Жкх профессия плюсы и минусы

Новости в России и в мире — Newsland — информационно-дискуссионный портал. Новости, мнения, аналитика, публицистика

Жкх профессия плюсы и минусы

Товарищества собственников как альтернативная государственным жилищно-­коммунальным службам форма эксплуатации жилищного фонда возникли в первые годы суверенной Беларуси.

Накоп­лен большой опыт, хотя и недостатков в этой системе хватает.

В последнее время работу ТС часто критикуют, иногда заслуженно, а частенько и огулом, не вникая в особенности функционирования этой системы.

Недавно довелось общаться с тремя председателями товариществ, которые десять и более лет управляют домами, в основном находящимися в микрорайоне Билево. Скажу сразу, что уровнем компетенции, ответственности и преданности своей профессии эти три женщины — Ольга Котова, Оксана Кравченко и Елена Раловец — приятно поразили.

Я бы с большим удовольствием пользовалась услугами именно таких руководителей жилфонда. Хотя проблем и преград для эффективной работы у товариществ собственников много, объективных и субъективных. Создаются организации для управления домами без материальной базы, на самоуправляемой основе, где все ключевые решения должны приниматься общим собранием, большинством .

Как они преодолевают эти проблемы? Что надо решать на различных уровнях власти, чтобы ТС работали эффективнее? И какие стерео­типы нашего поведения по отношению к общему имуществу в многоквартирном доме необходимо изживать, иначе по большому счету эта форма управления будет хромать не меньше, чем обслуживание гос­организациями? Ответы на эти вопросы знают мои собеседницы.

Никакой уравниловки

У товарищества собственников «Лазурит», председателем правления которого является Ольга Котова, есть свой офис. Здесь на стене висит диплом Международной ассоциации менеджмента недвижимости за второе место в конкурсе среди ТС по Витебской области за 2013 год.

Для Ольги Геннадьевны ее нынешняя работа — это любимое дело, профессия.

Она имеет высшее экономическое образование, периодически повышает свою квалификацию, проходя обучение на специальных курсах по управлению общим имуществом, бухгалтерскому учету, охране труда, пожарной безопасности, правоведению, по безопасности электро­ и газового оборудования, организуемых факультетом переподготовки кадров ВГТУ и минскими вузами. А также участвует в обмене опытом работы по управлению жилфондом в других странах: Германии, Литве, Латвии, Украине, России. В правлении «Лазурита» базируется штаб нескольких ТС, работу которых также координирует Ольга Котова. Она вводит в курс дела:

— Доходы товарищества собственников — это плата за техобслуживание по установленным государством тарифам и доходы от аренды, если где­-то общее имущество сдано. У каждого дома свои счета в банке (основной и депозитный), это отдельное предприятие, и с учетом общей площади ежемесячно собирается большая или меньшая сумма.

Расходуются деньги тоже строго на целевые нужды каждого дома, никакой обезлички.

Они идут на заработную плату персонала (теп­лотехник, сантехник, ответственный за электрохозяйство, уборщик подъездов, дворник, бухгалтер, председатель), обслуживание оборудования, всех видов сетей до запорной арматуры в квартирах, а также на инвентарь, канцелярские товары, оплату услуг банка.

С реформой ЖКХ разделены статьи «техническое обслуживание» и «текущий ремонт». По законодательству текущий ремонт может выполняться как за счет собственников, так и за бюджетные деньги. Последние, пока их для ТС хотя бы немного выделяют, мы стараемся освоить по максимуму.

Освоить — это просто сказать. На самом деле нужна огромная предварительная работа, в ходе которой собираются заявки жильцов: где есть трещины на стенах, подтекает балкон, ощутима сырость и так далее.

Затем председатель проводит среди подрядных организаций тендер, выигравшая его организация обследует эти квартиры, готовит смету, председатель с комиссией составляет предварительный дефектный акт, подает его для утверждения в администрацию района для дальнейшего согласования финансовым отделом горисполкома.

В случае одобрения и выделения средств финансирование идет через государственное казначейство, расходование каждого рубля очень строго конт­ролируется. Это сродни хождению по лезвию ножа, потому многие председатели не хотят обременять себя лишней ответственностью (да и уметь надо все это грамотно делать). Но только не Ольга Котова.

Она и хочет, и умеет, и считает необходимостью стучаться в любые двери! И хотя билевские дома 
сравнительно новые, первое ТС она запус­­кала в 2007 году, ждать, когда проблемы будут нарастать со скоростью снежного кома, считает Ольга Геннадьевна, нельзя. Хороший председатель действует на упреждение.

Заведомые убытки

Поскольку работа требует, председатели ТС с годами становятся еще и хорошими экономистами. Анализ затрат — главное в их повседневной деятельности. А здесь очень много «но». Говорит Оксана Кравченко:

— Дотации государства ТС на техобслуживание метра квадратного общей площади при установленных предельных тарифах с каждым годом уменьшаются. Там, где есть аренда, они исключены вовсе. И если при обслуживании ЖРЭТом возможно перераспределение средств, у нас такое недопустимо.

Но ведь инженерное обустройство домов разное, отсюда существенно отличаются и расходы на их обслуживание. Мы просим, доказываем, что должен быть индивидуальный подход.

В домах, где много подъездов и нет лифтов, мусоропроводов, при хорошем председателе, упреждающем возникновение больших проблем и аварийных ситуаций, окупаемость обслуживания обеспечивается. А вот высотки свыше десяти этажей, где два лифта в подъезде и энергозатратная система дымоудаления, заведомо убыточны.

Нашей архитектурной службе, прежде чем разрешать такое строительство, надо думать о том, как будут обслуживаться эти дома после перехода ЖКХ на бездотационную работу.

Например, уже сегодня люди платят за электроэнергию для лифта и освещение общих мест по установленным тарифам, а ТС при этом рассчитывается с поставщиком по счетчику. Откуда брать зависающую в воздухе разницу, если эти суммы не совпадают? В товариществе приходится дополнительно выставлять платежи жильцам, которые не хотят даже вникать в экономику: мол, все, что было у меня в жировке, я заплатил…

Но ведь так, если вдуматься, наверняка получается в ряде случаев и при обслуживании ЖЭУ. Значит, средства просто опять же перераспределяются между домами или банально идет недофинансирование отрасли, что неизбежно сказывается на качестве ее работы.

Бремя неплатежей

Еще одна пока неразрешимая проблема для успешной финансовой деятельности ТС — неплатежи за услуги. Собеседницы рассказали, что в первую очередь это касается ранее активно получавших квартиры большой площади многодетных семей. Некоторые из них при своих низких доходах теперь не в состоянии платить: в семье один работающий, да и тот с низкой зарплатой.

Им посылают уведомления, требования, а они в ответ разводят руками, готовы даже в жилье меньшего размера переехать. Два жильца из числа бывших сирот спустя время оказались в местах не столь отдаленных за совершенные преступления, причем на большие сроки. Квартиры за ними сохранены, но начисляемые суммы платежей опять же повисли в воздухе.

Председатель ТС собрала пакет документов, оформила нотариальную надпись на взыскание большой задолженности с заработка осужденного. А из колонии пришел ответ, что он настолько мал, что и перечислять нечего.

Но кто должен покрывать эти суммы, на кого их переложить? Новый Жилищный кодекс позволяет использовать для возмещения убытков по техобслуживанию членские взносы. Но их ведь тоже надо собрать.

Экономить только через рубль

Не так давно председатели ТС были в Минске, где обсуждалась актуальная проблема вывода из эксплуатации мусоропроводов. Опытом делился глава ассоциации товариществ собственников из Латвии.

Он сообщил, что постоянно просит обслуживающие организации делать мониторинги качества работы, чтобы что­-то улучшать, совершенствовать, повышать информирование жильцов по всем проблемам. Многие из них решаются путем применения дифференцированных тарифов.

Например, те, кто решит сохранить мусоропроводы, чтобы можно было вынести ведро в тапочках, должны платить больше, чем пользующиеся контейнерными площадками.

— Большая проблема в том, — объясняет Оксана Кравченко, — что мы не хотим понимать простую истину. Квадратные метры квартир многоэтажного дома — это совсем небольшая часть в смысле затрат на обслуживание.

— Стены, крыша, подвальные и чердачные помещения, места общего пользования, инженерные сети, работа оборудования — вот основные расходы, во всем этом тоже есть доля каждого собственника, — добавляет Ольга Котова.

— И он должен нести эти затраты сообразно площади квартиры, а не исходя из числа зарегистрированных людей. В западных странах, покупая жилье, собственник приобретает и ответственность, подписывает договор с обязательствами по его содержанию.

Если в доме есть лифт, надо нести расходы на его эксплуатацию, даже если ты всегда пользуешься только лестницей.

Если в подъезде живут люди, не берегущие общую собственность и ломающие те же светильники, пожарные извещатели, разрисовывающие стены, расходы для всех неизбежно вырастут.

А еще надо учитывать, что на дополнительные эксплуатационные затраты нередко обрекают собственников «накосячившие» строители.

Если в период строительства что­то сделано с нарушением, и это не устранено в течение гарантийного срока, расхлебывать опять же приходится всем и долго в ходе эксплуатации дома.

Издержки самоуправления

Органом управления ТС является его общее собрание. Решения принимаются большинством его членов. На собрания, как правило, их приходит не более 10 процентов. К отчету о работе за год надо, чтобы всю деятельность проверила ревизионная комиссия. В нее нужно включить людей компетентных — с экономическим, бухгалтерским, юридическим образованием.

Нюансов море, в документации надо разбираться. Например, расходы на замену лампочек в подъездах — это техническое обслуживание, а вышедшего из строя или уворованного светильника — уже текущий ремонт.

Самоуправляемой организации собрать кворум, как правило, не удается, потому приходится тратить лишние силы и средства на письменное доведение до каждого решений правления.

Или взять курение в подъезде, нарушение других правил эксплуатации жилфонда. Председатели, если не дает плодов разъяснительная работа, должны наказывать нарушителей. Опять дилемма. Должность­-то у них выборная. Завт­ра этот нарушитель должен ать за переизбрание председателя.

Но, несмотря на все подобные издержки, собеседницы не раз подчеркивали, что очень любят свою работу, подходят ко всему ответственно, отдают ей гораздо больше времени, чем положено по трудовому законодательству и прописано в уставе.

На связи с жильцами они и днем, и поздним вечером, в отпуске, в праздничные дни, во время болезни. Проблемы решают быстро, без лишних проволочек. Напрямую звонят собственники и другим работникам товарищества. Заявки на ремонт оставляют в группе ТС во ВКонтакте, других соцсетях. Система очень демократичная.

Здесь, как бывает в ЖЭУ, не ответишь, что новых лампочек взамен перегоревших до Нового года не будет. Назавтра должна гореть!

Председатели — люди с нелинейным мышлением: и юристы, и инженеры, и технадзор, и психологи, когда разбирают конфликтные ситуации, соседские распри по поводу шума и так далее.

Они говорят об этом как об издержках профессии, своей работы, в которую втянулись, которую выполняют качественно, несмотря ни на что. Это тот случай, когда ТС работает действительно на основе самоуправления.

А не самоуправства, чем порой грешат в системе товариществ отдельные председатели и дискредитируют ее как альтернативу.

Впрочем, человеческий фактор во многом имеет решающее значение и в государственной системе ЖКХ. Задумывалась альтернативная форма обслуживания для развития конкуренции.

Все ли получилось, был ли в этом смысл? Частично ответ на этот вопрос даст прочитанный недавно отзыв в Интернете: «В нашем товариществе электрика и сантехника все в лицо знают, приходят они вечером в удобное время. А вот знакомая живет в микрорайоне Юг‑7.

Пыталась как­-то электрика вызвать, прождала весь день, с работы отпросившись, а он так и не пришел. А когда в ЖЭУ снова позвонила, оказалось, он один там на весь участок, и работает с 8.00 до 17.00, поэтому ждите завтра. Пришлось просить помочь ей электрика нашего ТС».

 Вера МУРАШКИНА

Источник: https://newsland.com/community/4701/content/pliusy-i-minusy-tovarishchestv-sobstvennikov/6245583

Управляющий недвижимостью

Жкх профессия плюсы и минусы

Управляющий недвижимостью — это специалист, который занимается эксплуатацией зданий и сооружений с целью эффективного использования недвижимости в интересах собственника.Профессия подходит тем, кого интересует труд и хозяйство (см.выбор профессии по интересу к школьным предметам).

Краткое описание

Управление недвижимостью включает в себя целый комплекс мер, начиная с формирования стратегии эксплуатации объекта с разработкой бюджета до контроля за техникой безопасности и охраной труда персонала.

В ходе работы управляющий недвижимостью тесно контактирует с собственниками объекта, арендаторами, подрядчиками, коммунальными службами, контролирующими органами.

В задачи управляющего входит также организация работы технических служб для поддержания в рабочем состоянии зданий, их своевременного ремонта и сервисного обслуживания.

Многие ошибочно предполагают, что  специалисты по управлению недвижимостью – это те же риелторы. Но это абсолютно не так. Управляющий недвижимостью — это универсальный специалист: он и экономист, и юрист, и архитектор, и эколог, и оценщик, и строитель в одном лице.

Комплекс профессиональных обязанностей управляющего недвижимостью может отличаться в зависимости от категории объекта. Существует уровневая классификация по объектам недвижимости:

  • федеральная недвижимость; 
  • недвижимость субъектов РФ;
  • муниципальная недвижимость;
  • недвижимость предприятий;
  • отдельные объекты недвижимости.

По видам недвижимость классифицируется следующим образом:

  • земельные ресурсы;
  • лесной фонд;
  • жилищная недвижимость;
  • нежилая недвижимость.

По назначению объекты недвижимости бывают двух видов:

  • операционная недвижимость, которая используется для ведения бизнеса;
  • инвестиционная недвижимость, используемая только с целью получения прибыли.  

Для успешной работы управляющий недвижимостью должен быть компетентным в вопросах финансово-хозяйственной и фондовой деятельности, владеть приемами инженерно-технической и экономической экспертизы объектов, а также современными методами управления недвижимостью.

Управлять недвижимостью можно разными способами, передавая её:

  • в аренду;
  • в доверительное управление;
  • в хозяйственное ведение;
  • в оперативное управление.

Главными целями управления объектами недвижимости являются получение максимального дохода от его эксплуатации и увеличение стоимости объекта.

Особенности профессии

Деятельность управляющего недвижимостью  осуществляется в трех аспектах:

  • правовом, суть которого в максимально рациональном использовании и распределении прав на недвижимость;
  • экономическом, который заключается в эффективном управлении доходами и расходами в ходе эксплуатации недвижимости;
  • техническом — постоянном поддержании объекта управления в работоспособном состоянии.

В зависимости от категории и уровня объекта недвижимости, профессиональные задачи управляющего могут быть очень разными.

Функциональные обязанности управляющего недвижимостью на любом уровне начинаются с:

  • проведения всесторонней экспертизы инвестиционных решений;
  • комплексного анализа состояния объекта недвижимости и разработки стратегии по управлению им;
  • разработки экономически обоснованного технического задания;
  • проектирования и организации производственных систем;
  • разработки и внедрения стандартов управления и эксплуатации объекта недвижимости;
  • разработки и контроля исполнения бюджета по эксплуатации объекта недвижимости;
  • проведения технико-эксплуатационного исследования объекта и его приемки;
  • оценки условий эксплуатации и обслуживания недвижимости.

Перед непосредственной сдачей в аренду объекта недвижимости управляющий:

  • организует рекламную кампанию по данному объекту с использованием средств массовой информации и личных контактов;
  • заключает все необходимые договора по техническому обслуживанию объекта и контролирует их исполнение;
  • организует и контролирует производственно-хозяйственную деятельность;
  • осуществляет взаимодействие с контролирующими органами;
  • организует ремонтные работы и, в случае необходимости, реконструкцию объекта;
  • обеспечивает работу инженерно-технических систем;  
  • занимается подбором профессионально подходящего обслуживающего персонала; оформляет страховку объекта.
  • После сдачи объекта недвижимости в аренду управляющий занимается:
  • управлением инфраструктурой здания; 
  • руководством работой персонала, при необходимости организацией его обучения и повышения квалификации;
  • контролем за соблюдением норм охраны труда и техники безопасности на объекте; 
  • ведением финансовой отчетности по объекту недвижимости.

Плюсы

Постоянная востребованность профессии и её высокий престиж в связи со строительным бумом во всех сферах;

стабильный и высокий доход;

возможность постоянного развития и карьерного роста.

Минусы

Высочайший уровень ответственности;

широчайший круг обязанностей, которые, впрочем, в крупных компаниях при рациональной организации труда разделяются между несколькими специалистами;

возможное недовольство и претензии со стороны арендаторов или собственников;

необходимость общения с самым широким кругом людей разных социальных статусов.

  • аналитический ум;
  • умение мыслить нестандартно;
  • логическое мышление;
  • внимание к деталям;
  • ответственность;
  • организаторские способности;
  • коммуникабельность;
  • терпение;
  • усидчивость и тщательность.
  • Научно-исследовательские и проектные институты;
  • комитеты государственного имущества и собственности;
  • управления по архитектуре;
  • организации по государственной регистрации и земельному кадастру;
  • предприятия по экспертизе;
  • строительные организации;
  • риэлторские фирмы;
  • БТИ — бюро технической инвентаризации;
  • инвестиционные фонды;
  • ипотечные банки;
  • организации ЖКХ — жилищно-коммунального хозяйства.

В московском регионе зарплата управляющего недвижимостью достигает 5-6 тысяч долларов США в месяц. Специалисты по привлечению инвестиций могут заработать за год до 500 тысяч долларов США.

Ступеньки карьеры и перспективы

Карьерный рост возможен в пределах одной компании от специалиста к профессионалу по инвестициям. Кроме того, возможен переход на ту же позицию, но в другую компанию более высокого иерархического уровня.

Крупные компании, как правило, заинтересованы в профессиональном росте своих сотрудников и либо направляют их на курсы повышения квалификации, либо разрабатывают и внедряют собственные программы обучения специалистов.

Портрет современного управляющего недвижимостью:

По специальным исследованиям, представителями данной профессии в России преимущественно являются мужчины (96%) в возрасте 40-50 лет (46%). Высшее образование у 97%. Работа связана с постоянными разъездами в связи с чем 90% специалистов  имеют права категории В.

Интересные факты

Показатели эффективности управления недвижимостью.

Эффективность использования объекта недвижимости зависит от  соотношения доходов и расходов в ходе эксплуатации данного объекта. Управляющий недвижимостью должен грамотно сформировать величину арендной платы сдаваемого объекта и её структуру. Арендная плата должна не только покрывать затраты, связанные с эксплуатацией объекта, но и получить прибыль.

Величина арендной платы (без учета прибыли) определяется тремя факторами:

Апл = Кпл + Об + Зо.н.,

где Кпл – коммунальные платежи;

Об – отчисления в бюджет и внебюджетные фонды;

Зо.н.- затраты управляющего по содержанию объекта недвижимости.

Источник: https://www.profguide.io/professions/upravlyaushiy_nedvijimostiu.html

Управленцы — самая «провальная» ниша в ЖКХ

Жкх профессия плюсы и минусы

Недавно в прессе прошла информация о том, что профессии «работник ЖКХ» теперь можно выучиться в вузе. Так ли это? Об этом мы побеседовали с заведующим кафедрой управления недвижимостью, проблем землепользования и ЖКХ, директором Центра управления жилищно-коммунальным хозяйством Института отраслевого менеджмента РАНХ и ГС при Президенте РФ, д.э.н. Евгением БОГОМОЛЬНЫМ.

О непрофессионализме работников ЖКХ раньше ходили легенды


— Евгений Исаакович, так что же, управдом — это теперь профессия?

— Да, мы наконец-то добились того, что появился государственный образовательный стандарт «Жилищно-коммунальное хозяйство и коммунальная инфраструктура», который устанавливает квалификационные требования к профессии. Наш институт принял участие в разработке таких стандартов для высшего образования — это бакалавр ЖКХ и магистр ЖКХ, а наши коллеги из Ярославля сделали стандарты для среднего образования.

Поэтому сегодня можно сказать, что система образования в ЖКХ создана.

— Ну, наконец-то! А то ведь некомпетентность и неквалифицированность некоторых наших работников ЖКХ стала буквально притчей во языцех…

— В этом году вступил в силу еще и 122-ФЗ, который говорит о том, что все предприятия ЖКХ, где основная доля принадлежит государству (МУПы, ГУПы, ГБУ и т.д.), просто обязаны соответствовать профессиональным стандартам в кадровой сфере.

А в стандартах профессиональной деятельности есть требование, что если ты, например, руководитель организации в сфере ЖКХ, то, согласно профстандартам, должен иметь 7-й уровень квалификации. А 7-й уровень — это, между прочим, высшее образование, магистратура. Главный инженер обязан иметь диплом бакалавра — это 6-й уровень квалификации.

Так что в новом году мы вполне можем оказаться в других реалиях. В любую организацию ЖКХ может прийти инспектор по труду и проверить штатное расписание на соответствие российской линейке квалификаций.

— Насколько популярной оказалась новая профессия? Есть ли востребованность? Получилось ли набрать курс в вузах?

— Ну, пока новая образовательная программа заработала только в колледжах. Но у нас уже есть 14 вузов из регионов, которые подали заявку на получение лицензии для обучения по этой специальности.

Так что, думаю, в будущем году мы сумеем начать полноценную подготовку кадров для ЖКХ.

В ЖКХ-образовании должно быть много бюджетных мест

— Где будут работать новоиспеченные специалисты — выпускники отделений жилищно-коммунального хозяйства? Наверное, в основном, в управляющих компаниях?

— Ну почему же, не только в УК. Надеюсь, такие специалисты будут востребованы в муниципальных органах, занимающихся проблемами ЖКХ, региональных фондах капремонта, жилинспекциях и т.д.

Думаю, понадобятся они и для управления зданиями гражданского назначения: у нас ведь есть не только жилой фонд, но и поликлиники, школы, дома культуры и пр. На любом объекте всегда есть коммунальная инфраструктура.

— Ну, хорошо, а как же быть с теми, кто уже работает, и неплохо, в сфере ЖКХ, но нужной квалификации не имеет?

— Для таких специалистов мы предусмотрели программу дополнительного образования. Обучившись по ней, можно будет также получить профессиональный диплом.

— Есть ли какие-то возрастные ограничения для обучающихся? Ведь в сфере ЖКХ работает немало людей, скажем так, солидного возраста.

— Никаких. Можно пройти ускоренный курс — он рассчитан на 16 часов. А можно полную профессиональную переподготовку — она займет 250 часов. При 40-часовой учебной неделе плюс практикумы обучение займет четыре-пять месяцев.

— Мне кажется, новая профессия будет супервостребованной, если большинство вузовских мест по этой программе станут бюджетными…

— Да, мы много это обсуждали. Я думаю, что нужна специальная правительственная программа по целевому приему. Чтобы студенты из регионов имели возможность обучаться и потом трудоустраивались туда, где они особенно нужны.

И инженер, и юрист, и психолог

— Что же должен уметь специалист ЖКХ?

— Прежде всего, он должен знать основы управления. Потому что мы готовим, в первую очередь, управленцев. Узких специалистов — электриков, слесарей, водопроводчиков, инженеров водоподготовки и теплоснабжения — у нас худо-бедно обучают. А вот управленцы — это до сих пор была самая «провальная» ниша в ЖКХ.

Конечно, такой специалист в области управления коммунальной инфраструктурой должен ориентироваться во всем. Прекрасно разбираться в жилищном законодательстве. Знать особенности работы с населением.

Грамотно взаимодействовать с органами власти. Уметь вести прием и учет. И при этом обладать высокой технической грамотностью, поскольку современный многоквартирный дом — это сложная инженерная система.

Все эти навыки вместе — это уже новая  профессия, которую вполне можно назвать «управдом нового поколения», или «менеджер ЖКХ».

— Управдом с высшим образованием — это только плюсы, или есть и минусы?

— Минус только в том, что если все управдомы ринутся получать вузовский диплом, у нас опять не будет хватать специалистов среднего звена. Но, думаю, пока нам это не грозит.

Строить и эксплуатировать — разные вещи

— А почему все-таки понадобилась новая квалификация? Разве недостаточно специалистов с дипломом строительного института, например? Там как раз проходят дисциплины, связанные с водоотведением, теплоснабжением и т.д.

— Знаете, раньше в ЖКХ как раз и привлекали в основном специалистов из строительных вузов. Но ведь управленец в ЖКХ занимается эксплуатацией, а это, согласитесь, не совсем строительство.

Например, он должен знать, как проверить крышу. Был такой случай. Управляющая компания поручила фирме-подрядчику отремонтировать кровлю на одном из домов. Та, сделав свое дело и получив денежки, исчезла с горизонта. А потом выяснилось, что крыша нещадно течет!

Между прочим, грамотный эксплуатант знает, как проверить только что отремонтированную кровлю: взять шланг и тщательно пролить новое покрытие. И только после того как выяснится, что все сделано добросовестно, можно выплачивать деньги подрядчику.

Или взять, например, трубы. Это очень тонкая материя — и в прямом, и в переносном смысле. Срок жизни многоквартирного дома — 100 лет. Одно дело построить дом, и другое — обслуживать оборудование, которое строители в этом доме установили. Нужно проводить регулярный осмотр, текущий ремонт раз в три года,  капитальный ремонт — раз в 20 лет.

Трубы нужно опрессовывать. Как только закончился отопительный сезон, надо провести ревизию всей арматуры, технологического оборудования, насосов, оборудования котельных: проверить, как оно пережило зиму, что износилось, что нужно поменять.

Сети по ГВС и ХВС необходимо опрессовывать: давать в систему повышенное давление в полтора раза выше рабочего. Если есть утечки, то они тут же устраняются. По поводу фундамента есть специальные указатели, которые показывают, не перекашивается ли он. Есть регламент работы на крыше — по очистке снега, например. Все это нужно знать.

В общем, здесь огромный слой работы. И все это относится к эксплуатации и обслуживанию.

Посмеялись над управдомом, и хватит

— Техника — это замечательно. Но вот интересно, входит ли в новые образовательные стандарты умение работать с людьми? Ведь не секрет, что сфера ЖКХ — это неиссякаемый источник жалоб…

— Безусловно. Человек, получивший высшее образование, должен обладать набором определенных компетенций. И одна из этих компетенций — это, конечно, люди. Работа с обращениями граждан. Все это входит в новую специальность.

На основе образовательных стандартов будут разрабатываться образовательные программы, и там, думаю, все эти навыки будут отражены. Так что психологии работников ЖКХ тоже будут обучать.

— Как Вам кажется, удастся поднять престиж профессии управдома? Ведь до последнего времени она — и в фильмах, и на телевидении — представлялась больше в комическом виде. Достаточно вспомнить Ивана Васильевича, который «сменил» профессию, — он ведь был управдомом. Или Нонну Мордюкову в роли управдомши в картине «Бриллиантовая рука»!..

— Актриса там, кстати, говорит очень знаковую фразу: «Может, там (на Западе) собака — друг человека, а у нас управдом — друг человека».

Так вот, управдом должен действительно стать другом, а не врагом и не персонажем, над которым посмеиваются. Он должен стать во всех смыслах уважаемым человеком. Специалистом с Большой буквы. И главное, сам должен чувствовать себя таковым.

Вот тогда и с жилищно-коммунальным хозяйством у нас все наладится.

Беседу вела Елена МАЦЕЙКО

Источник: https://rcmm.ru/zhkh/30942-upravlency-samaya-provalnaya-nisha-v-zhkh.html

Жкх профессия плюсы и минусы – ЖКХ

Жкх профессия плюсы и минусы

В последние годы становится заметнее тенденция создания управляющих компаний, как эффективного средства  системного управления активами бизнеса.

По некоторым оценкам такая структура позволяет обеспечить экономию до четверти затрат средств и времени на реализацию бизнес-проектов. При этом лучше прогнозируются риски, обеспечивается прозрачность работы. Это позволяет обеспечить своевременную реализацию задач без превышения бюджета.

  Управляющая компания является юридическим лицом, которое на основании соответствующего договора принимает в управление имущество третьих лиц, которые могут быть юридическими и физическими. Организационно-правовая форма таких компаний определяется законодательством.

Для управления различными финансовыми активами они должны иметь лицензию центрального банка.

Практически название «управляющая компания» нередко используется для обозначения организаций, создаваемых холдингами и финансово-промышленными группами, а также управляющих  жильем, не жилищным фондом и сопутствующей инфраструктурой.

Такая организация обычно  сориентирована на управление определенными активами и располагает для этого необходимым потенциалом. Ее главная задача – принимать компетентные решения по достижению конкретных целей, поставленных договором об управлении.

У нее имеется профессионально подготовленный персонал, управленческая инфраструктура, группа экспертов, помогающих решать сложные проблемы.

Солидные управляющие компании для наилучшей реализации своих функций обычно имеют собственные наработки, процедуры  и технологии,  систему контроля, что уменьшает риски владельцев доверенных активов, их доверие к компании. Специализированные управляющие компании снижают за счет этого свои затраты издержки.

О доверительном управлении

Управляющая компания, выполняя, реализуя функции доверительного управляющего, действует от своего имени. При этом она должна удовлетворить интересы лица, передавшего в управление свои активы на основании соглашения о доверительном управлении.

Компания, приняв в управлении имущество, не становится его собственником, а только владельцем согласно договору с собственником. Она может в его интересах совершать с этим имуществом любые действия, кроме запрещенных законом или договором.

Подписывая договоры с третьими лицами, компания обязана в тексте договора делать отметку о выполнении нею функций доверительного управляющего. В таком случае она правомерно выступает стороной подписанных соглашений.

Если в ходе их выполнения возникают долговые обязательства, для их удовлетворения используются активы, переданные в управление.

Такое управление требует постоянного поиска высокопрофессиональных менеджеров, анализа ситуации, проведение маркетинговых исследований и торговых операций, внутреннего контроля и аудита.

Договором может быть предусмотрено предоставление доверителю отчетов о результатах работы.

Доверительное управление требует для управляющей компании решения комплекса задач. К числу основных следует отнести:

  1. Организацию системы менеджмента, адекватной целям управления.
  2. Проведение, если этого требует ситуация, кадровой ротации .
  3. Варианты управления бизнесом в кризисных ситуациях.
  4. Комплекс работ по перепрофилированию действующей структуры.
  5. Организационные механизмы минимизации рисков управления.

В процессе управления могут возникать и другие вопросы, требующие быстрого и грамотного решения.

О достоинствах и недостатках

К достоинствам управляющей компании следует отнести:

  • Наличие статуса юридического лица, обладающего уставным капиталом, юридическим адресом и пр.
  • Обеспеченность профессионалами разной специализации, необходимых для выполнения своих функций инфраструктуры и информационного сервиса.
  • Минимизация рисков, связанных с человеческим фактором за счет отработанных приемов, технологий и стиля управления.
  • Способность маневрировать кадровыми и другими ресурсами для достижения целей управления.
  • Презентацию собственнику активов стратегию развития бизнеса на основе полученных в управление активов.
  • Маркетинговую работу и рекламу в интересах собственника в рамках договора.
  • Стабильность финансовых результатов управления.
  • Квалифицированный юридический сервис.
  • Систему подбора и подготовки персонала, формирование эффективной управленческой команды.

Наряду с очевидными достоинствами управляющей  компании, в процессе ее функционирования имеются определенные минусы. Зачастую она зависит от доверия собственника передаваемых в управление активов. Оно может определяться как профессионализмом, так и не связанными с этим личными предпочтениями.

При отборе компании для управления сложными активами мало используются эффективные механизмы выявления реальной репутации компании, ее руководителя.

В договорах доверительного управления не всегда закладываются параметры минимизации затрат компании,  ее финансовой отчетности, аудита, регулярного отчета о предоставленных услугах и выполненных работах.

Источник:

Каждому хаусу — по мастеру. Плюсы и минусы новации в ЖКХ

Фото с сайта easy-make.ru

Специалисты по комплексному обслуживанию и эксплуатации многоквартирных жилых домов, те самые хаус-мастера, призваны в одном лице заменить целую бригаду рабочих — электрика, слесаря-сантехника, маляра, плотника.

По задумке Министерства жилищно-коммунального хозяйства, рабочие по комплексному обслуживанию будут не только заниматься техобслуживанием, но и принимать работу после текущих ремонтов, починки кровли и т.д.

«Мы рассчитываем, что это будет человек, которого будут знать все жильцы и выстраивать с ним нормальные отношения. Например, встретив его утром, говорить, что в доме неисправно», — отметил министр жилищно-коммунального хозяйства Александр Терехов.

Планируется, что в Минске хаус-мастера будут обслуживать не менее 80% жилфонда, в областных центрах — около половины. Однако, как заявил Александр Терехов на итоговой коллегии Минжилкомхоза в конце января, «к выполнению данной задачи ответственно подошли только в Минске и Гомеле».

В Минске планируется, что один хаус-мастер будет обслуживать 40 тыс. кв. м жилья, сообщил генеральный директор ГО «Минское городское жилищное хозяйство» Виталий Смирнов. В столице уже обучено около 83% от необходимого количества хаус-мастеров.

«Как правило, если специалист имеет одно образование, например, строителя, то мы доучиваем его по другим специальностям», — отметил Виталий Смирнов.

 Принципиальное отличие белорусских хаус-мастеров от своих коллег из стран Западной Европы заключается в том, что наши мастера на все руки будут заниматься и услугами для жильцов. В основном, мелким ремонтом — заменить розетку или смеситель, устранить засор, врезать замок и т.д.

Исходя же из, например, немецкого опыта, хаус-мастер обслуживает все здание, за исключением как раз частных квартир. Задача немецкого хаус-мастера — контроль за общим состоянием недвижимости и коммуникаций, в том числе водопровода, отопительной системы, лифтов, за уборкой здания и дворовой территории.

Если перегорела лампочка в подъезде или пришла пора менять фильтры в вентиляционной системе — то это как раз работа хаус-мастера.

Как отметил в комментарии для Naviny.

by исполнительный директор Международной ассоциации менеджмента недвижимости в Беларуси Геннадий Каленов, немецкий хаус-мастер имеет право раз в год, по договоренности с жильцами, делать обход квартир для проверки целостности инженерных и других систем: «Если хаус-мастер чувствует, что его квалификации недостаточно в некоторых вопросах, он имеет право привлекать к обходу других специалистов».

Работы в квартирах он не производит.

Более того, если к нему обратится собственник с просьбой выполнить работы в квартире, хаус-мастер обязан отказать ему и объяснить, что в его обязанности это не входит и что для этого есть специализированные фирмы: «То есть он не делает платный ремонт внутри квартир, он следит за состоянием дома в целом. За тайные сделки с жильцами он подлежит немедленному увольнению».

В обязанности же рабочих наших ЖЭСов кроме обслуживания зданий входит также и работа внутри квартир — оказание платных услуг населению. При этом рабочие обязаны выполнять как неквалифицированные работы (мелкий ремонт), так и высококвалифицированные, например ремонт электрощитовых.

«Это неправильно и экономически нецелесообразно, — считает Геннадий Каленов.

— Зачем высококвалифицированному электрику, который разбирается в электрических схемах и решает самые сложные задачи, поручать менять лампочки в подъездах? Эту работу может выполнить практически любой человек и за гораздо меньшую оплату.

Вот хаус-мастер и выполняет до 85 видов работ, подменяя целый штат специалистов и экономя деньги собственникам жилья. Однако в электрощитовую хаус-мастер не пойдет, так как это опасно и может привести к серьезной аварии, это работа как раз для высококвалифицированных электриков».

Проведенный Международной ассоциацией менеджмента недвижимости анализ опыта работы хаус-мастеров показывает, что лучше всего, если такой специалист живет в том же доме, который он обслуживает — тогда его работа становится более эффективной и удобной:

«Главное — не требуется привлечения самых разных специалистов для выполнения мелких работ, не требующих высокой квалификации. Ведь у специалиста высокой квалификации соответственно и большая зарплата».

Хаус-мастера в Германии получают зарплату либо в совместных домовладениях (нанимателем являются все собственники квартир), либо в управляющих и сервисных компаниях. Жильцы знают этого человека и могут обратиться к нему в любое время. В случае чрезвычайной ситуации (затопления, например), хаус-мастер всегда на месте и может помочь (например, перекрыть воду) даже ночью.

«В Германии отсутствует аварийная служба, и (тоже в целях экономии)  обязанности аварийки выполняет хаус-мастер. От него требуется оперативно определить масштаб ущерба, постараться его минимизировать.

К примеру, при затоплении квартиры — перекрыть стояк и вызвать ремонтников, проконтролировать их работу, обо всех случаях обязательно нужно проинформировать управляющего», — рассказывает Геннадий Каленов.

Любопытно, что товарищество собственников квартир само решает, какую зарплату они готовы платить хаус-мастеру, и может сменить его по своему желанию.

«Основное преимущество, обеспечивающее высокую эффективность такой работы — то, что один человек знает все здание, инженерные конструкции, систему отопления, систему водоснабжения и водоотведения, отвечает за двери, кладовки, гаражи — всё до каждого болтика», — отметил Каленов.

По его мнению, для того «чтобы произошли серьезные изменения в управлении совместными домовладениями и у нас появились настоящие хаус-мастера, наши граждане должны по-другому относиться к своим многоэтажкам».

«Для примера, влажная уборка в немецких подъездах осуществляется с такой же периодичностью, как в Беларуси (один раз в две недели), но при этом практически никто не мусорит. Хаус-мастеру для мытья лестниц требуется минимум времени, и в подъезде всегда чисто», — пояснил эксперт.

«Если относиться к своим подъездам, как к враждебной территории, то никакие хаус-мастера не изменят ситуацию — мы можем осуществить изменения только все вместе», — уверен Геннадий Каленов.

Источник: https://gradpk.ru/upravlyayushhie/zhkh-professiya-plyusy-i-minusy.html

Профессия слесарь

Жкх профессия плюсы и минусы

Статьи >> Профессии >> Профессия слесарь

Описание профессии

Профессия слесаря предполагает проведение планового, капитального или профилактического ремонта и поддержание бесперебойной работы техники. В этой работе задействованы мастера, специализирующиеся и на обработке металла.

Востребованность профессии слесаря всегда была высокой, как и многих других рабочих специальностей. Это обусловлено тем, что наша жизнь сегодня почти во всех сферах механизирована. Без использования специализированной техники невозможно ни построить дом, ни вырастить пшеницу.

Особенность профессии слесаря состоит в том, что эта специальность является многоплановой. Спектр выполняемых работ очень широкий. Именно поэтому мастера в этой области чаще имеют более узкую специализацию. Например:

  • слесарь-ремонтник.

    Работа очень ответственная, так как порой все производство может остановиться из-за неисправности той или иной машины. Квалифицированный мастер выяснит причину неполадки, разберет и отремонтирует как любые детали, так и весь механизм в целом. Опытный специалист даже способен изготовить необходимые запчасти самостоятельно.

    Помимо предприятий, слесарь может оказать свои услуги и на дому;

  • слесарь-сантехник. Специалист этого направления выполняет монтаж и ремонт водопроводных и канализационных систем. Всем хочется, чтобы из крана всегда текла холодная и горячая вода, чтобы батареи зимой согревали, чтобы исправно работала канализация.

    Поэтому спрос на квалифицированных слесарей довольно высокий. Кроме ЖКХ, мастера это профессии работают также на различных предприятиях, организациях и на стройке.

В этом виде деятельности есть и другие специализации: слесарь-монтажник, слесарь-сборщик, слесарь-инструментальщик. Работа слесаря довольно сложная и кропотливая.

Современные станки и оборудование настолько многообразны, что одному человеку не под силу разбираться во всех их особенностях.

Все, кто овладел профессией слесаря, квалифицируются по разрядам. Базовыми знаниями обладает специалист в этой области 1-го разряда. А в обязанности слесаря 6-го разряда входит обслуживание наиболее сложного, уникального и крупногабаритного оборудования.

Знания правил техники безопасности и их выполнение – одно из основных требований в профессии слесаря. Плюсы и минусы в этой специальности известны всем. Мастеров в этой сфере деятельности радует хорошая заработная плата, особенно у опытных рабочих 6-го разряда. Но негативным может быть тот факт, что иногда специалистам приходится трудиться в опасных производственных условиях.

Личные качества

Людям с техническим и пространственным мышлением будет легче освоить профессию слесаря.

Хороший глазомер, уверенные и твердые руки, чувствительные пальцы – это основные качества, необходимые профессионалам в этой области.

Часто приходится работать в коллективе, поэтому следует быть общительным и коммуникабельным человеком. Для качественного выполнения работы слесаря требуется терпение, выдержка и умение сосредотачивать внимание.

Образование: что надо знать?

Хорошие знания таких предметов, как математика и черчение, необходимы специалистам этого рода деятельности. Им часто приходится иметь дело со сложными чертежами и схемами.

А знания физики и химии помогут лучше разобраться со свойствами материалов, с которыми работают слесари.

Иногда для того, чтобы быстро и правильно выявить и устранить неисправности, специалисту следует использовать всю свою смекалку и находчивость.

Получить профессию слесаря можно в техникумах или технических училища. Но овладеть навыками возможно и непосредственно на предприятиях, став учеником опытного мастера. При этом желательно посетить профессиональные курсы.

Место работы и карьера

Работать слесарь может и в ремонтных мастерских, и в производственных цехах, и в сфере ЖКХ. Места работы могут быть совершенно разнообразны, потому что почти повсеместно используется техника, облегчающая жизнь и деятельность человека.

Приобретая бесценный опыт, слесарь повышает и свою квалификацию, благодаря чему увеличивается его заработная плата. Мастер, желающий занимать руководящую должность, может поступить в ВУЗ и получить инженерно-техническое образование.

Технический прогресс приводит к тому, что на предприятиях много функций выполняют машины. Из-за автоматизации процессов некоторые профессии становятся невостребованными. Но работу слесаря не заменит ни один вид техники.

Назад |

Источник: http://uchim66.ru/articles/professiya-clesar

Правовое решение
Добавить комментарий