жителям производится по одному тарифу, утвержденному в установленном порядке Правилами предоставления коммунальных услуг гражданам (ПП РФ 354 от 6 мая 2011 г.).

Т.е. в распоряжении УК после расчетов с РСО не остается какой-то прибыли, и ее доходы в целях налогообложения равны расходам.

Виды расходов

Расходная часть бюджета компаний подразделяется на несколько видов.

  1. Расходы, касающиеся ремонтных работ в жилом помещении. В квартире каждого собственника есть общедомовое инженерное оборудование (стояки водоснабжения, вентиляционные, отопительные и газовые системы), которое находится в собственности владельца жилья.

    Любая управляющая компания должна содержать общедомовое оборудование в порядке и, в случае поломки, производить ремонт, хотя он не включен в оплату коммунальных услуг.

    Управляющей компании вменяются следующие обязательные работы:

    • обеспечение постоянной работы отопительной системы;
    • контроль работы системы вентиляции;
    • проверка безопасности квартир с газовым оборудованием, регулярный контроль над газовыми плитами, установленными в квартире (если таковые имеются);
    • обеспечение беспрерывной работы стояков водоснабжения и канализации;
    • содержание стен дома в нормальном состоянии, при необходимости компании должны проводить их ремонт.
  2. Расходы на текущий ремонт. В каждом многоквартирном доме есть общедомовое имущество, которое нужно содержать и ремонтировать.

    Собственники жилья ежемесячно оплачивают работы по данному направлению, которые прописаны отдельной строкой в квитанции. Замену или ремонтирование инженерного оборудования производится за счет средств собственников жилья.

    Управляющая компания должна обеспечить:

    • постоянство и бесперебойность работы противопожарной системы;
    • проверка безопасности газоснабжения (она осуществляется в домах с газовыми плитами);
    • содержание, обеспечение непрерывной работы канализационных и водоснабжающих систем;
    • контроль над отопительной системой, своевременное устранение неполадок, аварийных ситуаций;
    • ремонт кровли дома (небольшой ремонт выполняют только при хороших погодных условиях, если необходима смена всей кровли, то до 50 % средств выделяется из средств, начисляемых для текущего ремонта).
  3. Расходы по содержанию подъездов многоквартирных домов. Согласно Жилищному Кодексу России, компании должны содержать в надлежащем рабочем состоянии лифты, мусоропроводы, подъезды, почтовые ящики.

    Управляющим организациям вменены следующие обязанности:

    • ежедневно подметать две первых лестничных клетки и все площадки перед мусоропроводами;
    • каждый день мыть пол в лифтах;
    • контролировать исправность всех конструктивных элементов в подъезде;
    • производить немедленную замену битых стекол в окнах, дверях;
    • контролирование температурного режима в подъезде (не ниже 16 градусов);
    • ежемесячно дезинфицировать мусоропровод;
    • каждый месяц убирать все площадки и пролеты.
  4. Расходы, по содержанию придомовой территории. У каждого дома есть небольшой участок земли, прилегающий к нему. Эту территорию необходимо облагораживать.

    Данная статья включает в себя:

    • озеленение территорий, прилегающих к дому,
    • благоустройство придомового участка.

Отдельно стоит сказать о капитальном ремонте. Он оплачивается собственниками помещений в многоквартирном доме (статья 154 ЖК РФ). Государство может предоставить финансовую поддержку ТСЖ, управляющих компаний, жилищных кооперативов по проведению капитального ремонта.

Прочие материальные затраты

Данный вид бюджета включает в себя следующие разделы:

  • покупка сырьевых материалов, хозяйственных принадлежностей и прочего инвентаря, который необходим при предоставлении услуг многоквартирным домам;
  • коммунальные услуги, которые потребляются самим офисом управляющей организации;
  • аренда нежилых помещений, которые использует управляющая компания или амортизационные отчисления;
  • транспортные и другие виды услуг.

Смета доходов и убытков

Данный документ представляет собой четкий бухгалтерский план, согласно которому в бюджет управляющей компании будут поступать доходы и отчисляться расходы. Смета – это один из самых простых финансовых планов.

Управляющая компания обязана выполнять ряд требований перед собственниками жилых помещений. Эти обязанности четко прописаны в договоре между жильцами и организацией.

В смете четко прописываются все пункты (соответствующие обязанностям), которые ведут за собой расходную и доходную часть бюджета. При составлении сметы учитывается площадь всего дома, количество жилых и нежилых помещений. В смету входят следующие пункты:

  • Платежи ресурсоснабжающим компаниям. Между управляющей организацией и данными компаниями заключается договор. Исходя из него, рассчитывается сумма оплаты.
  • Расходы, которые относятся общего имущества – сюда входит работа по уборке прилегающих территорий и общедомовых площадей (лифтов, подъездов), подготовка к зимнему периоду времени и др..
  • Расходы по ремонту дома – оплата услуг подрядчиков, проводящих ремонтные работы.
  • Расходы, касающиеся работы самой управляющей компании. Этот пункт включает в себя материальные расходы в управляющей компании, отчисления на заработную плату другие социальные нужды работников, амортизация различного оборудования, используемого управляющей компанией, другие расходы, которые связаны с предоставлением услуг по обслуживанию дома.
  • Расходы, направляемые на капитальный ремонт – оплата услуг подрядчиков, производящих капремонт.

Управляющая компания должна предоставлять смету по требованию собственника жилья. Лучше будет, если жильцы обратятся в управляющую организацию коллективно.

Скачать образец бланка сметы управляющей компании

Порядок предоставления субсидий

Государство предоставляет субсидии, которые нацелены на то, чтобы возместить затраты, связанные с содержанием объектов коммунальной (социальной, энергетической, таможенной и прочих) инфраструктуры.

Субсидии предоставляются единовременно, использовать их можно только на возмещение убытков. Предоставление денежных средств основывается на договоре, заключенном между управляющей компанией и министерством экономразвития России.

В договоре указывается размер субсидии, время выплаты, целевое назначение, сроки представления отчетов по использованию средств и др. Для того чтобы получить субсидию, управляющая компания должна предоставить в министерство соответствующие документы.

Существует субсидирование капитального ремонта дома. Управляющие компании могут получить субсидии для его проведения. Для этого организации должны обладать следующими критериями:

  • компании не должны иметь задолженности перед РСО;
  • решение о надобности капремонта должно быть принято собственниками на общем собрании;
  • проведение экспертизы технического состояния дома, где в заключении будет сказано о необходимости капитального ремонта.

Субсидии могут быть предоставлены только в случае выполнения определенных работ капремонта:

  • подрядчики должны устранить разрушения несущих конструкций дома;
  • необходимо устранить повреждения после чрезвычайных ситуаций (пожаров, наводнений);
  • удалить деформации и обрушения отдельных конструктивных частей дома.

Управляющие организации должны направить письменное обращение в МУ ДМИБ с документами, подтверждающими необходимость капитального ремонта, и ожидать решение вопроса.

Ведение бюджета управляющей организации – это важная деятельность, которую ведут бухгалтеры. Все компании предоставляют отчеты, платят соответствующие налоги.

Документацию, доходную и расходную часть бюджета проверяет налоговая инспекция, поэтому необходим соблюдать все правила по ведению бюджета.

, пожалуйста, выделите фрагмент текста и нажмите Ctrl+Enter.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему – позвоните прямо сейчас: 

+7 (499) 938-47-82 (Москва)

+7 (812) 467-38-15 (Санкт-Петербург)

Это быстро и бесплатно!

Источник: https://101urist.com/nedvizhimost/upravlenie/mkd/upravlyayushhaya-kompaniya/dohody-i-rashody.html

О. Штода:

Вознаграждение управляющей компании что это такое

Директор по развитию и маркетингу BlackStone Keeping Company Ольга Штода в интервью “РБК-Недвижимости” раскрывает секреты общения управляющих компаний с владельцами бизнес-центров.

Директор по развитию и маркетингу BlackStone Keeping Company Ольга Штода в интервью “РБК-Недвижимости” раскрывает секреты общения управляющих компаний с владельцами бизнес-центров.

– Какие виды услуг, помимо технической эксплуатации и комплексного управления объектом, может предоставлять управляющая компания (УК) своим клиентам?

– Спектр услуг УК достаточно разнообразен – проведение аудита объектов, технический надзор, ввод в эксплуатацию, приемка инженерных систем и многое другое. Стоимость таких работ в основном зависит от запрашиваемого собственником объема услуг, продолжительности работ, количества задействованного персонала и его занятости.

– Что выигрывает собственник при передаче управления объектом УК?

– Если собственник ориентируется на грамотное управлением объектом, которое отвечает законодательным нормам эксплуатации, специфике инженерного оборудования, требованиям арендаторов, то, конечно, передав управление объектом профессиональной УК, он сможет значительно сэкономить.

– А за счет чего произойдет экономия?

– За счет использования УК автоматизированных программ, которые имеют эффект при управлении несколькими объектами общей площадью от 150-200 тыс. кв. м.

Так называемый “эффект масштаба” срабатывает, когда речь идет о расходных материалах, работе с подрядными организациями и т. д.

Не стоит забывать, что иметь высококвалифицированный персонал в рамках отдельных объектов экономически не всегда нецелесообразно.

– Каким образом сегодня происходит оплата услуг управляющей компании?

– Сейчас на рынке применяются три основные схемы оплаты. Первая – фиксированное вознаграждение, вторая – когда к фиксированной части добавляется процент от арендных платежей, и третья – когда вознаграждение напрямую зависит от заполняемости объекта.

– Расскажите более подробно об этих вариантах. Чем они различаются, и когда применяется та или иная схема оплаты?

– По фиксированному вознаграждению оплата производится из расчета 1 кв. м арендопригодной площади и может варьироваться в пределах от 2 до 10 долларов.

– От каких факторов зависит эта градация?

– Во-первых, от класса объекта – чем выше класс, тем выше вознаграждение. Во-вторых, от площади – чем больше объект, тем ниже вознаграждение в расчете на 1 кв. м. И, наконец, от значимости конкретного объекта для УК.

Но бывают и случаи, когда управляющие компании готовы максимально снизить свое вознаграждение, чтобы выйти на новый географический рынок, который считают для себя стратегическим, или на новый, более высокий, класс объектов, который повысит статус компании и расширит ее портфолио.

– А при каких условиях к фиксированному вознаграждению добавляется процент от арендных платежей? О каких числах идет речь?

– Процент от аренды добавляется при условии, что управляющая компания занимается комплексным управлением, а не только технической эксплуатацией объекта.

Ориентировочно это прибавление 1%, плюс 10% от непрофильных доходов, которые инициирует УК, – сдача рекламных площадей в аренду, сдача в краткосрочную аренду мест общего пользования для проведения мероприятий, предоставление дополнительных услуг пользователям объектов и т.д.

– При условии, когда вознаграждение напрямую зависит от заполняемости объекта, каково соотношение  сданных площадей и оплаты услуг  УК?

– Если объект заполнен только на 60%, то и вознаграждение в текущем месяце будет составлять 60% от суммы вознаграждения, согласованной сторонами за обслуживание целиком заполненного и функционирующего здания.

– Если говорить только о вознаграждении и не говорить об эксплуатационных затратах, что является ориентиром для стоимости вознаграждения?

– Ориентир всегда – арендная ставка объекта. Вознаграждение УК составляет приблизительно 1% от арендной ставки бизнес-центра. Например, при арендной ставке 700 долларов за 1 кв. м в год УК получит 7 долларов за 1 кв. м в год. Соответственно, если площадь объекта 25 тыс. кв. м, то вознаграждение УК составит 175 тыс. долларов в год.

– А существует ли предел, ниже и выше которого вознаграждение быть не может?

– Разумеется, если объект небольшой, то вознаграждение УК составит около 5% от арендной ставки, а если площадь объекта превышает 100 тыс. кв. м, то вознаграждение может быть и на уровне 0,5%.

– Расскажите о работе с операционными бюджетами. Какие есть варианты и чем они различаются?

– Существует два варианта работы с операционным бюджетом: Open Book и Closed Book. В системе Open Book УК согласовывает с собственником предельно детальный операционный бюджет и в течение года по нему работает. Если управляющая компания экономит деньги в рамках данного бюджета, то они в конце года возвращаются собственнику или проводится корректировка последующих периодов оплаты.

Имеется в виду, что если у УК заключен долгосрочный договор на управление, то к концу года уже есть определенная  сэкономленная сумма.

Таким образом,  при  согласовании бюджета на следующий год, чтобы не переводить собственнику обратно деньги, полученные УК ранее в качестве предоплаты на обслуживание объекта – эксплуатационные расходы в первом квартале уменьшаются пропорционально на эту сумму.

При Сlosed Book  разрабатывается  бюджет и согласовывается общая сумма затрат на эксплуатацию. УК работает в рамках данного бюджета, но при этом в конце периода перерасчет и возврат средств, при их экономии, не происходит.

– Возможно ли заранее понять, насколько эффективно УК сможет управлять объектом в рамках бюджета?

– Да, возможно. Для этого стоит детально ознакомиться с объектом и с бюджетом, по которому в настоящее время происходит работа.

– А что означает «детально  ознакомиться с объектом»? Проведение аудиторской проверки?

– Да, верно.

УК проводит аудит по нескольким направлениям: сперва оценивает общее состояние объекта, состояние инженерных систем и оборудования, существующие процедуры и правила на объекте, затем проводится оценка организационной структуры управления объектом (рассматриваются уровни ответственности, полномочий, подчиненности и взаимоотношений собственника, офиса управления, технических служб, подрядных организаций). Кроме того, проводится анализ действующих на объекте сервисных договоров (выполняемый объем и стоимость работ, сервисных планов,  целесообразность данных договоров), системы контроля качества услуг, процедур по работе с заявками арендаторов, а также оценка существующей вспомогательной и обслуживающей инфраструктуры объекта.

– Но ведь проведение аудита – платная услуга. Насколько охотно собственники соглашаются на это? Или вы делаете исключение для своих потенциальных клиентов?

– Действительно, любой аудит по определению должен быть платным. Однако если УК заключает договор на управление, это означает, что специалисты этой компании уже достаточно изучили объект для того, чтобы разработать бюджет на его управление, который, в свою очередь, устроил собственника.

Необходимый аудит объекта в подобных случаях УК проводит бесплатно, так как задача – убедить собственника в необходимости привлечения внешней управляющей компании.

И уже после тщательно проведенного аудита управляющая компания разрабатывает мероприятия по оптимизации затрат на содержание объекта и годовой операционный бюджет.

– В каких случаях УК может отказаться от работы с клиентом?

– Если собственник в своем штате имеет одного инженера и одного завхоза и совсем не хочет задумываться о вопросах соблюдения законодательства и требований нормативно-правовых документов, например, по охране труда и промышленной безопасности, то профессиональная УК не сможет предоставить конкурентоспособный бюджет. Более того, профессиональная УК вряд ли будет брать объект, если изначально понимает, что в рамках такого бюджета, на который ориентируется собственник, качественно управлять нельзя ни физически, ни юридически.

– Как сделать верный выбор в отношении УК? Ведь сегодня на рынке не один и не два игрока…

– Следует провести тендер, успешность которого во многом определяет грамотно подготовленное техническое задание и результаты которого позволят в итоге сравнить сопоставимые предложения от разных УК. Разумеется, компаниям, которые участвуют в тендере, необходимо предоставлять максимально подробную информацию об объекте, его технических характеристиках и инженерном оборудовании. 

Источник: https://realty.rbc.ru/news/577d32289a7947a78ce9824f

Вознаграждение управляющей компании

Вознаграждение управляющей компании что это такое

Пайщики ПИФов до недавнего времени редко интересовались, какой частью своего дохода они делятся с управляющей компанией. Пока доходность измерялась десятками процентов, это не казалось таким уж важным.

«Мало того, что ПИФ принес мне убытки, так я еще какие-то там комиссии платить должен», – негодовал пайщик, покидая офис управляющей компании. Его возмутили скидки и надбавки при покупке и продаже паев. Еще больше бы огорчился инвестор, если бы узнал, какое вознаграждение получила его управляющая компания (УК), сработавшая, мягко говоря, не лучшим образом.

Таксист не виноват

Суть услуги, которую оплачивает инвестор ПИФа, – управление активами. Конечно, ее самоценность может вызывать сомнения, ибо цель управления – извлечение дохода.

Однако и в его отсутствие УК все равно несет издержки, которые так или иначе вынуждена покрывать за счет клиентов, взимая с них management fee (плату за управление). Клиенты же хотели бы платить только за успех (success fee).

Кстати, некоторые из них, а именно негосударственные пенсионные фонды, зачастую такое условие прописывают в договорах с УК. Но пайщик – не институциональный инвестор, сумма его вложений гораздо скромней и навязывать свои правила он не в силах.

Практика management fee в случае с ПИФами оправдана и спецификой работы с ними. Порой извлечение дохода оказывается невозможным в силу объективных обстоятельств.

Взять, к примеру, фонды акций: большую часть времени в их портфеле должны находиться именно акции, но предположим, что фондовый рынок падает, и никакие иные активы не способны компенсировать снижение. В подобной ситуации задача управляющего – свести убытки к минимуму, и эта работа также стоит денег.

Отказывать в вознаграждении за нее все равно, что не заплатить таксисту, который не успел вовремя в аэропорт из-за пробки на единственном шоссе.

Но в management fee заложен и элемент коварства. Вознаграждение за управление рассчитывается исходя из стоимости чистых активов (СЧА) фонда. Между тем СЧА можно увеличивать двумя способами: как за счет инвестиционного дохода, так и за счет привлечения новых пайщиков.

Конечно, все взаимосвязано: чем выше показатели доходности у ПИФа, тем скорей туда потянутся «свежие» деньги. С одной стороны, это провоцирует управляющих демонстрировать, именно демонстрировать, хорошие результаты.

В ход могут идти и рекламные трюки с указанием доходности за самый удачный период, и даже «рисованные» проценты, полученные от переоценки какого-нибудь неликвида.

С другой стороны, доверие пайщиков способно избаловать управляющего: в какой-то момент СЧА достигает таких размеров, что он начинает думать, а стоит ли биться с рынком за каждый дополнительный процент, ведь вознаграждение и так велико.

Как бы себя не обидеть

Тем временем для обеспечения рентабельности бизнеса УК приходится аккумулировать в ПИФах немалые средства – по разным оценкам, от 200–400 млн. рублей (речь идет, разумеется, о рыночных фондах). А вот какой процент удержать с этой суммы «себе на пропитание» – уже дело каждой отдельно взятой компании.

Хотя есть и общие правила. Так, закон «Об инвестиционных фондах» устанавливает максимальный размер вознаграждения УК, специализированного депозитария, регистратора, оценщика и аудитора в размере 10% от среднегодовой стоимости чистых активов.

При этом управляющая компания обязана указывать стоимость своих услуг отдельно от инфраструктурных издержек. Также отдельной графой на плечи инвестора ложатся расходы на содержание имущества, составляющего фонд, а заодно на раскрытие информации.

Кстати, в документах, предлагаемых для ознакомления пайщику, УК указывают не точную величину вознаграждения, а максимальную, то есть теоретически компания может взять и меньше.

Расчет вознаграждения ведется по множеству параметров. Прежде всего, анализируется структура расходов: зарплата персонала, арендные платежи и пр. Закладывается и некая норма прибыли. Кроме того, как отмечает заместитель гендиректора УК «Солид Менеджмент» Евгений Кравченко, принимается во внимание доходность от размещения средств за прошлые годы.

Не упускают из вида и расценки конкурентов. Опрошенные «Ф.» специалисты признают, что при создании нового фонда нередко ориентируются на среднерыночные показатели. «Управляющему проще взять среднее по рынку значение при формировании первого ПИФа.

Ну а если компания существует давно, новый фонд не сильно увеличит ее издержки», – аргументирует гендиректор УК «Церих» Дмитрий Кляцкин.

При определении оптимального размера вознаграждения УК прогнозирует и будущий объем фонда. «Ведь чем он больше, тем ниже себестоимость услуг. А значит, можно сделать меньше вознаграждение», – отмечает заместитель гендиректора УК «Уралсиб» Наталия Плугарь. На аппетиты управляющего влияет и категория ПИФа.

Если заглянуть в таблицу, нетрудно заметить, что в фондах облигаций размер вознаграждения ниже, чем в ПИФах акций и смешанных инвестиций. При этом издержки примерно одинаковые, они не слишком зависят от категории.

«В фондах акций потенциальная доходность выше, а значит, пайщик готов больше платить», – объясняют специалисты в один голос.

Проанализировав все возможные параметры, в итоге «надо ответить на вопрос: какой доход должна получить управляющая компания, чтобы окупить продукт», – резюмирует начальник отдела по работе с частными клиентами УК «Капиталъ» Александр Зайцев.

Процент-то не лишний

Большинству пайщиков до всех этих тонкостей пока дела нет. «Инвесторы придают наибольшее значение прошлым результатам», – констатирует специалист клиентского отдела УК «Атон-менеджмент» Анна Чистова.

«Зачем смотреть на вознаграждение и на разницу в нем у различных УК, если они увеличивают стоимость пая на 80% в год», – рассуждал несколько месяцев назад знакомый корреспонденту «Ф.» пайщик. Но теперь справедливость этих слов вызывает сомнение даже у того, кому они принадлежат.

Когда прирост стоимости пая снижается до 20% в год, то «лишние» 1–2% могут иметь решающее значение при выборе управляющей компании.

Источник: журнал “Финанс”

Еще несколько статей из раздела “Вы и деньги”

На странице “Книги – бесплатно” Вы можете СВОБОДНО скачать некоторые материалы раздела “Бонус” немедленно.

Источник: http://www.homearchive.ru/business/in0199.html

Управляющая компания Service Management возобновляет продвижение Бренда Русские Сезоны на российском гостиничном рынке! 18.03.2019

Вознаграждение управляющей компании что это такое

Мы представляем вашему вниманию три уровня нашего Бренда:

Самый элегантный и роскошный бренд в коллекции компании. Отели данного класса отличают высокий уровень комфорта и персональный сервис. Концепция бренда прекрасно впишется в атмосферу бутик-отеля уровня делюкс с индивидуальным стилем и исключительным местоположением.

Русские Сезоны Апарт Отель

Бренд предназначен для отелей, ориентированных на деловых туристов и высококачественное проведение встреч малого и среднего формата.

Его особенности – это номера с большими, хорошо освещенными рабочими столами и удобными креслами, бесплатный Wi-Fi в общественных зонах, широкие бизнес-возможности, фитнес-залы и расслабляющие бассейны.

Каждый отель данного бренда обладает индивидуальным стилем.

Русские Сезоны Комфорт Отель

Молодой и динамичный бренд, предлагает своим гостям все удобства уютного проживания в домашней атмосфере, приветливый сервис, гостеприимные традиции гостиничного бизнеса и приятные цены. Концепция идеально подходит как для тех, кто путешествует ради удовольствия, так и для тех, кто совершает деловую поездку. Цель данного бренда максимально увеличить доходы и прибыль владельцев.

Преимущества Russian Seasons Hotels Group перед отечественными управляющими компаниями:

  • Наличие собственных стандартов бренда «Russian Seasons» (строительных, инженерных, отделочных, операционных и стандартов по оснащению). Наши стандарты были разработаны на базе стандартов таких операторов, как Rezidor, Accor, InterContinental и Hyatt. Мы скомпоновали в наш единый Brand Book те части стандартов наших коллег, которые по нашему мнению, наиболее подходят под российские ГОСТы, СНиПы и прочие нормативные документы. Так же мы уделили особое внимание соответствия цены, качества и доступности на российском рынке, прописанных в стандартах материалов и оборудования.
  • Основу нашей компании составили профессионалы, по многу лет отработавшие в крупных международных сетевых отелях. Топ-менеджмент управляющей компании – это люди прошедшие хорошую школу работы в таких отелях, как Hyatt, Swissotel, Ritz Carlton, Radisson, Park Inn и прочих. Помимо опыта работы в зарубежных сетях, многие из них закончили западные профильные образовательные учреждения, такие как Cornell University – по праву считающимся лучшим учебным заведением в области гостиничного менеджмента. В ближайшем будущем ВСЕ сотрудники управляющей компании пройдут обучение в данном ВУЗе. Понимание западных стандартов управления, сервиса и качества, опыт внедрения их во многих новых отелях дает нашей компании неоспоримое преимущество перед нашими отечественными коллегами.
  • Система вознаграждения УК «Русские Сезоны» гораздо более справедливая по отношению к собственнику. У большинства управляющих компаний основное базовое вознаграждение + вознаграждение за использование бренда + вознаграждение за техническую поддержку + вознаграждение за маркетинг и проч. рассчитывается исходя из валовой выручки отеля и в среднем составляет от 7% до 10% валового дохода отеля (включая вознаграждение по результатам работы). Своё вознаграждение большинство управляющих компаний получают ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ от того доходное это предприятие или убыточное. А если учесть, что средняя рентабельность гостиничного бизнеса в России составляет от 15% до 20% от выручки, то становится ясно, что управляющие компании забирают большую часть прибыли (в тех местах, где она есть). Наша система вознаграждения гораздо более справедливая и прозрачная – это определённая фиксированная плата в месяц (обычно от 200 до 400 тысяч рублей, в зависимости от размеров и уровня отеля) + 10% от операционной прибыли. Таким образом, мы напрямую зависим от доходности отеля.

Преимущества Russian Seasons Hotels Group перед зарубежными управляющими компаниями:

  • Более гибкие условия управления и требования, предъявляемые к объектам. У большинства управляющих компаний крайне жёсткие требования к архитектурным, планировочным, строительным, инженерным и прочим решениям. Это неплохо в случае вновь возводимых объектов, но в случае с уже построенными зданиями, исполнение таких требований (перепланировок и переделок) может превышать стоимость самих построек. У нас тоже, безусловно, есть свои стандарты, но во-первых они более гибкие, а во-вторых, у нас иной подход к управлению. Мы готовы приступать к управлению практически любыми объектами при условии последующего их приведения (в ходе эксплуатации) к нашим стандартам и требованиям.
  • Практическое понимание местных условий работы. Очень часто зарубежные компании не до конца понимают специфику работы на Российском рынке. Это касается и работы с административными органами, и с поставщиками продукции и услуг и, самое главное, работы с персоналом. Обычно такое непонимание ложится на собственника дополнительными расходами, затягиванием сроков запуска отелей, дополнительными проблемами во время эксплуатации. Наша компания не обременена разного рода «ненужными» стандартами и подчас неэффективным и узким взглядом в решении тех или иных проблем. Мы понимаем отличия работы за рубежом и в России.
  • Система вознаграждения УК «Русские Сезоны» гораздо более справедливая по отношению к собственнику. У большинства управляющих компаний основное базовое вознаграждение + вознаграждение за использование бренда + вознаграждение за техническую поддержку + вознаграждение за маркетинг и проч. рассчитывается исходя из валовой выручки отеля и в среднем составляет от 7% до 10% валового дохода (включая вознаграждение по результатам работы). Своё вознаграждение большинство управляющих компаний получают ВНЕ ЗАВИСИМОСТИ от того доходное это предприятие или убыточное. А если учесть что средняя рентабельность гостиничного бизнеса в России составляет от 15% до 20% от выручки, то становится ясно, что управляющие компании забирают большую часть прибыли (в тех местах, где она есть). Наша система вознаграждения гораздо более справедливая и прозрачная – это определённая фиксированная плата в месяц (обычно от 200 до 400 тысяч рублей, в зависимости от размеров и уровня отеля) + 10% от операционной прибыли. Таким образом, мы напрямую зависим от доходности отеля.

Ссылка на источник.

Hotelier.Pro

Источник: https://hotelier.pro/news/item/3835-upravlyayushchaya-kompaniya-service-management-vozobnovlyaet-prodvizhenie-brenda-russkie-sezony-na-rossijskom-gostinichnom-rynke/

5.4. Вознаграждение управляющей компании: Вознаграждение генерального партнера – профессионалов, осуществляющих

Вознаграждение управляющей компании что это такое
Вознаграждение генерального партнера – профессионалов, осуществляющих венчурное инвестирование (фирмы венчурного капитала, управляющей компании), складывается из двух элементов: платы за управление (management fees) и участия в прибылях (carried interest).

Плата за управление.

Венчурные инвестиции являются долгосрочными, и от момента инвестирования средств до момента распределения доходов проходит несколько лет. Однако фирма венчурного капитала начинает нести издержки с момента создания фонда: необходимо искать и отбирать проекты, проводить экспертизу компаний, оплачивать арендную плату и коммунальные услуги, выплачивать заработную плату и т. д.

Поэтому взносы венчурных инвесторов в виде платы за управление генеральному партнеру являются основой формирования его бюджета.

Как правило, плата за управление взимается с партнеров с ограниченной ответственностью и составляет 2,5 % от объявленного капитала фонда (committed capital, СС) ежегодно.

Размер платы может варьироваться в зависимости от условий соглашения с генеральным партнером.

Величина платы может оставаться постоянной каждый год существования фонда, но чаще она является переменной и снижается после того, как капитал фонда в основном инвестирован (после пяти лет существования фонда).

Таким образом, общая величина платы за управление (lifetime fees, LF) – это сумма ежегодных отчислений генеральному партнеру за весь период существования фонда. Капитал, инвестируемый фондом (investment capital, /С), оказывается равным объявленному капиталу за минусом общей величины платы за управление:

IC =CC–LF. (5.1)

Например, если венчурный фонд имеет объявленный капитал 100 млн. долл., срок его существования составляет 10 лет, а размер ежегодной платы за управление – 2 % от объявленного капитала, то общая плата за управление LF составит:

LF = 2 % х 100 х 10 = 20 млн. долл.

Величина капитала, инвестируемого фондом, таким образом, составит 80 млн. долл. (100 млн. долл. – 20 млн. долл.).

Отсюда несложно сделать вывод, что для того чтобы окупить затраты на управление, инвестируемый капитал фонда должен генерировать доходность за весь срок жизни, равную 25 % (20 млн. долл. / 80 млн. долл.).

В случае, если величина ежегодной платы за управление меняется от года к году, расчеты несколько усложняются (см. пример 5.1).

Пример 5.1

Фирма венчурного капитала Successful Ventures (SV) формирует венчурный фонд SV I с объявленным капиталом 500 млн. долл.

Ежегодные платежи за управление (в процентах от объявленного капитала) составляют: 2 % за первый и второй годы, 2,25 % за третий и четвертый годы, 2 % за пятый год, 1,75 % за шестой год, 1,5 % за седьмой год, 1,25 % за восьмой год, 1 % за девятый год и 0,75 % за десятый год. Какими будут общий размер платы за управление и размер инвестируемого капитала?

Решение:

Чтобы вычислить размер платы за управление, необходимо сложить размер платы (в процентах) за весь период существования фонда и умножить на величину объявленного капитала:

LF = СС х (0,02 + 0,02 + 0,0225 + 0,0225 + 0,02 + 0,0175 + 0,015 + 0,0125 + 0,01 + 0,075) = 500 х 0,1675 = 83,75 млн. долл.

Тогда величина капитала, инвестируемого фондом, составит:

1C = СС – LP = 500 – 83,75 = 416,25 млн. долл.,

а требуемая доходность составит: 83,75/416,25 = 0,2012, т. е. 20,12 %.

Альтернативным методом определения размера платы за управление выступает установление в качестве базы чистого инвестированного капитала (рассчитывается как разница между объемом объявленного капитала и капитала, инвестированного в уже существующие компании).

Вознаграждение – в форме участия в распределении прибыли. Исследование, проведенное в США в 1996 г.

, показало, что 88 % американских венчурных фондов выплачивают в качестве итогового вознаграждения генеральному партнеру 20 % от прибыли [Gompers, 1996], что трактуется как своеобразное продолжение традиций финансирования рискованной деятельности, принятых в Средние века венецианскими ростовщиками.

Однако в период бума интернет-компаний вознаграждение венчурным инвесторам доходило и до 30 %. В большинстве случаев расчет этой формы вознаграждения осуществляется исходя из разницы между итоговым доходом венчурного фонда от выхода из компаний и суммой объявленного капитала. Так, если объявленный капитал фонда составляет 100 млн. долл.

, а в результате всех процедур выхода было получено 200 млн. долл., то прибыль фонда составит (200–100) = 100 млн. долл. Таким образом, генеральный партнер, получающий 20 % от прибыли, получит 20 млн. долл. Однако иногда базой для исчисления вознаграждения выступает не объявленный, а инвестируемый фондом капитал (см. пример 5.2).

Пример 5.2

Фирма венчурного капитала Successful Ventures (SV) формирует новый венчурный фонд SV II с объявленным капиталом 500 млн. долл. и рассматривает два альтернативных варианта выплаты вознаграждения генеральному партнеру.

Плата за управление в обоих случаях составляет 2,5 % в год от объявленного капитала, срок существования фонда – 10 лет. По первому варианту вознаграждение генерального партнера составит 25 % от прибыли, исчисляемой на основе объявленного капитала.

По второму варианту – 20 % от прибыли, исчисляемой на основе капитала, инвестируемого фондом.

Предположим, что общий доход фонда от выхода из финансируемых компаний составит за 10 лет 150 млн. долл. Какое вознаграждение будет выплачено генеральному партнеру по каждому из вариантов?

Решение:

По первому варианту генеральный партнер получает 25 % от разницы между доходом от выхода и суммой объявленного капитала, т. е.: 0,25 х (150–100) = = 12,5 млн. долл.

По второму варианту необходимо сначала определить величину капитала, инвестируемого фондом. Она составит, с учетом 2,5-процентной ежегодной платы за участие в управлении: 100 – (0,025 х 100 х 10) = 75 млн. долл. Тогда вознаграждение генерального партнера будет составлять:

0, 20 х (150 – 75) = 15 млн. долл.

Хотя исходя из сути вознаграждения путем участия в прибылях логично предположить, что оно выплачивается генеральному партнеру после того, как осуществлены процедуры выхода и получена прибыль венчурного фонда, генеральные партнеры, руководствуясь базовым принципом корпоративных финансов об обесценивании денег во времени, стремятся получить определенную часть вознаграждения (hurdle returns или preferred returns) еще до того, как будут осуществлены процедуры выхода. Условия выплаты такого вознаграждения прописываются в договоре о создании венчурного фонда.

Источник: https://knigi.news/menedj/voznagrajdenie-upravlyayuschey-kompanii-45087.html

Правовое решение
Добавить комментарий