Жск как форма управления многоквартирного дома

Способы управления многоквартирным домом

Жск как форма управления многоквартирного дома

Управление многоквартирным домом очень сложный процесс, который требует знаний в различных областях законодательства. Особенно это касается законодательных актов, принятых в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Количество принятых документов увеличивается с каждым годом и разобраться в этом всём очень непросто.

Проживание граждан в многоквартирных домах очень резко отличается от проживания в частном доме. Прежде всего это связано с многочисленными проблемами и решениями, которые необходимо решать сообща, большинству собственников. Чтобы максимально эффективно заниматься обслуживанием дома для начала необходимо решить вопрос по управлению многоквартирного дома, который подойдёт всем собственникам.

Для этого необходимо выбрать способ управления многоквартирным домом.

Какие бывают формы управления многоквартирным домом

На сегодняшний день согласно законодательству Российской Федерации, существуют три формы управления многоквартирным домом.

  • непосредственное управление многоквартирным домом;
  • управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья или жилищно-строительным кооперативом
  • управление многоквартирным домом управляющей организацией

У каждой из этих форм управления жилым домом есть различные плюсы и минусы. В различных ситуациях для собственников по-разному может быть хорош один способ управления и менее полезен другой. При этом всё-таки существенных различий между этими способами нет.

В Жилищном Кодексе и законодательных актах, относящихся к управлению в жилищно-коммунальном хозяйстве очень четко прописана ответственность должностного лица, который является руководителем организации, осуществляющей управление домом. При любом способе управления каждый собственник должен своевременно получать услуги по водоснабжению, отоплению, горячему водоснабжения и т.д.

в полном объеме. А также услуги по уборке общедомовой территории и иметь свободный доступ к информации о своей управляющей компании и её работе.

Непосредственное управление многоквартирным домом

Непосредственное управление многоквартирным домом является, наверное, самым простым способом управления с точки зрения структуры и самым сложным по самому управлению. Почему так? Сейчас разберем.

В многоквартирном доме может быть выбрано непосредственное управление, только в том случае, если в данном доме не более 30 квартир. Соответственно, такую форму управления можно выбрать только в небольших домах.

Для чего это сделано? Да всё просто, выбрав такой способ управления многоквартирным домом, собственники ответственность за содержание и ремонт жилья, предоставление коммунальных услуг и других обязанностей по управлению домом несут самостоятельно.

А как известно, когда несут ответственность все, то это значит никто. Поэтому за какое-либо нарушение при проживании в таком доме никто не понесет ни административную или ни уголовную ответственность.

Максимум, что могут надзорные органы в таком случае сделать это попытаться понудить органы местного самоуправления выставить дом на конкурс по заключению договора управления с управляющей организацией.

Это всё будет происходит в том случае, если некоторые собственники начнут жаловаться на условия проживания в доме.

Если же Вас как собственников устраивает непосредственно управление, где собственники все коммунальные услуги получают напрямую от ресурсоснабжающих организация и соответственно оплату производят также напрямую без посредников, если все собственники могут самостоятельно разрешить проблему по таким вопросам как вывоз мусора.

Уборка подъездов и территории, то этот способ управления идеально подходит для Вас. Тогда самое главное, чтобы правильно был оформлен протокол общего собрания собственников по данному вопросу и выбран совет многоквартирного дома.

Если же собственники не могут организовать своё проживание минимальными услугами по эксплуатации дома, то при принятии решения большинством собственников возможно заключение договора управление со специализированной организации на проведение одного, нескольких или всех видов проведения работ в доме.

Управление многоквартирным домом товариществом собственников жилья

Товарищество собственников жилья и жилищно-строительный кооператив по своей сути одинаковые структуру управления домом.

В доме с таким управлением не реже чем раз в два года большинством на общем собрании собственников выбираются члены правления и председатель правления многоквартирного дома.

Председатель правления несет полную ответственность за все мероприятия, проводимые в доме: ремонтные, финансовые, благоустроительные, предоставление коммунальных услуг и другие работы, и услуги, установленные законодательством Российской Федерации.

Если председатель правления не хочет обращать внимание на Ваши заявления по поводу по некачественному предоставлению жилищно-коммунальных услуг, то смело обращайтесь в надзорные органы. Он получает заработную плату из Вашего кармана и его обязанность устранять все нарушения.

Серьезных отличие формы управление ТСЖ И ЖСК в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива. При этом изменить форму управления домом можно на ТСЖ или управление управляющей организацией- обратно данная система не работает.

ТСЖ может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями. В ТСЖ большинством собственников можно изменить форму управления домом на управление управляющей организацией.

Если в Вашем доме нет умелого хозяйственника, который готов взять дом под свою ответственность, но менять способ управления собственники не хотят, то ТСЖ или ЖСК может заключить договор управления с управляющей организации не меняя форму управления. В этом случае всё ответственность по предоставлению жилищно-коммунальных услуг в Вашем доме будет нести управляющая организация.

Управление многоквартирным домом управляющей организацией

Управление многоквартирным домом управляющей организацией является самой распространенной формой управления жилыми домами. Этот способ удобен по нескольким причинам. Во-первых, в управляющей организации может быть объединено любое количество домов, находящихся в любом территориальном расположении.

Во-вторых, форма управления УО это прежде всего коммерческая организация, которая создана для получения прибыли. Поэтому решать, какая заработная плата будет у сотрудников компании только директор организации и ни в коем случае не собственники.

В-третьих, управляющая организация может заключать договоры управления как с целым домом, так и с ТСЖ или ЖСК целиком, если за это проголосуют собственники. Также можно предоставлять услуги не по управлению дома, а только по его обслуживанию.

Этот способ очень удобен для жителей, которые выбрали непосредственную форму управления или там, где платежи осуществляются напрямую.

Заключение договора управления многоквартирным домом

Для того, чтобы управляющая организация могла заключить договор управления многоквартирным домом и приступить к его управлению, собственники обязаны выбрать её большинством  на общем собрании.

На собрании собственников также должны быть установлены тарифы на содержание и ремонт жилья, по которым будет работать организация, решены вопросы об использовании общего имущества дома. Например, подвальных помещений для сотрудников организации и других организационных моментов.

После проведения собрания началом управления домом будет являться дата заключения договора управления, который должен быть заключен с большинством собственников всего дома. Договор управления и будет являться главным документом, в соответствии с которым будут проводиться работы по управлению домом. Мой совет, максимально внимательно ознакомиться с этим документом.

Конечно управляющая организация обязана соблюдать все нормы жилищного законодательства и отклонений никаких не должно быть. Но как часто бывает в современном законодательстве некоторые понятия могут быть размыты и поэтому в договоре управления их могут уточнять так как выгодно управляющей организации.

При всех этих плюсах УО в отличие от других форм управления многоквартирными домами более подвержена проверкам и надзору в целом. Собственник, который понимает куда обращаться с жалобой в случае неисполнения своих обязанностей УО по конкретному вопросу всегда сможет получить проведение тех или иных работ.

Управляющая организация обязана проводить все работы в соответствии с правилами содержания общего имущества многоквартирного дома, обеспечивать предоставление коммунальных услуг, придерживаться с правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами и соблюдать другие нормы и правила в своей работе.

Образец договора управления многоквартирным домом

При управлении многоквартирным жилым домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений за оказание всех услуг и выполнение работ.

Она обязана обеспечить надлежащее содержание общего имущества в данном доме и их качество, которое должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, а также за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома.

В этом случае обращайте внимание на договор управление многоквартирным домом. Подписывайте только убедившись, что в нём учтены все услуги необходимые для благоприятного проживания в Вашем доме. Ознакомиться с примером договора управления и скачать его можно по ссылке.

Порядок управления многоквартирным домом

Порядок управления многоквартирным домом регламентируется правилами осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами. Утверждены они постановлением Правительства Российской Федерации от 15 мая 2013 года № 416.

 Данные правила определяют стандарты управления многоквартирными жилыми домами, в которых описаны обязанности управляющих компаний, их полномочия и нормы взаимодействия с собственниками.

В порядке управления прописаны нормы хранения технической документации дома и передачи её в другую управляющую компанию в случае переизбрания, обязанности по заключению договоров на предоставление коммунальных услуг, обязанности по раскрытию информации о деятельности компании, подготовке предложений по установлению тарифов содержания и ремонта жилья в соответствии с минимальным перечнем работ в жилом доме, а также работе аварийно-диспетчерской службе.

Лицензия на управление многоквартирными домами

Одним из главных нововведений в сфере управления многоквартирными жилыми домами было принятие закона о лицензирование управляющих организаций.

В соответствии с дополнениями в Жилищный Кодекс РФ лицензию на управление многоквартирными домами обязаны получать только управляющие организации.

Сделано это было чтобы у надзорных органов была возможность устранять нерадивые компании с рынка предоставления жилищно-коммунальных услуг без права восстановления своей деятельности, а также исключения событий, когда одним многоквартирным домом управляет несколько организаций.

Сам процесс получения лицензии на управление многоквартирным домом не несёт особой нагрузки для новой компании. Достаточно обратиться в Государственную жилищную инспекцию с соответствующим заявлением, сдать экзамен руководителю управляющей организации, оплатить гос. пошлину и вообщем-то на этом процесс окончен.

Если управляющая организация не справляется со своими обязанностями и надзорные органы получают постоянно обращения от граждан из определённого дома, то ГЖИ может или исключить конкретный дом из реестра домов, которые управляются УО или отозвать лицензию на управление всеми домами.

Эти нововведения должны были помочь сделать рынок управляющих организаций более понятным и прозрачным.

data-full-width-responsive=”true”

Источник: https://mir-zhkh.ru/upravlenie-mnogokvartirnyim-domom/

Договор управления между ЖСК и собственником

Жск как форма управления многоквартирного дома

  • 1 Договор управления в жск
  • 2 Обзор судебной практики по вопросам споров с управляющими компаниями (ТСЖ, ЖК, ЖСК), Обзор судебной практики от 20 апреля 2016 года
  • 3 Образец договора с ТСЖ: форма, условия и порядок составления договора с ТСЖ, документы | Жилищный консультант
  • 4 Договор управления многоквартирным домом
  • 5 Жск как форма управления многоквартирного дома — Портал о ЖКХ
  • /
  • Жилфонд
  • /
  • Сводная информация
  • /
  • Договор управления МКД

Собственникам помещений — информация о капитальном ремонте

Договор управления МКД

В рамках заключенного договора управления многоквартирным домом Управляющая организация по заданию собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, либо органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную, направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение письменной формы договора ведет к его недействительности. Согласно ч.1 ст.162 Жилищного кодекса РФ (с учетом положений ч.5 ст.161 ЖК РФ) следует:

— если управляющая организация выбрана общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, то с каждым собственником помещений заключается отдельный договор управления на условиях, указанных в решении общего собрания.

Момент начала исполнения обязательств по договору управления определяется датой подписания договора хотя бы с одним собственником помещения.

Если иное не установлено договором управления многоквартирным домом, управляющая организация обязана приступить к выполнению такого договора не позднее чем через 30 дней со дня его подписания.

Таким образом, исполнение обязательств по договору управления зависит от момента подписания такого договора.

Договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

X

Я — собственник квартиры в многоквартирном кооперативном доме. Квартиру купил у члена кооператива, когда тот все взносы за нее выплатил (впрочем, как и все остальные члены ЖСК). Было это больше 10 лет назад, однако правление ЖСК действует до сих пор, хотя какие функции выполняет, не знаю. Коммунальное обслуживание дома осуществляет ДЕЗ.

Раньше мы перечисляли оплату за коммунальные услуги на счет кооператива, а теперь – по платежкам ДЕЗ, в которых присутствует графа “членские взносы”. Председатель правления сказал на общем собрании, что собственники жилья, не являющиеся членами ЖСК, должны вступить в кооператив и заплатить вступительный взнос в размере 4 тыс. руб., иначе правление не будет защищать их интересы.

В связи с этим не могли бы вы ответить на следующие вопросы:

1.Обязательно ли в моей ситуации вступление в члены ЖСК?

2.С какой стати я должен платить вступительный взнос, если он вносится на стадии создания ЖСК, а тот создается для строительства дома и эта цель давно выполнена? Кроме того, этот взнос уже вносил человек, у которого я купил квартиру. Членские же взносы в размере 100 руб. ежемесячно, указанные в платежке, я плачу.

3. Может ли иметь какие-то негативные последствия мое нежелание вступать в члены кооператива? Никаких задолженностей по оплате коммунальных услуг у меня нет.

4. Если правление выполняет функции управляющей компании, может с ним нужно заключить соответствующий договор?

Уважаемый читатель! Вы затронули довольно деликатный вопрос, поскольку на сегодняшний день, его правильное разрешение может поставить под угрозу существование основной массы ЖСК, давно построившим свои дома.

В том, что правление ЖСК осуществляет свою деятельность спустя много лет, после постройки жилого дома, нет ничего странного.

Правление ЖСК является органом управления ЖСК, который функционирует пока ЖСК не будет ликвидировано как юридическое лицо в установленном законом порядке. Часть 3 ст.

161 ЖК РФ устанавливает, что способ управления многоквартирным домом может быть изменен в любое время на основании решения собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

В силу ч. 1 ст.

110 Жилищного кодекса РФ (ЖК РФ), ЖСК это добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Таким образом, законодатель определяет две основные цели деятельности ЖСК. В Вашей ситуации, первая цель достигнута – дом построен, вторая цель (управление жилыми и нежылыми помещениями) находится в стадии реализации.

Другими словами, ЖСК осуществляющий деятельность в Вашем доме, имеет своей целью – управление общим имуществом многоквартирного дома. Теперь деликатный момент. Часть 2 ст. 162 ЖК РФ предусматривает возможность заключения договора управления многоквартирным домом органами управления ЖСК. Согласно ч. 9 ст.

161 ЖК РФ, многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

Получается “интересная” ситуация, когда ЖСК заключило от имени собственников помещений многоквартирного дома Договор управления, он перестаёт осуществлять управление многоквартирным домом и имеет лишь правомочия по осуществлению функций контроля за деятельностью Управляющей организации. На мой взгляд, это ваша ситуация.

Теперь по каждому вопросу отдельно.

  1. В Вашей ситуации, вступление в ЖСК не только не обязательно (ч. 1 ст. 110 ЖК РФ), но и бессмысленно, влечёт возложение на вас дополнительного бремени по содержанию аппарата управления ЖСК и иных потребностей ЖСК.
  2. Внесение вступительного членского взноса является обязательным для лиц пожелавших (добровольно) вступить в ряды членов ЖСК. При этом, обязанность платить вступительные членские взносы может быть законной только в случаях, ели их уплата предусмотрена уставом ЖСК, а размер установлен соответствующим решением общего собрания членов ЖСК, а не правлением ЖСК. Что же касается того человека, который продал вам квартиру, то скорее всего он до сих пор юридически является членом ЖСК, если при выезде не вручил под роспись членов правления ЖСК заявление о выходе из его состава (ч. 2 ст. 130 ЖК РФ). Уплачивать же ежемесячно членские взносы (100 руб./мес.), не являясь членом ЖСК, бессмысленно. Ранее уплаченные взносы, вы можете взыскать в судебном порядке с ЖСК, на основании ст. 1102 ГК РФ, как неосновательное обогащение.
  3. Ваш отказ от вступления в ЖСК никаких юридических негативных последствий порождать не может, поскольку это противоречит ч. 1 ст. 110 ЖК РФ. Вам следует заключить договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией (вы её назвали ДЕЗ), на условиях определённых договором между ЖСК и Вашей управляющей компанией, который следует у них запросить.
  4. Касаемо четвёртого вопроса, то его следует скорректировать. То есть, не правление выполняет функции управления многоквартирным домом, а ЖСК. Так вот, как сказано выше, ЖСК может управлять только до того момента, пока не заключен им договор управления многоквартирным домом с иной организацией. Часть 6 ст. 155 ЖК РФ устанавливает, что не являющиеся членами ЖСК собственники помещений в многоквартирном доме, в котором создан ЖСК, вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги в соответствии с договорами, заключенными с этим ЖСК. Поскольку вы говорите о приходящих платёжках от ДЕЗ, то я прихожу к выводу, что ЖСК не выполняет функций по управлению многоквартирным домом, так как в силу п.п. б) п. 38 Правил предоставления коммунальных услуг гражданам, утверждённых постановлением правительства РФ № 307 от 23.05.2006 в платёжном документе указывается наименование организации осуществляющей функции управления многоквартирным домом.

В случае принятия Вами твёрдого решения вступить в члены ЖСК, предложите председателю правления ЖСК зачесть все ранее произведённые платежи (100 руб./мес), в счёт вступительного взноса, а оставшиеся деньги вернуть.

Смотрите так же:  Усыновитель лишить прав

Могут ли жск управлять многоквартирным домом ?

Могут ли жск управлять многоквартирным домом ?

Вопрос звучит, по меньшей мере, странно… Ну, конечно же могут управлять, — скажет большинство здравомыслящих.

Ведь именно такой способ управления указан в пункте 2 части 2 статьи 161 Жилищного Кодекса РФ: одним из трех способов управления многоквартирным домом является управление товариществом собственников жилья, либо жилищным кооперативом, либо иным специализированным потребительским кооперативом. Какие уж тут могут быть сомнения?

Источник: http://vladasalon.ru/dogovor-upravleniya-mezhdu-zhsk-i-sobstvennikom/

Какие есть способы управления многоквартирным домом?

Жск как форма управления многоквартирного дома

30 октября 2017 года

Вы являетесь жильцом  многоквартирного дома и не можете прийти к общему консенсусу с соседями по решению важных жилищных вопросов? Согласовать деятельность всех владельцев имущества просто нереально, ведь сколько людей, столько и мнений… Хотите обеспечить удобные условия  для проживания? Проводите общее собрание жильцов и голосуйте за выбор одного из трех способов управления многоквартирным домом. Вы можете сами избрать форму управления своей недвижимостью и в любое время изменить ее на новую. Какие способы  управления многоквартирными домами  предусматривает законодательство?

Способ 1-ый:Непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме

При условии, что в доме, в котором вы проживаете, количество квартир не превышает тридцати.

Ответственным лицом  может быть избран один из собственников помещения данного дома или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью.

Здесь играет роль много важных факторов: дисциплинированность и платёжеспособность жильцов, сложившиеся отношения с ресурсопоставляющими организациями, наличие приборов учета и многое другое.

Данный способ управления имеет множество приятных «бонусов». Во-первых, можно сэкономить деньги. Нет управляющей организации – нет расходов. Во-вторых, можно снизить расходы на содержание и ремонт дома.

Осуществлять техническое обслуживание жилья и общего имущества своими силами, либо привлекать порядные организации на постоянной или краткосрочной основе.

В- третьих, можно снять с себя ответственность за задолженности коммунальных услуг своих соседей, ведь каждый собственник самостоятельно заключает договор с ресурсоснабжающими организациями.

Но есть и недостатки:  необходимо каждый раз проводить общие собрания по каждому жилищному вопросу и приходить к совместному решению. Кроме того, не будет возможности выполнять капитальный ремонт за счет средств Фонда содействия реформированию ЖКХ.

Способ 2-ой:Управление ТСЖ либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом

Товарищество собственников жилья (ТСЖ) и жилищно-строительный кооператив (ЖСК) по своей сути одинаковы.

Различие в одном: ЖСК может быть создан в многоквартирном доме, который был построен на средства членов кооператива.

В случае с ТСЖ условия другие: ТСЖ может быть создан в любом многоквартирном доме или нескольких домах, но только в тех нескольких домах, которые соединены общими коммуникациями.

Обратите внимание!

С 01.09.2014 ТСЖ создается в организационно-правовой форме юридического лица – товарищество собственников недвижимости (далее – ТСН). При этом перерегистрация созданных ТСЖ в ТСН не требуется

На общем собрании собственников избираются члены правления и председатель правления дома. Если не найдется подходящих кандидатов на эти должности, то можно, не меняя способ управления, заключить договор с управляющей организацией.

Преимуществами ТСЖ являются – прямое управление имуществом собственников и оказание коммунальных услуг, эффективная защита собственников перед ресурсоснабжающими организациями, а также возможность ведения коммерческой деятельности.

К недостаткам ТСЖ можно отнести высокий уровень расходов на содержание штата работников.

Способ 3-ий:  Управление управляющей организацией

Этот способ управления предполагает заключение договора с коммерческой организацией, оказывающей услуги на основании лицензии. Согласование условий договора и размер платы за содержание и ремонт также решаются на общем ании. После этого с каждым собственником заключается договор управления.

По условиям договора управляющая организация в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность.

Договор управления многоквартирным домом заключается на срок не менее чем один год и не более чем пять лет. При этом собственники помещений вправе расторгнуть договор управления по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством  (ч. 5, 8 ст. 162 ЖК РФ).

За ненадлежащее оказание услуг управляющая организация несет ответственность перед собственниками в соответствии с действующим законодательством.

Недостатки данного способа управления многоквартирным домом:

  • нацеленность управляющей организации на получение прибыли от оказания услуг собственникам за счет повышенных тарифов, а не на управление чужим имуществом;
  • отсутствие у собственников способов прямого контроля за результатами оказанных услуг или выполненных работ;
  • назначение по итогам конкурса управляющей организации муниципальными органами власти в ситуациях, когда собственники многоквартирного дома не выбрали способ управления, и сложность процедуры смены управляющей организации (ч. 4 ст. 161 ЖК РФ).

Таким образом, жилищное законодательство позволяет собственникам помещений самостоятельно определить наиболее удобный способ управления многоквартирным домом, принимая во внимание всю полноту сложившихся отношений как между собственниками, так и с третьими лицами.

Подготовлено специалистами ГК «Земля-СЕРВИС» по материалам электронного журнала «Азбука права» (СПС КонсультантПлюс).

Источник: http://zemser.ru/news/kakie-est-sposoby-upravleniya-mnogokvartirnym-domom

Как выбрать способ управления многоквартирным домом

Жск как форма управления многоквартирного дома

Выбор способа управления многоквартирным домом — решение важное. Для этого правильно, беспристрастно оцените и себя, и жильцов своего дома. Многие благие намерения терпят крах именно потому, что собственники не сумели вовремя рассчитать свои силы.

Итак, вам предстоит выбрать способ управления многоквартирным домом. Как это сделать?

Внимательно читаем Жилищный кодекс↑

Пожалуй, первое, с чего стоит начать — это внимательно изучить Жилищный кодекс РФ. Занятие, возможно, и скучное, но крайне полезное. Без знания основных положений ЖК будет сложно и обязанности свои выполнять, и интересы отстаивать.

Тщательно изучаем способы управления многоквартирным домом↑

Способы управления многоквартирным домом: 

НЕПОСРЕДСТВЕННОЕ УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ. Этот способ обычно подходит небольшим домам на 5-10 квартир.

В таких случаях нет необходимости формировать сложный управленческий аппарат, достаточно изредка собираться всем вместе за чашкой чая и сообща обсуждать насущные вопросы.

При непосредственном управлении договор на коммунальное обслуживание каждый может заключить самостоятельно. На жилищные услуги — договор заключается со всем домом, то есть все собственники выступают одной стороной договора.

В случае крупных затрат (замена стояков, ремонт крыши и т.п.) жильцы «скидываются», а ход дела контролирует кто-то из собственников дома.

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ОСУЩЕСТВЛЯЕТ ТСЖ, ЖСК, ЖНК, ПК или иной кооператив. Любой жилищный кооператив является юридическим лицом и имеет свою печать, расчетный банковский счет и т.п.

Жилищный кооператив может управлять многоквартирным домом и обслуживать его как собственными силами (нанять уборщицу, электрика, сантехника и т.д.

), так и с помощью заключения договоров с организациями-поставщиками жилищно-коммунальных услуг.

Важная выгода создания жилищного кооператива для управления многоквартирным домом – это возможность осуществлять предпринимательскую деятельность (например, сдавать помещения в аренду, размещать на доме рекламные щиты и т.п.), а всю выручку направлять на благоустройство дома. Перечень видов деятельности — ст. 137 ЖК РФ.

Те собственники квартир, которые не пожелали вступить в кооператив, заключают с ним договора на содержание, обслуживание ремонт общего имущества дома.

УПРАВЛЕНИЕ МНОГОКВАРТИРНЫМ ДОМОМ ОСУЩЕСТВЛЯЕТ УПРАВЛЯЮЩАЯ ОРГАНИЗАЦИЯ. Среди всех способов управления многоквартирным домом — самый распространенный.

При выборе этого варианта собственники дома заключают договор управления многоквартирным домом (сроком от года до пяти) с выбранной управляющей компанией. Ею может быть как ДЕЗ, так и частная организация.

Договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником отдельно.

У этой формы управления есть как плюсы, так и минусы. Основной плюс в том, что участие жильцов в решении вопросов минимально. Правда, и эффективность обслуживания многоквартирного дома труднее отследить.

Собираем жильцов дома↑

Как жильцы дома могут контролировать управляющую компанию?

После изучения теоретической базы и способов управления многоквартирным домом можно переходить к активным действиям. Решение о выборе способа управления многоквартирным домом может быть принято только на общем собрании собственников дома.

Общее собрание жильцов многоквартирного дома — это высший орган правления, и он остается таким вне зависимости от того, какой способ управления домом будет выбран. Важный момент: решение принимают только собственники квартир.

Жильцы неприватизированных квартир и наниматели участвовать в общих собраниях не могут, но их решениям подчиняться обязаны.

Собрание может быть проведено как с присутствием всех собственников дома для обсуждения вопросов, так и путем проведения заочного ания. Конечно, в случае выбора способа управления многоквартирным домом первый вариант предпочтительнее, поскольку позволяет все нюансы обсудить на месте.

Выбор формы управления многоквартирным домом решается большинством (больше 50%) .

Важный момент: для создания жилищного кооператива понадобится более чем 50% от общего количества собственников в доме — независимо от того, участвовали они в собрании или нет.

Для остальных форм управления многоквартирным домом достаточно более чем 50% от общего количества собственников, участвовавших в общем собрании.  

Определяемся с выбором↑

Выбор способа управления многоквартирным домом — решение важное. Для этого правильно, беспристрастно оцените и себя, и жильцов своего дома. Многие благие намерения терпят крах именно потому, что собственники не сумели вовремя рассчитать свои силы.

Готовы ли жильцы вашего дома взять на себя ответственность за его обслуживание? В случае с жилищным кооперативом это очень важный вопрос. Ведь ТСЖ, ЖСК, ЖНК, ПК и т.д. потребует от всех своих членов активного участия и временных затрат.

Не говоря уже о правлении кооператива, в которое должны вступить не только энтузиасты, но и люди, обладающие достаточным количеством сил, желания и свободного времени.

Если собственники многоквартирного дома понимают, что заниматься делами дома будет некому и некогда, лучше отдать предпочтение управляющей компании.

Хорошо ли между собой знакомы жильцы, все ли готовы к сотрудничеству? Сплоченность — тот фактор, который определяет, будет ли дому польза от товарищества или кооператива. Если жильцы не готовы идти на контакт, если часто возникают распри и размолвки — ТСЖ и ЖСК будет крайне затруднительно выполнять свои функции по управлению многоквартирным домом.

Насколько велик многоквартирный дом? Если в доме не одна сотня квартир, и вы понятия не имеете, кто живет в соседнем подъезде, договориться о чем-то будет сложно — даже просто созвать всех собственников на собрание. Не говоря уж о постоянном решении каких-то вопросов. В таком случае лучше довериться управляющей компании.

Каково соотношение молодых и пенсионеров? Если многоквартирный дом заселен в основном молодыми семьями, которые работают, учатся, водят детей в садик и школу — вряд ли у них будет оставаться время и желание на ТСЖ. А вот если у вас в доме много пенсионеров и неработающих, которые готовы заниматься домом — образование товарищества не станет проблемой.

Меняем выбранную форму управления домом↑

Но даже если избранный способ управления многоквартирным домом по каким-то причинам не удовлетворил, его всегда можно поменять. Осуществляется это в любое время на общем собрании собственников многоквартирного дома.

В том случае, если форма управления многоквартирным домом не будет выбрана, вашему дому будет назначена управляющая компания посредством открытого конкурса.

Внимание! В 2012 году государство обязало собственников многоквартирных домов создать советы этих самых домов. Советы многоквартирных домов (СМКД), призванные отставивать интересы собственников жилья перед управляющей компанией и взять на себя всю «текучку» по управлению домом.

Источник: https://www.molnet.ru/mos/ru/jkh/o_7612

Как управлять многоквартирным домом?

Жск как форма управления многоквартирного дома

Многоквартирный дом (МКД) – это совокупность нескольких квартир (двух и более). У этих квартир есть выход в помещения общего пользования или на земельный участок, прилегающий к жилому дому. Многоквартирный дом содержит элементы общего имущества собственников помещений в соответствии с Жилищным законодательством.

В состав многоквартирного дома входят:

  • жилые помещения (квартиры/комнаты),

  • нежилые помещения,

  • иные помещения (лестничные площадки, лифты, подвалы, чердаки),

  • инженерные системы и коммуникации.

С юридической точки зрения многоквартирный дом – это долевая собственность. Дольщиками выступают собственники помещений.

Как осуществляется управление многоквартирным домом

Характерным отличием проживания в многоквартирном доме является тот факт, что многие проблемы жителям приходится решать сообща. Для эффективного урегулирования общих вопросов собственникам нужно выбрать подходящий способ управления МКД.

Что подразумевает под собой управление многоквартирным домом? В первую очередь, это исполнение деятельности, направленной на:

  • создание удобных условий для проживания жильцов;

  • обеспечение сохранности имущества, а также контроль его использования надлежащим образом;

  • предоставление коммунальных и жилищных услуг.

Деятельность по управлению многоквартирным домом предполагает содержание его в надлежащем состоянии. В это понятие входит:

  • состояние технических систем здания;

  • порядок на прилегающей территории;

  • состояние мест общего пользования внутри МКД;

  • заключение договоров с ресурсоснабжающими организациями;

  • контроль коммунального обеспечения МКД;

  • и другие функции.

Способы управления многоквартирным домом

Право на собственность влечет за собой обязательства следить за состоянием имущества и предотвращать возможный вред для окружающих из-за ненадлежащего использования. Поэтому собственники обязаны выбрать форму управления своей недвижимостью.

Форму управления можно выбрать на общем собрании. При этом у собственников сохраняется возможность изменить ее в любой момент. Принятое большинством решение является обязательным для всех собственников, даже для тех, кто не ал или был против.

Существует несколько способов управления многоквартирным домом:

Данные способы регламентированы в статье 161, пункте 2 Жилищного Кодекса РФ.

Выбор способа управления зависит от:

  • количества квартир в доме;

  • платежеспособности собственников;

  • наличия приборов учета;

  • отношений с ресурсоснабжающими организациями;

  • и прочих факторов.

Независимо от того, какой способ управления будет выбран в вашем доме, помните, что каждый собственник должен:

  • своевременно и в полном объеме получать все необходимые коммунальные услуги.

  • иметь право на свободный доступ к информации о своей управляющей компании и ее работе.

Ответственность должностного лица (руководителя организации, управляющей домом) прописана в Жилищном Кодексе и иных законодательных актах, которые относятся к управлению в ЖКХ.

Управляющая компания, обслуживающая многоквартирный дом

Одна из форм управления многоквартирным домом осуществляется при помощи специальной организации (управляющей компании, УК), которую выбирают жильцы. Подробнее об особенностях и обязанностях управляющей компании вы можете прочитать в этой статье.

Это наиболее распространенная форма управления МКД. Тому есть несколько причин:

  • УК может управлять любым числом домов независимо от их местоположения;

  • управляющая организация может сотрудничать с домом, ТСЖ или ЖСК;

  • УК может лишь обслуживать дом, а не управлять им (когда платежи осуществляются напрямую или собственники сами управляют МКД).

Чтобы УК могла начать свою деятельность по управлению конкретным многоквартирным домом, собственники должны ее выбрать на общем собрании. Выбор утверждается большинством .

Кворум (число участников собрания, достаточное для его признания правомочным принимать решения по повестке дня) считается достигнутым при наличии 50%+1 голос.

Также на общем собрании жильцы должны утвердить тарифы на содержание и ремонт жилья и решить вопросы по использованию общего имущества МКД.

Передавая управление своим домом сторонней специализированной организации, стоит помнить о том, что эта услуга оплачивается. Стоимость услуг прописывается в договоре управления. Она включает в себя:

  • оплату коммунальных услуг,

  • ремонтные и строительные работы,

  • поиск подрядчиков,

  • и другие сопутствующие работы.

Лицензия на управление МКД

Управляющая организация должна иметь лицензию на управление многоквартирными домами. Такая обязанность введена дополнениями в Жилищный Кодекс РФ. Чтобы получить лицензию, управляющей организации нужно:

  • подать заявление в Государственную жилищную инспекцию;

  • сдать экзамен руководителю управляющей организации;

  • оплатить государственную пошлину.

Лицензию могут отозвать, если управляющая организация не справляется со своими обязанностями.

С кем взаимодействует управляющая компания

Ресурсоснабжающие организации и жильцы – два основных объекта взаимодействия УК. Суть работы управляющей компании состоит в том, чтобы купить ресурсы (электричество, воду, тепло и т.д.) у ресурсоснабжающих организаций и передать их собственникам МКД. Это коммерческие отношения, которые решают одну из самых важных задач УК – поставку жильцам коммунальных услуг.

Управление МКД при помощи менеджеров-управдомов

В России прогнозируется возникновение нового формата управления домами. Возможно, в скором времени управлять МКД сможет один менеджер-управдом вместо целой управляющей организации. Работать он будет по трудовому договору, но не заменит председателя правления. Пока в Минстрое России только разработан законопроект, по которому ЖСК и ТСЖ могут нанять такого менеджера.

Как управляющей компании ЖКХ управлять МКД?

Управляющая компания обязана:

  • в соответствии с правилами содержания общего имущества МКД проводить необходимые работы;

  • обеспечить предоставление жильцам коммунальных услуг;

  • соблюдать правила и нормы по управлению МКД.

В первую очередь, необходимо заключить договор управления. Это обязательный документ в работе УК. Дата заключения этого договора будет считаться датой начала управления домом. Такой договор должен быть заключен с большинством собственников дома.

В качестве одной стороны договора выступают все жильцы дома, в качестве другой – управляющая компания.

На базе договора управления строится вся работа по управлению домом и его имуществом, а также оговаривается ответственность за некачественное оказание услуг и выполнение работ. Качество определяется согласно техническим регламентам и правилам содержания общего имущества в МКД.

В договоре управления необходимо указать:

  • адрес дома;

  • описание общего имущества МКД;

  • перечень коммунальных услуг и их стоимость;

  • список работ по содержанию, ремонту и их стоимость;

  • цену договора;

  • порядок осуществления контроля за деятельностью управляющей компании.

Срок заключения договора на управление МКД может варьироваться от 3 месяцев до 5 лет.

Образец договора управления многоквартирным домом

Какие законы и документы регламентируют управление МКД управляющей компанией

Для управления домом необходимо знать ряд законов, касающихся сферы жилищно-коммунального хозяйства.

Например, в Жилищном кодексе целый раздел VIII посвящен управлению многоквартирным жилым домом.

Деятельность по поддержанию дома в надлежащем состоянии регламентирована Постановлением Правительства РФ «Об утверждении стандартов и правил деятельности по управлению многоквартирным домом». Эти Стандарты определяют:

  • правила осуществления деятельности по управлению МКД;

  • обязанности должностных лиц;

  • управленческие решения жильцов и объединений жильцов, управляющих компаний, поставщиков услуг, органов местного самоуправления и власти субъектов РФ.

Стандарты утверждают право любого жильца ознакомиться с перечнем, описанием и стоимостью услуг. Управляющие организации, в свою очередь, обязаны такую информацию предоставлять.

Список законов, регламентирующих деятельность по управлению МКД:

Рекомендации по управлению МКД для управляющей компании

Чтобы уменьшить затраты, но увеличить презентабельность дома и его стоимость, управляющая компания может действовать по следующему плану:

  • фиксировать бюджет дома: доходы и расходы;

  • определить направления, в которых можно развивать подотчетный объект;

  • вести контроль денежных средств;

  • искать потенциальных арендаторов на выгодных условиях;

  • тщательно следить за состоянием имущества МКД;

  • информировать собственников о проделанной работе, предоставлять им отчеты и размещать новости, например, при помощи Сайта ЖКХ;

  • организовывать собрания жильцов, членов УК для решения вопросов управления, а также для обсуждения перспектив;

Важно, чтобы управляющая компания была максимально клиентоориентирована. Ведь в условиях конкуренции именно достойное обслуживание дома за приемлемую цену является важнейшим критерием при выборе жильцами формы управления многоквартирным домом.

Дата публикации материала: январь 2017.

Вам также может быть интересно:

Дополнительные продукты ЖКХ:

Источник: https://vgkh.ru/articles/upravlenie_mkd/

Правовое решение
Добавить комментарий